時間：2023-08-01 16:55:38
序論：在您撰寫餐飲經營風險分析時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
什么是風險分級管理
《辦法》所稱“風險分級管理”，是指食品藥品監督管理部門以風險分析為基礎，結合食品生產經營者的食品類別、經營業態及生產經營規模、食品安全管理能力和監督管理記錄情況，按照風險評價指標，劃分食品生產經營者風險等級，并結合當地監管資源和監管能力，對食品生產經營者實施的不同程度的監督管理。
適用范圍
《辦法》適用于食品藥品監管部門對所有獲得食品生產經營許可證的食品生產、食品銷售和餐飲服務等食品生產經營者及食品添加劑生產者實施風險分級管理。
對嬰幼兒配方乳粉、特殊醫學用途配方食品、保健食品等特殊食品的生產經營實施風險分級管理也適用本《辦法》。
食品生產經營風險等級的劃分依據
《辦法》規定，食品生產經營風險等級劃分應當結合食品生產經營企業風險特點，從生產經營食品類別、經營規模、消費對象等靜態風險因素，以及生產經營條件保持、生產經營過程控制、管理制度建立運行等動態風險因素，確定食品生產經營者風險等級。
食品生產經營風險等級劃分方法
《辦法》規定，對食品生產經營者只需要每年進行一次風險等級評定，下一年度食品生產經營者的風險等級根據上一年度風險等級以及《辦法》規定的條件進行相應調整，從而明確下一年度的風險等級。新開辦食品生產經營者的風險等級，既可以按照《辦法》規定的量化評價程序，通過量化分級評定，也可以按照食品生產經營者的靜態風險分值確定。
食品生產經營者風險等級從低到高分為A級風險、B級風險、C級風險和D級風險四個等級。風險等級的確定采用評分方法進行，以百分制計算，其中靜態風險因素量化風險分值為40分，動態風險因素量化風險分值為60分。分值越高，風險等級越高。風險分值之和為0～30（含）分的，為A級風險;風險分值之和為30～45（含）分的，為B級風險;風險分值之和為45～60（含）分的，為C級風險;風險分值之和為60分以上的，為D級風險。
風險因素量化指標制定權限
《辦法》規定，《食品生產經營靜態風險因素量化分值表》由國家食品藥品監督管理總局制定，省級食品藥品監督管理部門可根據本轄區實際情況對該表進行調整，并在本轄區內組織實施。《食品生產經營動態風險因素評價量化分值表》則由省級食品藥品監督管理部門參照《食品生產經營日常監督檢查要點表》制定，并組織實施。
食品生產經營靜態風險因素按照量化風險分值劃分為Ⅰ檔、Ⅱ檔、Ⅲ檔、Ⅳ檔四類。對于食品生產企業，按照其生產的食品類別確定靜態風險;對于食品銷售企業，按照其食品經營場所面積、食品銷售單品數和供貨者數量確定靜態風險;對于餐飲服務企業，按照其經營業態及規模、制售食品類別及其數量確定靜態風險。
風險等級實行動態調整
《辦法》規定，食品藥品監督管理部門可以根據當年食品生產經營者日常監督檢查、監督抽檢、違法行為查處、食品安全事故應對、不安全食品召回等食品安全監督管理記錄情況，對轄區內的食品生產經營者的下一年度風險等級進行動態調整。
《辦法》還分別對食品生產經營者的風險等級的調高、不作調整、調低做出了明確規定。
一、存在下列情形之一的，下一年度生產經營者風險等級可視情況調高一個或兩個等級：
1.故意違反食品安全法律法規，且受到罰款、沒收違法所得（非法財物）、責令停產停業等行政處罰或更重處罰的;
2.有1次及以上國家或省級監督抽檢不符合食品安全標準的;
3.違反食品安全法律法規，造成不良社會影響的;
4.發生食品安全事故的;
5.不按規定進行產品召回或者停止經營的;
6.拒絕、逃避、阻撓執法人員進行監督檢查，或者拒不配合執法人員依法進行案件調查的;
7.具有省級食品藥品監督管理部門規定其他可以上調風險等級情形的。
二、生產經營者遵守食品安全法律法規，當年食品安全監督管理記錄中未出現《辦法》第二十八條所列情形的，下一年度生產經營者風險等級可不作調整。
三、食品生產經營者符合下列情形之一的，下一年度生產經營者風險等級可以調低一個等級：
1.連續3年食品安全監督管理記錄沒有違反本辦法第二十八條所列情形的;
2.獲得良好生產規范、危害分析與關鍵控制點體系認證的（特殊醫學用途配方食品、嬰幼兒配方乳粉企業除外）;
3.獲得地市級以上人民政府質量獎的;
4.被選為總局、省級局試點、示范項目的;
5.具有省級食品藥品監督管理部門規定其他可以下調風險等級情形的。
風險分級結果的運用
《辦法》對不同風險等級食品生產經營者的監督檢查頻次做出了明確規定：
A級風險的食品生產經營者，原則上每年至少監督檢查1次;
B級風險的食品生產經營者，原則上每年至少監督檢查1～2次;
C級風險的食品生產經營者，原則上每年至少監督檢查2～3次;
D級風險的食品生產經營者，原則上每年至少監督檢查3～4次。
論文關鍵詞：商業房地產投資風險 防范風險 防范
論文摘要：商業房地產的投資在我國乃至于全球都是備受矚目的，因為房產投資本身的獲利有著不可估量的前景，不過跟一般的投資項目一樣，商業房地產的投資風險也是存在的，怎樣正確認識商業房產的風險并通過有效的措施進行防范，是本文講述的重點。
由于前期國家出臺了很多關于商業房產方面的有利措施，所以現在很多人愿意投資商業房產，以獲取既得利益。不過商業房地產有其自身的發展規律和特點，它的投資風險也很大。尤其隨著國家近期房產政策的調控，部分城市的房產價格肯定會降下來。作為商業房產，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應該正視商業房地產的投資風險，并采取策略應對其帶來的風險。
一、商業房地產的概念及特點
所謂“商業房地產”，顧名思義，就是指用作商業用途的房產。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業廣場，批發市場或者是購物中心等所用的房產都屬于商業房地產。表現最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業房地產形態。當然，之所以叫做商業房地產，肯定跟住宅地產有明顯的差異。首先，商業房地產的收益高。不同于住宅直接販賣，商業房產主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發商的商業品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產生作用，而且影響深遠。商業房地產的收益還跟當時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業房地產的經營方式相似，但內容多種多樣。雖然商業房地產一般都是將各個店鋪租給相應的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業房地產一般投資規模大而且建設周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業區，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業房地產都要經歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產開發商有雄厚的資金來周轉才行。最后，對于商業房地產來講，經營管理要求也會偏高一些。由于商業房地產經營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現在商業房產的市場競爭特別激烈，所以對于經營管理者的要求也變得比較苛刻。
二、商業房地產的投資風險
由于商業房地產本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風險，加之商業房地產的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現在商業房地產的投資主要風險如下：
(一)經營風險
經營風險是針對于商業房產投資者而言的，是指由于自身的經營問題而導致收益水平實現率不夠或是沒有實現收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風險。這種風險主要來自于投資企業或者投資者自身的內在因素，如果經營管理不善，決策出現嚴重失誤就很有可能導致運營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經營風險也是目前商業房地產面臨的最主要的風險。
(二)財務風險
財務風險是指商業房地產投資者或者其它主題財務因受到影響而使得商業房地產不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運用財務杠桿時可能帶來風險。所謂財務杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產出，這樣就會導致投資的不確定性增大，從而不能達到預期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風險也是應該考慮的問題。當房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風險就壓到了商業房地產投資者的身上。
(三)市場風險
市場風險是指由于商業房地產市場價格得變動而給房產投資者帶來損失的風險。這一點是很值得重視的，因為市場風險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。
(四)利率風險
利率風險顧名思義就是指商業房地產投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風險。眾多周知，商業房地產在開發初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發商都會選擇跟銀行合作，進行貸款等動作，這樣一來，銀行利率的增減就跟商業房產的投資風險直接掛鉤了。 轉貼于
(五)無流動性變化風險
由于商業房地產從建房開始都是不能流動的，所以投資進去的資金就不能夠隨時轉出轉進，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導致投資收益水平，而造成無流動性變化風險。
(六)自然災害帶來的風險
自然災害帶來的風險估計一般人都可以理解，像是地震，水災等風險對于商業房地產業也是不可抵擋的，不過這項災害可以轉嫁到保險公司那里，相對風險比較低。
三、商業房地產風險的防范策略
商業房地產的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎上的，只要判斷的準確就一定能夠得到好的結果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產的實際收益與預期收益偏差太多，所以防范這種預期收益的偏差成了商業房產風險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細認真的市場調查，考慮各種因素，最終進行歸納統籌，得出最準確的數據最為投資依據。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經濟市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業房產的未來發展有非常客觀的認識，要能統籌全局，掌控趨勢。其實防范商業房地產投資風險，大體上有這幾種途徑：一，風險規避、損失控制與風險轉移。簡單地講就是回避一些風險比較大的項目，而選擇風險較小的項目進行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產投資風險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風險投資。三，風險轉移。這點的意思就是把風險轉嫁到其它項目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。
總結
總之，商業房地產的投資風險是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項目的同時一定要根據自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風險，必要時采取一定的措施，防范于未然。
參考文獻
[1]楊洋，房地產估價風險分析與防范[J]價值工程，2010，26
關鍵詞：會信息化 內部控制 對策
隨著信息技術的日益發展，會計工作也發生了深刻的變化。信息系統的普及使用為企業內部控制帶來了許多前所未有的新問題，如無紙化會計帶來的數據審核、確認，電子檔案的歸檔保存，會計電算化處理過程中的安全問題等，這些都對內部控制制度造成了極大的沖擊，對會計人員在操作上提出了更高的要求。同時，對企業的管理監督也帶來了前所未有的挑戰。
浙江某大酒店是一家涉外旅游飯店，由國有集團公司投資近2億元組建而成的。酒店于2000年4月29日正式對外營業。財政部頒布的《內部會計控制規范―基本規范》對企業的內部控制進行了規范。這對企業進行內部控制提出了新的要求。但企業如何結合自身特點進行內部控制建設是一項系統工程。不少企業雖有意進行內部控制建設，卻覺得無從下手。由于假期有幸在N酒店財務部進行了實踐鍛煉，能夠詳細了解該酒店的情況并收集整理相關的信息，熟悉該酒店的內部管理。因此，借鑒內部控制理論成果和實務經驗，研究建立適合N酒店發展相適應的內部控制體系具有非常現實的意義。同時希望通過酒店內部控制的分析，分析其內控的缺陷和問題并提出優化建議，也為其他企業提供借鑒意義。
一、酒店內部控制的現狀及存在的問題
筆者設計問卷，并根據深度訪談的內容，對N酒店有了深入了解，在此基礎上分析了酒店內部控制的現狀及存在的問題。
（一）酒店內部環境
企業內部環境是實施其內部控制的依據。機構設置和權責分配為整個內控系統的運行提供有力的保障。根據訪談了解到，酒店的機構設置做得相對完善。從酒店是否做到不相容職務分離，分級授權控制中了解到，酒店的權責分配做的相對比較好，讓權責在不同的部門，不同的崗位分配來完成。但是董事會對于酒店的決策控制力不足。因為經理層位于生產經營的一線，而董事會成員中有一部分是獨立董事或外部董事而非執行董事，這類董事來自于不同的行業且不參與企業的日常經營活動，董事會對于管理層的提案無論支持與否都缺乏充分的知識支持和信息支持。
（二）酒店風險評估
酒店的運行與長期發展的目標相一致，但是對于各部門的具體目標卻介紹的不夠詳細。從酒店的員工是否能很好的理解酒店發展的長期戰略和明確的目標？這一問題了解到，當酒店管理層制定發展目標后，會傳達到各個部門，上下級之間很少出現相互矛盾的情況。但是員工對于本業務單元的目標認同感卻并不是很強，大多數的員工只是比較機械的完成自己的工作。
員工對風險的識別，財務部和人力資源部相對較好，康樂部對風險識別能力不是很強。而當員工發現風險，很多時候沒有能夠向管理人員及時的匯報。
從深度訪談問題：您是否清楚有哪些外部因素可能引發酒店管理的風險？可以了解到員工了解的比較多的是管理層的管理能力，但是酒店內部人員的流動和財務狀況對內部風險的引發，員工的了解比較少。從這兩個問題的訪談中可以了解到，員工對于引發酒店風險的因素了解的還不夠全面，還需要管理人員在這方面加強對員工的培訓。
酒店的風險分析流程還不夠全面恰當，而且當風險分析出來之后，沒有馬上傳達給管理層。酒店的員工對風險分析能力很欠缺，無法明確的描述相應的風險。從深度訪談問題，員工對于風險分析基本都停留在表觀層次上，而不了解具體風險分析的方法。這樣導致的結果就是，即使識別出了風險，也沒有辦法對風險有一個準確的分析，更沒有辦法做到良好的風險應對。
（三）酒店控制活動
酒店設置了專門的內部分離監督機構，并且對酒店內部控制控制活動取了適當的程序和方法進行落實和完善。酒店根據經營活動中金批準額大小和事項重要程度不同控制分層級授權審批。酒店管理層的直系親屬系統沒有擔任酒店財務管理部門控制的管理人員。
沒有輪崗不利于崗位人員對于酒店會計工作整體需求和工作要求的了解，而且對酒店整體的利益觀和效益觀的了解也會有所欠缺，最重要的是，互相牽制人員在長期的搭檔中可能會互相包庇。了解到酒店營運分析控制有待進一步加強。酒店目前只有預算執行結束后的考沒有建立階段性考評工作，而這方面的問題亟待改善。
二、酒店內部控制體系的改進建議
筆者根據深度訪談和問卷調查反饋的信息進行加工分析，了解到酒店企業的真實情況，針對酒店在內部控制制度建立和執行過程中的薄弱環節，對內部控制體系進行改進優化，使其發揮更有效的作用。
由于酒店董事會的決策控制能力不夠強、酒店并沒有將審計委員會與監事會分開；員工職業素養需要提高、對特定崗位的描述不夠清楚、對員工的考察次數不夠、培訓制度貫徹不夠認真；管理者對酒店文化的宣傳不夠、員工違背道德準則時，沒有給予足夠的懲罰措施、招聘流程不規范等。針對發現的問題，提出以下優化建議：
（一）崗位設置與權責分配
酒店的管理結構完善與否對酒店內部控制體系效果的發揮起到基礎性作用。酒店應對各個崗位職責進行準確的描述及規范，從而形成《職位說明書》，其中包括各個職位的稱謂、描述、工作職責、工作權限、工作績效考核標準等。
具體建議：
1、工作內容和流程進一步標準化
由于不同的酒店財務崗位設置不太一樣，即使同樣的崗位工作內容和流程也大相徑庭，能否研究一套標準化的工作內容和流程，是具有很好的推廣價值的。建議在明確崗位架構和崗位職責的基礎上，進一步研究崗位工作內容和流程，既能夠完成酒店財務管理的各項職責，也能夠實現工作的高效，最終形成一套標準的崗位工作內容和流程，這套標準可以在酒店其它部門和集團內其它酒店推廣。
2、工作流程進一步細化
對現有的工作流程進行細化，盡可能使得一個新手按照工作流程的說明就能夠完成該項工作，這樣就可以大大縮短一個新手熟悉崗位的時間，無形之中也是對酒店人力成本的節約。
3、采購與存貨管理方面問題與建議
（1）采購無任何計劃性。計劃采購與應急采購無任何區分，各部T對本部門使用物品沒有任何月度以及年度的采購計劃，所有采購都是即時的。建議酒店制度采購計劃，由酒店各部門根據每年物資的消耗率、損耗率和對第二年的預測，在每年年底編制采購計劃和預算報財務部審核；計劃外采購或臨時增加的項目，需要制定計劃或報告財務部審核。
（2）采購付款報銷方式不夠明確。酒店沒有明確額度內的報銷方式，自由性較大。建議酒店采購員采購的大宗物資的付款要經財務總監審核，經確認批準后方可付款；支票結帳一般由出納根據采購員提供的準確數字或單據填制支票，若由采購員領空白支票與對方結帳，金額必須限制在一定的范圍內；按酒店財務制度，規定額度內的付款可以采用現金，超過的使用支票或委托銀行付款結款；超過額度要求付現金者，必須經財務部經理或財務總監審查批準后方可付款，但現金必須在一定的范圍內。
（3）資產報損控制不夠嚴格，對員工無懲罰激勵機制。酒店對低值易耗等物品的報損控制不夠嚴格，沒有明確正常的報損率以及相關的懲罰激勵機制。建議明確建立相關的報損率以及相關的懲罰激勵機制，以此來鼓勵員工降低物品的損耗率，提高工作積極性。
（二）建立健全有效的風險評估體系
酒店應當依據公司設定的具體控制目標，進行全面、系統、不間斷的收集相關有效信息，結合酒店的具體經營情況進行風險評估，從而實現有效控制。員工缺乏風險應對能力，對應對風險的策略了解的不夠全面。針對發現的問題，提出以下優化建議：
1、設定控制目標
酒店內控控制目標的設定是酒店進行基于風險評估的內部控制運作的前提。酒店內控目標既包含長期戰略發展目標，同時也包含酒店近期計劃的短期具體目標。目標設定應遵循實事求是和目標指導實踐的原則，指定的控制目標要實事求是，切實可行，與酒店的發展規劃保持高度一致。需要指定詳細的具體目標，指導酒店內部業務活動和協調各個職能部門活動。
2、酒店的風險識別
造成酒店經營風險的因素來自很多方面，總體而言可以分為兩類，即內部風險和外部風險。酒店內員工現階段對于外部風險中的政治與經濟因素了解較少，對店內的內部風險的財務狀況因素及內部員工流動性風險認識存在不足，酒店需要建立相關培訓體系，管理人員應加強對各個業務部門員工的培訓。只有對風險因素有明確的認識和理解，才能有效的進行內控體系風險的分析并制定相對應的方法。
3、酒店風險應對
酒店風險評估是為了最終的風險應對，酒店在對自身進行充分的風險分析基礎上，結合自身的發展階段和內外部環境變化，繼續搜集分析風險變化信息，從而適時調整應對風險的策略。對員工進行風險應對相關培訓，讓其了解主要的風險應對策略包含規避風險、降低風險、承擔風險、轉移風險。
（三）完善信息溝通系統
酒店的運轉基于內部信息及外部信息的取得、分析及使用。通暢有效的信息溝通系統是酒店高效運營的重要基礎。筆者對酒店信息溝通系統的調查分析中發現如下問題：酒店各部門之間合作有待加強、各個系統協同化不夠好、餐飲部對信息收集能力較弱、員工對高質量信息理解不全面。針對發現的問題，提出以下優化建議：
實現信息系統的高效運行主要依托于建立協同化的酒店信息系統，主要由會計信息系統、客房管理系統、餐飲管理系統、購和倉儲系統及人力資源管理系統組成，各個系統協同工作，無縫銜接。會計信息系統。會計信息系統需要及時提供符合會計電算化要求的會計信息，并且根據酒店相應的規章制度完善系統的各個分模塊，與此同時，酒店應合理安排不相容工作崗位的設置。客房管理系統。建立并完善智能化的客房服務管理系統，從而保障酒店提供服務的智能化及高效。
餐飲管理系統。用計算機系統為顧客點餐提供自動服務，從而完成點菜、送單及收款服務。此系統要與采購銷售系統相結合，無縫銜接，發揮其內在分析功能，從而協調采購與銷售活動，并結合成本效益最大化原則。同時鑒于調查問卷中發現餐飲部對于信息收集能力很差，餐飲部門的員工在為客戶服務時，盡可能多的了解顧客的信息，提高服務質量，在酒店餐飲搞活動時如團購等通知顧客，盡量爭取回頭客數量的增加。
人力資源管理系統。基于問卷調查的結果，了解到酒店各個部門已經建立了相對完善的信息系統，對于信息系統設計合理，其信息流暢性及保密性均表現良好，但員工對于信息系統架構的了解只在初步階段，需要進行進一步加強。同時各個系統的協同化不夠好，部門之間的合作有待加強，單一系統的強大無法彌補系統協作上的不暢和失誤，這是提高酒店管理效率的關鍵因素之一。對于信息系統的員工培訓對于系統高效運行至關重要，酒店應該定期加強對此系統的應用培訓，可不定期引進或咨詢外部相關領域專家進行相關培訓。
（四）規范并完善酒店的控制活動
筆者對酒店控制活動的調查分析中發現如下問題：酒店的職務分離控制做的不夠完善、授權責任不清。針對發現的問題，提出以下優化建議：職務分離控制，授權批準控制及會計系統控制。完善健全的會計系統控制是內部控制體系建立及實施的重要組成部分。
1、增加夜審崗
由于夜審很難招到人，所以財務部一直沒有設置該崗位。夜審和日審是酒店稽查體系的兩個樞紐，只有建立完整的稽查系統才能有效的掌控整個酒店的經營，雖然目前采取由前臺收銀行使夜間稽核的職能，但實踐中前臺收銀只是完成了過賬職能，并沒有履行起稽核職能，夜審工作流于形式，這就難免產生漏洞。建議加強夜審崗的招聘工作，在招到合適的人員之前可以采取由日審人員進行突擊夜審的辦法來加強夜間稽核工作。
2、增加資產管理崗
由于除存貨外，大部分實物資產為業主所有，在核算時也未記入損益，所以在資產管理上除專人管理存貨外，其它資產的管理相對比較薄弱，如果這些資產管理不善的話，會大大增加酒店的費用支出，影響當期損益。建議設置專門的資產管理崗來管理酒店的資產。
3、制定崗位說明書
目前財務崗位的工作職責主要還是依賴相關人員的經驗，并沒有形成具有指導意義的文字說明。建議制定包含崗位基本情況、任職條件、工作職責、工作流程等具有現實指導意義的崗位說明書。
三、主要結論
本項目以內部控制理論為基礎，以酒店為調研對象，采用了實地調查、深度訪談等方法，對酒店的經營狀況和內控現狀進行了解，經過對數據的分析，了解酒店內控體系的缺陷及問題。根據內部控制的相關理論，針對發現的實際問題，對酒店內控體系提出相應的優化完善建議。酒店主要問題表現在員工素質考察制度不完善、人力資源成本控制較差、對于企業文化認同感有待加強、風險分析能力有待提高、風險應對策略單一、控制活動職務分離建設較差、內部監督體系尚須完善等等。筆者根據上述問題提供優化內部控制體系思路：改善內部控制環境，優化人力資源系統并建立相應員工培訓教育制度，尤其是對風險應對的培訓；建立高效信息系統；完善監督體系，制度嚴格的監督制度及監管流程；明晰酒店各部分控制活動、職務分離并建立嚴格預算。通過對酒店的內部控制體系提出優化建議及方案，以期為我國本土星級酒店企業的完善和發展提供借鑒。
參考文獻：
[1]財政部.財政部關于全面推進我國會計信息化工作的指導意見[J].交通財會， 2009 （6）
關鍵詞：建設銀行；商業房地產；金融風險；應對策略
中圖分類號：F832.45，F069.9 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01
由于前期國家出臺了很多關于商業房產方面的有利措施，所以現在很多人愿意投資商業房產，以獲取既得利益。不過商業房地產有其自身的發展規律和特點，它的投資風險也很大。尤其隨著國家近期房產政策的調控，部分城市的房產價格肯定會降下來。作為商業房產，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應該正視商業房地產的投資風險，并采取策略應對其帶來的風險。
一、商業房地產的概念及特點
所謂“商業房地產”，顧名思義，就是指用作商業用途的房產。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業廣場，批發市場或者是購物中心等所用的房產都屬于商業房地產。表現最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業房地產形態。當然，之所以叫做商業房地產，肯定跟住宅地產有明顯的差異。首先，商業房地產的收益高。不同于住宅直接販賣，商業房產主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發商的商業品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產生作用，而且影響深遠。商業房地產的收益還跟當時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業房地產的經營方式相似，但內容多種多樣。雖然商業房地產一般都是將各個店鋪租給相應的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業房地產一般投資規模大而且建設周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業區，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業房地產都要經歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產開發商有雄厚的資金來周轉才行。最后，對于商業房地產來講，經營管理要求也會偏高一些。由于商業房地產經營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現在商業房產的市場競爭特別激烈，所以對于經營管理者的要求也變得比較苛刻。
二、商業房地產的投資風險
由于商業房地產本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風險，加之商業房地產的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現在商業房地產的投資主要風險如下：經營風險是針對于商業房產投資者而言的，是指由于自身的經營問題而導致收益水平實現率不夠或是沒有實現收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風險。這種風險主要來自于投資企業或者投資者自身的內在因素，如果經營管理不善，決策出現嚴重失誤就很有可能導致運營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經營風險也是目前商業房地產面臨的最主要的風險。財務風險是指商業房地產投資者或者其它主題財務因受到影響而使得商業房地產不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運用財務杠桿時可能帶來風險。所謂財務杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產出，這樣就會導致投資的不確定性增大，從而不能達到預期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風險也是應該考慮的問題。當房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風險就壓到了商業房地產投資者的身上。市場風險是指由于商業房地產市場價格的變動而給房產投資者帶來損失的風險。這一點是很值得重視的，因為市場風險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。利率風險顧名思義就是指商業房地產投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風險。眾多周知，商業房地產在開發初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發商都會選擇跟銀行合作，進行貸款等動作，這樣以來，銀行利率的增減就跟商業房產的投資風險直接掛鉤了。由于商業房地產從建房開始都是不能流動的，所以投資進去的資金就不能夠隨時轉出轉進，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導致投資收益水平，而造成無流動性變化風險。自然災害帶來的風險估計一般人都可以理解，像是地震、水災等風險對于商業房地產業也是不可抵擋的，不過這項災害可以轉嫁到保險公司那里，相對風險比較低。
三、商業房地產風險的防范策略
商業房地產的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎上的，只要判斷的準確就一定能夠得到好的結果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產的實際收益與預期收益偏差太多，所以防范這種預期收益的偏差成了商業房產風險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細認真的市場調查，考慮各種因素，最終進行歸納統籌，得出最準確的數據最為投資依據。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經濟市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業房產的未來發展有非常客觀的認識，要能統籌全局，掌控趨勢。其實防范商業房地產投資風險，大體上有這幾種途徑：一，風險規避、損失控制與風險轉移。簡單地講就是回避一些風險比較大的項目，而選擇風險較小的項目進行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產投資風險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風險投資。三，風險轉移。這點的意思就是把風險轉嫁到其它項目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。
商業房地產的投資風險是不可忽視也不可阻擋的。建設銀行對此投資者在實施投資項目貸款的同時，一定要根據企業自身及市場狀況進行金融分析，盡量避免脫離實際的計劃付諸行動，必要時采取相應的措施，降低金融風險。
參考文獻：
[1]楊洋.房地產估價風險分析與防范[J].價值工程,2010,26.
新修訂的《食品安全法》對我國食品安全建設的作用不言而喻，其中明確了食品安全工作實行風險管理的原則，并提出了實施風險分級管理的要求。近日，國家食品藥品監督管理總局了《食品生產經營風險分級管理辦法》（以下簡稱《辦法》）問答，就有關問題進行了解讀。
食品生產經營風險分級管理
按照中華人民共和國國家標準《風險管理 術語》（GB/T 23694-2013），風險指不確定性對目標的影響。風險管理是在風險方面，指導和控制組織的協調活動。食品生產經營風險分級管理是指食品藥品監督管理部門以風險分析為基礎，結合食品生產經營者的食品類別、經營業態及生產經營規模、食品安全管理能力和監督管理記錄情況，按照風險評價指標，劃分食品生產經營者風險等級，并結合當地監管資源和監管能力，對食品生產經營者實施的不同程度的監督管理。
《辦法》的適用范圍
《辦法》適用于食品藥品監管部門對所有獲得食品生產經營許可證的食品生產、食品銷售和餐飲服務等食品生產經營者及食品添加劑生產者實施風險分級管理。對嬰幼兒配方乳粉、特殊醫學用途配方食品、保健食品等特殊食品的生產經營實施風險分級管理適用本《辦法》。
食品生產經營風險等級的劃分依據
《辦法》第七條規定，食品藥品監督管理部門對食品生產經營風險等級劃分，應當結合食品生產經營企業風險特點，從生產經營食品類別、經營規模、消費對象等靜態風險因素和生產經營條件保持、生產經營過程控制、管理制度建立及運行等動態風險因素，確定食品生產經營者風險等級，并根據對食品生產經營者監督檢查、監督抽檢、投訴舉報、案件查處、產品召回等監督管理記錄實施動態調整。
食品生產經營風險等級如何確定？
《辦法》規定了對食品生產經營者實施風險分級管理的方法，對食品生產經營者只需要每年進行一次風險等級評定，下一年度食品生產經營者的風險等級根據上一年度風險等級以及《辦法》規定的條件相應進行調整，從而明確下一年度的風險等級。新開辦食品生產經營者的風險等級，既可以按照《辦法》規定的量化評價程序，通過量化分級評定，也可以按照食品生產經營者的靜態風險分值確定。
食品生產經營者風險等級從低到高分為A級風險、B級風險、C級風險、D級風險四個等級。風險等級的確定采用評分方法進行，以百分制計算，其中靜態風險因素量化風險分值為40分，動態風險因素量化風險分值為60分。分值越高，風險等級越高。風險分值之和為0-30（含）分的，為A級風險；風險分值之和為30-45（含）分的，為B級風險；風險分值之和為45-60（含）分的，為C級風險；風險分值之和為60分以上的，為D級風險。
風險等級評定的基本程序
對食品生產經營者開展風險等級評定，一是調取食品生產經營者的許可檔案，根據靜態風險因素量化分值表所列的項目，逐項計分，累加確定食品生產經營者靜態風險因素量化分值。二是結合對食品生產經營者日常監督檢查結果或者組織人員進入企業現場按照《動態風險評價表》進行打分評價確定動態風險因素量化分值。需要說明的是，新開辦的食品生產經營者可以省略此步驟，可以按照生產經營者靜態風險分值折算確定其風險分值。對于食品生產者，也可以省略此步驟，而是按照《食品、食品添加劑生產許可現場核查評分記錄表》折算的風險分值確定。三是根據量化評價結果，填寫《食品生產經營者風險等級確定表》，確定食品生產經營者風險等級。四是將食品生產經營者風險等級評定結果記入食品安全監管檔案。五是應用食品生產經營者風險等級結果開展有關工作。六是根據當年食品生產經營者日常監督檢查、監督抽檢、違法行為查處、食品安全事故應對、不安全食品召回等食品安全監督管理記錄情況，對轄區內的食品生產經營者的下一年度風險等級進行動態調整。
食品生產經營風險等級的相關應用
食品藥品監督管理部門根據食品生產經營者風險等級，結合當地監管資源和監管水平，合理確定企業的監督檢查頻次、監督檢查內容、監督檢查方式以及其他管理措施，作為制訂年度監督檢查計劃的依據。另外，風險分級的結果也可用于通過統計分析確定監管重點區域、重點行業、重點企業，排查食品安全風險隱患；建立食品生產經營者的分類系統及數據平臺，記錄、匯總、分析食品生產經營風險分級信息，實行信息化管理；確定基層檢查力量及設施配備等，合理調整檢查力量分配。
如何通過風險等級確定對食品生產經營者的監督檢查頻次？
《辦法》對不同風險等級食品生產經營者的監督檢查頻次做出了明確規定。
（一）對風險等級為A級風險的食品生產經營者，原則上每年至少監督檢查1次；
（二）對風險等級為B級風險的食品生產經營者，原則上每年至少監督檢查1-2次；
（三）對風險等級為C級風險的食品生產經營者，原則上每年至少監督檢查2-3次；
（四）對風險等級為D級風險的食品生產經營者，原則上每年至少監督檢查3-4次。
具體檢查頻次和監管重點由各省（區、市）食品藥品監督管理部門確定。
關鍵詞：后金融危機時代；中小企業；財務風險
中圖分類號：F23文獻標識碼：A
目前，全球經濟已渡過金融危機的恐慌期而進入“后金融危機時代”。財務風險是指公司財務結構不合理、融資不當使公司可能喪失償債能力而導致投資者預期收益下降的風險。對中小企業的管理者而言，把握后金融危機時代的經濟特征，重新審視企業的財務風險管理能力和改進空間，才能更好地迎接新時代所帶來的機遇與挑戰。
一、后金融危機時代的經濟特征
1、經濟全球化進程加速。金融危機之后，貨幣戰爭、貿易戰爭不斷。資源的全球化爭奪、對匯率政策的相互指責、貿易壁壘的糾紛、產業資本的不斷遷移、投機資本的全球漂移，都在顯示著全球化進程的加速和程度的加深，國內政策對抗整個大趨勢的力度和作用在不斷降低。如何順應全球化大趨勢，擁有自己的核心競爭力，這些都是擺在各國政府和各個企業面前的課題。
2、產業發展節奏加快。互聯網的廣泛使用和通信方式的革新，使知識和信息正在以前所未有的速度在全世界傳遞、普及。一種產品被新產品替代的速度越來越快，一個企業、一個產業從萌芽、成長，至成熟、衰退的周期越來越短，全球化的市場經濟中，誰能夠形成以自主知識產權為核心的競爭優勢，誰就能生存得更好，生存得更久。
3、實體經濟生存更加困難。后金融危機時代對經濟前景的預期十分模糊，導致各類資本不愿意在周期較長的實體經濟領域投資，而更傾向于可以快進快出的虛擬經濟領域，或者進行某類資源產品的投資炒作，或者炒作某類資產，比如大蒜、紅豆、綠豆的炒作，房產的炒作等。資本流向虛擬經濟和資產、資源、特定產品炒作，相比之下，實體經濟反而缺乏資本支持，生存困難。
4、通貨膨脹預期日趨明顯。金融危機帶來的新一輪量化寬松政策預期，使得各國貨幣競相惡性貶值，全球通貨膨脹壓力持續上升，各國的通脹率普遍上揚，資產價格相繼推高，再度加劇了資產泡沫。為應對金融危機，我國也不得不采取擴張性的財政與貨幣政策，進入流通領域的貨幣數量巨大，造成流動性過剩。目前來看，全球通貨膨脹問題無法回避，未來壓力有增無減，這將是后金融危機時代全球面臨的重大問題。
二、后金融危機時代中小企業面臨的財務風險
1、籌資風險。籌資風險指的是由于資金供需市場、宏觀經濟環境的變化，企業籌集資金給財務成果帶來的不確定性。融資難、貸款難一直是制約我國中小企業發展的主要問題之一，后金融危機時代的通脹壓力，對中小企業來說無疑是雪上加霜，加大了其籌資風險。為應對通脹壓力、回收過剩流動性，2010年初以來，我國央行已經連續4次加息、10次提高存款準備金率。我國很多中小企業都是負債經營的，一方面加息后貸款利率的增長必然增加企業現有貸款的資金成本，從而抵減了預期收益；另一方面加息也加大了企業再融資的成本。而提高存款準備金率則凍結了銀行大量的資金，制約了銀行的放貸能力。在信貸資源稀缺的背景下，很多中小企業不得不走民間借貸的路子。民間借貸利率相對來講都非常高，這就造成中小企業融資成本一路水漲船高，財務風險加大。
2、投資風險。投資風險是指企業投入一定資金后，因市場需求變化而影響最終收益與預期收益偏離的風險。對于投資風險，我們可以從資產的盈利能力來理解，如果企業投資不能帶來更多的收益，那么企業的總資產無疑是減少的，這就會給企業帶來投資風險。當前，很多中小企業為了追求市場占有率，盲目投入資金購買固定資產，擴大規模，開發新的生產線，從而給企業帶來投資風險。如，溫州知名餐飲連鎖企業波特曼因為盲目擴張，開了許多連鎖機構，因資金鏈跟不上而于2011年4月倒閉。還有不少中小企業干脆偏離主營業務，將資金投向不熟悉的領域，結果不僅使得大量資金被套牢，而且還使企業損失大量的潛在收益，大大增加了企業的投資風險。比如，浙江霸力集團因為南下廣西“開礦”，先后將數千萬元砸在了礦上，最終因資不抵債導致霸力集團老總外逃。
3、經營風險。經營風險又稱營業風險，是指在企業的生產經營過程中，供、產、銷各個環節不確定性因素的影響所導致企業資金運動的遲滯，產生企業價值變動的風險。在后金融危機時代的通脹壓力下，由于原材料價格上漲、企業工人工資調高、銀行貸款利率提高等因素推高了中小企業的生產經營成本，給企業帶來經營風險，很多中小企業先后陷入經營困境。國家工信部的統計數據顯示，2011年前兩個月，規模以上中小企業虧損面達15.8%，同期增長0.3%，虧損額度增長率高達22.3%。而這僅僅是規模以上企業的經營狀況，工信部表示，規模以下的小企業，虧損情況可能更加嚴重。
4、管理風險。中小企業內部管理不善也會帶來財務風險。眾所周知，國內大部分中小企業的財務風險管理意識不足，財務管理機構設置不完善，權責分工不明確，檢查稽核制度不完整。企業內部材料、周轉料管理不到位，材料以領代銷或期末盤點不及時、不認真，責任不明確，導致成本上升，材料、周轉料丟失情況時有發生，二次購置成本增加，實物流轉不清晰增加了財務風險。再加上歷史遺留呆壞賬多，相關責任人不清，清理困難，應收賬款比例過大，資產質量不高，增加財務風險。這次起源于美國的金融危機對國內中小企業財務風險的管理工作提出了更高的要求。
三、后金融危機時代中小企業財務風險防范對策
1、強化內部監控制度，提高財務人員風險意識。中小企業要防范財務風險就必須強化企業內部監控制度建設，確保財務監控制度健全有效，筑起防范和化解財務風險的第一道防線。一方面企業要強化會計控制職能，即必須嚴格執行會計法律法規，真實的反映會計信息，保證會計核算的合法合規，避免由于財務數據失真而引發的財務風險；另一方面企業要加強內部審計工作，保證內審機構的獨立性，使其獨立于其他經營管理部門。對中小企業的會計核算和財務管理活動進行再監督，對其他的控制進行再控制。同時，企業要合理規劃每個部門的工作，明確各部門在企業財務管理中的地位、作用及職責，真正做到權責分明、各負其責。企業還要讓財務管理人員認識到財務風險的重要性，使財務管理人員明白，財務風險存在于財務管理工作的各個環節，并充分調動財務工作人員的工作積極性，使工作人員主動工作。
2、構建科學的財務決策機制，避免盲目投資。中小企業在進行投資決策時，要發揮民主，在認真調查和研究之后，運用系統的分析手段，運用科學的決策手段，使人的主觀意志和客觀達到統一。為了保證投資決策的正確性，企業應成立一個由專家、管理人員、技術人員和職工代表共同參加的決策機構，運用科學的決策方法，按照科學的決策程序來實施決策。企業可以通過收益法評估未來現金流，對未來收益情況進行合理預測。企業應運用投資組合理論，分散投資，使多項投資在時間、空間以及利潤上相互抵消降低非系統風險。企業還可以采用轉移風險法，遵循合理和公平公正的原則，選用保險轉移或者是非保險轉移。企業也可以采用回避法，在選擇財務管理方案的時候評價各種方案可能產生的風險，保證財務管理目標實現的前提下，選擇風險小的方案，達到規避風險的目的。
3、優化企業資本結構，避免盲目舉債擴張。預防財務風險的一個關鍵方式就是優化企業的資本結構，一般可以通過調整負債與權益資本的比例，使之有利于資本收益率的提高，保證企業健康發展。同時，中小企業要預防財務風險，在發展的過程中不要跑得太快，企業的經營行為要以穩健為第一原則。在后金融危機時代，我國經濟復蘇還存在很多不確定性因素，中小企業應謹慎擴張，對變現速度較慢的固定資產（如土地、建筑）的投資更應謹慎。特別是不要進行力不從心的舉債擴張，因為高負債極有可能帶來管理效率的流失和利潤率的下降。從理論上講，企業資產負債率一般在50%以下為宜。同時，優化企業資本結構，企業還要考慮短期負債與長期負債匹配的問題，并合理運用銀行借款、債券和商業信用等不同的籌資方式，從不同來源取得資金，以規避相應的財務風險，使得債務在企業中發揮最大的效用。
4、建立風險預警機制，加強財務風險分析和預測。財務風險預警機制是一種成本低廉的診斷工具，它通過財務風險指標體系來預知財務風險，分析企業的實際財務運行數據，及時向管理層匯報相關的風險，以便做出預防風險的決策。在后金融危機時代，廣大中小企業企業要注重發揮企業財務信息的預警作用，建立和運用財務風險預警機制。建立財務風險預警機制時，要靈活選擇合適的財務指標和非財務指標：既要有反映國家行業等狀況的宏觀指標如GDP，也要有針對企業特點的微觀經濟指標如現金流量指標；既要有準確的定量指標，也要有客觀的定性指標。運用財務風險預警機制時，發現重大經營風險或財務風險，要及時調整經營策略。總之，企業要合理運用財務風險分析和預測方法，提高企業財務管理水平，提升企業的戰略決策能力。
（作者單位：河南南陽油田通信公司）
主要參考文獻：
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[2]趙鵬飛.長三角中小企業普遍停工半停工[N].文匯報，2011.5.16.
[關鍵詞]商業房地產 投資風險 AHP
一、引言
項目投資作為一種新興的投資方式,因為其具有改善和提高項目經濟強度及項目債務承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優勢,所以自出現以來就具有很強的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風險。
因此,企業在商業房地產項目投資的過程中如何進行有效的評估風險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產項目風險的方案選擇方法。
二、商業房地產項目投資風險的類型
項目投資的風險一般可分為內部風險與外部風險兩大類。內部風險是指項目實體可自行控制和管理的風險。外部風險是指與市場客觀環境有關,超出項目自身范圍的風險。
1.外部風險
(1)政治風險
商業房地產項目投資的政治風險主要由于各種政治因素如戰爭、國際形勢變幻而導致項目資產的收益受到損害的風險。政治風險的大小也與一國政府的政策的穩定性有關。政治因素的變化往往是難以預料的,其造成的風險也是難于避免的。由于商業房地產與國家經濟形式緊密相關,在很大程度上受到政府政策的控制。
(2)法律風險
商業房地產項目的法律風險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風險。我國當前的商業房地產處在飛速發展的階段,隨著商業競爭的不斷加劇,商業房地產中的法律也會逐步改進。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。
(3)金融風險
金融風險是指項目發起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產生的負面影響。金融風險主要表現在利率風險和匯率風險及通貨膨脹風險。由于商業房地產項目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務負擔的加重,利率上升導致融資成本的增加,通貨膨脹影響項目的現金流量的變化。
(4)不可抗力風險
商業房地產項目從設計到建成需要一定的時間。在這段時間內,不可避免的會出現一些自然災害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災害。在房屋的建造過程中出現給商業房地產的建設造成破壞的自然天氣,會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災害是人們無法預測的,所以不可抗力風險是不可以避免的。
2.內部風險
(1)預測風險
預測風險是指項目的制定人在項目規劃時面臨的項目完成所發生的項目收益變化的風險。由于商業房地產項目在一開始規劃時預測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項目的收益是無法預測的。從項目到一開始規劃到建成有一定的時間差,在這段時間內,規劃人所預測的商機就可能發生變化。如果在投產后沒有達到投資人預想的收益,投資人就會不可避免的承擔預測風險。
(2)完工風險
項目的完工風險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達到預期運行標準的風險。商業房地產項目融資是以項目為導向,在項目建設階段,存在各種不確定性因素,如果項目不能按預定計劃建設投產,將導致項目建設成本的增加,項目貸款利息的加重,項目不能按計劃取得收益。
(3)生產風險
項目的生產風險是指在項目的試和生產經營階段存在的技術、資源儲量、能源和料供應、生產經營和勞動力狀況等風險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風險。生產風險主要表現在: 技術風險; 資源風險; 能源和原材料供應風險; 經營管理風險。風險主要包括技術風險、資商業房地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式。
(4)市場和經營風險
商業房地產具有高風險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風險;其次,由于商業房地產投資額大,開發周期長、銷售經營持續的時間也很長,各種社會經濟環境條件發生變化都會對收益產生極大的影響;第三,商業房地產的發展與整個城市經濟發展趨勢密切相關,商業房地產的投資和消費,依托于城市經濟發展的變化和居民消費水平的增減;最后,商業房地產經營過渡期的存在使開發商在這期間內隨時可能面臨調整和虧損。所以,商業房地產面臨的市場和經營風險相當大。
因此,在實際進行商業房地產項目的開發中要考慮多方面的風險。不同的項目面臨的風險表現在可能會有不同程度的內部風險和外部風險。對于項目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項目的各類風險的權重對其決策有重要的意義。
三、商業房地產項目投資的風險評價
我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風險進行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學的運籌學家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀70年代初期提出的。該方法把復雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關系分組形成遞階層次結構。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規劃中得到應用,評價商業房地產項目投資風險也采用此方法進行研究。首先采用AHP法求出指標權重。它為分析復雜的社會系統,對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權重的計算步驟:
1. 對問題所涉及的因素進行分類,建立指標體系。在商業房地產的投資中,面臨各種各樣的不同的風險。其中包括政治風險、金融風險、完工風險等。在進行層次分析法時必須先把所有涉及到的風險進行分類。
2. 根據指標體系構造各因素相互聯系的層次模型。根據對商業房地產項目投資風險的分析,作者構造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風險。
3. 根據專家的意見,構造關于各個風險的判斷矩陣從而確定各個因素的權重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認識,一般采用數字1-9及其倒數的標度方法。專家通過相互比較,當相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時,判斷矩陣相應的值可以取這個比值。
4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經過歸一化后幾位同一層次相關因素對于上一層次相對重要性的排序權值,并進行一致性檢驗。
在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標CI=。一致性指標CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標CI與同階平均隨機一致性指標RI之比稱為隨機一致性比率CR=。當CR.< 0.10 時,便認為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。
5. 根據各方案的情況構造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權重,并進行一致性檢驗。
6. 把第四步所得的各個因素權重和第五步所得的各個方案對因素的權重,求其加權總和。按照所得的百分比情況得到方案的風險綜合排序。投資人盡量選擇風險最小的方案投資,這個綜合排序為商業房地產項目投資人的決策提供依據。
四、商業房地產項目投資的分險評價實例分析
在項目投資之前,投資人會面臨多種復雜的風險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業房地產項目投資的風險,可以在安排項目投資前為投資人提供參考,為投資人進行方案的選擇提供重要依據。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經過初步調查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業房地產投資項目風險分析這三個方案的風險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業房地產項目投資方案的風險,然后根據計算出的風險大小的排序,來有助于投資者進行科學的決策,從而有利于提高項目的投資成功率。
某房地產開發公司欲投資一個商業房地產項目,計劃通過項目融資方式獲取資金,經風險辨識后,其風險因素主要有政治風險、市場經營風險、金融風險和完工風險。并建立了如圖一的商業房地產項目融資風險評價指標體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項目的融資風險進行了評估。根據專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規范化得到的結果如表1所示。各個因素的權重和A、B、C方案對各個因素的權重如表2所示。
從以上結論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風險來說,方案C的風險權重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風險最小為30.68%。
五、結論
以層次分析法為數學工具對項目的投資風險進行評價,可以為投資決策者提供科學的決策依據,促進投資決策的科學化和規范化進程,有利于提高項目的投資成功率,從而更有效地發揮投資在國民經濟中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風險加以研究,但在現實生活中,投資風險對項目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風險控制與防范將是更具有現實意義的。通過論文所提供的決策期的風險分析方法,可以類似地進行投資全過程的風險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關,才有可能達到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項目的風險,還必須同時兼顧項目的效益。科學的投資決策是在綜合考慮風險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復雜的系統工程,它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內在規律,掌握它、運用它為經濟發展造福。
參考文獻:
[1]陳琳 潘蜀健:房地產項目投資[M]. 北京: 中國建筑工業出版社, 2004: 242-246
