時間：2023-03-10 14:58:26
序論：在您撰寫物業(yè)公司工程部工作時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
一、20XX年工程部的工作目標(biāo)
1、在不斷地巡查和維保中確保設(shè)備的正常運行。
2、跟進(jìn)20XX年遺留的工程問題，提出有效的措施進(jìn)行整改。
3、介入一期高層和二期別墅的工程，尤其是加強(qiáng)一期高層隱蔽工程的排查和初驗。
4、做好高層接收工作，確保每位員工能獨立驗收，單獨帶業(yè)主驗房，并詳細(xì)告知房屋結(jié)構(gòu)和隱蔽的水管及電路走向。
5、嚴(yán)格按照年度培訓(xùn)計劃進(jìn)行培訓(xùn)，尤其是新員工入職培訓(xùn)。
6、20XX年7月31日完成一期高層的工程驗收，鑰匙資料接收的工作。
7、完成一期高層設(shè)備的承接和確保日常的正常使用及維保。
8、建立設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計劃，嚴(yán)格按照計劃執(zhí)行。
9、做好二次裝修的資料審核和巡查工作，確保裝修安全施工。
10、做好外包設(shè)施設(shè)備維保單位的選定和簽訂合同。
11、所有房屋資料的整理和檔案建立。
12、配合營銷和各部門的工作完成。
13、跟進(jìn)一期別墅綠化去年遺漏工程的施工。
15、跟進(jìn)一期高層周界圍墻和監(jiān)控系統(tǒng)的安裝。
16、巡查和跟進(jìn)一期高層地下停車場的劃分和導(dǎo)示牌的安裝。
16、做好后續(xù)一期高層和一期別墅存在工程缺陷的整改工作。
17、做好業(yè)戶工程維修的有償和無常服務(wù)，確保工程返修率不得高于2%。18、跟進(jìn)一期別墅和一期高層，地下停車廠收費道閘系統(tǒng)的安裝和使用。
19、建立設(shè)備檔案和做好設(shè)備資料存檔工作。
二、工程部的困難和解決辦法
1、經(jīng)過對附近小區(qū)各個項目的走訪，發(fā)現(xiàn)我公司工程部員工的工資偏低，希望可以得到高層領(lǐng)導(dǎo)的支持，從而提高我工程部員工的生活質(zhì)量。
2、在20XX年所遺留的一期別墅相關(guān)資料和鑰匙希望能盡快移交給我物業(yè)公司，以便于我們的工作能更好的開展。
3、一期別墅內(nèi)的部分地下車庫沒有穿線，不能通電，嚴(yán)重影響了業(yè)戶車庫的使用，請集團(tuán)協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決。
4、在巡查中發(fā)現(xiàn)會所及練習(xí)場沒有預(yù)留檢修口，我部門部分維修沒法進(jìn)行，請相關(guān)施工單位給予解決。
5、為了減少一期別墅的安全隱患，希望集團(tuán)各領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商，能盡快安裝監(jiān)控系統(tǒng)。
6、目前一期別墅周界圍墻采用的是彩鋼板和鐵藝，彩鋼板容易變形影響公司項目的形象。
7、目前一期別墅C2車庫是毛地，為了提高項目的品質(zhì)，我公司建議采用地坪漆鋪設(shè)。
8、對一期別墅天溝(屋檐槽)，多次維修任存在嚴(yán)重漏水情況，希望得到集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的支持，能徹底解決，以免因其漏水對墻體造成損害。
9、一期別墅C2車庫沒有安裝智能刷卡系統(tǒng)，造成我公司對車輛管理困難，希望等到集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的支持。
10、一期別墅分戶安裝的窗扇過大，嚴(yán)重影響業(yè)戶的使用，望集團(tuán)各領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商處理。
11、一期別墅庭院門，推拉困難、容易拆卸嚴(yán)重影響業(yè)戶的使用和項目的品質(zhì)，望集團(tuán)各位領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商處理。
12、一期別墅化糞池采用的是雨污合流，總管并沒有與市政管網(wǎng)接通，導(dǎo)致化糞池注滿的速度加快，希望集團(tuán)各領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商處理。
13、一期別墅分戶到目前為止，沒有安裝門禁對講系統(tǒng)，嚴(yán)重影響業(yè)戶的使用。
15、一期別墅所以有的設(shè)施設(shè)備，到目前為止開發(fā)商都沒有要求我物業(yè)公司參與驗收，讓其直接接手管理。
物業(yè)公司工程部年度工作計劃【2】新的一年，為實現(xiàn)公司長遠(yuǎn)發(fā)展，現(xiàn)結(jié)合公司和我部門的實際情況，我們工程部20xx年工作的重點，著力于工程部各項工作的落實，并在原來工程部工作的基礎(chǔ)上，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，主動配合物業(yè)服務(wù)中心完成各項維修任務(wù)，特擬定工作計劃如下：
一、人員安排
按照運作模式及崗位管理的要求，工程部的人員維持目前的的人數(shù)，保證水電系統(tǒng)的運行。為保證應(yīng)急事件得以及時有效的處理，在現(xiàn)有人員編制中，夜間實行聽班制度。
二、工作計劃
(1)加強(qiáng)工程部的服務(wù)意識。目前在服務(wù)上，工程部需進(jìn)一步提高服務(wù)水平，特別是在方式和質(zhì)量上，更需進(jìn)一步提高。本部門將定期和不定期的開展服務(wù)意識和方式的培訓(xùn)，提高部門人員的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率。
(2)完善制度，明確責(zé)任，保障部門良性運作。為發(fā)揮工程部作為物業(yè)和商家之間發(fā)展的良好溝通關(guān)心的紐帶作用，針對服務(wù)的形態(tài)，完善和改進(jìn)工作制度，從而更適合目前工作的開展。從設(shè)備管理和人員安排制度，真正實現(xiàn)工作有章可循，制度規(guī)范工作。通過落實制度，明確責(zé)任，保證了部門工作的良性開展。
(3)加強(qiáng)設(shè)備的監(jiān)管、加強(qiáng)成本意識。工程部負(fù)責(zé)所有的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理，直接關(guān)系物業(yè)成本的控制。熟悉設(shè)備運行、性能，保證設(shè)備的正常運行，按照規(guī)范操作時監(jiān)管的重力區(qū)，工程部將按照相關(guān)工作的需要進(jìn)行落實，做到有設(shè)備，有維護(hù)，出成效;并將設(shè)施設(shè)備維護(hù)側(cè)重點規(guī)劃到具體個人。
(4)開展培訓(xùn)，強(qiáng)化學(xué)習(xí)，提高技能水平。就目前工程部服務(wù)的范圍，還比較有限，特別是局限于自身知識的結(jié)構(gòu)，為進(jìn)一步提高工作技能，適當(dāng)開展理論學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短，提高整體隊伍的服務(wù)水平。
(5)針對設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的特點，擬定相應(yīng)的維護(hù)保養(yǎng)計劃，將工作目標(biāo)細(xì)化。
三、做好能源控制管理
能耗成本通常占物業(yè)公司日常成本的很大比例，節(jié)能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的關(guān)鍵是：
(1)提高所有員工的節(jié)能意識。
(2)制定必要的規(guī)章制度。
(3)采取必要的技術(shù)措施，比如進(jìn)行市場廣告和路燈的照明設(shè)施設(shè)備的改造，根據(jù)季節(jié)及時調(diào)節(jié)開關(guān)燈的時間，將能耗降到最低;將樓道的燈改造為節(jié)能型燈具控制開關(guān)改造為觸摸延時開關(guān)。
(4)在設(shè)備運行和維修成本上進(jìn)行內(nèi)部考核控制，避免和減少不必要的浪費。
(5)每月定時抄水電表并進(jìn)行匯總,做好節(jié)能降耗的工作。
物業(yè)公司工程部年度工作計劃【3】(一)公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)及管理
1、加大對施工單位的協(xié)調(diào)力度，爭取在2月底完成對西區(qū)柴油發(fā)電機(jī)故障的維修(柴油機(jī)控制電腦主板維修、更換乳化的機(jī)油)。
2、跟進(jìn)公共設(shè)備設(shè)施保修遺留問題，提出解決方案及建議，協(xié)調(diào)相關(guān)施工單位繼續(xù)維修整改。
3、對生活水池水位控制和報警的改良，加大安全系數(shù)，消除安全隱患，保障財產(chǎn)安全。
4、聯(lián)系施工單位檢修水泵監(jiān)控系統(tǒng)，并對保安部值班人員和工程部人員進(jìn)行水泵監(jiān)控系統(tǒng)操作培訓(xùn)。
5、對公司接管物業(yè)項目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目進(jìn)行檢驗和資料核實。
6、理清施工單位對L4區(qū)公共設(shè)備設(shè)施的保修期限，明確保修責(zé)任。
7、制定公共設(shè)備設(shè)施外委保養(yǎng)資金預(yù)算上報公司審核，提出外委保養(yǎng)方案。
8、建立詳盡的設(shè)備臺賬、設(shè)備清單。
9、編制詳細(xì)的設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃、保養(yǎng)項目、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，要求部門員工嚴(yán)格按計劃按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)，使設(shè)備運行安全、可靠，延長其使用壽命，達(dá)到保值、增值的目的。
(二)營銷工作的配合
積極的配合銷售部門的工作，保障各樣板房、售樓大廳及各相關(guān)配套設(shè)施的正常運作，給營銷工作創(chuàng)造良好氛圍與環(huán)境。
(三)戶內(nèi)維修服務(wù)
1、首先重點抓公共設(shè)施設(shè)備巡查、保養(yǎng)、維修工作，確保設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)，同時重視戶內(nèi)維修服務(wù)工作，做到 "兩手抓，兩手都要硬"。結(jié)合目前人力不足的情況，每天日班、中班各安排1名戶內(nèi)維修技工向業(yè)主提供維修服務(wù)，主要解決影響業(yè)主正常生活的報修項目。
2、協(xié)調(diào)客服部理清裝修單位、施工單位對戶內(nèi)裝修保修范圍，屬保修范圍的，由客服部協(xié)調(diào)相關(guān)責(zé)任單位解決，減輕戶內(nèi)維修壓力;
3、建議公司確定幾家特約維修單位，當(dāng)接到超出工程部業(yè)務(wù)范圍或服務(wù)能力范圍的項目，如業(yè)主要求，可向業(yè)主提供特約維修單位的相關(guān)信息，由業(yè)主聯(lián)系上門服務(wù)維修。
(四)制度建設(shè)
1、根據(jù)小區(qū)設(shè)備狀況和服務(wù)特點，制定物業(yè)管理ISO程序文件、工作規(guī)范、質(zhì)量手冊，完善工程部的規(guī)章制度。
2、應(yīng)用ISO文件健全園區(qū)的公共設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)的運行管理規(guī)定和安全操作規(guī)程，科學(xué)管理設(shè)備設(shè)施，確保所轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運行。
(五)規(guī)范管理
1、用物業(yè)管理ISO程序文件、工作規(guī)范、質(zhì)量手冊和各類記錄表格，規(guī)范管理，提高物業(yè)管理水平。
2、組織本部員工學(xué)習(xí)公司的規(guī)章制度，認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程和員工守則，認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司規(guī)章制度。
3、組織下屬員工配合客服部做好業(yè)戶服務(wù)工作，不定期與客戶服務(wù)部開展討論、溝通，共同進(jìn)步。
(六)隊伍建設(shè)
1、加強(qiáng)員工技能培訓(xùn)
(1)針對所管轄物業(yè)各類設(shè)備、設(shè)施的運行狀態(tài)、功能和技術(shù)特性，全年開展理論學(xué)習(xí)、現(xiàn)場解說和操作培訓(xùn)，要求各員工清楚和熟悉各類設(shè)備的位置和操作方法。
(2)針對下屬員工的技術(shù)狀況，編制專業(yè)知識培訓(xùn)計劃，按計劃執(zhí)行，并定期考核。
(3)鼓勵員工在業(yè)余時間參加技能培訓(xùn)，培養(yǎng)一專多能的技術(shù)骨干(目前我部有三名員工參加了供電局的高壓進(jìn)網(wǎng)操作培訓(xùn))。
2、重視思想教育
(1)強(qiáng)化安全生產(chǎn)意識，預(yù)防為主，防患于未然，確保人身安全和設(shè)備安全。
(2)重視職業(yè)道德教育，端正員工的工作態(tài)度，嚴(yán)格管理，樹立正氣。堅決淘汰四種人：只說不干的人;人浮于事的人;業(yè)務(wù)水平不高，又不求上進(jìn)的人;利用職務(wù)之便，謀取私利的人。
(3)加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)意識教育，培養(yǎng)競爭意識，提高員工素質(zhì)，加強(qiáng)員工的團(tuán)隊精神教育，增強(qiáng)凝聚力。
3、促進(jìn)人才培養(yǎng)
一年內(nèi)培養(yǎng)50%的基層員工具備領(lǐng)班的素質(zhì)、領(lǐng)班具備主管的素質(zhì)、主管具備經(jīng)理的素質(zhì)，為公司的發(fā)展儲備、輸送骨干人才。
(七)對公司前景的展望
1、強(qiáng)化管理，把公司做強(qiáng)
通過強(qiáng)化管理，使公司的物業(yè)管理服務(wù)科學(xué)化、正規(guī)化、專業(yè)化、綜合一體化，在一年至兩年內(nèi)把公司做強(qiáng)，儲備管理人才，打造公司的誠信品牌。
一 安全管理
1，設(shè)備設(shè)施安全管理工作必須堅持“安全第一,預(yù)防為主”的方針;必須堅持設(shè)備維修保養(yǎng)過程的系統(tǒng)管理方式;必須堅持不斷更新改造;提新安全技術(shù)水平，能及時有效地消除設(shè)備運行過程中的不安全因素，確保重大事故零發(fā)生。
2，明確安全操作責(zé)任，形成完善的安全維修管理制度。
3、嚴(yán)格執(zhí)行操作安全規(guī)程，實現(xiàn)安全管理規(guī)范化、制度化。
4，加強(qiáng)外來裝飾公司安全監(jiān)管，嚴(yán)格裝飾單位安全準(zhǔn)入條件。
二 工作計劃
1、加強(qiáng)維修部的服務(wù)意識。目前在服務(wù)上，工程部需進(jìn)一步提高服務(wù)水平，特別是在方式和質(zhì)量上，更需進(jìn)一步提高。本部門將定期的開展服務(wù)對象、文明禮貌、多能技術(shù)的培訓(xùn)，提高部門人員的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率。
2、完善制度，明確責(zé)任，保障部門良性運作。為發(fā)揮工程部作為物業(yè)和業(yè)主之間發(fā)展的良好溝通關(guān)心的紐帶作用，針對服務(wù)的形態(tài)，完善和改進(jìn)工作制度，從而更適合目前工作的開展;從設(shè)備管理和人員安排制度，真正實現(xiàn)工作有章可循，制度規(guī)范工作。通過落實制度，明確責(zé)任，保證了部門工作的良性開展。
3、加強(qiáng)設(shè)備的監(jiān)管、加強(qiáng)成本意識。工程部負(fù)責(zé)所有住宅區(qū)的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理，直接關(guān)系物業(yè)成本的控制。熟悉設(shè)備運行、性能，保證設(shè)備的正常運行，按照規(guī)范操作時實監(jiān)管的重力區(qū)，工程部將按照相關(guān)工作的需要進(jìn)行落實，做到有設(shè)備，有維護(hù)，出成效;并將設(shè)施設(shè)備維護(hù)側(cè)重點規(guī)劃到具體個人。
4、開展培訓(xùn)，強(qiáng)化學(xué)習(xí)，提高技能水平。就目前工程部服務(wù)的范圍，還比較有限，特別是局限于自身知識的結(jié)構(gòu)，為進(jìn)一步提高工作技能，適當(dāng)開展理論學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短，提高整體隊伍的服務(wù)水平。
5、針對設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的特點，擬定相應(yīng)的維護(hù)保養(yǎng)計劃，將工作流程分細(xì)化。
三 做好能源控制管理
能耗成本通常占物業(yè)公司日常成本的很大比例，節(jié)能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的關(guān)鍵是：
1、提高所有員工的節(jié)能意識
2、制定必要的規(guī)章制度
3、采取必要的技術(shù)措施，比如將辦公用電和大門崗用電分離除原來路燈和電梯用電(它們收費標(biāo)準(zhǔn)不一樣)，進(jìn)行地下停車場的照明設(shè)施設(shè)備的改造，將停車場能耗降到最低;將樓道的燈改造為節(jié)能型燈具;將樓道內(nèi)的照明控制開關(guān)改造為觸摸延時開關(guān)。
4、在設(shè)備運行和維修成本上進(jìn)行內(nèi)部考核控制，避免和減少不必要的浪費。
5、直接找廠家進(jìn)購設(shè)備配件，統(tǒng)一購買備品備件，按設(shè)備保養(yǎng)周期進(jìn)行保養(yǎng)。以便及時更換，確保設(shè)備發(fā)揮最佳節(jié)能作用，減少維修成本。
四 預(yù)防性維修
1、預(yù)防性維修：所有設(shè)施設(shè)備均制定維護(hù)保養(yǎng)和檢修計劃，按照設(shè)備保養(yǎng)周期既定的時間、項目和流程實施預(yù)防性檢修。
2、日常報修處理：設(shè)施、設(shè)備的日常使用過程中發(fā)現(xiàn)的故障以報修單的形式采取維修措施。
3、日常巡查：工程部各值班人員在當(dāng)班時對責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行一至兩次的巡查，發(fā)現(xiàn)故障和異常及時處理。
五 健全設(shè)備、設(shè)施檔案，做好維修工作檢查記錄。
為保證設(shè)備、實施原始資料的完整性和連續(xù)性，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善部門檔案管理，建立設(shè)備臺賬。對于新接管的威尼斯小區(qū)，由于房產(chǎn)公司配套設(shè)施安裝滯后的原因，做好設(shè)施設(shè)備資料的收集跟進(jìn)工作。
六 設(shè)施設(shè)備維保工作：
1、嚴(yán)格執(zhí)行定期巡視檢查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每日巡檢不少于1次。
2、根據(jù)季節(jié)不同安排定期檢查，特別是汛期，加強(qiáng)巡視檢查力度確保安全。
時間飛逝，2006年即將結(jié)束。在這一年里，工程部全體員工在公司的質(zhì)量方針指引下、在公司和項目領(lǐng)導(dǎo)正確指導(dǎo)下，以及同各部門的密切配合、團(tuán)結(jié)一致下，圓滿完成公司領(lǐng)導(dǎo)交付的各項工作任務(wù)，保證了園區(qū)所有設(shè)備的安全運行。取得了一定的好成績，為完成公司質(zhì)量目標(biāo)做出貢獻(xiàn)。
一、日常工作中，工程部全體員工嚴(yán)格遵守公司的各項規(guī)章制度，嚴(yán)格按照“五常法”的要求去做。能夠認(rèn)真?zhèn)鬟_(dá)、貫徹公司的各項指示精神，完成各項工作任務(wù)。認(rèn)真對待公司、項目檢查中提出的問題和整改意見，結(jié)合實際，認(rèn)真整改和執(zhí)行。在各級領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我們規(guī)范了各種表格、記錄的填寫，為日常安排工作和用電數(shù)據(jù)分析提供了有效、準(zhǔn)確的依據(jù)。并將各種制度張貼上墻，以便每位員工及時學(xué)習(xí)、檢查和要求自己。
二、配電值班工作看似輕松，但實際上，要求配電值班人員具有較高的責(zé)任心和配電值班經(jīng)驗，才能保證發(fā)現(xiàn)隱患后，及時有效的做出處理，保證系統(tǒng)正常運行，為設(shè)備運轉(zhuǎn)、業(yè)主辦公提供電力保障。因此，工程部每位配電工都能遵守配電制度，認(rèn)真巡視設(shè)備，按時抄錄各種表計，認(rèn)真核算每日用電情況，為園區(qū)用電分析和管理提供了可靠依據(jù)。同時，配電室又是休息日、節(jié)假日和夜間等時間繼續(xù)為業(yè)主服務(wù)及對外聯(lián)系協(xié)調(diào)的主要部門，負(fù)責(zé)這些時間內(nèi)的設(shè)備巡視工作、業(yè)主報修處理、業(yè)主和外單位的各種施工跟進(jìn)服務(wù)以及緊急情況處理協(xié)調(diào)等工作。如：每班2次的中水站巡視；每日夜間路燈、水泵房設(shè)備巡視和電梯維護(hù)保養(yǎng)跟進(jìn)監(jiān)督工作等，使業(yè)主得到全天的、不間斷的維修服務(wù)，保證了電氣設(shè)備的安全運行，為業(yè)主創(chuàng)造一個良好的辦公環(huán)境。
三、工作中，我們負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)所有電氣設(shè)備設(shè)施的維修工作，保證它們能夠正常運轉(zhuǎn)。我們克服了人員少，工作量大的困難，合理安排人員，本著“應(yīng)修的必修，修必修好；定期保養(yǎng)”的原則，認(rèn)真對待每項工作。為及時處理業(yè)主報修，每天安排專人負(fù)責(zé)業(yè)主報修處理和巡查工作。做到接報及時、處理及時，減少回收率。當(dāng)報修工作較多時，及時調(diào)配其他員工支持。今年夏天a棟402室完美時空公司，有一個配電箱的總空開頻繁掉閘，嚴(yán)重影響業(yè)主的正常辦公。我們及時組織人員進(jìn)行徹底、仔細(xì)的排查，最終發(fā)現(xiàn)掉閘原因是由于業(yè)主用電過于集中，三相用電負(fù)荷嚴(yán)重不平衡，造成單相超負(fù)荷掉閘，需進(jìn)行負(fù)荷調(diào)整。但由于業(yè)主辦公期間不允許時長時間停電，因此，我們在其用電高峰時測量、記錄各分路負(fù)荷后，于當(dāng)日下班和次日中午，分兩次對其負(fù)荷重新分配、調(diào)整，使其三相負(fù)荷趨于平衡，消除了安全隱患，提高了業(yè)主用電的安全性和可靠性。
工程部在沒有進(jìn)行交接和資料不全的情況下，接管園區(qū)中水站后，為保證中水站的正常使用，設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，全體電工包括配電工都積極參與中水站的維修、調(diào)試和巡查工作。由于缺乏中水站設(shè)備資料，我們只能在現(xiàn)場逐一查設(shè)備、查線路，了解設(shè)備的工作過程和控制方式。在污水池中打撈水泵、更換電機(jī)、連接線路，全體員工都不怕臟、不怕累，克服種種困難，積極協(xié)助水工完成中水站設(shè)備的更換、維修工作。在電氣調(diào)試問題上，為不影響業(yè)主使用中水，我們盡量將時間安排在晚上或周六日進(jìn)行，摸索回用水泵的自控管理、查找故障原因，經(jīng)過多日的努力終于將系統(tǒng)調(diào)整到最佳狀態(tài)，保證了中水設(shè)備的正常使用。
設(shè)備巡查工作是保障電氣設(shè)備安全運轉(zhuǎn)和使用的重要措施，也是人員安全的保障。因此，每天都會安排專人按時巡視園區(qū)公共電氣設(shè)備、設(shè)施，以便及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷和異常情況，及時進(jìn)行處理，如不能及時處理的，也會在采取相應(yīng)的措施后，及時上報并列入維修計劃。在日常工作中，員工根據(jù)檢修計劃、電氣設(shè)備維護(hù)周期以及設(shè)備運行狀況對電氣設(shè)備進(jìn)行定期檢修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)并去除潛在的設(shè)備隱患，減少設(shè)備故障率。在換季檢修工作中，因維修工作量大，人員不足，從配電室抽調(diào)4人參與檢修工作，致使抽出人員和值班人員的工作量都隨之增大，但每個員工都沒有抱怨、沒有偷懶，都任勞任怨、積極投入檢修工作，認(rèn)真完成各項工作任務(wù)，認(rèn)真填寫各種記錄，使得每次換季檢修工作都能夠順利完成。
四、在技術(shù)培訓(xùn)方面。每個員工都非常主動、互相交流、互相學(xué)習(xí)、取長補(bǔ)短，不斷增強(qiáng)自身業(yè)務(wù)知識和技術(shù)水平。為保證員工有時間進(jìn)行技術(shù)交流和學(xué)習(xí)，每周五我們都抽2－3小時作為“技術(shù)學(xué)習(xí)”時間，鼓勵大家互相交流、互相討論、互相提問、多方面解答問題，介紹自身的工作經(jīng)驗。很大程度上提高了員工的技術(shù)水平和自信心，進(jìn)一步提高了員工的工作積極性。
五、在能源管理、降低消耗方面。我們對園區(qū)內(nèi)的公共電氣設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行摸底排查，找出節(jié)能降耗的方法，對需要且能夠改進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施作出節(jié)電改造方案或建議，逐步進(jìn)行改造：
1、將樓內(nèi)通道照明、大廳照明、電梯廳照明及步梯間照明等分出白天和夜間照明；在保證整體照明需求和造型完整有序的前提下，盡量減少燈具使用數(shù)量，如將三管或雙管燈改為單管照明，改連排燈照明為隔燈照明方式等。
2、對大功率機(jī)電設(shè)備加強(qiáng)巡查，確保電機(jī)處于良好的運行狀態(tài)，提高效率。加大控制設(shè)備的維護(hù)，減少大功率設(shè)備的超停次數(shù)，降低功耗。
3、對e棟空調(diào)機(jī)組加裝計量表，增大電量核算的準(zhǔn)確度，減少公用電量的分?jǐn)偂?/p>
4、做好修舊利廢工作，對更換出的文件、燈具、鎮(zhèn)流器等進(jìn)行維修，通過更換零件或重新拼裝等方式修理舊件，減少新件的使用。
六、弱電設(shè)備維修工作：
1、更換物業(yè)辦公用電話交換機(jī)，重新調(diào)整號碼分配和布線工作
2、對樓內(nèi)弱點豎井進(jìn)行了全面清潔、整理工作
3、配合電信公司進(jìn)行設(shè)備的安裝維修和保養(yǎng)工作
標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程
1.0 目的
規(guī)范品質(zhì)部員工培訓(xùn)工作，使內(nèi)審員培訓(xùn)系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識和技能。
2.0 適用范圍
適用于物業(yè)管理公司品質(zhì)部內(nèi)審員的培訓(xùn)工作。
3.0 職責(zé)
3.1 管理者代表負(fù)責(zé)監(jiān)督及抽檢培訓(xùn)的實施情況、驗證培訓(xùn)的效果。
3.2 品質(zhì)部經(jīng)理負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)計劃，并具體組織實施。 4.0 程序要點
4.1 培訓(xùn)計劃的制定
4.1.1 品質(zhì)部經(jīng)理于每年的12月15日前做出下年度的內(nèi)審員培訓(xùn)計劃，并上
報公司總經(jīng)理和管理者代表審批。
4.1.2 內(nèi)審員培訓(xùn)計劃必須符合下列要求
a） 不違反國家的有關(guān)法律、法規(guī)；
b） 有具體的實施時間；
c） 有考核的標(biāo)準(zhǔn)；
d） 有明確的培訓(xùn)范圍；
e） 有培訓(xùn)費用預(yù)算。
4.2 品質(zhì)部標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的培訓(xùn)
4.2.1 培訓(xùn)內(nèi)容：
a） 《質(zhì)量體系文件編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》；
b） 《質(zhì)量體系文件和資料管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》；
c） 《內(nèi)部質(zhì)量審核實施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》；
d） 《內(nèi)部質(zhì)量審核管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》；
e） 《質(zhì)量體系文件編碼管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》；
f） 《品質(zhì)部日常抽檢工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》；
g） 《住戶意見征集、評價標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》；
h） 《工作記錄管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》；
i） 《績效考評管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》；
j） 《不合格糾正、預(yù)防標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》;
k） 《品質(zhì)部員工績效考評實施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。
4.2.2 培訓(xùn)要求：
a） 內(nèi)審員必須熟練掌握品質(zhì)部標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程中規(guī)定的工作程序和工作要
求， 對重要內(nèi)容要求熟記；
b） 內(nèi)審員必須充分理解按照標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作的意義，充分理解作業(yè)
規(guī)程中的每項條款的內(nèi)在含義。
4.2.3 培訓(xùn)的形式：
a） 教員邊講邊示范，內(nèi)審員隨聽、隨記、隨操作的形式；
b） 內(nèi)審員邊討論、邊理解、邊回憶的形式。
4.2.4 品質(zhì)部標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的培訓(xùn)每月至少進(jìn)行兩次，每次不少于60分鐘。
4.2.5 品質(zhì)部標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的培訓(xùn)由管理者代表或品質(zhì)部經(jīng)理組織，教員可以
由公產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)和任何一位工作技能較高的品質(zhì)部員工擔(dān)任。
4.3 ISO9000基本理論和現(xiàn)代企業(yè)管理基本理論的培訓(xùn)。
4.3.1 培訓(xùn)的內(nèi)容：
a） ISO9000質(zhì)量體系基本理論培訓(xùn)(2000版國家標(biāo)準(zhǔn))；
b） 內(nèi)審員培訓(xùn)；
c） 行為科學(xué)培訓(xùn)；
d） MBA基本教程培訓(xùn)；
e） 其他現(xiàn)代企業(yè)管理理論培訓(xùn)。
4.3.2 培訓(xùn)形式：
a） 送外培訓(xùn)；
b） 請外部專家前來培訓(xùn)。
4.3.3 ISO9000質(zhì)量體系基本理論和現(xiàn)代企業(yè)管理理論培訓(xùn)每半年至少安排
一次，每次不少于3天。
4.4 物業(yè)管理基本法規(guī)、基本理論的培訓(xùn)。
4.4.1 培訓(xùn)內(nèi)容：
a） 物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、條例實施細(xì)則；
b） 物業(yè)管理的基本理論；
c） 物業(yè)管理行業(yè)多年總結(jié)出來的特色管理制度。
4.4.2 培訓(xùn)形式：
a） 內(nèi)部請理論素養(yǎng)高、知識全面的員工擔(dān)任培訓(xùn)教師；
b） 外部請物業(yè)管理專家講學(xué);
c） 外出參觀、參加專項培訓(xùn)；
d） 內(nèi)部討論研究。
4.4.3 物業(yè)管理基本法規(guī)、基本理論的培訓(xùn)每季度至少安排一次，每次不少于
一天。
4.5 公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的培訓(xùn)。
4.5.1 培訓(xùn)內(nèi)容：公司所有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。
4.5.2 培訓(xùn)形式：
a） 由公司領(lǐng)導(dǎo)或其他部門員工進(jìn)行專項規(guī)程培訓(xùn)；
b） 品質(zhì)部內(nèi)部討論，然后請公司領(lǐng)導(dǎo)答疑。
4.5.3 公司其他標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程培訓(xùn)，每季度至少安排一次，每次培訓(xùn)時間不少
于60分鐘。
4.6 其他相關(guān)知識培訓(xùn)。
4.6.1 培訓(xùn)內(nèi)容：
a） 寫作知識培訓(xùn)；
b） 公共關(guān)系培訓(xùn);
c） 其他有關(guān)知識。
4.6.2 培訓(xùn)形式：
a） 外出培訓(xùn)、參觀；
b） 請外部專家授課。
4.6.3 “其他相關(guān)知識”培訓(xùn)每年至少安排一次， 培訓(xùn)時間、規(guī)模、范圍視
情況而定。
4.7 每次培訓(xùn)時，內(nèi)審員如無特殊理由均不得請假、遲到、早退，請假需經(jīng)
品質(zhì)部經(jīng)理事先批準(zhǔn)。
4.8 每次培訓(xùn)后均應(yīng)就培訓(xùn)內(nèi)容對參加培訓(xùn)的員工作出書面考試或考核，檢
測員工參加培訓(xùn)后的收獲和培訓(xùn)效果。對參加培訓(xùn)后考試不及格的員工依照《品質(zhì)部員工績效考評實施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《行政獎罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。
4.9 每次培訓(xùn)后，品質(zhì)部經(jīng)理均應(yīng)對培訓(xùn)效果作出評估，并將參加培訓(xùn)的員
工考試成績連同教材、效果評估表，一并在品質(zhì)部歸檔長期保存。
4.10 《培訓(xùn)記錄》、《培訓(xùn)計劃》《員工培訓(xùn)登記表》也應(yīng)事后在品質(zhì)部歸檔長
期保存。
4.11 本規(guī)程作為品質(zhì)部員工績效考評的依據(jù)之一。
5.0 記錄
6.0 相關(guān)支持文件
暑假時間較長，近兩個月，對于緊張學(xué)習(xí)了一個學(xué)期的學(xué)生來說，終于可以放松一下了，勞逸結(jié)合，也有利于成長。另一方面，暑假時間長，也是可以利用起來學(xué)習(xí)，提升成績的大好時機(jī)。在這一點上，教師、家長比學(xué)生更清楚明白。在放假前，各科教師都會給學(xué)生布置一些作業(yè)，希望學(xué)生在假期里好好練習(xí)練習(xí)，好好地提升一下。就某一個學(xué)科而言，所布置的作來似乎不是很多，但各科作業(yè)加起來，就是一大堆，常讓學(xué)生想在暑假里放松一下的想法成了奢望，甚至比在校期間更累。有學(xué)生感嘆，“真不希望放假”。與此同時，有的老師布置的作業(yè)，較為呆板，多是機(jī)械性的、枯燥的重復(fù)性作業(yè)，讓學(xué)生無參與的積極性，常亂做一通應(yīng)付了事。
如何充分利用暑假，把作業(yè)與玩耍結(jié)合在一起，讓學(xué)生感到完成作業(yè)就是玩耍，是輕松愉快的事；玩耍就可以完成作業(yè)，積極主動地參與。這是讓不少老師感到苦悶的。特別是思想品德這個學(xué)科，易成為空洞的說教，命令式的要求，枯燥的形式。我在今年的暑假思想品德作業(yè)中，給學(xué)生安排了“五個一工程”，對如何布置暑假作業(yè)進(jìn)行了嘗試，現(xiàn)提供出來，供各位參考。
一、當(dāng)一名志愿者
安排學(xué)生在暑假里去當(dāng)一名為社會作貢獻(xiàn)的志愿者、生活體驗者，時間一天以上。可以去當(dāng)交通勸導(dǎo)員、景區(qū)垃圾撿拾員、城市衛(wèi)生宣傳員、敬老院慰問員、市場規(guī)范講解員、公共場所觀察員等。要求體驗角色與責(zé)任，宣傳相關(guān)淺顯的政策法規(guī)，傳遞中華文化與美德，感受生活，培養(yǎng)能力。下期開學(xué)后開展以“我的暑假志愿者生活”為主題的評比活動，看看誰的最精彩、最充實、最有意義。
二、拍一組照片
現(xiàn)在的學(xué)生基本上都有手機(jī)，不少教師對學(xué)生使用手機(jī)持反對態(tài)度，這其實是無效的，何不讓學(xué)生的手機(jī)發(fā)揮作用呢。讓學(xué)生自選九年級思想品德課本中的一兩個章節(jié)作為拍照片的主題，拍一組照片來反映或加以充實，10張以上。下期開學(xué)后在教室的投影儀上進(jìn)行展示，學(xué)生在一旁加以解說。有條件的學(xué)生可以制成彩色照片，并配上文字說明，張貼在教室的墻壁上。
三、錄一段視頻
選取身邊的人、事、物、景等，用手機(jī)或其他錄相設(shè)備錄制一段視頻，要求時間3分以上。下學(xué)期在教室的投影上進(jìn)行視頻展播，錄制者在一旁圍繞為什么錄制，反映了什么進(jìn)行說明。要求緊扣九年級思想品德課本中的一兩個章節(jié)的內(nèi)容。評選優(yōu)秀視頻，由教師加以剪輯處理，配上文字說明，注明錄制者姓名，然后以電子文本的形式發(fā)給全班同學(xué)，并提示大家保管好，二十年以后，大家聚會時再來回看視頻，看看會有什么感觸。
四、一課試講
以九年級思想品德課本中任一課進(jìn)行認(rèn)真自學(xué)，可以參考相關(guān)資料，思考如何試講給其他同學(xué)聽，可以把自己的試講安排寫下來，下學(xué)期開學(xué)后各個同學(xué)先在小組內(nèi)試講給別人聽，然后采用各小組推優(yōu)和隨機(jī)抽選相結(jié)合的方式安排同學(xué)進(jìn)行試講。通過準(zhǔn)備試講的方式讓學(xué)生對課本內(nèi)容進(jìn)行預(yù)習(xí)，在聽別人試講中加深課本知識。由于采用推優(yōu)與隨機(jī)相結(jié)合的形式，讓每一個學(xué)生都覺得有被推上講臺試講的可能性，因而具有一定的緊張感，促進(jìn)其認(rèn)真參與其中，促進(jìn)對知識的學(xué)習(xí)與理解，并且培養(yǎng)了能力。
五、命一套題
安排學(xué)生試從老師的角度命制一套開學(xué)檢測題，范圍為八年級下期和九年級的內(nèi)容，用以檢測學(xué)生暑假的復(fù)習(xí)和預(yù)習(xí)情況。包含答題空白在內(nèi)，題量控制在單面A4紙內(nèi)，并提供參考答案。下學(xué)期開學(xué)后進(jìn)行評比，看誰命制的題的質(zhì)量好。讓學(xué)生通過命制試題的形式促進(jìn)復(fù)習(xí)和預(yù)習(xí)。目的明確，任務(wù)具體，讓學(xué)生覺得新穎有趣，參與度高，且較為主動。
原告：裔式成，男，39歲，住上海市萬航渡路康家橋老街36號。
原告：方秉寅，男，42歲，住浙江省蘭溪城關(guān)鎮(zhèn)桃花塢93號。
被告：浙江省證券公司上海營業(yè)部。
1992年6月3日上午9時30分左右，兩原告分別在被告處填寫了買入有價證券委托單，各委托被告當(dāng)日買入“二紡機(jī)”股票100股。其中，裔式成委托買入的單價最高為每股215元，方秉寅委托買入的單價最高為每股216元。被告接受委托單后，按兩原告的委托要求，于9時40分左右，通過自己駐上海市證券交易所的交易員向該所作了申報。當(dāng)日下午1時20分左右，中國經(jīng)濟(jì)開發(fā)信托投資公司上海證券業(yè)務(wù)部（下稱中經(jīng)上證）接受股民的委托，于當(dāng)日賣出“二紡機(jī)”股票2000股，委托賣出單價最低為每股222元。但中經(jīng)上證在通過其交易員向上海市證券交易所申報時，電腦操作失誤，將每股222元的賣出單價誤輸入為每股22元賣出。1時52分左右，該賣出單價分別與兩原告的委托買入單價配對成交。根據(jù)當(dāng)時按買賣申報單價的中間價成交的方式，裔式成的成交單價為每股118.5元，方秉寅的成交單價為每股119元。十幾分鐘后，中經(jīng)上證發(fā)現(xiàn)申報失誤，遂向被告及上海市證券交易所提出撤銷成交申請。被告及上海市證券交易所經(jīng)核實中經(jīng)上證確有操作失誤后，根據(jù)《上海市證券交易所交易市場業(yè)務(wù)試行規(guī)則》及其補(bǔ)充規(guī)定和證券交易的慣例，分別同意了中經(jīng)上證的撤銷申請，并于當(dāng)日下午在交易所辦理了撤銷手續(xù)。但被告由于工作疏忽，未及時銷毀已被撤銷的成交單據(jù)，致使柜臺營業(yè)員誤以為兩原告的委托業(yè)務(wù)業(yè)已成交，遂于次日與兩原告辦理了委托交割手續(xù)，裔式成支付給被告股票價款、過戶費、稅金、傭金共計11945.8元，方秉寅支付給被告股票價款、過戶費、稅金、傭金共計11996.2元。6月5日、11日，方秉寅兩次分別以每股244元、250元的單價委托被告賣出上述買入的股票。按該兩天的股市行情理應(yīng)成交，但均未成交。方秉寅即向被告詢問情況。被告經(jīng)核實后發(fā)現(xiàn)上述股票實際早已被撤銷，并將撤銷實情通知了兩原告。因雙方多次協(xié)商解決不成，兩原告以與被告辦理了上述股票的委托交割手續(xù)，并已支付了股票價款，但被告現(xiàn)單方反悔，擅自撤銷了已購買成交的上述股票，侵犯了兩原告的財產(chǎn)所有權(quán)為理由，向上海市靜安區(qū)人民法院提起訴訟，要求判令被告分別按當(dāng)時該股票每股219元、242元的價格，分別賠償裔式成、方秉寅股票及股價下跌的經(jīng)濟(jì)損失21945.8元、24203.8元。
被告辯稱：其與兩原告辦理的“二紡機(jī)”股票委托交割行為，是屬有重大誤解的行為。兩原告所購股票是在賣方電腦操作失誤情況下成交，后經(jīng)賣方申請及交易所批準(zhǔn)，已被撤銷，因而，與兩原告辦理的委托交割的標(biāo)的物實際并不存在。請求法院撤銷其與兩原告的委托交割行為，其愿歸還兩原告因此所支付的股票價款。
「審判
上海市靜安區(qū)人民法院除查明上述事實外，還查明：根據(jù)上海市證券交易所1992年6月3日下午1時52分之后的“二紡機(jī)”股票成交記錄，該股票除操作失誤成交之外，其他最低成交單價為每股219元，兩原告所委托買入的價格在正常情況下不可能成交。該所次日的“二紡機(jī)”股票成交記錄，其最低成交單價是每股215元，最高成交單價是每股249元。該所6月11日的“二紡機(jī)”股票成交記錄，其最低成交單價是每股249.5元，最高成交單價是每股262.5元。據(jù)上述記錄表明，6月4日之后，“二紡機(jī)”股票價格是上漲趨勢。又據(jù)上海市證券交易所股票交易行情記錄，“二紡機(jī)”股票價格于6月底、7月初開始下跌。
上海市靜安區(qū)人民法院認(rèn)為：在國家對股票交易尚無明文法律規(guī)定之前，股票交易的各方在交易過程中均應(yīng)遵守《民法通則》的規(guī)定，按公開、公正、公平、合理的原則從事交易活動。中經(jīng)上證在交易過程中，由于電腦操作失誤，將原報價每股222元的股票，誤作22元賣出申報，其實質(zhì)是交易員在操作時對自己操作行為的誤解。因此，雙方成交的行為屬于民法通則所規(guī)定的可撤銷的重大誤解行為。被告與上海市證券交易所經(jīng)中經(jīng)上證的申請，并在核實確屬重大操作失誤后，根據(jù)證券交易行業(yè)的特殊情況，按照交易規(guī)則及慣例同意中經(jīng)上證的撤銷申請，并無不當(dāng)。被告作為人也未超出權(quán)限，損害兩原告的利益。被告柜臺營業(yè)員與兩原告誤以為所托業(yè)務(wù)業(yè)已成交，按實際已被撤銷的成交單據(jù)辦理的委托交割行為，也屬可撤銷的重大誤解行為。被告對此請求撤銷，可予準(zhǔn)許。但由于被告工作上的疏忽，致使兩原告因此喪失了次日繼續(xù)買入股票和該股票價格上漲期間委托賣出贏利的機(jī)會，被告對此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任。鑒于股票交易贏利與否與“機(jī)會”有著密切聯(lián)系，因此，被告對此應(yīng)酌情予以賠償。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六條、第五十九條第一款第（一）項以及第六十一條之規(guī)定，判決如下：
一、兩原告與被告在1992年6月4日辦理的“二紡機(jī)”股票委托交割行為予以撤銷，該行為從開始起無效。
二、被告應(yīng)于判決生效后10日內(nèi)歸還裔式成11945.8元、方秉寅11996.2元及上述款項自1992年6月12日起至付款日止的銀行活期存款利息。
三、被告應(yīng)分別賠償兩原告各2400元及其自1992年6月12日起至付款日止的銀行活期存款利息。
「評析
本案糾紛因主要涉及對被告方在工作中的失誤行為性質(zhì)的認(rèn)定，故適用《民法通則》關(guān)于民事行為的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，無疑是正確的。但是，對于中經(jīng)上證的電腦操作失誤和被告未及時銷毀已被撤銷的成交單據(jù)，造成和兩原告的股票交易成交的后果，是否屬于《民法通則》第五十九條第一款第（一）項所規(guī)定的“行為人對行為內(nèi)容有重大誤解”的可撤銷的民事行為，則是值得商榷的。
“重大誤解”，應(yīng)是指行為人的主觀上的一種狀態(tài)，并且基于這種主觀上的重大誤解（對行為的性質(zhì)、對方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認(rèn)識），產(chǎn)生行為后果與自己的真實意思相悖的結(jié)果。如在本案這種情況下，如果中經(jīng)上證將股民委托賣出的單價最低每股222元，誤認(rèn)為是22元進(jìn)行申報；被告柜臺營業(yè)員將已被撤銷的成交單據(jù)誤認(rèn)為是需要成交的單據(jù)，這才是主觀上的“誤解”。而本案實際發(fā)生的，是中經(jīng)上證在正確確定了報價后，因電腦操作上的失誤，造成申報為22元的后果；被告由于工作上的疏忽，未將已被撤銷的成交單據(jù)予以銷毀，致使?fàn)I業(yè)員按單辦理了交割手續(xù)，這都不屬于主觀上的“誤解”，而是客觀行為的過失。就象工人加工零件一樣，加工人對加工圖紙上的尺寸要求并沒有錯誤認(rèn)識，只是在加工過程中不小心多進(jìn)了一刀，結(jié)果造成了零件報廢，這是客觀行為過失的結(jié)果，而不是主觀認(rèn)識錯誤的結(jié)果。因此，不能將行為過失理解為認(rèn)識錯誤，從而以“重大誤解”來涵蓋行為過失。
原告：中國天誠廣州公司（下稱天誠公司）。
被告：花都市佳業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱佳業(yè)公司）。
1993年6月18日，天誠公司在廣東國際大酒店二樓開辦了“蒙地卡羅國際購物中心”，經(jīng)營范圍為零售服裝、皮具、鞋類等，主要經(jīng)銷世界名牌產(chǎn)品。該中心開業(yè)前后，在內(nèi)地及港、澳多家報刊以及廣州電臺、廣東電視臺進(jìn)行了大量宣傳。1995年9月至1996年5月，天誠公司先后取得“蒙地卡羅”文字商標(biāo)在第1類至第42類商品和服務(wù)上的商標(biāo)注冊，該商標(biāo)核定使用的商品和服務(wù)中包括第19類非金屬建筑物，第36類不動產(chǎn)，第39類運輸，第41類教育、公共游戲樂場，第42類餐館、臨時住宿、醫(yī)療、美容院。
被告佳業(yè)公司是合作經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)營范圍是在廣東省花都市獅嶺鎮(zhèn)楊二村用地開發(fā)、建造、銷售、出租管理商品房。被告從1992年10月至1993年初先后取得各種有關(guān)其房地產(chǎn)開發(fā)、銷售業(yè)務(wù)的政府批文，在這些批文上均寫明被告的開發(fā)用地建設(shè)項目為“蒙地卡羅山莊”。該山莊于1992年10月奠基。被告曾分別于1992年10月和1993年3月在《廣州日報》、《南方日報》、《羊城晚報》等報紙刊登“蒙地卡羅山莊”售樓廣告，廣告中寫明“別墅區(qū)內(nèi)配有各類社區(qū)及生活設(shè)施、除業(yè)主俱樂部之康樂活動設(shè)施外，還包括商場、酒樓、電影院等，……山莊備有穿梭巴士，往返廣州市區(qū)”等內(nèi)容。被告還自1992年10月至1997年先后印制使用四種版本的彩色“蒙地卡羅山莊”售樓說明書，其主要內(nèi)容亦為該山莊商品房別墅及相關(guān)服務(wù)設(shè)施的圖片、照片及文字宣傳。但其中中期二種版本的售樓說明書使用了原告“蒙地卡羅國際購物中心”的門面圖片，圖片上有該中心的名稱匾額及商場背景。被告的上述商品房同時在廣州、香港和海外預(yù)售。
1997年，天誠公司向廣州市中級人民法院起訴稱：我公司開辦并負(fù)責(zé)經(jīng)營的“蒙地卡羅國際購物中心”享有較高的知名度。被告在其商品房預(yù)售宣傳冊中擅自使用該中心門面圖片，作為其“蒙地卡羅山莊”的重要組成部分，使消費者誤認(rèn)為被告與我公司之間存在某種聯(lián)系，構(gòu)成不正當(dāng)競爭行為。我公司還是“蒙地卡羅”商標(biāo)注冊人，被告未經(jīng)我公司許可，使用我公司“蒙地卡羅”注冊商標(biāo)作為其山莊名稱，并在“蒙地卡羅山莊”總的標(biāo)識下提供房屋銷售、出租、物業(yè)管理及其他多種服務(wù)項目，侵犯了我公司的注冊商標(biāo)專用權(quán)。請求判令被告停止侵權(quán)，賠償損失并賠禮道歉。
被告佳業(yè)公司答辯稱：我公司在1992年即為山莊起名為“蒙地卡羅”，作為山莊的服務(wù)標(biāo)志，且連續(xù)使用至今，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，我公司可繼續(xù)使用該服務(wù)商標(biāo)，并未侵犯原告的注冊商標(biāo)專用權(quán)。至于我公司將“蒙地卡羅國際購物中心”的圖片放置在宣傳冊中，是屬善意使用，且該中心經(jīng)營范圍是時裝、鞋類等，而我公司專門從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，兩者的經(jīng)營范圍沒有聯(lián)系，我公司沒有與原告競爭的動機(jī)，故上述行為不構(gòu)成不正當(dāng)競爭。要求駁回原告的訴訟請求。
「審判
廣州市中級人民法院審理認(rèn)為：原告天誠公司是“蒙地卡羅”商標(biāo)注冊人，其商品和服務(wù)商標(biāo)專用權(quán)均受法律保護(hù)。被告佳業(yè)公司開發(fā)、經(jīng)營的蒙地卡羅山莊，是集不動產(chǎn)物業(yè)開發(fā)、管理并提供娛樂、餐飲、購物等服務(wù)項目為一體的綜合設(shè)施，其中“蒙地卡羅”字樣是作為服務(wù)標(biāo)志使用，應(yīng)視為服務(wù)商標(biāo)。鑒于被告在1993年7月1日前已開始籌建蒙地卡羅山莊并該山莊售樓廣告，事實上已經(jīng)使用“蒙地卡羅”服務(wù)商標(biāo)，且其此后并未改變字體和色彩，根據(jù)有關(guān)商標(biāo)法律、規(guī)章的規(guī)定，被告可以繼續(xù)使用其“蒙地卡羅”服務(wù)商標(biāo)，但其繼續(xù)使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以在蒙地卡羅山莊地域范圍內(nèi)開發(fā)、出售、管理商品房服務(wù)范圍為限。原告認(rèn)為被告侵犯了其注冊商標(biāo)專用權(quán)的理由不能成立，不予采納。“蒙地卡羅國際購物中心”系由原告負(fù)責(zé)經(jīng)營，該中心開業(yè)時也做了大量的宣傳，被告在其售樓說明書中使用該中心的門面圖片，易使消費者誤認(rèn)為被告經(jīng)營的蒙地卡羅山莊中提供的服務(wù)與經(jīng)營“蒙地卡羅國際購物中心”的原告有某種聯(lián)系，被告的該行為屬利用廣告，對其提供服務(wù)的經(jīng)營者作引人誤解的虛假宣傳，構(gòu)成了不正當(dāng)競爭行為。至于原、被告是否屬于競爭行業(yè)的問題，被告雖是房地產(chǎn)企業(yè)，但其開發(fā)的“蒙地卡羅山莊”提供的是綜合，故與原告經(jīng)營的“蒙地卡羅國際購物中心”的業(yè)務(wù)范圍存在聯(lián)系。被告應(yīng)立即停止不正當(dāng)競爭行為，并向原告賠禮道歉和賠償損失，依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十四條第一款第（一）、（七）、（十）項，《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第二條、第九條第一款，《中華人民共和國商標(biāo)法實施細(xì)則》第四十八條，參照國家工商行政管理局《關(guān)于服務(wù)商標(biāo)繼續(xù)使用問題的通知》的規(guī)定，該院于1998年9月29日判決：
一、被告自本判決發(fā)生法律效力之日起立即停止在其售樓說明書中使用“蒙地卡羅國際購物中心”門面圖片的不正當(dāng)競爭行為。
二、被告在本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)在《羊城晚報》及其海外版刊登聲明，公開向原告賠禮道歉（內(nèi)容須經(jīng)本院審定）。
三、被告在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)一次性賠償原告損失人民幣20萬元。
四、駁回原告的其他訴訟請求。
被告不服一審判決，向廣東省高級人民法院提起上訴。后又以其愿意接受原審判決為由申請撤回上訴。二審法院經(jīng)審查，于1998年12月23日裁定準(zhǔn)許上訴人撤回上訴，雙方均按原審判決執(zhí)行。
「評析
本案爭議的焦點在于下列兩個問題：
一、被告是否侵犯了原告的注冊商標(biāo)專用權(quán)
本案原告天誠公司是“蒙地卡羅”文字商標(biāo)的注冊人，該注冊商標(biāo)的核定使用商品和服務(wù)涵蓋了商標(biāo)注冊國際分類第1類至第34類商品和第35類至第42類服務(wù)，根據(jù)商標(biāo)法第四條第三款、第三十八條第（1）項，商標(biāo)法實施細(xì)則第二條第二款、第四十一條第（2）項的規(guī)定，未經(jīng)注冊商標(biāo)所有人的許可，在同一種商品或類似商品上使用與其注冊商標(biāo)相同或者近似的文字作為商標(biāo)或商品名稱的，屬侵犯注冊商標(biāo)專用權(quán)的行為，有關(guān)商品商標(biāo)的規(guī)定，適用于服務(wù)商標(biāo)。因此，表面看來被告的行為似乎構(gòu)成商標(biāo)侵權(quán)。但是，由于我國是在1993年7月1日修改的商標(biāo)法實施后才對服務(wù)商標(biāo)給予保護(hù)，為了保護(hù)在此之前已經(jīng)使用的服務(wù)商標(biāo)權(quán)利人的合法權(quán)益，同時修訂的商標(biāo)法實施細(xì)則在第四十八條規(guī)定：連續(xù)使用至1993年7月1日的服務(wù)商標(biāo)，與他人在相同或者類似的服務(wù)上已注冊的服務(wù)商標(biāo)相同或者近似的，可以依照國家工商行政管理局有關(guān)規(guī)定繼續(xù)使用。1994年8月12日，國家工商行政管理局《關(guān)于服務(wù)商標(biāo)繼續(xù)使用問題的通知》，對有關(guān)問題作出了進(jìn)一步的限制性規(guī)定。由于被告是在1993年7月1日前已開始使用“蒙地卡羅”標(biāo)識，因此，如果本案被告是將“蒙地卡羅”標(biāo)識作為服務(wù)商標(biāo)使用，則不構(gòu)成商標(biāo)侵權(quán)。被告開發(fā)、經(jīng)營的“蒙地卡羅山莊”，既有商品性質(zhì)的商品房別墅，也有各種相關(guān)的服務(wù)設(shè)施，對其如何定性是一個難點。但是，從整體看來，被告是在“蒙地卡羅”這個總的標(biāo)識下提供集不動產(chǎn)物業(yè)開發(fā)、管理以及娛樂、餐飲、購物等為一體的綜合，故應(yīng)認(rèn)定被告是將“蒙地卡羅”作為服務(wù)商標(biāo)使用。在商標(biāo)注冊實踐中，國家商標(biāo)局對于這類開發(fā)、銷售商品房小區(qū)的“某某苑”、“某某花園”等標(biāo)識也往往是核準(zhǔn)注冊服務(wù)商標(biāo)。因此，被告可以繼續(xù)使用“蒙地卡羅”標(biāo)識。當(dāng)然，被告也必須遵守有關(guān)的限制性規(guī)定，即繼續(xù)使用時不得擴(kuò)大該服務(wù)商標(biāo)的使用地域，不得增加使用的服務(wù)項目。
