時間：2023-09-20 18:16:14
序論：在您撰寫物業智能化管理時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
什么叫智能物業呢?在這里我們有必要弄清這個概念。近年來，智能建筑技術又有了新的發展，人們把智能建筑技術擴展到一個區域的幾座智能建筑進行綜合管理，再分層次地連接起來進行統一管理，這樣的區域和城市分別被稱為智能物業小區和智能城市。智能物業小區是智能城市的基本單元，它已成為建筑行業中繼智能建筑之后的有一個熱點。
所謂的智能物業小區，就是將在一定地域范圍內多個具有相同或不同功能的建筑物(主要是指住宅小區)按照統籌的方法分別對其功能進行智能化，資源充分共享，統一管理，在提供安全、舒適、方便、節能、可持續發展的生活環境的同時，便于統一管理和控制，并盡可能的提高性價比指標。
讓我們對比來看看國內外智能化物業的發展現狀吧!國外，智能網絡物業常被稱為”smarthome"。現在已有不少地方，如美國、加拿大、澳大利亞等地開發了這種智能網絡物業社區。這些社區都通過電子手段提供與社區有關的信息和服務。這種方式不僅縮短了人們物理上的距離，而且給用戶帶來了許多方便。通過Internet，社區向其住戶提供國內外新聞、社區內新聞以及住戶自己感興趣的新聞。另外，還有交通信息、天氣形式、地區性活動、商業區地圖。而社區最重要的是服務，這些社區提供了如醫療、嬰兒看護、寵物照顧、病人監護、電子圖書館、網上學校、預定旅店、飯館、酒吧、看電影、逛公園等項目，住戶可以根據自己的愛好進行選擇。此外，在住戶家庭內部聯成局域網(HomeLocalAreaNetwork)，將自家的所有電器進行智能控制，支持多臺個人電腦。住戶可以遠程監視、控制家中的各種設備，如提前打開空調、開關燈、收發傳真等一系列內部事務。這一智能化控制使得整個小區的智能化水平又提高了很多，當然這和國外網絡普及、應用水平、國民收入是密不可分的。
早在幾年前，美國、歐洲和東南亞等經濟比較發達的國家先后提出了“智能物業"(SmartHome)的概念。其實項目標就是：“將家庭中各種與信息相關的通訊設備，家用電器和家庭保安裝置通過家庭總線技術(HBS'''')連接到一個家庭智能化系統上進行集中的或異地的監視、控制和家庭事務性管理，并保持這些家庭設施與住宅環境的和諧與協調。”早在1983年美國電子工業協會就組織專門機構開始制定家庭電氣設計標準，并于1988年編制了第一個適用于家庭住宅的電氣設計標準，即：《家庭自動化系統與通訊標準》，也有稱之為家庭總線系統標準(HBS)。在其制定的設計規范與標準中，智能住宅的電氣設計要求必須滿足以下三個條件，即：
1)具有家庭總線系統；(也稱綜合布線系統)
2)通過家庭總線系統提供各種服務功能；(各種家電的智能化)
3)能和住宅以外的外部世界相連接。(互聯網的功能，目前中國電信、長城寬帶及有線電
視都在積極的擴展此項業務以爭取更多的終極用戶)
我國也從1997年初開始制定《小康住宅電氣設計(標準)導則》)(討論稿)，在“導則”中規定了小康住宅小區電氣設計總體上應滿足以下的要求：高度的安全性；舒適的生活環境；便利的通訊方式；綜合的信息服務；家庭智能化系統。同時也對小康住宅與小區建設在安全防范、家庭設備自動化和通訊與網絡配置等方面提出了三級設計標準，即：第一級為“理想目標”；第二級為“普及目標”；第三級為“最低目標”。
在1998年5月新加坡舉辦的"98亞洲家庭電器與電子消費品國際展覽會”上，通過在場內“蓋”起的模擬“未來之家”推出了新加坡模式的家庭智能化系統，并在
新加坡新聞媒體上刊登了有關“未來之家”的智慧所在。在“未來之家”里當早晨起床時間一到，臥室音響設備就會自動播放屋主人愛聽的“起床曲”喚醒主人；臥房浴室的電燈也會在主人進入梳洗時自動亮起，這時，廚房的煮咖啡器也自動煮水，等主人出來時，就有熱騰騰的咖啡等著他；在客廳里，主人只需輕輕按動綜合功能遙控器，就可以十分方便的通過家庭影院系統播放電視節目、VOD點播、DVD播放、上網查詢郵件和當天的重要新聞，以及多媒體游戲。當主人出門后，家庭智能化系統就會自動啟動安全保衛系統，一旦有人非法進入住宅或發生意外事故(如：火災、煤氣泄漏、老人疾病緊急求助)，系統就會立即自動撥電通知主人，或向有關警署報警。在外的主人接到報警后，也可以撥電回家撥接上家庭智能化系統，開啟家中的數碼電話機上的特別對講器，聽聽家里有沒有奇怪的聲音，甚至質問不速之客“你想干什么?”。主人在下班回家前，可以通過手機遙控家里的空調機并調節到舒適的溫度上，以及其它家里的電器設備(如：熱水器等)，當主人完成操作后，電話里會傳來柔美的聲音：“空調已開啟”。因此“未來之家”也是一個會“說話”的智慧之家。目前在美國已有近四萬戶家庭安裝了這一類的“家庭智能化系統”，在新加坡也有近30個社區(住宅小區)近5000戶的家庭采用了“家庭智能化系統”。相信到了2l世紀將會有更多的公寓和洋樓，以及住宅單位(住宅小區)安裝上這一類高科技智能化系統產品。
雖然建筑智能化在國內出現只是近幾年的事，但隨著國家信息產業的發展和建筑功能的改善，人們需要加強對外交流，因此產生了智能建筑這一概念。針對中國智能建筑市場已經形成，建設部設立了有關科研課題對其進行研究，但主要是在對現在的新技術、新產品進行優化、組合。為了避免投入、產出的效率問題，對市場進行科學管理，建設部在今年將推出”建筑智能化管理暫行辦法”，同時也將慢慢建立設計、施工、維護、檢驗等標準?，F在建設部對小區智能化方面的研究主要集中在滿足通訊，為智能化提供基礎；有線電視傳播(娛樂)；計算機進入家庭；物業管理四大方面。目前，國內一些經濟較發達的城市已經有這方面建設，如我市的番禺麗江花園、保利花園、光大花園第三期等，而中信大廈更號稱要成為廣州的數碼港。他們的出現滿足了不同收入用戶對住戶的需求，同時，也為將來國家制定小康型住宅的標準進行了有益的探索和嘗試。
智能物業和智能物業管理是兩個不同的概念，智能化是物業里面固有的一種硬件設施，他是用來為住戶實施服務的一個理想的環境，智能住宅小區為物業管理提供了新的發展空間，智能住宅與智能社區的發展方向，可以概括出四大特點：1、網絡化。目前流行的家庭的辦公、網上購物、遠程教育等等正是通信與計算機網絡化的現實表現，離開了網絡，也就不可能有住宅與住宅小區的智能化。2、智能化。住宅的智能化是把住宅的單一居住功能引向休閑、娛樂、購物、教育、家庭辦公等多項功能；把住宅小區的狹小、封閉空間變為可觸及世界的開放地域。3、人性化。智能住宅與智能住宅小區是迎合人的需要而產生和發展的，因此，在規劃、設計階段，就已充分考慮了居民的各種現實與各種需要要“以人為本”。4、綜合化。智能住宅小區具有很多復雜的功能，這些功能函蓋通信、安防、物業管理、家庭智能化等幾大方面，綜合性很強。
具備四大特點的智能住宅與智能住宅小區的產生，給了物業管理一個發展的空間，也給物業管理一個展現價值的機會。智能住宅與智能住宅小區的出現，給物業管理增加了很多新的、技術含量較高的管理服務內容，如網絡服務等等，使物業管理真正的有了“用武之地”，間接地也提升了小區物業管理的形象。
同時，物業管理的參與也才能真正實現智能住宅與智能住宅小區的智能功能。一方面，物業管理智能化系統是智能住宅與智能住宅小區智能系統的組成部分，沒有物業管理的智能化，就沒有完整意義上的住宅與住宅小區的智能化；另一方面，只有物業管理的參與，并通過物業公司管理服務人員對智能化設備設施的管理，及通過提供多種信息為居民服務，居民才能真正感受到住宅與住宅小區的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。
現代的智能住宅小區需要智能化的物業管理。與普通住宅小區物業管理相比，智能型住宅小區物業管理具有明顯不同的特點：其一，智能化程度高。傳統住宅小區由于其建筑、設備設施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小區智能化的改造，在物業管理方面使用一些計算機，但使用范圍相對狹窄。智能住宅與智能住宅小區由于其先天優勢，給物業智能化管理創造了條件，不僅在計算機的使用上，還是在管理
的智能化上，都比普通住宅小區范圍要寬、程度要高得多。
其二、效率更高、內容更多、更便于管理。主要表現為：①物業管理中的一些傳統收費項目，如房租、水電、媒氣、暖氣等的收費因為可以使用電腦管理而變得一目了然。房租、水、電、煤氣的用量也能通過專門的傳感器進行數據的精確采集。這樣可以提高效率，減少收費糾紛，而且大大方便了住戶。②物業管理領域中的一些專項與特約綜合經營服務，如快餐盒飯送餐服務、物業租售服務、代聘保姆、代為介紹家庭教師、代訂車、船、飛機票、其它中介咨詢服務、購物服務、洗衣服務、社區廚房等，通過電腦網絡聯系與處理將更為方便高效。③物業公司管理服務人員也將變為電腦網絡的操作者與管理者，通過電腦網絡（廣城網與局域網）提供各種管理服務，不僅可以收取網絡信息使用費和各種服務費，而且也從根本上改變了自身的傳統形象，提升了物業管理的科技含量、檔次和社會地位。管理服務人員的主要工作不再是走門串戶、忙于嘴上的協調與勸解，而是管理和維護電腦網絡，提供網上信息服務。這樣不但增加了管理服務內容，相應增加了物業公司的收入來源和利潤，而且因為網絡管理服務的高效而使物業管理變得更有效率，更容易管理。
其三，管理人員素質要求更高。智能住宅小區物業管理人員要在智能結構方面不但具有普通住宅小區物業管理人員的知識結構，同時還應熟悉和掌握計算機的基本知識和網絡知識，了解計算機的管理維護知識，熟練進行計算機的各種操作，包括文檔處理的網絡操作等等。
智能住宅小區及其物業管理的上述特點，也對物業管理提出了一系列新的要求：
第一、從業人員要了解智能住宅與智能建筑的不同，努力從物業管理的各個方面入手搞好物業管理工作。智能住宅是智能建筑技術的發展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特點。從其智能化的內容來看，重點是生活服務、安保和物業的管理維護；系統結構具有適應眾多服務對象與服務內容的分散性、多樣性、靈活性、控制對象分散，信息傳輸距離長，布線復雜等等。因此，從業人員要真正把智能住宅小區與智能建筑從管理觀念和管理服務的具體內容方面區別開來，從住宅小區的角度，向居民提供優質高效的管理服務產品，同時，積極做好智能化設備設施的維護工作。
第二，必須強調和切實督促物業公司對智能住宅小區物業管理的早期介入。一方面物業公司要從思想上把早期介入真正重視起來，并切實付諸實施；另一方面，政府有關部門也要從維護人民生命財產的角度出發，強調和督促物業公司對智能住宅小區物業管理的早期介入。
第三，必須加強智能住宅小區管理服務人員，特別是智能化系統維護管理人員的培訓培養工作。物業公司應選派相關專業的技術人員參與智能化系統的設計與實施，進行崗位培訓，掌握智能化系統管理的技能，并將系統過程、數據全面存檔，作為智能化系統啟動的初始條件，以確保智能化系統正常運行，并能保證管理服務人員正常利用該系統為廣大居民服務。
第四，努力做好智能小區物業管理的組織實施工作。智能住宅小區物業管理具有普通住宅小區物業管理的一般內容，包括：①公共管理服務。具體內容有：房屋維修管理、房屋設備管理、安全管理、道路交通管理、環境環衛管理、供曖管理以及公眾代辦性質的服務等等。②綜合經營服務。包括專項服務和特約服務兩個方面。具體內容有：衣著、飲食、居住、行旅、娛樂、購物、文教體衛等方面的服務。另外，智能住宅小區物業管理比普通小區物業管理也多了一些新的管理服務內容，如網絡信息服務等等。同時，智能住宅小區物業管
理的主要工作也將變為管理和維護電腦網絡，而不是以前那種主要是依靠人力來發現和解決物業管理問題。
關鍵詞：智能化社區；物業管理；發展趨勢
引 言
隨著社會科學技術的不斷進步與發展，智能化管理已經被廣泛應用到社會生產的各個行業與領域中。當然，對于現代建筑物業管理來說也不列外，智能化管理的普及，使得人們的生活方式發生了很大的變化。在這個過程中，現代住宅物業的智能化管理引起了人們的廣泛關注與重視。
1 智能化物業管理系統模型的建立
1.1 模型的提出
物業管理的現狀存在諸多的不足，要想提高物業管理的質量和效率，就要設計一套基于物聯網的智能化物業管理系統，對小區物業業務進行管理。綜合對小區物業管理的現狀進行分析，建立智能化物業管理系統模型。該模型的建立需要一個中央控制室。該模型主要建立在小區物業車輛識別、業主身份識別、小區環境監控、防偷防盜及住戶家庭智能終端設備的基礎上建立的模型。整個模型被Wi-Fi、2G/3G覆蓋，數據能暢通傳輸。
1.2 模型中的子模型
該模型中的任意一個子系統的建立都是基于物聯網體系結構的，它們都是通過感知層設備讀取數據，然后通過網絡層把數據傳輸到平臺服務器，平臺服務器根據需要進行數據存儲和把有必要的信息傳輸到一些應用層設備上，如手持PAD、智能手機和家庭的其他智能設備上。現逐一對該系統模型中的子系統模型進行解析。
1.3 車輛識別系統
主要是對小區的車輛進行管理，在小區的車輛出入口安裝圖像識別機，通過識別機的感應器掃描車牌號，與數據庫中的車牌號進行比對，判斷該車輛是否是本小區車輛。通過感應終端設備返回判斷的結果，小區工作人員根據提示信息判斷是否該讓車輛進入小區。如果是小區車輛，將自動分配一個停車位給車輛，該車輛將根據系統提供的停車位信息順利停車。則避免了停車位滿時，車主找不到停車位的情況。車主如果不是小區車輛，則系統將記錄車牌號、進入小區和離開小區時間等信息。達到防止其他非法車輛進入小區的目的，為小區安全提供有利的保障。
1.4 業主識別模型
小區的業主識別功能是為了小區安全而設計的一個功能模塊，為實現該功能，可在每個小區的人員出入通道口安裝人臉識別感應器，掃描進入小區業主的面部圖像，掃描后面部圖像將通過網絡傳輸到應用平臺上，與數據庫中的信息進行比較，判斷是否為小區業主，如何是小區業主，則將不會顯示任何的信息提示，如果不是小區業主，則提示小區工作人員有外來人員進入小區，提示工作人員記錄人員信息，連同面部圖像一起存入平臺數據庫中。如果小區發生偷盜等情況時，可以方便的調出小區進出人員的情況，達到防偷、防盜的目的。
1.5 小區環境監控模型
該子模型的建立有一定的難度，該模型不但要監控小區的溫度還要監控小區環境的濕度、聲音、物體的重量、數量等數據。對傳感器的要求較高，感應器會告知環境的溫度和濕度來告知小區業主實時天氣情況，小區有異常聲音時，如小區有老人和小孩摔倒時傳感器也能感應到該類信息，及時把信息通過感應器傳遞到業主的智能終端。小區內有綠化地帶，感應器將感應到綠化帶土地的濕度，判斷是否應該澆水等操作。小區內的休閑區也是必須要監控的目標之一，通過對小區設備的數量及質量進行監控，判斷當前的休閑器材狀況是否完好，從而是否需要維修。
1.6 防盜防偷監控模型
通過人臉識別系統已經能夠防止外來人員進入小區進行偷盜，但也不排除有人非法進入小區，有人通過攀爬建筑物進入小區內部，可以在小區的高層建筑物上安裝感應器，通過感應器判斷是否有人進入小區。但該感應器的啟動時間應該給予限制，如在深夜0點到凌晨6點啟動感應器，只要有人非正常的進出小區，就可以感應到并發出報警信息。物業管理公司工作人員可以進行查看，并根據情況確定是否通過智能終端告知小區業主有小偷進入。這樣也加強了安全防范意識。同時也減少了晚上物業保安人員的工作量，提高了保安人員的安全系數。
1.7 家庭智能終端模型
小區的業主家都安裝有一個門禁系統，但功能過于單一，沒起到多大的作用?？梢园验T禁系統的終端設置成一個智能設備，可以通過移動網絡收發網絡信息。通過智能終端接受小區平臺服務器發送的各種信息及注意事項，如包裹信件、天氣預報、小區環境預報、晚間小偷入侵等信息。同時也可以用了提示業主繳納物業費信息等。另外也設置有終端報警信息，如家里發生其他的事情時，可以發送到服務應用平臺，尋求幫助。
2 現代住宅物業智能化管理的發展趨勢
雖然，目前我國現代住宅物業智能化管理過程中還存在著不少的問題和矛盾，但是，隨著社會科學技術的不斷進步與發展，人們的生活質量與水平會越來越好，同時，對住宅方面的要求也會隨之越來越高。在這種發展情況下，智能化的管理會極大滿足人們生活的需要，這樣就會為智能化技術的發展提供廣闊的空間。在不遠的將來，我們都將生活在智能化小區，智能化設施是最重要的組成部分，它是自動化的，而又時刻待命，以適應住戶的需求。例如：當門磁開關、紅外探測器等檢測到侵入信號時，系統會主動向物業管理中心、110電話發出報警信號。接到信號大樓出口外的攝錄設備會聯合啟動。一旦歹徒進入住宅，住戶還可通過緊急呼救報警系統求助。再如，發生煤氣泄漏或火災時，各類火災報警器及煙感探測器會發出報警信號，以保障住戶的人身及財產安全，此外，智能化小區還可實現車輛出入、停車管理、物業信息管理等服務。因此，智能化管理將是未來現代住宅物業發展的一種必然趨勢。
個人認為現代住宅物業管理的發展趨勢主要體現在以下幾個方面：①物業管理網絡的家庭化，在這個過程中，住宅物業管理會逐步形成專門的管理平臺，其網絡也會直接滲透到各個住戶家里，并且也會往專業化與個性化的方向發展；②自動化控制系統的廣泛應用，對于物業管理的智能化而言，自動化控制系統是其發展的重要內容，未來物業管理將逐漸解放人為勞動，使之向自動化的方向發展；③物業管理平臺的不斷優化，隨著智能化管理進程的逐步推進，物業管理將會創造更多的服務內容，從而不斷擴大其管理的平臺。
3 結 語
對于現代物業來說，智能化管理扮演著非常重要的角色，而且起著十分顯著的作用，我們應該對它引起足夠的關注與重視，并且逐步加強對其應用的研究，積極探索出適合實際發展需要的智能化管理道路。同時，要正視其中存在的問題，并采取有效措施加以應對，不斷提高物業管理的質量與水平。
參考文獻
[1]王堅.社區物業管理系統的設計與現實[M].華東師范大學：軟件工程，2009.
關鍵詞：智能化；物業管理；3A系統；智能建筑
中圖分類號：TU972+.1 文獻標識碼：A
我國智能建筑專家清華大學張瑞武教授1997年6月在廈門市建委主辦的“首屆智能建筑研討會”上就智能建筑提出了下列比較完整的定義：智能建筑系指利用系統集成方法，將智能型計算機技術、通訊技術、信息技術與建筑藝術有機結合，通過對設備的自動監控、對信息資源的優化組合，所獲得的投資合理、適合信息社會需要并且具有安全、高效、舒適、便利和靈活特點的建筑物。這一定義特別有助于認識什么是真正的智能建筑。
1智能建筑
智能建筑：是指在結構、系統、服務運營及其相互聯系，全面綜合而達到最佳的組合，獲得高效率、高功能、高舒適性和安全性有保障的大樓。
通常有四大主要特征，即樓宇自動化、通訊自動化、辦公自動化和布線自動化，由此可見：智能建筑是計算機技術、控制技術、通訊技術、微電子技術、建筑技術和其他多種先進技術等進行相互結合的產物，是以最優化的設計，提供一個投資合理又擁有高效率的幽雅舒適、便利快捷、高度安全的環境空間，具有安全、高效、舒適、便利、靈活和生活環境優良、無污染的建筑物。
23A系統
智能建筑的核心是3A系統，即建筑設備自動化系統BAS，通訊自動化系統CAS，辦公自動化系統OAS。智能化建筑就是通過綜合布線系統將此3個系統進行有機的綜合，使大樓各項設施的運轉機制達到高效、合理和節能。
2.1SIC
智能化建筑系統集成中心（SIC）應具有各個智能化系統信息匯集和各類信息綜合管理的功能，并要達到以下三方面的具體要求：（1）匯集建筑物內外各類信息，接口界面要標準化、規范化，以實現各子系統之間的信息交換及通信。（2）對建筑物各個子系統進行綜合管理。（3）對建筑物內的信息進行實時處理，并且具有很強的信息處理及信息通信能力。
2.2BAS
樓與自動化系統（BAS）是以中央計算機為核心，對建筑物內的設備運行狀況進行實時控制和管理，從而使辦公室成為溫度、濕度、光度穩定和空氣清新的辦公室。按設備的功能、作用及管理模式，該系統可分為火災報警與消防聯動控制系統、空調及通風監控系統、供配電及備用應急電站的監控系統、照明監控系統、保安監控系統、給排水監控系統和交通監控系統。BAS系統日夜不停地對建筑的各種機電設備的運行情況進行監視，采用各處現場資料自動處理，并按預置程序和隨機指令進行控制。
2.3OAS
辦公自動化系統（OAS）是把計算機技術、通信技術、系統科學及行為科學應用于傳統的數據處理技術所難以處理的、數量龐大且結構不明確的業務上?？梢?，它是利用先進的科學技術，不斷使人的部分辦公業務活動物化于人以外的各種設備中，并由這些設備與辦公人員構成服務于某種目標的人機信息處理系統。
2.4CAS
通信自動化系統（CAS）能高速進行智能建筑內各種圖像、文字、語言及數據之間的通信。它同時與外部通信網相連，交流信息。通信自動化系統可分為語音通信、圖文通信、數據通信及衛星通信等四個子系統。
3智能物業管理
物業智能化管理，是指在物業管理中，運用現代計算機技術、自動控制技術、通信技術等高新技術和相關的設備系統實現對物業及物業設施、設備、物業環境、物業消防、安防等的自動監控和集中管理，實現對業主信息、報修、收費、綜合服務等的計算機網絡化管理，以完善業主的生活、工作環境和條件，充分發揮智能物業的價值。
智能物業管理是在智能建筑的基礎上發展起來的，與傳統物業相比，智能物業有了顯著的優勢，主要體現在：
3.1創造了安全、舒適、高效、便捷的辦公、生活環境
智能物業首先確保人、財、物的高度安全及具備對災害和突發事件的快速反應能力。建筑智能化系統通過建筑物內外四通八達的電話網、電視網、計算機局域網、互聯網及各種數據通信網等現代通信手段和各種基于網絡的辦公自動化系統，為人們提供一個更加安全、健康、高效便捷的工作、學習和生活環境。
3.2節省了能源
節省能源主要是通過建筑設備自動化系統來實現的。以現代化的大廈為例，空調和照明系統的能耗很大，約占大廈總能耗的70%。在滿足使用者對環境要求的前提下，智能大廈可以利用自然光和大氣冷量(或熱量)來調節室內環境，以最大限度減少能源消耗。利用空調與控制等行業的最新技術，最大限度地節省能源是智能物業的主要特點之一，其經濟性也是該類建筑得以迅速推廣的重要原因。
3.3節省了設備運行維護費用
通過管理的科學化、智能化，使建筑物內的各類機電設備的運行管理、保養維修更趨自動化。建筑智能化系統的運行維修和管理，直接關系到整座建筑物的自動化與智能化能否實際運作，并達到其原設計的目標。維護管理工作的主要目的，是以最低的費用去確保建筑物內各類機電設備的妥善維護、運行、更新。
3.4現代化的通信手段與辦公條件大大提高了工作效率
在信息時代，時間就是金錢，智能物業可以大大提高工作效率。智能物業中，企業可以利用物業局域網，統一調度各部門運作，實現信息共享、互訪和傳遞，極大地提高內部工作效率；用戶可以通過國際互聯網進行多媒體信息傳輸和收集，還可以通過國際直撥電話、可視電話、電子郵件、聲音郵件、電視會議、信息檢索與統計分析等多種手段，及時獲得全球性金融商業情報、科技情報及各種數據庫系統中的最新信息。
3.5方便管理，提高了生活質量
智能物業可以通過總線控制技術實現對家中通信、家電、安保等設備的監視控制，實現水、電、煤氣多表自動計量、自動收費，可以通過網絡提供社區服務、網絡醫療、教育、娛樂、購物、投資理財等各類服務，從根本上改變了人們的生活、工作方式，提高了生活質量。
3.6廣泛采用了“4C”高新技術
在建筑智能化系統中，廣泛采用了“4C”高新技術。由于現代控制技術是以計算機技術、信息傳感技術和數據通信技術為基礎的，而現代通信技術也是基于計算機技術發展起來的，所以，“4C”高新技術的核心是基于計算機技術及網絡的信息技術。并且這些技術均采用了系統集成的方法使系統協調統一的工作。
參考文獻：
【關鍵詞】：智能化 住宅 物業 管理
中圖分類號：[F287.8]文獻標識碼： A
一、前言
對著經濟的快速發展和科技水平的不斷提高，人們對于智能化越來越關注，物業管理人員也逐漸對智能化管理關注，為了提高物業管理人員的業務水平，本文對其進行了分析和探討。
二、智能化物業管理
智能化物業（也稱作智能化建筑），它是指運用現代計算機技術、自動控制技術、通信技術、多媒體技術與現代建筑藝術相結合，通過對機電設備的自動控制，對信息資源的管理，向用戶提供信息服務及安全、舒適、便利的環境服務，以投資回報合理、適合當今信息技術高速發展的需求為特點的現代化建筑。
1.智能建筑的物業管理內容
智能建筑的物業管理不僅包括傳統意義上的物業管理中的服務內容，還包括對智能化設備系統的操作、維護和功能提升，使其物業真正起到保值、增值的作用，智能化建筑集合了高新技術的設備配置，它所需要的人力資源是以知識型為主體的，是一種保證實現知識型管理的具有特點鮮明的管理結構，傳統意義上的物業管理的服務內容是基礎，而智能建筑業管理的內容是在傳統管理的服務內容基礎上的提升，更需要體現出管理科學規范，服務優質高效的特點。
2.智能建筑物業管理的重點是物業設施管理
物業設施是從建筑物業主、管理者和使用者的利益出發，對所有的設施與環境進行規劃和管理的經營活動，這一經營管理活動的基礎是為使用者提供服務，為管理者提供創造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業主保證其投資的有效回報并為不斷地得到資產升值，為社會提供一個安全舒適的工作場所，以及為環境保護做出貢獻，智能建筑的物業由于采用了高度自動化裝備和先進的信息通信與處理設備，能全面獲取建筑物的環境、人流、業務、財務、設備的信息，從經營戰略的高度進行設施管理，因而，與傳統意義上的設施管理有很大的差別。
智能小區建設時，開發商往往注重智能化功能配置的水平與相應的投資，重視智能化系統功能對于樓盤的直接影響，而對智能化系統今后管理模式很少考慮"如何使智能建筑保持高效、持續地運行，是對傳統的物業管理的一個新挑戰"。
三、目前智能化住宅小區物業管理現狀及存在的問題
目前的智能化住宅小區同其他住宅小區一樣，物業管理制度不夠健全，內外環境因素不夠成熟，管理手段落后。另外，智能化系統設計不規范、設備兼容性差、硬件配置不全、軟件升級不及時等造成智能化系統部分功能閑置。又加之缺乏足夠的管理經驗，在智能化系統的使用和維護上也存在諸多問題。具體說來，主要有以下幾點：
(1)小區公建配套設施不完善導致管理難度增加。開發商改變公用部分的
使用功能，業主亂搭亂建和進行破壞結構性裝修，是造成設施不健全的原因。這給物業管理工作帶來難度以及安全隱患。另外，由于管理制度不健全和管理力度薄弱造成的小區綠地被占等問題，嚴重影響小區的整體環境。
(2)小區智能化概念往往成為開發商進行市場營銷的賣點，而在實施過程中存在著問題。如：智能化系統的硬件配置不全，軟件由于開發、維護和升級費用較高開發商吝惜投入，因而智能系統成為擺設，發揮作用甚微；再如：智能化系統的數據采集與傳統的記數方式存在一定差異，通過智能系統獲得的數據有時得不到有關部門的承認，無法達至4數據共享。
(3)物管公司與有關管理部門的關系不明晰。物管公司在業務上隸屬于房地產管理部門，同時要接受城市建設、管理、環保、自來水、煤氣、電力、公安、計劃生育等有關部門的指導。由于各部門各行其政，信息缺乏溝通，形成業務交叉和多頭管理，加之協調不力，容易產生矛盾。
(4)項目在前期規劃設計上存在著不合理的因素，在建設過程中也會存在著某些工程質量問題，加之在工程交接時不及時移交工程資料、技術檔案等，都給后期的物業管理工作帶來不利的影響。
(5)物業管理經費緊張。國家提倡房地產開發與物業管理相分離，但物業公司大多是開發商為前期物業管理自行成立的，其開辦費、管理費以及智能化系統的配套費用大多得不到保障。另外前期物業管理費的收取存在相當的難度，也是造成經費緊張的原因。這必然會影響到服務質量，造成物業管理各個環節的惡性循環。
(6)法律關系未真正理清。從法律角度上講，業主委員會由業主大會選舉產生，是物業管理區域內的執行機構，物業管理公司是業主委員會所委托的管理合同執行人。但是在目前情況下，業主委員會并未發揮其應有的作用，多數開發商不依法組織成立業主委員會，業主們也缺少法律意識，不注意保護自己的合法權利。這就造成監督機制失效，管理上脫節，工作績效降低。
四、優化我國智能建筑物業管理的對策
住宅小區的智能化建設是大勢所趨，有著廣闊的發展前景。智能小區中智能技術所帶來的服務理念及模式是在其運營過程中體現出來的，最終是通過物業管理實現的。因而，物業管理的優劣直接影響到智能小區的智能化效果，優化物業管理至關重要。
智能化系統不可避免地會產生故障和問題。如何結合智能化系統的技術特點和運行要求，事先預計到可能發生的各種內部、外界的問題，把故障消除在萌芽狀態，減少運行中斷，是智能建筑物業管理優化的主要目標。
1.智能建筑物業管理思路
針對智能化系統精細化、持續性運行要求，優化智能化系統物業管理的思路是化被動為主動，變無序為有序。對智能化系統本身而言，在正常運行中最容易出現智能建筑的問題是末端傳感器和執行機構的老化。
物業管理的主動性集中體現在如何把這些因老化產生的故障從事后維護轉變為事先保養。在一切可能出現或還未出現故障的時候或地方及時給予維護和排除，這就需要有一個完善的維護計劃和維護對策。通過對運行記錄與趨勢的科學分析，制定設備老化的處理與技術升級策略，包括備品備件的準備和更換對策。
2.智能建筑物業管理操作規范化
操作規范是高效率的基本保證。物業管理優化的有效性集中體現在管理的預見性上。對于所有可能出現的、會影響到智能化系統正常運行的內部因素和外界因素都要有足夠的應急預案，制定縝密的操作內容和操作程序。
3.智能建筑物業管理的發展性
在一些智能建筑物業管理中，普遍存在著對應急預案缺乏足夠的重視，特別是在智能建筑的安全管理方面。由于工作目標和工作內容的改變，人們必然需要對環境條件做出經常性的調整。智能建筑物業管理的發展性在宏觀上表現為智能化系統從整體上需要不斷吸收各個相關專業的新技術、新設備，以此加強和擴展其信息處理能力、通信能力和監控能力。
4.智能建筑物業管理的全程管理
智能建筑物業管理應在全面質量管理的觀點指導下進行全程管理。物業管理雖然是智能建筑開發經營的最后環節，但要做到最優化的物業管理，不能等到智能化系統最終開始運行時才去介入、到經營管理時才去注意質量。物業部門應盡早參與將要管理的智能建筑工程。最理想的是從最初項目設計階段就開始參與到工程中，把系統的需求、功能同日后的管理模式充分結合起來，做到設計、施工、管理的一體化。所以，物業管理做好前期的交接過程顯得尤為重要（包括人力資源）。物業管理公司應在項目策劃階段就介入，并與開發商共同完成智能化系統的定位；在設計階段提出合理建議；在實施過程中派專業人員進行現場跟進及有效監控，最終確保建成后的智能化系統有效運作。
結語
隨著經濟的快速發展和科技的日新月異，智能化住宅被不斷建設，對于智能化建筑的物業管理跟傳統住宅物業管理有所不同，我們對其進行研究有助于我們提高物業管理水平，提高物業公司的競爭能力，促進我國物業管理水平不斷提高。
參考文獻：
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關健詞：智能化小區物業管理需要必然性
為規范智能化示范工程建設和管理行為，建設部制定了午夜智能化小區AAA標準，為了引導新建居住小區智能化系統建設健康持續發展，促進住宅產業現代化，各地區根據三 A標準出臺了規范，對居住小區智能化提出高標準要求。
1、物業智能化是社會發展的需要
隨著生活水平的提高，“住”是人類生存的基本需求之一，在進入新世界的今天，人們對生活環境提出了更高的要求。近年來，信息技術、互聯網技術的迅猛發展，成為社會發展的主流，人類的生產和生活方式也因此正向信息化邁進。傳統的辦公方式、商貿、管理、文化、休閑等活動無不朝著信息化、網絡化發展，從而促進了“信息化智能小區”的興起。信息化影響著社會的每一個角落，是IT產業想傳統建筑產業及人們生活滲透的必然結果?！爸悄芑≌笔且环N面向市場銷售的特殊商品。智能化小區的建設必須堅持“經濟型”、“可靠性”、“開放性”和“可持續發展性”的基本原則，使小區更好地向人們提供“方便、快捷”的信息通道；“安全、舒適”的居住環境；“高效、便利”的物業管理。
2、物業智能化必須滿足業主的需要
現代智能化系統應采用高效化的原則，實行以智能話住宅為基本單位，智能化物業管理中心為中心節點，寬帶數據網為傳媒的系統模式。
智能小區智能化系統和設備主要包括：1）自動遠程自來水、電、燃氣三表抄送系統；2）家庭安防預警、防盜系統，包括自動門鎖和門磁，安裝于窗口的紅外線探測器，緊急求助按鈕；3）保安巡更系統及閉路電視監控系統；4）小區一卡通及現代通信；5）計算機物業管理等智能化電子系統，以及小區“電子大屏幕”、“音樂背景”等。
各種系統具有很高的實用性和技術領先性，從而更好地位業主提供一個搞笑、舒適、便利的人性化建筑環境。
物業管理作為一個新興行業，逐漸成為一個設計社會方方面面、千家萬戶息息相關的朝陽產業，智能化住宅小區開始建設的同事贏遵循“管理師保障”的原則，沒有高質量的住宅小區智能化的管理，就不可能充分發揮小區智能化得功能效益。為此，作為智能化住宅小區實際管理者―物業公司應運用現代化的計算機管理手段通過提高日常物業管理工作中的科技含量，使物業管理能夠適應現代科技和現代建筑技術的發展潮流，保持物業管理的高水平。
3 物業管理的品牌競爭
品牌是企業的無形資產,也是企業贏得市場的利刃。因物業管理是一新興產業, 目前還不 夠完善,它的社會地位也不高,加上物業管理的贏利微乎其微,因而很多物業管理企業都忽略了 品牌的創立。事實上,在物業管理市場逐步形成、市場競爭日趨激烈的今天,創名牌企業，建優 秀PM小區，現已成為我國PM企業的管理目標和奮斗方向。品牌能讓人們保持忠誠和充分信賴, 好的品牌能夠傳達出企業的價值、文化和個性。建設部舉辦的物業管理與ISO9001認證 研討會,吹響了鼓勵和推動物業管理企業通過IS09001國際質量體系認證,提高企業知名度,實施物業管理品牌戰略的號角?，F在,企業已經進入了品牌競爭的時代,未來幾年,物業管理企業要在品牌塑造上下功夫,制定品牌策略，全面提升企業的品牌形象和知名度。
包括以下：
1）品牌和物業管理品牌
2） 創建 物業管理品牌的條件
3）創建物業管理品牌的必然性
4） 創建物業管理品牌的策略
5） 物業管理進入品牌競爭時代
1）品牌和物業管理品牌
目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現。低價已使很多公司無法單靠物業管理費生存，而在高檔物業市場，登陸不久的“洋物業”已開始伸手采摘豐碩的果實。大多管理落后的小型物業管理企業已陷入生計維艱，又遭消費者口誅筆伐的尷尬困境.物業管理市場的現狀使競爭機制、打造行業品牌引入物業管理行業，從而給消費者以更多選擇機會，也給了物業管理公司規范發展的機會。先看一個例子：天津市金廈物業管理公司成立于1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質.公司成立以 來，一直遵循“依法管理、服務第一、住戶至上”的企業宗旨，發揚“開拓、求實、創新”的 企業精神，樹立了“以人為本，以誠取信”的經營理念，創立了具有金廈特色的物業管理模式 。目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時開展物業管理咨詢、室內裝修、 房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示范住宅小區 ”稱號.幾年來公司不斷開拓創新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第 一家成立小區居委會；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實 行義務監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業管理優秀示范住宅小區”；第一家在全市首 次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標的企業。實干精神和不斷創新已成為金廈物業的品牌 .由于品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什么？品牌就是第一名。品牌是在市場上突進的速度，是在群體中的脫穎而出。品牌是耀眼的招牌、顯赫的身份，是綜合品質的崇尚。它是對承諾兌現的程度，是精細工作的結果，是長期讓消費者們感到滿意的回報。品牌的組成包括企業和產品名稱、產品質量、產品定位及宣傳口號等等。品牌是靠積累形成的，它需要塑造、維護、提升和再開發。物業管理品牌，是由物業的品牌跟管理品牌共同構成的。構成的要素主要有：物業公司的聲譽、形象以及形成和影響物業公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業公司的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業績、裝備水平、社會評價、業主管理委員會的反映、政府意見等；負責人的管理經歷、社會地位與影響力；管理層的素質；專業技術人員的職稱或技術等級等等；此外，還包括公司物業管理服務的項目、收費標準、服務態度、服務深度等方面。
2） 創建 物業管理品牌的條件
可以設想，如果物業管理公司受托實施物業管理的小區內，業
主入住后發現建筑質量低下，配套及環境很不完善，售后遺留問題成堆，服務人員態度惡劣等等一系列問題，面對這樣的小區物業公司只能窮于應付，根本談不上創建自己的服務品牌。物業管理公司要成功的創建品牌，要根據物業的特點，硬件、軟件設施，有點到面，擴大戰果，從而實現創建物業管理品牌的戰略，也就是說物業公司要先分析了解創建品牌的先決條件：
2 、1 硬件 其在日常的使用中還有個折舊問題，不可忽視。
2、1、1 設施，設施跟檔次無關，功能是否匹配是評價硬件設施好壞的一個很重要的標準 。
2、1、2、環境，環境就是綠化、園藝，而且任何一個綠化的環境具有他的公用性，同樣綠
化，是裝飾性的還是功用性的一定要明確，如果是功用性的，它的功用性沒有發揮出來，只發
揮了它的裝飾性，這樣的環境仍然不能稱為好。評論環境就談到美觀、品味、格調，處理環境
藝術應該由專業的設計師去完成，形成良好的、溫馨的、舒適的生活空間。
2、1、3、質量，質量問題有我們通常意義上看得見的，另外還有我們看不見的，這就要請
專家來鑒定。
2、2 軟件 評價軟件的第一個標準就是在所有的軟件要件構成中，是否有研發，研究發
展，研究物業、客戶需求，物業定位、市場定位。如果管理的物業為寫字樓可能更多的是關注
區域市場的現狀和走向，如果是住宅則更多的是研究客戶需求，目標群體的需求，而且這個研
究要保證這個物業可持續發展。軟件也就是看一個管理公司具備不具備對物業發展的預見性和
指導性，當具備這個能力的時候，所有的工作有方向有目標了，那么物業公司需要做的兩件事
情就是管理和服務設計及管理和服務的執行。
2、3 服務對象 可以說物業的服務對象是人。為了提供讓其滿意的服務要盡量使其服務需
求趨同，使這個群體的人在他的需求層面、需求趨向方面，盡可能達到一致。
2、4 樹立品牌意識
作為一種無形資產，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業管理品牌形象所形成的
口碑效應不僅能給物業管理公司帶來超額利潤，而且有利于其經營規模的擴大。各物業管理公
司應該結合實際需要，積極探索，大膽實踐，按照塑造品牌的高標準、嚴要求，以創建整潔、
文明、高雅、安全、方便、舒適的人居環境為目標，通過嚴謹、高效的科學管理，倡導隨時
隨地、盡心盡力的服務理念，為業主提供優質服務。
2、5 完善的規章制度和高素質的從業人員 規章制度有利于各項工作的順利發展開展和公
司的進步，員工工作的有序。從業人員如果都能清楚地知道自己所服務的企業比別人做得好的
有什么，追求的是什么，并能以加盟這樣的企業為自豪的話，就會逐步形成員工的“品牌氣質
”，這種氣質的形成對于企業品牌的成長是非常關鍵的。而且在在職管理人員中選拔有培養前
途的員工或招聘專業人員，參加物業管理專業學歷教育，為企業發展培養后備人才。培訓可以
通過理論研討、聽專題講座、舉行專項訓練等形式，從而不斷提高物業管理人員的理論水平和
業務素質。
3 創建物業管理品牌的必然性
3、1 實施物業管理品牌是滿足居民要求的需要 隨著生活水平的不斷提高，人民對住房的
要求已經從有房住、住得下， 提高到住得好。所謂住得好，不是單純的面積大小、布局合理
等“硬件”，更重要的是要有良好的管理房屋等“軟件”，來保證房屋及設備正常運行、物業
區內治安良好、環境整潔、服務設施齊全等等。因此，一流的物業必須配以一流的管理服務，
才能創造出一流的居住環境。其次，名牌物業管理受到消費者青睞，不僅僅在于其表層的管理
服務，更重要的是它所蘊含的企業文化，即對消費者的地位、個性、修養、品味、生活方式的
肯定性的文化特征。換句話說消費者的購買和消費過程，同時也是一種追求上述文化價值的實
現過程。正因為名牌物業管理所蘊含的高文化品味及高附加值，才能使消費者對其情有獨鐘，
不惜為之投資。3、2 實施物業管理品牌是物業管理企業在市場競爭中生存與發展的需要 物
業管理服務性的性質決定其目前經營方針是“保本微利，服務社 會”，不能以牟取高額利潤
為目的，所以許多物業管理企業處于微利虧本狀態。沒有資金，談何經營、服務？從現在先進
的物業管理企業中，我們發現，規模越大，管轄物業越多的企業，其獲利越豐。因此，物業管
理企業只有創立名牌，運用品牌優勢擴大經營服務范圍，形成規模效應，才能充分利用人力、
物力資源，降低成本，使企業獲得可觀效益，為其生存提高保障。
3、3、物業管理品牌可以是永存的 物業管理企業的品牌，體現在物業管理上的硬指標，
就是創建和獲得國內物業管理最高榮譽獎優秀物業管理小區、安全文明小區以及ISO9001
質量管理體系認證；在軟件建設方面，對內主要是企業文化，企業內部機制改革，對外則是通
過媒介擴大影響，宣傳企業精神，全面提升企業形象。3、4、物業管理品牌是信任與承諾 名
牌企業、優秀物業管理小區表達著產品或服務與業主之間的相互關系，是一種體現互利互惠
、友好合作和信任的關系。優秀物管“產品就向商海中的燈塔，吸引著迷茫和優柔寡斷的
業主客戶。優秀物管產品不僅能拉近物業公司與業主之間的關系，而且是物管企業與業主之
間非書面或口頭的契約。真正的物業品牌（優秀物業管理小區、樓宇、安全文明小區）能體現
出一種強大的信任和效益，是一種無形的資產和力量。 3、5、物業管理品牌是對服務價值的
最好詮釋 如果一個物管企業總能夠以合理的收費價格（這種合理收費價格是按照國家收費
標準，而且是物管企業和業主都能接受的），提供優質的產品或服務，那么，市場就會認同
于它，業主就會忠實于它。物業公司和業主的這種關系，是以經營品牌為紐帶的。品牌或
優秀物業管理小區是承諾和忠誠的象征。品牌表示物管企業給予業主以承諾。物管企業以履
行承諾來維護其產品，作為對業主的奉獻和熱情，這樣，會使業主發現忠實一家物管企業是
值得和有利的。
3、6 物業管理品牌不僅有益于彌補和完善開發商的信譽和形象，而且使物業本身更具有
吸引力，讓潛在的購房者更樂意為幾乎可以看到的、未來的、系統周到的服務和優良的管理而
傾囊。因此，在項目營銷中，一定要高度重視物業管理品牌的充分利用。具體來講，主要有以
下方面的原因：
3、6、1、物業管理品牌是物業項目品牌的重要構成部分 由下列的數據我們可以看出： 現
在許多房地產開發商在銷售中把信譽好的物管公司提供的物業管理作為一個非常重要的促銷手
段。據調查，2002年，京、滬、穗三地新開發的樓盤把主要的賣點放在物業管理（97％）。其
他主要賣點還有：位置（94％）、價格（92.8％）、戶型（91.4％）、建筑質量（89％）、環
境（84％）、生活質量（83.5％）、物有所值（79％）。
3、6、2 、 物業管理品牌與物業項目成功與否關系重大 一項物業如果具有良好的物業管
理品牌，則可以讓現實的與潛在的購房者對物業增加更多一些信心。因為在客戶的眼中，物業
公司才是和他們“同呼吸，共命運”，并將長期和他們共處的單位。目前，一些地方媒體曝光
的房子出了問題，業主找不到開發商的事例，已讓潛在的買主多了一些心眼。同時，物業的管
理品牌如何，既是與他們日常學習生活密切關聯的，也是他們能否、自豪、自尊的一個重
要影響因素。
3、6、3 物業管理品牌策略是戰勝競爭對手的新穎而有效的策略 營銷中利用物業管理
品牌主要有兩個途徑。3、6、3 、1 現場銷售過程中，通過現有物業管理人員的儀表、言行、
工作與服務態度等來直接展現物業管理品牌的魅力，把更多的購房者吸引到自己的物業項目上
來；3、6、3、2 營銷中有意把物業管理品牌作為一個賣點，通過電視、雜志、報紙等媒體把
項目物業管理品牌的概念突出出來。
因此創建物業管理品牌是物業公司發展的必然趨勢，它將會使物業管理的服務水平不斷推向
新的高度，服務質量得到不斷提高，
關鍵詞：樓宇 智能化 物業管理
樓宇智能化專業在大二暑期有為期三個月的頂崗實習，為了使學生能對智能建筑有一個全面的認識，我系積極與校外物業管理企業建立聯系，走產學結合的培養道路。
物業管理是一個新興行業，目前在國內迅速的蓬勃發展。行業的性質是服務型和高科技性相結合的第三產業，要求從業者具有較強的實踐能力。發展所呈現的主要問題之一就是急缺大量的專業從業人員。物業管理情況有了初在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎。在實習期間，我深深體會到了物業中的一些的優勢。雖然物業僅經過了短短幾年的發展，卻取得了如此大的成績，這與物業管理人辛勤工作勇于創新，敢于挑戰的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發現了這其中存在的一些影響物業發展的問題。
第一，管理不規范。首先，物業受整個物業管理發展的影響，幾處的物業管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規范化的工作流程，大部分進行著簡單粗放的的管理。其次，由于物業管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關系錯綜復雜，需要協調、處理的關系眾多，使得各物業把大量的精力放在處理各種關系上，包括處理物業處與集團公司之間的關系，物業與行政部門的關系，與有關業主之間的關系。處理好這些關系當然有利與物業管理的發展，但當因此而忽視了內部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理的健康發展。
第二，責權利不明。責權利不明，是影響企業發展的主要障礙。這包括兩個方面，一方面是各物業處與總公司之間。由于我公司物業管理的特殊性，各處的物業管理，均是由作為開發商的總公司籌備建立的，物業管理人員，大部分是由集團公司從各崗位調配的人員，這就導致了建設與管理不分的局面，無形之中增加了物業管理的難度。雖然，這種建管一家的局面，也曾給物業管理帶來過一定的好處，例如，一些房屋維修問題、設備設施配備問題，都可以較好的協商解決。但更多的卻是使物業管理工作無法獨立開展。許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業管理的服務質量的提高和物業管理企業的健康發展。另一方面，是各物業管理處內部、各崗位之間權責不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，人員富余，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。
第三，基礎薄弱，正常運行困難。首先由于部分物業開發較早，設備、設施老化，使維修難度加大，維修成本高，給各方面工作帶來了很大壓力。其次，前期遺留問題較多，物業管理僅憑自己的力量難以解決。物業管理與開發商之間，與建設單位之間，與業主之間矛盾重重，物業管理收入微薄，使物業管理收入不抵支出難以正常運行，企業舉步維艱。這就使得物業管理難以改進設備，改善服務，導致了服務水平低，業主投訴率居高不下，對服務不滿意，進而導致部分業主拒交物業管理費。這樣就使得物業管理陷入了惡性循環之中。
第四，缺乏專業的管理人員。由于企業從業人員，相對缺少專業知識，大部分是中途搞物業管理，盡管經驗相對豐富，但缺乏系統的理論知識。并且由于觀念、資金等問題，企業很少引進專業的管理人員，這就導致了，服務意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以進入良性發展的軌道。
這些問題，影響著物業的發展，為改善物業管理狀況，樹立公司物業管理品牌，不妨采取以下措施，以促進企業快速、健康發展。
1.明晰權力和責任。欲走品牌之路，就必須走獨立發展之路，明確與總公司之間的關系，分清責任界限，享受獨立開展各項工作的權利，承擔其作為物業管理企業應負的責任。另外，各物業處也應加強自身的管理，合理劃分部門，科學安排崗位，規范各部門的職責，做到“人人有事關，事事有人關”理順物業管理流程，明確各部門員工的職責與權利。
2.建立、健全規章、制度。一個成功的企業一定要有一套科學、合理、適合本企業特點的規章、制度，來規范員工的行為。要樹立物業品牌，必須要健全規章、制度作為保障。這包括制訂質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業管理服務工作流程、投訴受理程序、報修維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的規范。只有健全這些規章、制度，并積極落實，才能打造一個成功的企業，才能樹立物業品牌。
3.改善物業管理環境。改善管理環境，就要理順各方面的關系，使得各部門可以協調配合。減少在不必要的環節上的開支，用于改善設備、設施。在資金有限的情況下，最大限度的提供優質服務，盡最大努力滿足業主的合理要求，以提高收費率，增加企業收入，使企業走上良性循環的道路，能夠獨立正常運作。
4.提高員工素質。只有提高員工整體素質，才能形成優秀的團隊，才能打造成功的企業，才可以樹立物業品牌。
經過實習鍛煉。一方面對本專業的就業方向有了更全面和更成熟的認識，對具體的崗位工作掌握了基本的操作技能和知識；另一方面對自身設置了更實際的學習目標和工作目標，樹立良好的實習心態，為走上社會打下基礎。
物業管理工作的重要特征就是協調，處理不同部門或業主之間的關系。因此我們需要加強學生公眾場合的表現欲和表達力。現代社會需要有良好職業技能，同時敢于自我推銷的人才。從戰勝膽怯心理開始，讓演講的舞臺把學生逐漸鍛煉成具有流暢語言表達能力的人。經過實習鍛煉，精神飽滿，碩果累累的回到學校。一方面對本專業的就業方向有了更全面和更成熟的認識，對具體的崗位工作掌握了基本的操作技能和知識；另一方面對自身設置了更實際的學習目標和工作目標，樹立良好的實習心態，為走上社會打下基礎。
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關鍵詞：信息管理；S2SH；B/S
中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A 文章編號：1009-3044（2016）03-0107-02
隨著中國房地產業的迅猛發展，人們對房產消費觀念也在發生變化。如果說房產位置、建筑質量是評價一個房地產項目優勢的硬件指標，那么物業管理則是人們追求更高層次生活品味的一個重要方向。
物業管理作為一種新型的服務行業[1]，不僅是房地產綜合開發的延續和完善，同時也是塑造企業形象，提高企業知名度，使得品牌物業增值，保值的最有效手段。目前我國的房地產企業在物業管理環節較為落后，但隨著全球信息化進程加快，以及房地產現代化的建設，一套功能完善的物業管理系統尤為重要。
文中所探究的智能化物業信息管理系統是一套優化流程為基礎的軟件系統，允許小區物業管理人員進入系統對相關業務進行相應的處理，實現整個業務流程的自動化，同時系統允許業主進入系統查看相關信息，申請辦理相關的維修業務等等。本系統在滿足不同用戶的需求上，規范了物業管理市場，提高物業管理水平，使物業更好的服務業主，從而促進房地產業健康有序發展。
1相關技術
1.1 B/S結構
B/S結構（Browser/Server）結構就是瀏覽器和服務器結構，這種結構是對C/S（Client/Server）結構的一種改進，是伴隨著互聯網技術而興起的一種網絡結構模式[2]。WEB瀏覽器是客戶端最主要的應用軟件，需要在客戶端安裝一個瀏覽器，然后數據庫安裝在服務器上，這樣就可以利用瀏覽器通過服務器同數據庫進行數據交互。在這種結構下，用戶工作界面通過瀏覽器來實現，僅少部分事務邏輯在前端也就是Browser實現，主要事務邏輯都在服務器端server實現，大大簡化了客戶端載荷，減輕了系統維護與升級的成本和工作量，降低了總體的成本。
1.2 S2SH框架
S2SH是指Struts2+Spring+Hibernate三者的結合，是J2EE最新流行的框架。S2SH框架的體系結構中，Structs2框架一般主要基于表現層，直接面向用戶，響應用戶的請求，并向用戶提供其所需要數據；Hibernate框架用于數據持久層，負責數據的持久化功能；Spring是一個輕量級控制反轉（IOC）和面向方面（AOP）的容器框架。
主流的S2SH技術構架，相對于舊的系統有諸多優勢：良好的可維護性；良好的可擴展性；優秀的解耦性；典型的三層構架體現MVC（模型Model，視圖View和控制）思想，可以讓開發人員減輕重新建立解決復雜問題方案的負擔和精力。便于敏捷開發出新的需求，降低開發時間成本[3-4]。
1.3 小結
本項目技術上首先采用面向方面的編程對物業管理業務過程中各業務邏輯進行隔離，完成對象的初始化及管理工作，降低各部分之間的耦合度，提高程序的可重用性，進一步提高開發的效率和維護擴展的成本[5]；其次，采用Hibernate框架下的對象關系映射技術完成不同類型系統的數據之間的轉換，特別是物業管理業務中各對象之間的虛擬映射關系以及數據的持久化操作；再次，利用Struts框架提供的技術不僅完成客戶端與服務器端的數據傳輸，還要完成物流業務具體的邏輯過程。所以，智能化物業管理系統的開發以J2EE開發框架S2SH（Spring+Struts2+Hibernate）為核心技術框架，客戶端利用Ajax技術創建快速動態的交互式網頁應用，力求在后臺與服務器進行少量數據交換即可以使網頁實現異步更新。用戶在不重新加載整個網頁的情況下，對網頁的某部分進行更新，從而提高用戶體驗。
2 系統總體設計
2.1 需求分析
通過對物業管理行業特點的分析、調研、整合，以及根據實際的業務需求，智能化物業管理信息系統應該具有以下功能：
1）能夠對樓宇、車位等物業資源進行全面的管理；
2）能夠對業主的信息檔案、投訴、維修等事項進行管理；
3）能夠以各種方式完成業主的繳費業務，對收費結果拖欠情況進行統計并加以保存；
4）方便不同的用戶登陸系統有不同的功能使用權限。
2.2 系統功能模塊設計
本系統的主要使用者是物業管理人員和業主。通過對系統功能的分析整合把智能化物業管理系統分為六個模塊，分別是小區信息管理，業主管理，資產管理，設備設施管理，費用管理以及系統管理。
2.3 數據庫模型設計
用于數據庫模型設計的最直接的方法是E-R圖（實體-關系圖），主要是用于描述系統的數據關系，一般這個模型是面向問題的，可以按照用戶的觀點對數據建立模型，與軟件系統中的實現方法沒有關系[6]。根據物業管理系統的軟件需求描述和功能分析，找出其中各個實體以及各實體的相關屬性，設計出實體間的關系圖，為了能夠清晰地看出實體之間的關系，在此處給出一個實體的屬性，其他省去。
3 結束語
通過對物業管理這種新型服務行業的深入調研和分析，設計了智能化的物業管理系統，在滿足物業管理需求的基礎之上，使物業管理向著市場化、規?；?、信息化、專業化發展，從而使管理信息得到有效的集中，大大減少數據的冗余，確保數據的準確性和及時性，有利于房地產業的有序發展。
參考文獻：
[l] 黃崢，陳援峰.物業智能化管理[M]. 武漢： 華中科技大學出版社，2013.
[2] 姚芬.物業管理系統架構設計[J].電子設計工程，2015，23（13）：40-45.
[3] 孫衛琴.精通Struts： 基于MVC的Java Web設計與開發[M].北京： 電子工業出版社， 2004.
[4] 陳俟伶，張紅實.SSH框架項目教程[M].北京：中國水利水電出版社，2013.
