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討論。
關鍵詞：數學方法；房地產市場；市場調查；市場預測
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）30-0155-02
隨著社會經濟的不斷發展，我國的房地產市場也在不斷地實現突破增長，但是在房地產市場的發展中仍然存在一些風險以及問題，因此房地產市場一般都是利用調查與預測的方式來實現市場的規劃發展，這就在我國的市場經濟發展的指導下有效地實現房地產市場的再發展，同時能夠有效地體現我國的市場經濟利益。
1 房地產市場調查與預測解析
目前我國的房地產市場已經實現了從買方市場轉化為賣方市場的突破，這就在一定程度上造成了房地產市場競爭不僅是在價格上的競爭，而且是在非價格上的競爭，這也是我國的房地產市場競爭在經濟發展下不斷強化的主要原因。市場的營銷信息對于房地產企業來說是發展的關鍵，因此市場的調查以及預測就成為我國房地產企業營銷過程中，實現房地產市場發展的主要依據，筆者根據以往的經驗發現，目前的房地產市場在近五年之內已經發展成為了有計劃有制度的市場營銷化體系，在這一體系中只有利用科學有效的市場調查以及預測手段，才能幫助房地產企業根據自身的發展制定具有可操作性的的營銷模式，同時能夠幫助房地產市場在我國的經濟發展中占有重要的位置。
（1）房地產市場調查介紹。在房地產市場調查的過程中主要包括以下三個環節：首先是在調查的前期進行準備，前期你的準備階段主要是分析經濟對房地產市場的影響以及發展的機遇，這個時候就需要確定房地產市場的具體調查目標、制定詳細的調查計劃、根據自身的發展以及文藝設計調查方案，當然要在調查的過程中對于調查的方式、人員等進行計劃，一般采取的是抽樣式的問卷調查，對調查的數據資料進行詳細的整合，為后期的正式調查做好準備工作。其次是正式調查階段，這一個階段的任務主要是收集資料，同時要對調查人員進行專業的調查培訓，這個環節是房地產市場調查過程中最重要的，因此在這個環節中要保證調查的嚴謹。最后一個環節就是調查的總結，這一環節主要是針對前兩個環節中比較分散的數據進行一下整理，并根據經驗對本次的調查結果進行總結，得出比較科學的結論，同時將結論進行記錄，為營銷策略做出明確的建議。
（2）房地產市場預測介紹。房地產市場預測環節是建立在房地產市場調查的基礎之上，我們在進行預測的時候可以利用已經調查得出的資料預測的信息，當然這一過程中需要利用一定方法以及手段，通過對房地產市場中存在的各方面因素整合分析，對一個階段的房地產市場的發展進行一定的判斷。在一般的房地產市場預測環節主要有以下內容：臆斷預測的目標方向性、收集整合調查資料、選擇預測方法并且建立設施的數學模型、審核預測的結果、總結預測結果。
2 數學方法在房地產市場調查與預測中的應用
（1）數學統計方法分析。數學統計分析是一種描述性的定量性分析方法，這一種方法主要依靠描述以及評價研究對象的數量特點以及基本的變化規律。在這一種數學分析方法中比較常用的方法是有集中數據的變化趨勢分析、分散的程度分析以及數據綜合指數的分析。其中的集中數據趨勢變化的分析是將全體數據中的整合變量的方向性規劃為某一個數據指標上，這一點就成為這一組數據中的核心點，同時可以用它來代表整體的數據發展趨勢。這種集中數據整合的方法有很多種，例如可以算術數據的平均數、中位數以及眾數。分散的程度分析是借助整個數據數列之間變量的變化分散程度，數據的標志性變化的情況是指標的變化越小，平均數的代表程度反而越大，統計方法中的常用統計方法有：數據平均差、數據標準差以及離散系數。
（2）數學解析性分析。關于房地產的調查與預測方面的解析性統計分析方法主要是借助數學理論基礎來進行的，通過對調查預測數據的規律進行深入的解析來定量數據的分析，常用的數學方法有：數據的方差分析、預測的聚類分析以及整合的因子分析等。在數據的方差分析中首先通過分析不同的調查數據來進行整合。在了解了整個調查的數列中自變量對因果變量的影響意義來預測整個調查結果的內容。同時數據方差分析應用的過程中針對一般假定的數據分布，可以選擇相對比較穩定的方差來實現數據的預測。在預測的聚類分析中主要依靠特定的并且有規則的數列數據進行多元統計，整個的多元統計可以根據數量的變化選擇多樣性，在房地產市場的調查與預測中我們一般選擇類聚的形式來進行聚類分析。聚類分析系統主要有：聚類法、動態聚類法、模糊聚類法等。當然隨著計算機技術的不斷發展，數學模型的方式成為了整合因子分析方法的主要依據，例如利用計算機中的SPSS軟件對調查的原始數據進行統計。
（3）數學定量預測方法，在這一種方法中主要依據一元線性的模型建立來實現在數據資料的整合，一方面利用運用數學方法，另一方面結合計算機技術，對房地產的營銷變化做出科學的估計和判斷。數學統計模型是一個相對比較穩定的調查與預測應用，同時比較準確、客觀真實，特別是在中短期的調查與預測中有比較客觀的優勢。
3 結語
數學方法在房地產市場的調查與預測中已經有了很長一段的應用歷史，當然在經濟不斷發展的背景下，房地產市場的發展也會不斷地提高，因此在整個過程中，我們可以通過調查與預測的更新來實現房地產營銷的發展，因此對于數學方法的應用需要不斷的去研究探索。
參考文獻
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[2] 曹瑋.高職高專課程改革的探索—以《房地產市場
調查與預測》為例[J].山東省農業管理干部學院學
報，2012，（4）：34-36.
[3] 李海霞.中職《房地產市場調查》校本教材編寫思路
關鍵詞：市場調查與預測課程；實驗教學；教學改革
一、市場調查與預測課程實施實驗教學的現實意義
第一，實驗教學有助于提高學生的學習主動性。現行的教學方法主要是以教師課堂理論講授為主， 啟發式教學、互動式教學也時有采用，學生在理論學習中的針對性和目的性不夠強，因此學習興趣不高。實驗教學通過模擬現實情況，為學生提供生動直觀的實踐感受，使學生在參與學習中加深對知識的理解，自然能提高學生的學習興趣和積極性。
第二，實驗教學有利于培養學生的實踐能力。目前大部分高校市場調查與預測課程教學過程中所涉及的課外實踐教學環節有限。已有數據表明，目前僅有5.4 %的高校開展課外訪談訓練項目。而實驗教學倡導實踐教學手段多樣化，實驗教學模式對每一個教學環節的設計都要求引導學生融入實踐，強調培養學生的動手能力。
二、市場調查與預測課程實驗教學方法的實施
在教學過程中，教師要結合課程教學目標，對實驗教學進行系統安排。教師應根據教學大綱和教學內容確定每次課堂教學的主題，然后根據教學主題設計具體的教學方式，有計劃、有步驟地引導學生參與學習。實驗教學是對課堂知識的鞏固。一方面，學生可以通過觀察現實生活選擇調查主題，制訂調查方案，并在教師指導下進行實地調查，然后匯報調查成果。另一方面，可以通過模擬場景與角色扮演方式，強化對理論知識的理解。
1.課外活動
高校可以開展大學生創業大賽、科技創新項目等課外活動，使學生以小組為單位， 全程參與調查主題確定、調查方案策劃、問卷設計、時間安排、資料整理與分析、調查報告撰寫等各個環節，使學生在整個活動過程中不僅可得到教師的指導，還可以得到相關企業的幫助，這能大大提高學生的專業調查能力。
2.課程設計
教師在講授完相應章節理論知識點以后，可以將本章節的主要知識點進行分解，做成知識點小卡片，然后要求學生根據知識小卡片進行場景模擬，以此加深對知識的理解。
3.校企共建
如果條件允許，可選擇幾家企業作為共建伙伴，一方面以基地企業的實際業務活動作為系列案例，貫穿課程教學全過程；另一方面根據課程內容體系與教學過程的要求，結合企業實際需要，幫助企業進行實地調查。
三、市場調查與預測課程實施實驗教學應關注的問題
1.部分學生有“搭便車”心理
由于是團隊合作，所以某些小組成員容易產生“搭便車”心理。學生的積極參與和具有創造性是取得良好實驗教學效果的關鍵。我們主要采取以下預防措施：①在評判機制中引入小組成員參與度因素，各小組之間開展評比競賽，對于各項評比獲獎多的小組可以在小組成員的期末考核成績中加分。②每個項目在調查方案中明確說明每個組員的分工和完成任務情況，并進行不定期的抽查核實，以杜絕個別學生的偷懶現象。③對于不需要大量準備時間的實驗教學環節部分，可以要求學生課堂上當場完成，這樣任課教師就可以進行現場監督，督促每個學生都參與到實驗環節中去。
2.多種條件限制
實驗教學過程往往要受到多種條件的限制。比如，不是每個學校都可以得到來自企業的積極支持與配合，共建良好的課外培訓基地；而組織較大的市場調查會受到來自人、財、物等條件的約束。因此，現階段我們所做的是根據教學大綱的要求，選擇相對簡單的項目來做。
另外，在校學生就業壓力十分大， 有英語考試、計算機等級考試、從業資格證考試等，為了畢業后能有一個好的“去處”，很多學生一直在應付大量的考“證”，這就使相當部分學生不愿意在某一門課程學習上投入較多精力，這也導致部分調研項目無法深入開展。
參考文獻：
關鍵詞：任務驅動；房地產市場調查；運用實踐
一、“任務驅動法”在房地產市場調查與分析教學中的運用實踐
市場調查在房地產銷售、營銷策劃、廣告策劃等工作中有著廣泛的應用，因此眾多院校的房地產經營與估價專業開設有房地產市場調查與分析這門課，一般把它作為專業的必修課程。對于這樣一門實踐性很強的課程，傳統的、單一的講授為主的授課方式達不到應有的教學效果。采用“任務驅動”教學模式，打破以知識傳授為主要特征的傳統學科課程模式，能夠在引導學生完成任務的同時，培養學生的自主學習能力，達到培養學生房地產市場調查與分析職業能力的目標。
1.分析工作崗位，確立該門課程所掌握的技能
房地產經營與估價專業培養人才的就業崗位主要為房地產策劃、房地產銷售、房地產市場研究人員等。這些崗位要求從業人員熟悉國家和地方房地產法律法規及相關政策，能把握房地產市場宏觀走勢；掌握各種房地產市場調查方法和技巧，能熟練使用SPSS統計軟件完成調查問卷的編碼、統計分析等工作，具有較強的分析、判斷能力；熟悉房地產市場，能撰寫完整的市場調查報告。因此本門課程重在培養學生的三大技能：房地產市場調研準備與實施技 能、房地產市場調研統計與分析技能以及房地產市場調研報告撰寫技能。
2.創建仿真的學習情境
房地產市場調查與分析課程內容以市場調查的工作流程為載體進行知識重構，設計出5個學習情境（如圖1）。每個學習情境中都有以一個或多個完整和相對獨立的工作任務作為教學載體。5個學習情境及子情境之間的遞進關系遵循由簡單到復雜、由低級到高級、由單一到綜合，這種系統化的設計符合學生的認知規律和職業成長規律。房地產市場調查與分析課程教學通過創設與當前學習主題相關的、盡可能真實的學習情境，引導學生帶著真實的市場調查與分析“任務”進入學習情境，使學習更加直觀和形象化。
3.在創設的情境下，設計工作任務
在“任務驅動”教學法中，任務的提出是關鍵，是這個過程的核心，它將決定在這節課中，學生是主動學習還是被動學習。房地產市場調查與分析在創設的情境下，選擇與當前學習主題密切相關的任務作為學習的中心內容，把總目標細分成一個個的小目標，并把每一個學習情境的內容細化為一個個容易掌握的任務，通過這些小任務來體現總的學習目標。具體設計方案如圖2。
4.完成“任務”的思路、方法、操作
在明確房地產市場調查與分析任務之后，將全班同學分為若干學習小組，明確分工負責制度，組員積極參與到任務完成過程中來，保障學習小組能開展活動。
在學生自主探索尋找解決問題完成任務的過程中，教師僅點撥、指點和答疑，并非直接告訴學生應當如何去解決面臨的問題，而是向學生提供解決該問題的有關線索。例如，在設計房地產市場調查問卷這一任務中，引導學生思考房地產市場調查問卷的結構、內容包括哪些方面，將更多的問題留給學生思考，不斷引導學生通過合作、討論、交流等方式，互幫互學，尋找解決問題的方法，共同完成任務。
5.匯報和評價
市場調查小組在完成各階段任務后，需要對老師進行匯報，除了要向老師提交書面報告，還要在全班進行口頭匯報，每小組以PPT的方式并進行當場演說，匯報和展示各小組的工作成果，并接受老師和其他小組的提問。匯報和總結對學習效果的評價可以對學生的發展產生導向和激勵作用。房地產市場調查與分析采取過程性評價和結果性評價相結合的方式，其中過程性評價占較大的比例。過程性評價由個人評價、小組評價和老師評價組成，評價包括技能評價和職業素養評價，技能評價涵蓋房地產市場調查與分析各階段任務完成，包括上交的材料、完成的質量、匯報的效果等；職業素養評價包括工作態度和團隊合作情況、課堂表現的積極性等內容。
二、運用“任務驅動法”的幾點思考
1.設計好任務
在實際教學中，“任務”的設計非常重要，直接影響著教學的效果。因此，第一，“任務”的設計要圍繞具體的工作目標、學生需要掌握的技能進行進行展開。第二，“任務”的設計需要引導學習者帶著真實的“任務”進入學習情境，使學習更加直觀和具體化。第三，“任務”的設計要按照按學習的目標和工作的流程循序漸進。
2.對任課老師的要求較高
“任務驅動”教學法將以往以老師傳授知識為主的傳統教學理念，轉變為以解決問題為主。教師改變過去“滿堂灌”的方式，轉變為組織、引導，在講臺上演示轉變為到學生中間與學生交流、討論。這些都要求任課教師在教學前進行充分的思考和準備，除了具備一定的專業知識，還要擁有充分的教學經驗。
3.合理運用多維評價
評價是“任務驅動”教學法中不可缺少的一環。從評價方式看，有個人評價與小組評價、學生評價與教師評價；從評價內容看，有過程評價與結果評價，過程評價主要評價學生在小組合作中行為表現、積極性、參與度以及承擔的任務。教師在整個教學過程中，要及時對各組的表現情況作適當的評價，給予肯定和激勵，并把加分納入學生成績考核的范圍。
參考文獻：
[1]魏 錕.基于“任務驅動法”的《建筑制圖》課程改革初探[J].濟南職業學院學報，2014（03）.
[2]王麗萍.在《建筑工程計量與計價》教學中運用任務驅動法的實踐和思考[J].科技創新導報，2013（23）.
[3]闞春燕.“任務驅動法”在《市場調查與預測》課程教學中的應用[J]. 商業文化（上半月），2011（12）.
關鍵詞：數據統計分析法；市場調查；對比探析
在市場經濟體制發展下，對市場的調查主要是通過數據統計分析來完成的，隨著市場調查范圍的擴大，書記統計分析法的應用也越來越廣泛。已經受到社會各界的重視與關注。因此，需要保證統計分析工作的科學、合理，確保數據信息的可靠與準確，這樣才能達到市場調查的目的。發揮數據統計的實質作用。
一、數據統計分析的概述
1.數據統計分析的含義
數據統計分析是市場調查過程中常常使用的一種方法。是指在具體的統計工作中，通過數據資料及其相關資料反映一些國民經濟及社會現象。或者通過對某一特定區域某一具體指標進行統計，通過數據分析，反映該區域的經濟發展狀況。數據統計分析，能夠較清晰的反映所調查區域或者指標的發展情況，能夠根據這種反映出來的實際情況作出相應的決策以及對策。對經濟發展、社會發展具有重要作用。
2.數據分析統計法的特點
其一，具有系統性。市場調查工作內容復雜，需要各個環節緊密配合，是一種系統性工作，不只是對單一項目的調查分析，要有完善的實施計劃，科學合理地進行統計。其二，具有科學性。在實際調查中，要講求統計方法，保證數據的真實性，可靠性和嚴謹性，科學收集、整理、分析數據信息。避免出現錯誤，導致統計分析結果出現偏差。其三，有針對性。在市場調查中，有根據不同的調查項目，采用不同的統計方法，根據實際情況，進行有效的數據分析統計，不能一概而論，有針對性地有區別地進行統計分析。其四，具有實用性。數據統計分析主要的目的是為人們決策提供有價值的參考，通過對數據的科學分析，做出合理的決策，來解決市場經濟中的發展問題，從而促進經濟的更好更快發展。因此，數據統計分析具有現實的實用性。其五，具有發展性。由于社會是不斷發展的，市場經濟也是不斷發展的，因此，數據統計分析要適應時展的需要，不斷改革不斷創新，發揮更大的作用，因此具有一定的發展性。
二、數據統計分析法的主要類別
數據統計分析法在市場調查實際應用中具有不同的類別，一般主要有兩種：
1.數量關系分析方法
這種統計方法主要是以統計學到理論知識為基礎，對社會市場各方面的情況進行調查，以數據的形式展現出來，能夠有效反映各個事物之間的聯系。
數量關系方分析法有很多種，常用的主要有對比分析法、結構分析法和相關分析法。
2.邏輯思維方法
邏輯思維是人們常常用到的一種思維方式，可以有效地對事物形成一個具有邏輯性的認識。同時也包括對事物一定的判斷及辨別能力。數據統計分析工作要求以發展的眼光看問題，從事物的變化、發展中觀察問題，通過事物之間的相互聯系分析問題，所以在這個過程中，邏輯思維方法對數據統計分析起到了積極的促進作用。在實際調查活動中，兩種方法要緊密結合，根據不同的情況，共同使用，這樣對數據的分析才更加精準，起到的實際作用才越大。
三、數據統計分析具體方法
1.描述統計分析
描述統計是指運用制表和分類，圖形以及概括性數據來描述數據的集中趨勢、離散趨勢、偏離等。這種統計方法在市場調查中常常用到，通過對數據的收集、整理以及分析處理，對所調查對象做一個整體性的描述。其中常用的方法有均值法、最小鄰居法、剔除法等。數據分析清晰明了，能夠更加直觀地反映某一具體調查內容，有利于正確決策的制定。
2.推論統計分析
在市場調查中，通過收集數據，并且對數據進行科學分析，在此基礎上，還要對整體數據分析情況進行合理的推斷，從而得出某一實質性的結論。這就是推論統計分析。這種分析方法要求人們對數之間聯系進行更進一步的分析，在實際調查中，影響數據調查對象發展的因素很多，需要經過實際分析，分辨出哪些因素是事物發展的主導因素，抓住主要方面進行分析。因此對調查對象的研究更加深刻，更加詳細，能夠從整體上把握調查對象。從而更有利于解決實際問題。
3.時間序列統計分析
這是一種動態的數據統計分析方法，通過研究隨機數據序列的規律，進行實際分析，從而解決實際問題。時間序列統計分析一般有四種要素組成。即：季節變動，循環波動，趨勢以及不規則波動。通過對這四種要素的掌握，利用指數平滑法和移動平均濾波法進行科學的統計分析，得出準確的結論，滿足人們的實際需要。
4.多元化統計分析法
這是一種綜合性的統計分析法。分析對象與指標可以是多個，在市場調查研究中，各個調查部分之間存在著某種顯著地差異性，多元化統計分析可以根據不同的部分特征進行綜合、全面的分析，并且具有系統性和科學性。在調查實際活動中，要根據市場調查的不同事物，不同指標，不同特性科學選擇不同的統計分析方式，確定調查樣本的范圍的大小，設計類型，以及相關聯的不同因素。最后確定統計分析的類型，做好統計計算工作。多元化統計方法要根據調查的實際情況，已統計理論知識為基礎，靈活運用。達到最終的調查目的，為經濟發展所做的決策提供可靠依據。
結論
綜上所述，社會主義市場經濟的發展，社會的不斷進步，離不開對市場的調查研究。而在市場調查中，運用正確的數據統計分析法具有重要意義。統計工作的要求就是要保證數據的真實、可靠、準確。只有這樣才能夠獲得科學的數據分析結果，才有利于正確決策的制定。
參考文獻：
[1]吳春琪.數據統計分析法在市場調查中的對比研究[J].經營管理者，2016，15：226.
【關鍵詞】 房地產;市場調查與預測;數理統計;數學模型
一、如何進行房地產市場調查與預測
隨著房地產市場由買方市場向賣方市場轉變,房地產市場競爭由價格向非價格競爭發展,使得房地產市場競爭日趨激烈,房地產企業對市場營銷信息的需要比以往任何時候都更為強烈,市場調查和預測成為房地產企業營銷活動中必不可少的重要組成部分。實踐證明,在紛繁復雜、激烈競爭的經營環境中,只有通過細致有效的市場調查和科學的預測,才能幫助企業制定出切實可行的營銷戰略,把握市場機會,使之立于不敗之地。
1.房地產市場調查的程序。房地產市場調查一般包括三個階段:調查前的準備階段、正式調查階段、調查總結階段。準備階段的主要工作是識別與界定問題或機會、確定調查目標、制定調查計劃,包括調查方案的設計、問卷和調查表的設計、抽樣、人員培訓、實地調查、數據錄入、統計分析、報告撰寫等日程安排,以確保調查工作的順利開展和按時完成;正式調查階段就是資料的收集階段,主要是對調查人員進行培訓和實地調查,這是整個市場調查過程中最關鍵的階段;調查總結階段是對上一階段收集的那些分散的、零星的資料進行整理分析,并形成結論,撰寫調查報告,包括對調查資料進行統計分析、撰寫調查報告、跟蹤調查與反饋。
2.房地產市場預測的程序。房地產市場預測是在房地產市場調查的基礎上,利用已獲得的資料信息,運用一定方法和手段,對房地產市場的各種因素進行綜合分析,對房地產市場的發展趨勢及狀態進行估計和判斷。完整的房地產市場預測工作一般包括以下工作步驟:確定預測目標、收集和整理資料、選擇預測方法并建立預測模型、分析預測誤差并審查預測結果、編寫預測報告并跟蹤校驗。
二、應用數理統計方法進行資料處理
在房地產市場調查中,對實地調查所收集的資料進行整理分析是非常重要的環節。資料的處理與分析是對通過各種方法收集到的資料加以整理、分析及統計運算,把龐大、復雜、零散的資料集中簡化,使資料變成易于理解和解釋的形式。簡單的說,資料整理就是通過一系列的操作將收集到的第一手或是第二手資料轉變成為數據結果,以便于研究者了解其中的含義。對資料進行審核、編碼和錄入后,就可以進行統計分析。
1.描述性統計分析。描述性統計分析是一種定量分析問題的方法,它用來描述和評價研究對象的數量特征和規律,常用的方法有集中趨勢分析、離散程度分析和綜合指數分析法。集中趨勢分析是全體數據的大部分變量趨向于某一點,將這一點作為數據分布的中心,它可以用來當作總體的代表。數據的集中趨勢用集中量數來描述,集中量數有許多種,如算術平均數,中位數,眾數。離散程度是數列中變量值之間的分散程度,用以反映離散程度的指標稱為標志變異指標,標志變異指標越小,平均數的代表性越大,事物變動具有較強的穩定性,常用的測量指標有全距、平均差、標準差和離散系數等。
2.解析性統計分析。解析性統計分析方法是以數學理論為基礎,對事物內部的本質規律進行深入的剖析的方法,定量分析方法,常用的方法包括方差分析、聚類分析、主成分分析和因子分析等方法。方差分析是分析不同來源的調查數據變異對總變異的影響大小,了解數列中自變量是否對因變量有重要影響。方差分析應用時一般假定總體服從正態分布,具有相同的方差,方差分析具有穩健性,在更寬泛的條件下也是近似有效。聚類分析是一種依據特定的規則對數列中數據進行分類的多元統計分析方法,是用來研究所謂“物以類聚”現象的方法。聚類分析的方法有系統聚類法、序樣品聚類法、動態聚類法、模糊聚類法。主成分分析是把多個變量重新組合為一組相互無關的幾個綜合變量,可從中取幾個較少的綜合變量盡可能多地反映原來變量的信息。
隨著計算機技術的發展和廣泛應用,通過構建數學模型,應用統計分析軟件(如SPSS)對原始數據進行批量處理,從而獲得一般統計規律。
三、應用數學模型進行房地產市場定量預測
定量預測是在數據資料充分的基礎上,運用數學方法,有時還結合計算機技術,對事物未來的發展趨勢進行數量方面的估計與推測。定量預測技術是建立在現代數理統計技術之上,它通過建立數學和統計學模型,相對于定性預測來說,定量預測更加準確,預測依據客觀真實,可靠性更高,在中短期預測中有著非常明顯的優勢。介紹應用一元線性回歸模型對房地產市場進行定量預測的實例:
一元線性回歸模型的一般形式為:yi=?茁0+?茁1xi+eii=1,2,…,n其中,xi代表影響因素,為自變量;yi由于受xi及各種隨機因素的影響而發生變化,為因變量,也是預測目標;?茁0、?茁1是回歸系數,最常用最小二乘法進行估計;ei是隨機誤差項,表示各種隨機因素對yi影響的總和。
根據最小二乘法得到回歸系數的估計值為:
^?茁0=■=■-^?茁1■^?茁1=■=■
如自1998年下半年開始,全國城鎮停止住房實物分配,實現住房分配貨幣化,自此以后我國城鎮住房銷售量逐年上升。與此同時,我國城鎮居民收入水平逐年提高,在此我們研究城鎮居民人均可支配收入與城鎮住宅銷售面積之間的線性關系。抽取1998年至2007年為研究樣本(樣本數據見表1)。其中,城鎮居民可支配收入用x表示,城鎮住宅銷售面積用y表示。
通過計算可以得到:
x=8605.4 y=32278.17 xy=326811533.64x2=80850879.0
根據公式有:
^?茁1=■=■=7.2141
^?茁0=■-^?茁1■=32278.17-7.2141×8605.4=29801.1856
這樣就可以得到住宅銷售面積與居民人均可支配收入之間的一元線性回歸方程:^yi=7.2141xi-29801.1856
這說明在一定時期內,住宅銷售面積受城鎮居民人均可支配收入的影響部分,當已知某個時期內城鎮居民可支配收入即可預測該時期商品住宅的銷售量。如2008年全國城鎮居民人均可支配收入為15781元,將其代入回歸模型中:
^y2008=7.2141×15781-29802=84043.71
即得到2008年全國住宅銷售面積預測估計值為84043.71萬平方米。2008年住宅實際銷售面積為58300.81萬平方米,這是因為影響住宅銷售面積的因素較多,尤其是世界金融危機對我國房地產市場有很大的影響,表現在住宅的銷售量下滑。
當需要考慮多個因素對市場的影響時,可采用多元線性回歸模型進行預測。
參考文獻
[1]張永岳.《房地產市場調研基礎教程》.學林出版社,2006(12)
[2]徐小慧.《房地產市場調查與預測》.科學出版社,2009(11)
關鍵詞:統計學;市場調查;注意問題
中圖分類號:F2
文獻標識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)17-0045-01
市場調查是指組織為某一特定市場問題,運用科學的方法,系統的搜集、整理和分析有關市場信息資料,對市場現狀進行反映和描述,以認識市場發展變化規律的過程。
在經濟飛速發展的今天,市場機制日趨成熟,企業的產品、服務差異日漸縮小。企業的商品大批生產,使得許多企業顯得“同質化”,于是,發掘和創造出令消費者接受的與眾不同的產品,樹立個性化的企業特征與企業形象,成為企業經營管理的首要任務。要完成好這個任務,必須要通過市場調查。
要想將市場調查的目的性、系統性、科學性完美的結合,實際工作中應注意以下兩點:
1 明確調查目標,設計完整的調查方案
進行市場調查,首先要明確市場調查的目標。按照企業的不同需要,市場調查的目標有所不同。企業制定經營戰略時,必須調查宏觀市場環境的發展變化趨勢,尤其要調查所處行業未來的發展狀況;制定市場營銷策略時,要調查市場需求狀況、競爭狀況、消費者購買行為和營銷要素;企業在經營中遇到了問題時,應針對存在的問題和產生的原因進行市場調查。
一個完善的市場調查方案一般包括以下幾方面內容:
(1)調查目的要求。根據市場調查目標,在調查方案中列出市場調查的具體目的要求。
(2)調查對象。市場調查的對象一般為消費者、零售商和批發商。在以消費者為調查對象時,要注意到有時某一產品的購買者和使用者有可能不一致。此外還應注意到一些產品的消費對象主要針對或側重于某一消費群體,這時調查對象應注意選擇產品的主要消費群體。
(3)調查內容。調查內容是收集資料的依據,是為實現調查目標服務的,可根據市場調查的目的確定具體的調查內容。在確定調查內容時,要考慮收集資料的需要性和可能性,內容確定要全面、具體、簡練。
(4)調查表。調查表是市場調查的基本工具,調查表的設計質量直接影響到市場調查的質量。設計調查表要注意:設計要與調查主題密切相關,重點突出;問題要容易讓被調查者接受,避免出現被調查者不愿回答、或令被調查者難以回答的問題;次序要條理清楚,符合邏輯順序;內容要簡明、盡量使用簡單、直接、無偏見的詞匯。
(5)完善的調查工作計劃。包括工作人員配備、訪問員的招聘及培訓、工作進度的安排、合理確定費用預算、組織實地調查等內容。
2 運用科學方法指導調查工作
科學方法,主要指運用統計學的相關方法,這可以體現在整個工作過程中。
2.1 調查對象的選取
市場調查按調查方式不同可以分為普查、重點調查、典型調查、抽樣調查等。其中抽樣調查由于成本低、用時短、精度高等優點而被商業調查廣泛采用。在使用抽樣的方法進行市場調查時,由于調查對象分布范圍較廣,應制定一個科學的抽樣方案,以保證抽取的樣本能反映總體情況。樣本抽取數量可根據市場調查的準確程度要求確定,一般來說,市場調查結果準確度要求越高,抽取樣本數量應越多,但調查費用也會隨之越高。具體抽樣時,還要注意對抽取樣本的人口特征因素的控制,以保證抽取樣本的人口特征分布與調查對象總體的人口特征分布相一致。
2.2 資料的收集整理
市場調查中,常用的資料收集方法有調查法、觀察法和實驗法。前一種方法適用于描述性研究,后兩種方法適用于探測性研究。企業做市場調查時,采用調查法較為普遍。實地調查結束后,即進入調查資料的整理和分析階段。收集好已填寫的調查表后,由調查人員對調查表進行逐份檢查,剔除不合格的調查表,然后將合格調查表統一編號,以便于調查數據的統計。調查數據的統計計算可利用Excel電子表格軟件完成,利用計算出的結果,就可以按照調查目的和要求,針對調查內容進行全面的分析工作。
2.3 注意調查的信度和效度
市場調查中不僅需要準確了解消費信息,而且還需要我們得到的信息是真實的、穩定的。這就需要在市場調查中具有符合要求的信度和效度。信度即可靠性,指市場調查結果的可信程度,或者說調查結果能否反映受調查者的真實水平;效度,是指調查結果說明調查問題的有效程度。在市場調查中,提高信度和效度有兩個關鍵環節:一是調查問卷的信度和效度,二是數據的信度和效度。
關鍵詞：基于工作過程；項目導向；任務驅動；教學模式
《市場調查與預測》是市場營銷專業的核心課程，也是工商管理類、經濟類專業的重要專業課程或專業選修課程。該課程實踐性強，要求學生將所學的市場調查和預測的理論知識在實踐中靈活運用，并對市場前景做出科學預測。培養學生的實際操作能力，提高學生的綜合職業技能和職業素質，既為學生將來就業奠定良好的基礎，又為社會輸送高質量的技能型人才。
一、基于工作過程的教學模式
工作過程是個體“為完成一項工作任務并獲得工作成果而進行的一個完整的工作程序”。 基于工作過程的課程表述：是來自職業行動領域里的工作過程。一個職業之所以能夠成為一個職業，是因為它具有特殊的工作過程，即在工作的對象、方式、內容、方法、組織以及工作過程要素方面有它自身的獨到之處。所謂教育職業是從一組已有的或新出現的相關職業或崗位分析入手，列出這些職業或崗位所需要的知識點、技能點以及對工作態度的要求，再根據職業情境和職業能力的同一性原則，對其共同點進行歸納所形成的教學門類。從職業教育、專業、職業的關系來看，職業教育課程應以工作過程為導向。
基于工作過程的教學模式，反映了職業教育課程的基本特征。職業教育課程是連接職業工作崗位的職業資格結構，與學生所獲得相應的職業能力結構之間的橋梁。在職業教育中，課程處在核心地位，是職業教育活動的靈魂。職業教育的課程目標具有定向性，課程內容具有應用性，課程實施與評價具有整體性。這三個“性”構成了職業教育課程的基本特征。
二、《市場調查與預測》課程教學目前的現狀及存在的問題
學科體系課程的內容編排是一種“ 平行結構”。盡管這一體系考慮了學習過程中學習者認知的心理順序，即由淺入深、由易到難、由表及里。但課程內容卻是根據結構龐大而邏輯嚴密的學科順序編排的。不僅專業學習的宏觀內容編排，采取了各門分科課程平行展開的方式，而且各分科課程本身，即微觀的內容編排也是按學科結構平行展開的。因此，學科體系的課程結構，導致陳述性知識與過程性知識分割，理論知識與實踐知識分割，知識排序的方式與知識習得的方式分割，這是與職業教育的培養目標相悖的。按照工作過程的順序開發課程，是凸顯職業教育特色的課程開發的突破口。
針對這一現象，將高職《市場調查與預測》課程的指導思想，定為以基于工作過程具體的市場調查和統計為導向，采用任務驅動方式組織教學內容，突出實踐技能培養。針對行動順序的每一個工作過程環節來傳授相關課程內容，實現實踐技能與理論知識的整合，將收到事半功倍的效果。
三、基于工作過程的高職《市場調查與預測》課程教學模式改革與實踐
項目一：認識市場調查與預測。包括任務1：什么是市場調查？要求學生掌握市場調查的含義、市場調查的基本要求、市場調查的步驟、市場調查的內容，了解市場調查的機構和人員。任務2：什么是市場預測？要求學生了解市場預測的含義、市場預測的作用、市場預測的步驟。
項目二： 市場調查方案的設計。包括任務1：市場調查建議書的設計。要求學生掌握市場調查建議書的含義、市場調查建議書的內容、市場調查建議書的結構框架。要求學生撰寫市場調查建議書。任務2：市場調查合同書的設計。要求學生掌握市場調查合同書的含義、市場調查合同書結構框架。要求學生起草市場調查合同書。任務3：市場調查提綱的設計。要求學生掌握市場調查提綱的含義、市場調查提綱的結構框架。要求學生撰寫市場調查提綱。任務4：市場調查問卷的設計。要求學生掌握市場調查問卷的含義、市場調查問卷的格式、問題的類型及答案設計、市場調查問卷設計應注意的問題。要求學生獨立完成市場調查問卷的設計
項目三：市場調查的技術方法。包括任務1：實地調查。要求學生掌握調查人員的基本素質與要求、市場調查的技術方法，主要是詢問調查法，如入戶調查法、街頭攔問調查法、電話調查法，觀察調查法，實驗調查法等等。要求學生能獨立使用這些方法。任務2： 二手資料的收集。要求學生掌握文案調查法的含義、特點、常用方法，網絡調查法的含義、網絡調研與傳統市場調研的比較、網絡調查的常用方法。要求學生能完成網上資料的收集工作。
項目四：市場調查資料的整理。包括任務1：資料整理的方法。要求學生掌握資料的審核訂正方法、統計分組、匯總計算、編表、制圖等方法。要求學生將市場調查項目中收集到的資料按照資料整理的工作步驟完成資料整理工作。任務2：計算機匯總技能。要求學生重點掌握Excel工具基本操作、利用Excel頻數分布函數進行數據分組、利用“圖表向導”工具繪制統計圖。要求學生將市場調查項目中收集到的資料用Excel完成資料整理工作。
項目五：市場調查資料的分析。包括任務1：靜態分析。要求學生掌握相對指標分析、集中趨勢分析、離散程度分析。任務2：動態分析。要求學生掌握動態數列的含義、動態數列的水平指標分析、動態數列的速度指標分析。要求學生能對已經整理的資料進行靜態和動態分析。
項目六： 市場調查報告的撰寫。包括任務1：市場調查報告的格式。要求學生掌握市場調查報告的格式構成、市場調查報告的內容、市場調查報告的撰寫步驟。任務2：市場調查報告的撰寫形式與技巧。要求學生掌握市場調查報告的撰寫形式，包括標題、開頭部分、論述部分、結尾部分的形式，了解市場調查報告的撰寫應注意的問題。
項目七：市場預測方法。包括任務1：定性預測方法。要求學生掌握專家會議法、德爾菲法、主觀概率加權平均法。任務2：定量預測方法。要求學生掌握動態數列預測方法，如移動平均法、指數平滑法、季節指數法、直線趨勢外推法，回歸分析預測法。能利用收集到的資料進行預測。
項目八：市場預測報告的撰寫。包括任務1：市場預測報告的格式。要求學生了解市場預測報告的撰寫要求、市場預測報告的格式構成。任務2：預測結果的分析評價。要求學生了解邏輯推理評價方法、數學評價方法、預測效果的綜合評價
在每個任務前面都安排一個相關案例，對案例進行分析引入課程。每個任務結束以后安排案例供學生思考分析，安排技能實訓作業練習，著重培養學生的實踐動手操作能力。同時結合課程實訓、專業認知實習、專業實訓，深入實際進行真實地市場調查和預測情景工作，將理論知識貫穿于工作任務中，把學習過程轉變為完成一個實際項目的過程，突出實踐技能培養。“知識的總量未變，知識排序的方式發生變化”，正是對這一新的職業教育課程開發方案中所蘊涵的革命性變化的本質概括。
四、課程教學模式改革前后的比較
課程內容結構的變化。改革前：課程內容結構是由理論教學內容和實踐教學環節交叉進行的，實踐環節以實驗、實習、實訓的形式，單獨進行。改革后：以工作過程為導向構建的是理論實踐融合的一體化課程結構；實驗、實習、實訓是根據工作過程需要設計的一個整體，根據工作過程來系統化。由于將工作流程引入教學設計，從認識論上解決了高職課程教學內容怎樣選取和排序的問題。
課程教學方法的變化。改革前：實踐教學以驗證性試驗和模擬實訓為主；理論教學以教師傳授為主。改革后：以實際生產任務為載體，以培養實際工作能力為目標開展“教、學、做”一體化的教學實踐。采用行動導向的教學方法，實現了知識、能力與素質的主動建構。從方法論上解決了高職課程怎樣教的問題。
課程教學實施條件的變化。改革前：實踐教學把實驗、實訓、實習作為三個關鍵環節，在不同環境中進行。改革后：創設學習情境，學習環境和工作環境合二為一。 注重教師的素質，專業理論、職業實踐、職教理論、職教實踐；強調人才培養模式改革的重點是教學過程的 實踐性、開放性和職業性。重視學生校內學習與實際工作的一致性。校內成績考核與企業實踐考核相結合，探索課堂與實習地點的一體化。配套開展教材建設。從系統論的角度解決了高職課程的教學設計問題。
加大課程建設與改革力度，增強學生的職業能力，提高高等職業教育教學質量，是各高職院校教學工作的重中之重。基于工作過程的教學模式為職業教育的實施提供了一個基本模板。
參考文獻
