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序論：在您撰寫地產公司財務分析時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
摘要房地產行業(yè)的發(fā)展與國家宏觀政策、經濟環(huán)境密切相關，僅從房地產企業(yè)的報表數(shù)據(jù)簡單分析得出的結論是片面的。國內土地可以分期開發(fā)、地價可以分期支付等因素，導致房地產企業(yè)往往有巨額的表外負債。國內不同地區(qū)的房地產價格走勢、市場需求特點也有差別，因此，只有對房地產企業(yè)進行全方位的深入了解、綜合分析，才能充分掌握企業(yè)的財務狀況和贏利能力。不同的房地產企業(yè)既可能有戰(zhàn)略的不同，也可能有區(qū)域的差別，對房地產企業(yè)的財務分析還需要與業(yè)界同行進行橫向比較，這樣才能對其財務狀況有更全面的認識。
一、房地產公司的盈利能力分析
盈利能力指的是公司獲取利潤的能力，其中盈利能力指標主要用于反映公司一定時期內收益水平高低，即公司盈利能力越高，則表明公司一定時期內收益水平越高；反之亦然。同時，對于房地產公司而言，其盈利能力涉及到多項指標，如營業(yè)利潤率指標、總資產報酬率指標、資本收益率指標、成本費用利潤率指標、凈資產收益率指標及盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)指標等，上述指標均在不同程度上影響著房地產公司盈利能力大小。另外，非經常性損失是指與房地產公司主營業(yè)務無直接聯(lián)系的收入，這部分凈資產對真實、公允地反映房地產公司持續(xù)、穩(wěn)定地盈利能力產生不利影響。未解決這一問題，需要房地產公司在計算凈利潤時剔除企業(yè)管理層利用技術手段調控利潤與非經常性損益的影響，從而確保能夠更為客觀真實的反映出房地產公司的盈利能力。
除此之外，現(xiàn)金流也是房地產公司盈利能力的重要影響因素，所以要求房地產公司做好對資金現(xiàn)金率、銷售現(xiàn)金率的分析工作，確保二者能夠準確揭示出房地產公司主營業(yè)務獲取現(xiàn)金的能力，即資金現(xiàn)金率、銷售現(xiàn)金率越高，則表明房地產公司獲取現(xiàn)金的能力越強；反之資金現(xiàn)金率、銷售現(xiàn)金率越低，則表明房地產公司獲取現(xiàn)金的能力越弱。
二、房地產公司償債能力與資產變現(xiàn)能力的分析
償債能力是指公司應用資產償還短期債務與長期債務的能力，而資產變現(xiàn)能力是指公司將資產轉換為現(xiàn)金或負債的能力，其中償債能力與資產變現(xiàn)能力是公司財務狀況及經營能力的重要衡量指標。對于房地產公司而言，其償債能力涉及到多項指標，如流動比率指標、速動比率指標、現(xiàn)金比率指標、資金周轉率指標、清算價值比率指標及利息支付倍數(shù)指標等。
房地產公司在計算流動比率與速動比率時需注意下述三方面問題：（1）存貨界定問題。一般而言，房地產公司將開發(fā)產品與開發(fā)成本確認為存貨列入流動資產中，但是能夠在短期內變現(xiàn)的僅有開發(fā)產品與已具備預售條件的開發(fā)成本，所以，房地產公司計算流動比率時應將不具備預售條件的開發(fā)成本從存貨中剔除出來；（2）待攤費用與預付賬款等無法轉變?yōu)楝F(xiàn)金償還負債流動資產的剔除問題。對于多數(shù)房地產公司來說，其通常都是以高價獲取到土地儲備，所以只有對其做好減值準確才能夠真實、公允、客觀反映出存貨的變現(xiàn)價值及償債能力；（3）預收賬款從分母流動負債中扣除問題。房地產公司預收賬款實為未實現(xiàn)的銷售收入，當工程項目竣工后便可正式作為銷售收入予以結算，所以切勿將預收賬款確定為一般流動負債，應將預收賬款從分母流動負債中予以扣除。
結合我國當前社會經濟背景來看，只要房地產公司將資產負債率控制在70%之內，便不會對公司各項運營活動造成太大的影響。實際上，受多方面原因的影響，致使國內多數(shù)房地產公司普遍處于高負債運營狀態(tài)，與此同時房地產公司更注重償還短期債務能力問題，而房地產公司的償還短期債務能力主要受到期債務償付比率、利息現(xiàn)金保障倍數(shù)及短期風險頭寸等指標的影響，其中到期債務償付比率指的是一定時期內公司經營現(xiàn)金凈流量與到期債務本息之間的比率，其主要用于反映房地產公司運用經營現(xiàn)金流量償還到期債務本息的能力，當?shù)狡趥鶆諆敻侗嚷食^1時，則表明房地產公司到期債務的自我清償能力較強，即經營現(xiàn)金流量足以償還到期債務本息；當?shù)狡趥鶆諆敻侗嚷市∮?，則表明房地產公司到期債務的自我清償能力較弱，即經營現(xiàn)金流量不足以償還到期債務本息。利息現(xiàn)金保障倍數(shù)指的是一定時期內公司經營現(xiàn)金凈流量與債務利息之間的比率，其主要用于反映房地產公司運用現(xiàn)金償還債務利息的能力，其中利息現(xiàn)金保險倍數(shù)越低，則表明公司運用現(xiàn)金償還債務利息的能力越弱，從而公司面臨的財務風險越大；反之利息現(xiàn)金保險倍數(shù)越高，則表明公司運用現(xiàn)金償還債務利息的能力越強，從而公司面臨的財務風險越小。公司經營凈現(xiàn)金流量加上貨幣資金后減去到期流動負債便得到短期風險頭寸，其主要用于反映房地產公司償還短期債務的能力，其中當短期風險頭寸為負數(shù)時，則表明房地產公司到期債務的自我清償能力較弱，即經營現(xiàn)金流量不足以償還到期債務本息；當短期風險頭寸為正數(shù)時，則表明房地產公司到期債務的自我清償能力較強，即經營現(xiàn)金流量足以償還到期債務本息。
資產的變現(xiàn)能力取決于資產的流動比率，對于房地產公司而言，其資產流動比率受應收賬款的周轉速度等因素的影響。一定范圍內，房地產公司資產流動比率越高，資產變現(xiàn)能力越強，表明房地產經濟效益越好。如果房地產公司資產流動比率過高，將導致機會成本大幅度增加，致使房地產公司資金利用率低下，從而引發(fā)房地產公司資產流失、浪費等現(xiàn)象的發(fā)生。實踐研究顯示，流動比率以2：1為最佳。另外，速動比率能夠準確反映出房地產公司應用流動資產償還流動負債的能力，實踐研究顯示，速動比率以1:1為最佳。
三、房地產公司營運能力的分析
營運能力是指公司經營運行的能力，其主要用于反映公司利用各項資產獲取利益的能力。對于房地產公司而言，營運能力涉及到的指標有應收賬款周轉率指標、存貨周轉率指標及總資產周轉率指標等，以存貨周轉率指標最為突出，即公司存貨周轉率越高，則表明項目開發(fā)周期越短，即項目開發(fā)成本越少，致使項目效益越好；另外，應收賬款周轉率是影響公司營運能力的又一重要指標，其中應收賬款周轉率越高，則表明公司一定時期內應收賬款周轉次數(shù)越多，即公司貸款回收期限越短，越有助于加速公司資產流動，從而推進房地產公司快速發(fā)展。
四、房地產公司成長能力的分析
成長能力是指公司擴展經營規(guī)模的能力，其主要用于反映公司未來發(fā)展速度及趨勢。對于房地產公司而言，成本能力涉及到的指標有主營業(yè)務利潤增長率指標、經營現(xiàn)金流量成長比率指標、主營業(yè)務收入增長率指標及凈利潤增長率指標等，其中主營業(yè)務收入增長率越高，則表明公司產品的市場需求量越大，業(yè)務擴展能力越強；主營業(yè)務利潤增長率與凈利潤增長率越高，則表明公司經營業(yè)績越好，市場競爭力越強。經營現(xiàn)金流量成長比率越高，則表明公司成長越快。除此之外，利潤保留率指標、股本比重指標及固定資產比重指標等也在不同程度上影響著房地產公司成長。
五、結論
總之，房地產企業(yè)必須進行客觀的財務分析，反映企業(yè)真實的財務狀況及贏利能力，為企業(yè)管理層提供決策依據(jù)。全文結合房地產企業(yè)的實際，在贏利能力、償債能力、運營能力以及成長能力四個方面分析了企業(yè)的財務狀況，以期對房地產企業(yè)的財務狀況有一個全面的認識。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產企業(yè) 償債能力 盈利能力 營運能力 發(fā)展能力
中圖分類號：F234 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2011）12-195-02
一、目前我國房地產上市公司的現(xiàn)狀
我國的房地產市場是當今世界上最大的房地產市場。《2011中國房地產市場趨勢觀察研究預測報告》中數(shù)據(jù)表明：2010年1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5％，漲幅比2009年12月份擴大1.7個百分點;環(huán)比上漲1.3％，漲幅比2009年12月份降低0.2個百分點。新建住宅銷售價格同比漲11.3％，漲幅比2009年12月份擴大2.2個百分點;環(huán)比上漲1.7％，漲幅比2009年12月份降低0.2個百分點。同時，也應清醒地看到，中國的房地產企業(yè)在快速發(fā)展中存在著這樣那樣的問題。房地產企業(yè)目前面臨的財務困境主要存在流動性不足、權益不足、債務拖欠及資金不足四種形式，具體表現(xiàn)為產品變現(xiàn)能力差、負債依賴程度過高、工程款欠款嚴重、開發(fā)資金嚴重不足、預期償債壓力過大。
二、財務分析的方法
1.財務分析的意義。財務分析是根據(jù)企業(yè)財務報表等信息資料，采用專門方法，系統(tǒng)分析和評價企業(yè)財務狀況、經營成果以及未來發(fā)展趨勢的過程。財務分析對不同的信息使用者具有不同的意義，具體來說，財務分析的意義主要有以下幾個方面：一是可以判斷企業(yè)的財務實力。通過對資產負債表和利潤表有關資料進行分析，計算相關指標，可以了解企業(yè)的資產結構和負債水平是否合理，從而判斷企業(yè)的償債能力、營運能力及獲利能力等財務實力。二是可以評價和考核企業(yè)的盈利能力和資金周轉狀況，揭示財務活動存在的問題，找出差距，得出分析結論。三是可以挖掘企業(yè)潛力，尋求提高企業(yè)經營管理水平和經濟效益的途徑。四是可以評價企業(yè)的發(fā)展趨勢，預測其生產經營的前景及償債能力。
2.財務指標分析概述。（1）償債能力分析。一是短期償債能力分析：
二是長期償債能力分析：
（2）營運能力分析。
（3）盈利能力分析。
（4）發(fā)展能力分析。
三、房地產行業(yè)上市公司財務分析案例研究
某房地產上市公司，按總資產和凈資產的規(guī)模在中國房地產上市公司排名中都是高居榜首，根據(jù)該公司2009年至2010年的資產負債表和利潤表可以計算出以下財務指標：
1.償債能力分析指標。
流動比率＝流動資產÷流動負債
＝20552073.22÷12965079.15＝1.59
速動比率＝速動資產÷流動負債
＝（20552073.22－13333345.80）÷12965079.15＝0.56
資產負債率＝負債總額÷資產總額
＝16105135.21÷21563755.17＝74.69％
產權比率＝負債總額÷所有者權益總額
＝16105135.21÷5458619.96＝295.04 ％
2.營運能力分析的指標。
應收賬款周轉率（次數(shù)）＝營業(yè)收入÷應收賬款平均余額
＝5071385.14÷【（159402.46＋71319.19）÷2】＝43.96次
存貨周轉率＝營業(yè)成本÷存貨平均余額
＝3007349.52÷【（13333345.80+9008529.43）÷2】＝0.27次
流動資產周轉率＝營業(yè)收入÷流動資產平均余額
＝5071385.14÷【（20552073.22+1303232794）÷2】＝0.77次
總資產周轉率＝營業(yè)收入÷總資產平均余額
＝5071385.14÷【（21563755.17+13760855.08）÷2】＝0.29次
3.盈利能力分析的指標如下：
營業(yè)利潤率＝營業(yè)利潤÷營業(yè)收入＝1189488.53÷5071385.14＝23.06％
凈資產收益率＝凈利潤÷平均凈資產（指所有者權益）＝14.16％
4.發(fā)展能力分析的指標如下：
營業(yè)收入增長率＝本年營業(yè)收入增長額÷上年營業(yè)收入總額
＝（5071385.14-4888101.31）÷4888101.31＝3.75％
資本積累率＝本年所有者權益增長額÷年初所有者權益
＝（5458619.96-4540851.25）÷4540851.25＝20.21％
資本保值增值率＝年末所有者權益÷年初所有者權益
＝5458619.96÷4540851.25＝120.21％
通過以上財務指標可以看出該上市公司2010年的財務指標有以下特點：一是償債能力分析。一般認為，生產企業(yè)合理的最低流動比率是2，速動比率為1較合適，該企業(yè)流動比率是1.59，速動比率是0.56，表明該企業(yè)的流動資產較少，速動比率過低，企業(yè)會面臨償債風險。
資產負債率越低（50％以下），產權比率越低（100％以下），說明企業(yè)長期償債能力越強。該企業(yè)資產負債率是74.69％，產權比率是295.04％，表明企業(yè)資產對債權人權益的保障程度較低，承擔的風險較大，企業(yè)的長期償債能力較低。二是營運能力分析。該企業(yè)應收賬款周轉率是43.96次，周轉速度較快，表明企業(yè)對應收賬款管理的效率較高。，信用銷售管理嚴格；存貨周轉率是0.27次，流動資產周轉率是0.77次，總資產周轉率是0.29次。這三個指標較低，表明企業(yè)存貨占用水平較高，流動性較低，流動資產利用效果較差，企業(yè)全部資產營運效率較低，長此以往會降低企業(yè)的短期償債能力及獲利能力。三是盈利能力分析。該企業(yè)營業(yè)利潤率是23.06％，表明企業(yè)主營業(yè)務市場競爭力較強，發(fā)展?jié)摿^大，獲利能力較強。凈資產收益率是14.16％，說明公司自有資本獲取收益的能力較強，營運效益較好，對公司投資人、債權人的利益有一定保證程度。四是發(fā)展能力分析。資本積累率反映了公司當年所有者權益總額的增長率，體現(xiàn)了公司資本的積累情況，是公司發(fā)展強盛的標志，也是公司擴大再生產的源泉，展示了公司的發(fā)展?jié)摿ΑＴ撈髽I(yè)資本積累率是20.21％，表明公司的資本積累較多，公司資本保全性較強，抵御風險、持續(xù)發(fā)展的能力較強。資本保值增值率是根據(jù)“資本保全”原則涉及的指標，更加謹慎、穩(wěn)健地反映了公司資本的保全和增值情況，也充分體現(xiàn)了經營者的主管努力程度和利潤分配中積累狀況，一般該指標應大于100%。該企業(yè)資本保值增值率是120.21％，表明公司的資本保全狀況很好，所有者權益增長很快。
四、對房地產行業(yè)發(fā)展的思考
通過對房地產上市公司的財務指標分析，可以發(fā)現(xiàn)雖然目前房地產行業(yè)發(fā)展勢頭強勁，盈利能力較強，對投資人和債權人的利益有一定保障，但是其財務狀況仍不容樂觀，企業(yè)管理者仍應繼續(xù)提高其償債能力和營運能力，努力降低企業(yè)的財務風險，增強企業(yè)全部資產的營運效率，這樣才能使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻：
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2.財政部會計資格評價中心.2010年中級會計資格財務管理.中國財政經濟出版社,2009
關鍵詞：房地產企業(yè) 財務分析 財務風險 激烈
一、房地產企業(yè)的風險類型和特點
（一）房地產企業(yè)項目的籌資風險及特點
1、房地產企業(yè)在項目開發(fā)初期，自有資本比例很低，主要依靠負債進行開發(fā)
當前，我國的房地產企業(yè)自有資金很少，資金來源主要依靠銀行貸款。期初時房地產企業(yè)較多的享受到借款資金所帶來的益處，然而隨著我國政府對房地產市場的調控和貸款的陸續(xù)到期，房地產企業(yè)出險了很多前期貸款的本金和利息無錢支付的現(xiàn)象。從某種程度上可以說，房地產企業(yè)有時候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實背負著巨額債務。
2、房地產企業(yè)再融資困難
由于我國房地產企業(yè)資金大部分來自于銀行貸款，負債經營比重較大。造成房地產企業(yè)利息負擔沉重。房地產企業(yè)一旦再次獲得資金的能力降低，將會直接面臨資金斷裂的風險，這對房地產企業(yè)而言，將是致命的。
（二）房地產企業(yè)項目的投資風險及特點
房地產企業(yè)前期所需資金數(shù)額多、投入較大，這種行業(yè)特點使得投資活動成為房地產企業(yè)的活動核心。房地產企業(yè)的項目投資風險是指在房產項目投資中由于不可知因素的影響，使得房產項目無法達到預期收益或目的，而導致房地產企業(yè)的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產企業(yè)在投資環(huán)節(jié)需要面臨不確定性風險。
（三）房地產企業(yè)的項目經營風險及特點
房地產企業(yè)的經營風險主要是指兩部分，一種是材料采購風險；另一種是存貨變現(xiàn)風險。
1、材料采購風險
是指房地產企業(yè)在當前的物價不斷上漲的市場經濟環(huán)境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價格日益增長。隨著原材料的價格上漲，房地產企業(yè)的采購成本被增加。使得房地產企業(yè)面臨著一定的風險。
2、存貨變現(xiàn)風險
房地產企業(yè)在正常運營中還會受到利率波動的影響。貸款利率的增長會增加房地產企業(yè)的資金成本，從而使其預期收益被減少。從2007年開始，我國政府為了抑制通貨膨脹，一共進行了六次加息。再加之當前金融市場不斷收緊，房地產企業(yè)的財務成本被持續(xù)增加，間接導致按揭貸款購房者的購房成本迅速上升，直接造成市場對房產的需求降低。
二、房地產企業(yè)應加強財務分析，防范財務風險
（一）通過償債能力分析，防范財務風險
1、從分析短期償債能力入手
房地產企業(yè)短期償債能力指標主要有流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率。流動比率是流動資產與流動負債的比值；速動比率是速動資產與流動負債的比值。速動資產是流動資產中變現(xiàn)速度較快或者償債能力較強的資產。現(xiàn)金比率是立即可動用的資金與流動負債的比值。一般而言，房地產企業(yè)的流動比率和速動比率越高，企業(yè)擁有的可用于抵償短期債務的流動資金就越多，短期償債能力也越強。但是，在實際的財務分析時，尤其是在通過分析財務指標評判企業(yè)風險時，還要結合房地產企業(yè)的自身特點和行業(yè)情況，比如，房地產企業(yè)資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財務分析時就不能將其與一般的流通企業(yè)相提并論。比如，對房地產企業(yè)而言，有時流動比率和速動比率雖然較高，但并不能簡單評判其短期債務就一定能如期償還。因為，倘若應收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個比率可能就會因為應收賬款的弱變現(xiàn)能力而失去其應有的特性。同理，現(xiàn)金比率也并非越高越好。若其過高，可能代表房地產企業(yè)沒能對資金進行合理的調度，從而造成資金浪費或閑置現(xiàn)象。
2、從分析長期償債能力入手
長期償債能力指標主要有凈資產負債率、資產負債率等。其中，資產負債率表明在房地產企業(yè)的總資產中通過借款方式籌集的資金占有的比例。該指標能夠直接反映出房地產企業(yè)債權人權益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負債的償還度就越高，財務風險也就越小。凈資產負債率是房地產企業(yè)的負債總額與企業(yè)所有者權益的比值。該比值通常用于表明房地產企業(yè)的基本財務結構的穩(wěn)定情況。比值越高，表明房地產企業(yè)具有較高風險的財務結構；反之，倘若比值較低，則表明房地產企業(yè)具有較低風險的財務結構。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產企業(yè)債權人的權益就越有保障，財務風險越小。
（二）通過支付能力分析，防范財務風險
對房地產企業(yè)而言，支付能力的情況直接與財務風險緊密相連。從某種意義上可以說，支付能力的好壞，是衡量房地產企業(yè)財務風險的一個主要標志。關于支付能力，可以設置現(xiàn)實支付能力與潛在支付能力兩種指標。
1、從分析現(xiàn)實支付能力入手
現(xiàn)實支付能力是用房地產企業(yè)本期會計期末的貨幣資金的全部結存額與全部費用的月平均支出額進行比較，計算出期末全部貨幣資金數(shù)額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉月數(shù)。一般而言，現(xiàn)實支付能力指標越大，房地產企業(yè)的現(xiàn)實支付能力就越強。反之，則相反。但是，并非該指標值越大越好。如果該指標值過大，則表明企業(yè)在一定程度上資金浪費現(xiàn)象較為嚴重。通常，計算得出的周轉月數(shù)在3上下較為合適。
2、從分析潛在支付能力入手
潛在支付能力是房地產企業(yè)在對外投資之前，會計期末的全部貨幣資金和有價證券（拋去借入款）的合計數(shù)與房地產企業(yè)當期費用的月平均支出額進行比較而得出的可供正常支付的周轉月數(shù)。通常，房地產企業(yè)的潛在支付能力與計算所得的可供周轉月數(shù)成正比。可供周轉月數(shù)越多，則房地產企業(yè)的潛在支付能力就越強。反之則相反。然而，有價證券、銀行存款，以及借入款的期限都長短不一，變現(xiàn)能力和風險程度也各不相同，因此，在財務分析時需作具體分析。尤其是需要注意在財務分析的過程中，運用該指標數(shù)據(jù)時，所涉及的貨幣資金、借出款、有價證券、借入款燈，是否均來自同一會計期某時點的靜態(tài)數(shù)據(jù)指標。同時，還需要預測房地產企業(yè)近期的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量；企業(yè)的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實際支付能力的預測才能更接近實際。
（三）開展成本控制分析
無論何種企業(yè)，成本控制都是其改善經營管理和提高時常競爭力的關鍵環(huán)節(jié)。房地產企業(yè)也不例外。因此，在房地產企業(yè)的財務分析中，還應重視與開展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對房地產企業(yè)的成本控制目標的執(zhí)行效果進行正確評價。同時，面對成本升高與降低時，要及時分析其產生原因和對房地產企業(yè)財務風險的防范方面所帶來的深層次影響。其次，還要明確房地產企業(yè)在成本控制中的關鍵環(huán)節(jié)和關鍵的風險控制點。針對每一個關鍵環(huán)節(jié)和控制點，制定對應的操作規(guī)范和有效的防范方法，以尋求降低房地產企業(yè)房產項目成本的未來途徑和方法，以提高防范財務風險的能力。對此，可以適當借助《管理會計》中的“本、量、利”關系分析模式和邊際貢獻法、盈虧平衡分析法、變動成本計算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開展定量分析以及合理利用各種技術設備，實現(xiàn)對房地產企業(yè)的成本支出進行嚴格控制和科學規(guī)劃，調動企業(yè)上下全員降低成本消耗的積極性。
三、結語
總而言之，具有一個資金密集型的行業(yè)，房地產企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿透叱砷L性。房地產企業(yè)的項目投資周期較長、風險性也較高。房地產企業(yè)若要在當前的市場經濟環(huán)境中有效防范財務風險，提高資金運轉效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長期償債能力入手，分析企業(yè)的現(xiàn)實支付能力與潛在支付能力，并且對成本控制進行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規(guī)避、控制和管理財務風險。繼而才能進一步實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，獲得更高的房地產項目投資收益，也為房地產企業(yè)的持續(xù)經營和下一步發(fā)展奠定了良好基礎。
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摘要：經過2014年的市場{整，2015―2016年房地產市場逐漸回暖，主要城市的交易金額普遍回升，個別城市的房價快速上漲，但更多城市依然處在去庫存的過程中。進行M地產股份有限公司財務戰(zhàn)略分析旨在通過分析該公司的價值創(chuàng)造能力和現(xiàn)金余缺狀況，為其制定未來的財務戰(zhàn)略指明方向。
關鍵詞：財務戰(zhàn)略 財務戰(zhàn)略矩陣 財務分析 房地產
一、公司財務戰(zhàn)略現(xiàn)狀及影響因素
M地產股份有限公司是國資委直屬央企，主營業(yè)務是商業(yè)房地產開發(fā)。經過多年發(fā)展，形成包含購物中心、寫字樓、精品公寓、高尚住宅等多業(yè)態(tài)的綜合開發(fā)經營模式，具有一定的品牌影響力。伴隨著公司綜合實力的日益壯大，開發(fā)面積、銷售收入、土地儲備量穩(wěn)步增長，公司在西南、長三角、珠三角、閩三角等區(qū)域的重點城市進行布局，形成了多項目聯(lián)動開發(fā)的戰(zhàn)略布局。
M地產股份有限公司財務戰(zhàn)略制定的影響因素主要是國家相關政策法規(guī)、市場需求以及公司當前的經營情況。
2015年開始，房地產市場在“促消費、去庫存”的總基調中逐步回暖，供需兩端寬松的政策促使市場低開高走，量價回升，市場庫存壓力得到結構性緩解。從需求端來看，中央多輪降準降息，并通過降低首套及二套房首付比例、減免稅費、放開準入等措施，構建寬松的市場環(huán)境。地方政策靈活調整，采取稅費減免、財政補貼、取消限購限外等多項措施刺激消費。從供應端來看，土地供應控制規(guī)模、調整結構，并加大保障性住房貨幣化安置，改善市場環(huán)境。多輪政策組合推動房地產市場健康發(fā)展。同時，包括戶籍改革、公積金改革、保障房貨幣化等在內的長效機制正在積極推進，支持房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展。
雖然市場環(huán)境日趨寬松，但城市分化不可避免。從各級城市來看，一線城市因人口、資源及財富持續(xù)集聚，各類需求旺盛，房價始終表現(xiàn)堅挺，在寬松政策的助力下，改善性需求明顯釋放。二三線城市雖在政策刺激下需求量穩(wěn)步釋放，但高庫存下房價上漲動力不足。總體來看，自2014年11月21日央行降息以來，房地產行業(yè)處于降息周期、銷售恢復期，寬松政策推動下，房地產市場整體平穩(wěn)回暖。一線及部分二線熱點城市住房需求明顯釋放，價升量漲；但多數(shù)城市受庫存偏高及經濟不景氣的影響，雖然市場成交量呈現(xiàn)恢復態(tài)勢，但是價格回升依然面臨較大壓力。
在房地產行業(yè)大背景下，M地產股份有限公司通過調整產品結構與營銷策略實現(xiàn)快速去化；通過產品創(chuàng)新與模式創(chuàng)新，提升商業(yè)地產經營能力；重視客戶體驗、提升產品品質，把握持續(xù)低利率環(huán)境帶來的市場機會。在報表分析的基礎上，制定有利于公司持續(xù)健康發(fā)展的財務戰(zhàn)略，可以使公司在寬松的國家政策以及激烈的市場競爭環(huán)境中立于不敗之地。
二、基于財務報表的公司財務戰(zhàn)略矩陣分析
財務戰(zhàn)略矩陣是評價和制定戰(zhàn)略的工具，其聯(lián)系著價值創(chuàng)造和現(xiàn)金余缺。財務戰(zhàn)略矩陣分為四個象限，分別是增值型現(xiàn)金短缺、增值型現(xiàn)金剩余、減損型現(xiàn)金剩余、減損型現(xiàn)金短缺。價值創(chuàng)造分為增值型和減損型；現(xiàn)金余缺是指現(xiàn)金剩余和現(xiàn)金短缺。投資資本回報率大于資本成本，則創(chuàng)造價值；反之減損價值。銷售增長率大于可持續(xù)增長率，則現(xiàn)金短缺；反之則現(xiàn)金剩余。
財務戰(zhàn)略矩陣以財務報表數(shù)據(jù)為基礎，以銷售增長率、可持續(xù)增長率、投資資本回報率、資本成本四個指標之間的關系為依據(jù)劃分公司類型，從而為公司未來財務戰(zhàn)略的制定提供數(shù)據(jù)基礎。
（一）銷售增長率
銷售增長率是銷售額增加值與基期銷售額之間的百分比，是用于評價企業(yè)成長狀況和發(fā)展能力的重要指標。銷售增長率是衡量企業(yè)經營狀況和市場占有能力、預測企業(yè)經營業(yè)務拓展趨勢的重要指標，也是企業(yè)擴張增量資本和存量資本的重要前提。該指標越大，表明其增長速度越快，企業(yè)市場前景越好。
（二）可持續(xù)增長率
可持續(xù)增長率是指不增發(fā)新股并保持目前的經營效率和財務政策條件下企業(yè)銷售可以實現(xiàn)的最高增長率。此處的經營效率指的是銷售凈利率和資產周轉率。財務政策指的是股利支付率和資本結構。
如表1所示，M地產股份有限公司2015年銷售增長率-可持續(xù)增長率=-11.20%-10.34%
（三）加權平均資本成本
加權平均資本成本是由企業(yè)債務資本成本、權益資本成本以及債務權益在總資本中所占的比重決定的。根據(jù)《中央企業(yè)負責人經營業(yè)績考核暫行辦法》規(guī)定，中央企業(yè)的資本成本率為5.5%，因而，本文參照《辦法》將M地產股份有限公司的加權資本成本定為5.5%。
（四）投資資本回報率
投資資本回報率是衡量企業(yè)投入資金使用效率的比例，表現(xiàn)為投入資金與產生的報酬之間的關系。投資資本回報率等于稅后凈營業(yè)利潤與投資資本之比。
投資資本回報率=稅后凈營業(yè)利潤/投資資本 公式（1）
稅后凈營業(yè)利潤=凈利潤+利息支出×（1-25%）
公式（2）
調整后資本=平均所有者權益+平均負債合計-平均無息流動負債-平均在建工程 公式（3）
無息流動負債=應付票據(jù)+應付賬款+預收賬款+應交稅費+應付利息+其他應付款+其他流動負債 公式（4）
如表2所示，M地產股份有限公司2015年投資資本回報率-資本成本率=5.35%-5.5%
三、公司財務戰(zhàn)略制定
根據(jù)財務戰(zhàn)略矩陣分析，銷售增長率-可持續(xù)增長率
提高稅后經營利潤率，包括擴大規(guī)模、提高價格、控制成本等。首先，M地產股份有限公司要繼續(xù)挖掘經營效益，強化費用控制。其次，M地產股份有限公司要實現(xiàn)從住宅開發(fā)商向城市配套服務商的轉型。面對更多的不確定性，不斷提高產品質量，拓寬經濟業(yè)務，提供生活增值服務，如食堂、健身、托兒、洗衣等社區(qū)配套，以及家政、房屋托管、租售，乃至在移動互聯(lián)網時代下的新興技能共享、社區(qū)金融等本地生活增值服務。堅持和城市同步發(fā)展的策略，深耕現(xiàn)有城市，積極發(fā)掘產業(yè)升級、軌道交通延伸等城市再發(fā)展以及城市更新改造所帶來的發(fā)展機會，與此同時，公司應圍繞客戶的生命周期、不斷豐富和拓展產品服務，積極嘗試投資新的物業(yè)領域。通過“房地產+服務”帶來品牌溢價，從而提高稅后經營利潤率。
提高經營資產周轉率，降低應收賬款、存貨等的資金占用。房地產市場的發(fā)展逐漸平穩(wěn)回暖，但城市分化嚴重，大多數(shù)城市的市場需求仍表現(xiàn)乏力，整體市場仍面臨高庫存壓力，行業(yè)競爭依然激烈，房地產行業(yè)開發(fā)、投資活動依然低迷。2015年以來，政府在“分類指導、因地施策”的原則下，陸續(xù)推出支持居民合理自住和改善型需求的系列舉措，包括將個人住房轉讓營業(yè)稅征稅時限由5年下調為2年，降低非限購城市的居民家庭首次購買普通住房以及購買二套房的商業(yè)貸款最低首付比例，調整房地產交易環(huán)節(jié)的契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策等，以降低居民購房門檻，減少購房成本，促進購房需求的釋放。與此同時，央行多次下調存貸款基準利率及存款準備金率，國內金融機構存貸款基準利率降至歷史低位，相對寬松的信貸環(huán)境，也為居民購房提供了有利條件。M地產股份有限公司應該抓住契機，堅持精細化運營，增強組織效能，提升經營效率。通過產品結構與營銷策略的調整加快庫存去化速度，提高經營資產周轉率，減少存貨的資金占用，加快銷售回款，強化庫存管理。
通過產品創(chuàng)新與模式創(chuàng)新提升商業(yè)地產經營能力，在所處的城市與細分市場中保持領先。M地產股份有限公司未來應更加注重提升項目質量、控制投資風險，高度重視現(xiàn)金流管理，強調銷售及時回款。通過積極銷售，合理投資，在確保資金安全的前提下，加強資金流動性管理，通過投融資結合，提升資金利用效率。為進一步增強資金實力，優(yōu)化債務結構，降低融資成本，堅持積極銷售，靈活應對市場變化。堅持城市配套服務商的定位，以客戶為中心，不斷推動產品、服務升級，拓展事業(yè)版圖。M地產股份有限公司未來應以價值創(chuàng)造、能力提升為核心，實現(xiàn)可持續(xù)成長。S
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關鍵詞：房地產公司；財務管理；問題；對策
隨著市場經濟的不斷改革發(fā)展和變化，我國的房地產企業(yè)不僅僅面臨著一些來自于房地產企業(yè)內部的壓力，而且也面臨著來自于一些客戶、競爭者和法律法規(guī)方面的壓力，尤其是在財務風險方面更為嚴重。因此，在當前這樣的經濟環(huán)境下，我們有必要對房地產公司的財務管理體系做出優(yōu)化，以便于其適應當前的社會發(fā)展。
一、房地產公司財務管理的特點
在當前環(huán)境下，房地產公司的財務管理特點主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面是房地產公司所面臨的財務風險更大了，另一方面是房地產公司的財務管理難度增加了。
1.房地產公司所面臨的財務風險加劇。近些年來，我國的國內經濟在不斷地發(fā)展著，這也使得我國的城市化水平有了顯著的增加。因此，房地產行業(yè)獲得了十分顯著的發(fā)展優(yōu)勢，這促使房地產企業(yè)的資金投入增大，籌備物資的資金增多，造成財務管理的周期延長。在這樣相對較長的開發(fā)經營周期當中，會使房地產的經營管理面對著諸多的不穩(wěn)定和不確定因素，這也使得房地產企業(yè)的經濟效益和投資項目都面臨著多重的結果，也使得房地產的開發(fā)所面臨的風險加劇。
2.房地產公司財務管理的難度加大。在當前環(huán)境下，關于房地產的開發(fā)主要涉及到了來自很多方面的問題，所以這就導致了房地產公司財務關系也面臨著一些復雜性和多樣性的選擇。通常債權人、債務人、投資人、公司內部職員、被投資的單位和開發(fā)公司之間的關系都屬于房地產公司財務關系范疇之內。除此之外，房地產公司內部的各個單位之間或者和上級單位以及各個管理部門之間的關系也屬于房地產公司財務關系，具體來說表現(xiàn)在很多的方面，比如被拆遷單位或者居民住宅，勘察設計等，這些都和房地產企業(yè)的大量的、頻繁的資金交往存在直接的關系。由此看來，在當前這種環(huán)境之下，房地產企業(yè)的財務管理難度是有所增加的。
二、房地產公司財務管理的基本現(xiàn)狀分析
1.房地產企業(yè)管理制度存在漏洞，不夠合理。房地產公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實際房地產公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財務管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標準。這方面的原因主要如下：部分房地產公司規(guī)模較小，由于自身的實力較弱，在公司制度建設方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產公司制定的管理制度缺乏實際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務管理部門受公司高層領導影響較大，缺乏一定的獨立性；公司的長期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財務處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。
2.成本管理和財務預算的意識淡薄。一般來說，房地產公司在開發(fā)項目之前要對項目的營利性做一定的評估調查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細致研究分析，這是做好預算資金安排的前提。但是現(xiàn)實中一些房地產公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發(fā)前期做得財務預算工作不到位，沒有深人詳細的可行性調查研究報告，缺乏一線的具體資料，導致預算資金與實際項目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。
3.房地產公司融資困難。房地產企業(yè)為資金密集型的、高風險性的行業(yè)，資金周轉周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調控房地產的政策的出臺，銀行融資監(jiān)管進一步趨緊，尤其是對于中小企業(yè)而言，國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。
4.財務管理人員的素質不高。一些中小型的房地產公司財務管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復雜的財務處理方面略顯經驗不足。還有就是諸多的管理經營者如出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現(xiàn)管理的漏洞。財務管理水平不高，已經是影響房地產公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財務管理水平的高低直接影響相關財務指標的優(yōu)劣。
三、房地產公司財務管理工作的優(yōu)化措施
1.健全財務管理體系。房地產企業(yè)要建立完善的財務管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預算管理、財務分析、資產管理等各個方面融入到財務制度中，確保財務數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設立相應的財務管理機構，規(guī)范財務管理制度：如建立相應的報銷制度、采購制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實現(xiàn)財務管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責任和義務，強化監(jiān)督機制，強化財務人員的責任心，規(guī)范財務行為和工作程序,提高會計質量。
2.提高決策者的財務管理意識。房地產公司的高層領導者要轉變經營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領導要加強自身的管理技能學習，通過參加管理培訓班來提高經營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學習和提高管理水平。
3.擴大房地產公司則務管理的資金籌集。如果想要在當前環(huán)境下促進房地產企業(yè)的更好發(fā)展，必須要結合當下房地產行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀對整個房地產行業(yè)做出分析，經過分析之后，我們可以得出，房地產企業(yè)必須要具備有足夠的資金來作為維持房地產企業(yè)正常運轉的基本保證。因此，對資金的籌備工作是應該擺在第一位需要解決的問題。具體來說，需要從四個方面進行：第一，依托銀行貸款并將其作為資金籌備的主要方式，在此基礎上拓展其他形式的金融業(yè)務，比如商業(yè)匯票和保函等；第二，要制定出一種合理有效的打入資本市場的途徑，比如發(fā)行股票或者債券進行融資；第三，房地產公司需要對外籌集資金，以此方式來加大本企業(yè)的市場占有份額，擴大企業(yè)在市場上的競爭實力；第四，對融資左式進行創(chuàng)新，可采取多種方法進行。
4.提高財務人員的綜合素質。房地產公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規(guī)范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業(yè)性比較強的業(yè)務工作，因此在房地產企業(yè)進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。
5.加強風險控制。房地產公司財務管理中的風險控制主要從以下方面入手：一是要了解當下的法律環(huán)境，尤其是在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，企業(yè)必須要以法律為依托，規(guī)范各項業(yè)務活動和經濟活動，科學進行利潤分配，強化企業(yè)理財職能；二是要了解企業(yè)所在的經濟環(huán)境，要以我國國民經濟為導向，深入公司體制改革，適應我國的市場經濟體制，一切從實際出發(fā)，及時調整公司的經營方式，以此來提高自己的市場應變能力。
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關鍵詞：房地產；財務管理；問題對策
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01
自從我國的住房體制改革以來，迅速隆起了房地產企業(yè)的發(fā)展，而且它目前的社會經濟生產中占有十分重要的地位，成為推動我國經濟發(fā)展的增長點。房地產公司也從單一的地區(qū)發(fā)展到多個地區(qū)，從單一的產業(yè)發(fā)展到多產業(yè)的集團公司[1]。然而，一個公司管理的好與壞，直接可以從財務管理方面反映出來。
一、當前房地產公司財務管理工作的現(xiàn)狀
(1)管理制度不夠健全。現(xiàn)如今，首先，有很多的房地產公司的財務管理缺乏嚴重的科學性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒有具體的實施。其次，制度不夠規(guī)范使工作人員執(zhí)行起來也不夠主動，總體的經營戰(zhàn)略不清晰，公司缺乏長期性的戰(zhàn)略目標，從而導致員工缺乏長遠的發(fā)展；管理制度缺乏可操作性，導致財務工作的盲目，使財務分析不能夠得到有效的應用；缺乏明確的對資本回報率的考慮，在對投資項目進行選擇的時候只是一味的追求多元化經營和效益；理論要求和具體的實際工作脫節(jié)，導致項目實施之前缺乏可行性的分析。
(2)財務體系復雜，管理難度大。在房地產進行開發(fā)的過程中，因為所涉及到的面比較多，如：基礎設施費、土地拆遷費、前期準備費、物業(yè)費、安裝費用等等。因此，所反映出來的財務關系也比較復雜，這不僅表現(xiàn)在公司和員工、投資者、被投資單位、債權人以及集團內部管理部門和集團內部各個單位之間的經濟關系，也表現(xiàn)在房地產開發(fā)過程中和設計單位、供應商、居民、中介、承建商、銀行、購房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來的結算關系，這無疑給如此繁雜的財務管理關系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財務人員必須要加強債務債權的管理，協(xié)調好各個方面的關系。
(3)成本管理和財務預算的意識有待加強。在一個房地產項目進行投資前沒有對其進行可行性研究，以及對可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒有做細致全面的分析，導致項目的投資成本加大，從而影響項目預期的利潤實現(xiàn)。忽視企業(yè)內部各個職能部門執(zhí)行全面成本核算的重要作用，導致財務人員沒有辦法及時的收集第一線的資料，使實際生產的費用和預算的偏差較大；房地產公司項目開發(fā)對全面預算管理執(zhí)行得不夠到位，沒有積極地調動公司職員和各個本門的管理人員來參加成本的管理，使預算管理只是一種形式；沒有及時地分析各個開發(fā)項目的成本情況，導致成本的不利和滯后。
(4)財務管理人員的素質不高，使財務管理水平較低。目前，我國一部分房地產企業(yè)中的職員和財務管理人員，他們之前都是從事不同的職業(yè)。因此，對待經營管理都沒有很好的認識，且文化程度還不高。這種現(xiàn)象尤其在民營企業(yè)的房地產公司尤為顯著。有相當多的一部分房地產公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術員發(fā)展起來的所以說他們缺少現(xiàn)代化的管理經營理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進行管理，認為財務只是簡單的算賬、記賬以及對賬等等。諸多的管理經營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來擔當，尤其是在財務的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領導者，由于親戚不是財務方面的專業(yè)人員，沒有專業(yè)的會計素養(yǎng)，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財務的理念。又由于房地產行業(yè)的風險很高，所以這樣不專業(yè)的財務管理隊伍肯定會對公司的可持續(xù)發(fā)展產生不良影響，甚至還有導致公司資金的運轉困難而產生倒閉的可能。
二、房地產公司財務管理工作的對策
(1)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。創(chuàng)造良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境，尤其是在房地產企業(yè)的發(fā)展內部和外部環(huán)境上。眾所周知，一個企業(yè)的企業(yè)會計和財務管理以及財務會計的發(fā)展是密切相關的。因此，不斷的優(yōu)化財務管理的環(huán)境時房地產公司企業(yè)財務管理的客觀條件。針對這些問題，一些相關的會計管理部門要注重各個環(huán)節(jié)的完善和改良，進而來促進企業(yè)的財務機制和全面發(fā)展的創(chuàng)新以及改革。
(2)提高決策者的財務管理意識。俗話說得好：“火車跑得快，全靠車頭帶”，在房地產公司也是一樣，決策者的財務意識直接決定一個企業(yè)的財務管理水平。因此，房地產公司的高層領導者要轉變經營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續(xù)發(fā)展上面來。認清楚實施財務管理的必要性以及重要性，把財務管理樹立在企業(yè)管理的中心位置。企業(yè)領導可以通過參加管理培訓班來提高經營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學習和提高管理水平。
(3)提高財務人員的綜合素質。房地產公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規(guī)范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業(yè)性比較強的業(yè)務工作，因此在房地產企業(yè)進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員[3]。還要對在職的會計人員進行定期或者不定期的會計專業(yè)知識培訓，及時更新專業(yè)會計人員的知識，提高專業(yè)水平。
(4)加大評審力度。公司的審計部門除了每天要完成全面的審計工作，還要在具體項目的建設中實施不定期的專項審計，對在進行審計的過程中發(fā)現(xiàn)的任何問題都要及時的向相關部門反應和及時的整改，并對整改后的情況進行切實的落實[4]。對房地產公司建立完工項目的評價制度，組織各個業(yè)務部門對項目完成以后取得的經濟效益進行綜合的分析和評價，并定期的總結出經驗和教訓，為日后的順利工作和項目開發(fā)提供可行性的建議。
三、總結
房地產企業(yè)的發(fā)展在不斷地持續(xù)，處理好財務方面的相關問題，科學合理的管理方式、減少債務支出、降低房地產業(yè)的成本，提高企業(yè)的競爭力是房地產企業(yè)現(xiàn)在和以后要實現(xiàn)的目標。
參考文獻：
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1．1方案比選內容及要求
在項目的技術比選中，互斥型方案是較常見的．如果一組互斥方案在技術上可行、投資在限額范圍內，則滿足方案比選的要求．通常互斥方案進行方案經濟要進行2方面檢驗:(1)絕對檢驗．主要是考察備選方案自身的經濟效果是否合理;(2)相對檢驗．主要是考察備選方案之間相對最優(yōu)者．2種檢驗目的和作用不同，兩者缺一不可．因此要求備選方案滿足下列條件:(1)備選方案在技術上可行;(2)備選方案自身的經濟性應能被接受;(3)備選方案比選包含的范圍和時間、效益和費用的計算口徑應保持一致．
1．2經濟比選指標的選擇
方案經濟比選指標的選擇，主要是根據(jù)評價的主要目標及投資者最關注的問題來確定．互斥型方案比選一般分為計算期相同和計算期不同2種情況，計算期不同涉及指標及含義也不同，因此在方案比選過程中應選擇對應合理的評價指標．
1．2．1互斥方案—計算期相同
對于計算期相同的互斥方案，由于評價計算期相同，方案在利用資金等值原理經濟效果換算時，在時間上才具有可比性．因此該類型方案比選如果采用價值性指標(如凈現(xiàn)值)，則選用價值性指標較大者為相對最優(yōu)方案，如果采用比率性指標(如內部收益率)，則需要考慮備選方案之間差額投資的經濟效益．在計算期相同情況下，項目評價一般采用凈現(xiàn)值、費用現(xiàn)值和差額投資內部收益率作為經濟比選主要指標［5］．
2礦山互斥型方案經濟比選的應用
2．1項目概述
項目位于自治區(qū)，礦區(qū)海拔5400m，屬極高山區(qū)．礦山水電及輔材等建設條件基本滿足項目建設要求．礦體上下部分品位相差較大，上部礦石品位較高，根據(jù)礦體賦存條件及特征項目組提出2種開采方案:方案一、露天+地下聯(lián)合開采;方案二、全地下開采．2．2評價方法及指標選擇經對比分析方案一和方案二的特點，2組為典型的互斥型方案．根據(jù)項目特點，選用凈年值法進行方案比選［8，9］．方案對比主要數(shù)據(jù)計算如下:2．2．1項目可比投資方案比選投資一般可選取可比選部分計算．方案一前期可比投資包括征地費、露天運輸?shù)缆贰⒙恫稍O備及基建剝離成本，按擴大指標估算法計算可比投資為106261．9萬元．后期轉地下追加投入15060．0萬元．方案二可比投資包括征地費、充填站、破碎站、地采設備、空壓機房、六大系統(tǒng)等，按擴大指標估算法計算可比投資為92434．5萬元，后期地采需追加開拓工程8320．0萬元．
2．2．2總成本費用方案一前7a為露天開采，總成本費用=露采成本+選礦成本+期間費用［10］．后期轉地采后，總成本費用=地采成本+選礦成本+期間費用［3，5］．經估算，項目前期露天開采總成本453．13元/t，其中:露采103．58元/t，選礦185．42元/t，期間費用164．13元/t．后期轉地采總成本費用390．76元/t，其中:地采145．39元/t，選礦185．42元/t，期間費用59．95元/t．方案二均為地下開采，總成本費用=地采成本+選礦成本+期間費用．經估算，總成本費用為414．56元/t，其中:地采147．15元/t，選礦191．76元/t，期間費用75．65元/t．
2．2．3營業(yè)收入由于備選2組不同開采方案中采礦方法有所不同，礦石的回收率也不同，使得最終營業(yè)收入有所差異，一般來說，露天開采礦石回收率要大于地下開采．經估算，方案一總營業(yè)收入為836539．16萬元，方案二總營業(yè)收入為797806．74萬元．
2．2．4基準收益率i本次方案比較基準收益率取行業(yè)基準收益率i=13%［8，9］．
2．3指標計算求一個項目的凈年值，可以先求項目的凈現(xiàn)值，然后乘以資金回收系數(shù)進行等值變換求解．本次方案比選分2步進行:第一步，首先進行項目投資現(xiàn)金流分析，計算出項目可比凈現(xiàn)值;第二步，通過等值換算求出可比凈年值．方案一:凈現(xiàn)值=－21252．38+－85009．52×(P/F，13%，1)+81890．88×(P/F，13%，2)…+23111．67×(P/F，13%，17)=138867．06萬元．根據(jù)資金等值換算，可以得出方案一的凈年值為21028．12萬元．方案二:凈現(xiàn)值=－46217．25+－46217．25×(P/F，13%，1)+81890．88×(P/F，13%，2)…+5897．32×(P/F，13%，15)=114601．63萬元．根據(jù)資金等值換算，可以得出方案一的凈年值為17733．66萬元．
2．4綜合評價1)從經濟角度分析，方案一的凈年值比方案二高．采用露天+地下聯(lián)合開拓方案，雖然前期投資相對較多，但從投資者角度來分析前期采用露天開采可以較快的完成上部高品位資源的回收，盡早的收回投資．從方案凈年值來看方案一大于方案二，因此從經濟角度分析方案一相對較優(yōu)．2)技術角度分析，方案一和方案二均可行．但由于方案一前期為露天開采，雖然建設投資有所增加，但金屬回收率比方案二高，在服務年限內可采出的金屬量多．3)從社會角度分析，2個備選方案的實施均能為當?shù)貛磔^大的社會效益(如提供就業(yè)崗位、增加稅收等)．但從稅收的角度分析，由于方案一利潤總額要高于方案二，因此方案一上繳政府的所得稅要高于方案二4)從環(huán)保角度分析，礦上開采方案一和方案二均產生一定量的廢石和粉塵，但由于礦區(qū)海拔較高周邊無居民，對周邊環(huán)境影響較小．綜合分析，作為單獨開采方案，方案一和方案二均能滿足項目建設要求．但從經濟、技術、社會、環(huán)保等多角度綜合對比分析，方案一露天+地下聯(lián)合開采方式相對起來更加合理．
3存在的問題及展望
3．1存在的問題1)首先是備選方案選擇．備選方案單獨對于項目來說一定要是可行的，并且方案間不能明顯判斷出經濟上優(yōu)劣，即要具備可比性．目前許多設計人員對方案研究不夠透徹，為了滿足規(guī)范編制要求，羅列的備選項目很多情況下是不具備可比性的，或者很容易就能被排除的，這樣得出的方案結論往往過于片面，失去了方案比選的意義．2)其次是忽略方案經濟合理性．許多礦山企業(yè)注重的是“企業(yè)做大、做強”、“標桿型企業(yè)”“世界一流”等戰(zhàn)略目標，因此在項目建設中過于注重規(guī)模化、先進化，很多情況下忽略了項目的經濟合理性．
