時間：2023-06-19 16:21:39
序論：在您撰寫房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
（一）房地產(chǎn)業(yè)重要性
房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也是關(guān)乎國計民生的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對上下游多個行業(yè)及全產(chǎn)業(yè)鏈具有輻射和拉動作用，對GDP的貢獻達到20%-30%。
房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)主要表現(xiàn)在：（1）房地產(chǎn)是國民生活的必需品及城市化進程的需要；（2）在固定資產(chǎn)投資中也具有最重要的地位；
（二）我國房地產(chǎn)業(yè)基本特征
（1）壟斷性。
我國房地產(chǎn)市場存在兩大壟斷。一是地方政府對土地的壟斷。二是開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的壟斷。具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)壟斷主要體現(xiàn)在以下幾方面：
（2）整體市場供不應(yīng)求。
（3）房地產(chǎn)業(yè)已基本形成了一條多個行業(yè)相互依存的產(chǎn)業(yè)鏈。
商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的動機
（一）政策態(tài)度
國家當前對于房地產(chǎn)業(yè)持有區(qū)別的限制態(tài)度，既希望盡可能滿足群眾需求，也希望房價上漲不引起民怨；既希望房地產(chǎn)繼續(xù)為GDP做貢獻，又不希望經(jīng)濟社會被房地產(chǎn)綁架。無論是窗口指導(dǎo)、隔空喊話，還是出臺“國五條”、“國八條”、“國十條”等限制政策，無不體現(xiàn)國家政策對于房地產(chǎn)業(yè)運行的批判發(fā)展的態(tài)度。
（二）商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)產(chǎn)品
常見商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資產(chǎn)品主要包括貸款、票據(jù)、表外融資等。
商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款主要指房地產(chǎn)項目開發(fā)貸。按照監(jiān)管部門要求，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放除開發(fā)貸以外的其他任何形式貸款，此處貸款為狹義概念，指貨幣貸款；開發(fā)貸款必須實行名單制管理，并區(qū)別于土儲貸款；貸款總額、期限、還款方式、成本、擔(dān)保方式均有嚴格限定，不得展期續(xù)作；開發(fā)貸審查要點包括：申報要件審查、經(jīng)營情況審查、授信方案審查、財務(wù)和非財務(wù)分析、擔(dān)保審查等。
票據(jù)主要指銀行承兌匯票，該產(chǎn)品實際使用較少，主要由于銀行承兌匯票通常為半年期，一旦開具，半年后造成信貸規(guī)模縮減，不能滿足企業(yè)需要，故實際采用較少。各房企通常運用貨幣貸款。
表外融資是銀行業(yè)務(wù)創(chuàng)新的重要體現(xiàn)領(lǐng)域，出于規(guī)避監(jiān)管、騰挪信貸規(guī)模等目的，金融機構(gòu)不斷嘗試各種方式將表內(nèi)資產(chǎn)出表，開展各種通道業(yè)務(wù)。常見如銀證、銀基、銀信等，通常監(jiān)管部門對表外融資采取審慎、“實質(zhì)大于形式”的監(jiān)管態(tài)度。
（三）商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)動機
商業(yè)銀行自始不愿放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是因為對商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)信貸項目具有快速提升資產(chǎn)規(guī)模、利潤水平高、現(xiàn)金流穩(wěn)定、易于實現(xiàn)多產(chǎn)品交叉銷售、提前鎖定長期收益、擔(dān)保方式有力等特點，是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這也是商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的最主要動機。
商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新及監(jiān)管規(guī)避
金融機構(gòu)業(yè)務(wù)創(chuàng)新的動機之一就是規(guī)避監(jiān)管。
監(jiān)管部門對于商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管手段主要包括窗口指導(dǎo)、業(yè)務(wù)限制、規(guī)模控制、存貸比調(diào)節(jié)等，其中較為主要的包括禁止發(fā)放開發(fā)貸款、限制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模等。但由于監(jiān)管部門的限制手段通常具有單一性和滯后性，即針對既有的單一產(chǎn)品或融資方式進行限制，這就給商業(yè)銀行不斷出臺創(chuàng)新手段，繞開監(jiān)管提供了空間。
當前最主流的監(jiān)管規(guī)避手段為將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“出表”，不體現(xiàn)在信貸資產(chǎn)中，而以自營投資、同業(yè)業(yè)務(wù)的面目出現(xiàn)，以達到規(guī)避信貸控制的目的。出表后通常采取銀基、銀證、銀信合作等“通道”方式間接為房地產(chǎn)項目提供融資。雖然8號文、127號文等政策不斷出臺，但金融機構(gòu)們?nèi)栽诓粩噙M行金融創(chuàng)新，以期更完美的規(guī)避監(jiān)管。
商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資風(fēng)險審查要點
（一）政策與合規(guī)風(fēng)險
商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的政策風(fēng)險主要體現(xiàn)在國家和行業(yè)政策變化對業(yè)務(wù)運作的影響，比如限貸政策對開發(fā)貸的影響、限購政策對住房按揭業(yè)務(wù)的影響等。
合規(guī)風(fēng)險主要體現(xiàn)在業(yè)務(wù)操作是否符合各項監(jiān)管要求，比如項目自有資金比例要求等規(guī)定，在進行業(yè)務(wù)風(fēng)險審查時，需要嚴格予以執(zhí)行。
（二）信用風(fēng)險
信用風(fēng)險是商業(yè)銀行進行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)風(fēng)險審查的重點內(nèi)容，即借款人是否能夠按約定還本付息的風(fēng)險，重點對以下幾個方面予以關(guān)注：（1）企業(yè)背景、股權(quán)結(jié)構(gòu)與治理機制。（2）企業(yè)外部評價。（3）企業(yè)經(jīng)營情況。（4）企業(yè)財務(wù)情況。（5）資信情況。（6）資金用途及償債分析。（7）擔(dān)保方式審查。
（三）完工風(fēng)險
開發(fā)商由于資金鏈、外部監(jiān)管、物理環(huán)境、其他不可抗力等因素影響，可能存在不能按時完工的風(fēng)險，這將影響到項目銷售，進而影響現(xiàn)金流回收造成還款來源不足，導(dǎo)致逾期。
（四）關(guān)聯(lián)風(fēng)險
當前多數(shù)房地產(chǎn)項目均以項目公司來運作，一來可以輕易實現(xiàn)自有資金比例要求，二來項目公司比較“干凈”，沒有歷史包袱，項目結(jié)束后主體解散，后患較小。這樣一來就造成多數(shù)開發(fā)商關(guān)聯(lián)企業(yè)眾多，資金最終流向的監(jiān)管難度較大。
（五）擔(dān)保風(fēng)險
抵押物受工程進度和市場行情變化的影響，容易出現(xiàn)不足值的現(xiàn)象；而保證人通常為股東或殼公司，實際擔(dān)保能力與項目運作情況息息相關(guān)，保證擔(dān)保的有效性不足。
關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;房地產(chǎn)融資;風(fēng)險管理;控制策略
一、房地產(chǎn)融資風(fēng)險分析
(一)房地產(chǎn)融資風(fēng)險類型
第一,宏觀經(jīng)濟風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)活動受宏觀經(jīng)濟形勢的影響很大,而經(jīng)濟發(fā)展具有周期性的規(guī)律,因此,房地產(chǎn)開發(fā)活動也必然有著周期性的漲落。自20世紀80年代以來,我國房地產(chǎn)業(yè)就有過三次大起大落的經(jīng)歷,而這三次漲落與我國經(jīng)濟發(fā)展的態(tài)勢基本是一致的。一般而言,經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時的主要因素,在經(jīng)濟發(fā)展的成長期,各類房地產(chǎn)需求旺盛,市場處在不斷上升勢頭,房地產(chǎn)金融獲利的機會也就較多;當經(jīng)濟不景氣時,失業(yè)增加,收入下降,房地產(chǎn)市場需求也隨之下降,供過于求,房地產(chǎn)金融業(yè)就會少獲利或虧損,出現(xiàn)風(fēng)險。
第二,市場風(fēng)險。目前我國房地產(chǎn)投資主要還是靠銀行貸款。據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)分析得出:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%-30%是銀行貸款;建筑公司往往要墊付該總投入30%-40%的資金,這部分資金也多是向銀行貸款;此外,消費者購房的預(yù)付款除一部分個人儲蓄金外,至少一半以上的購房者申請了個人住房貸款。由此可知,房地產(chǎn)項目中60%的資金來自于銀行。當社會購買力不足或供過于求的時候,或者說通貨膨脹造成社會購買力下降,進而導(dǎo)致投資者收益減少時都會形成風(fēng)險。這樣開發(fā)商和購房者一旦出現(xiàn)風(fēng)險,直接受損的是銀行。
第三,經(jīng)營操作風(fēng)險。一方面,經(jīng)營風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營不善而導(dǎo)致的銀行信貸風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)從獲得土地、前期開發(fā)、項目投標、投資、施工、驗收到銷售,涉及部門環(huán)節(jié)多、周期長,期間的風(fēng)險可來自籌資方式、地段選擇、設(shè)計定位、項目組織、施工質(zhì)量、材料及總體估算、行政干預(yù)等各個環(huán)節(jié),而一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險,則整個項目的風(fēng)險就會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。另一方面,是銀行自身經(jīng)營房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)不善而導(dǎo)致的風(fēng)險,主要表現(xiàn)在:一是在貸與不貸、貸多貸少、什么時間貸、用什么方式貸等決策上的失誤而造成風(fēng)險。二是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還沒有形成規(guī)范化的操作規(guī)程,特別是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量審核不嚴、對企業(yè)經(jīng)營活動檢測不夠、抵押擔(dān)保率不高等,使一些投機分子有空可鉆,增大了銀行風(fēng)險。
第四,變現(xiàn)風(fēng)險。變現(xiàn)風(fēng)險即流動性風(fēng)險,主要是指市場中因消費者購買力較低而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能在市場中消化而變成貨幣或延遲變成貨幣,從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者造成損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品,不能移動、不能運輸,屬于不動產(chǎn)。因此,投資于房地產(chǎn)項目中的資金流動性差,變現(xiàn)性也比較差,不像其他商品那樣可以輕松脫手。另外,房地產(chǎn)投資公司從獲得土地使用權(quán)到開發(fā)建設(shè)物業(yè),最后向客戶出售或者出租,這一過程需要很長時間,有的甚至需要幾年。
(二)商業(yè)銀行在開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中存在的問題分析
第一,房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴銀行融資,銀行成為風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁對象。由于我國房地產(chǎn)金融體系不完備,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的股權(quán)融資形式還沒有完善,企業(yè)債券發(fā)行又受到了嚴格控制,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道較少(主要依靠銀行貸款、自籌等)。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營周期相對較長,用款時間較為集中,房地產(chǎn)資金的密集性與貸款期限常常不配套,部分開發(fā)公司套取銀行房地產(chǎn)信貸資金現(xiàn)象突出。目前,某些商業(yè)銀行為擴大房地產(chǎn)信貸市場份額,出現(xiàn)了急功近利的傾向,一些不法開發(fā)企業(yè)抓住可乘之機,使用各種手段從銀行套取房地產(chǎn)信貸資金,如在進行房地產(chǎn)開發(fā)的同時挪用項目資金進行其他投資,或為了相對容易獲得貸款,申請貸款時故意將項目所需貸款打折扣,銀行在發(fā)出第一筆貸款后就陷入被動,待項目建設(shè)出現(xiàn)資金缺口時銀行往往被迫追加貸款。部分房地產(chǎn)開發(fā)公司由于利益的驅(qū)動,缺乏誠信,面對有錢不還的不正常現(xiàn)象,銀行往往無可奈何。
第二,同業(yè)競爭無序,違規(guī)的金融業(yè)務(wù)時有發(fā)生。房地產(chǎn)信貸融資業(yè)務(wù)在各銀行的業(yè)務(wù)中都占有非常重要的突出地位,因此,為了爭奪房地產(chǎn)信貸市場份額,各家銀行在簡化手續(xù)、提高服務(wù)質(zhì)量,增加信貸投入等方面均加大了力度,并不惜采用各種優(yōu)惠措施,使同業(yè)間競爭日趨激烈,甚至表現(xiàn)出惡性競爭的態(tài)勢,有的銀行為了爭奪一些效益較好的房地產(chǎn)公司和收入較為穩(wěn)定的個人客戶階層,不惜放寬貸款條件,有些做法甚至嚴重違反了國家有關(guān)房地產(chǎn)信貸的政策和規(guī)定,帶來了諸多潛在風(fēng)險。如向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款。甚至有的銀行基層房地產(chǎn)信貸部門為追求盈利,超規(guī)模發(fā)放貸款或把房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)視同銀行信貸業(yè)務(wù),混業(yè)經(jīng)營,超范圍發(fā)放貸款,大量房地產(chǎn)信貸資金用于補充企業(yè)流動資金及購置其他固定資產(chǎn)。有的銀行房地產(chǎn)信貸起步晚,資金來源少,資本金嚴重不足,且不到位,而又盲目擴充業(yè)務(wù),而這些現(xiàn)象在房地產(chǎn)信托中也屢見不鮮。
第三,房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險預(yù)警體系建設(shè)滯后。少數(shù)銀行內(nèi)部管理制度松弛,導(dǎo)致內(nèi)控風(fēng)險時有暴露。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展吸引了大量的銀行信貸資金,也使得一些銀行在發(fā)展業(yè)務(wù)的同時,忽視了內(nèi)部管理和風(fēng)險控制的重視。突出表現(xiàn)為:缺乏房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)發(fā)展的總體和長遠規(guī)劃,純粹是為了發(fā)展而發(fā)展,對市場運行趨勢的分析及風(fēng)險預(yù)警體系建設(shè)明顯滯后;管理部門對其全盤業(yè)務(wù)的開展沒有制定一套完整的管理辦法和發(fā)展方向,平時又缺少檢查、誘導(dǎo)和監(jiān)督,使其內(nèi)部管理工作缺乏必要的管理和約束。一些銀行的基層房地產(chǎn)信貸部門人員結(jié)構(gòu)不合理,對銀行信貸業(yè)務(wù)較精通,而對房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)知識了解較少,缺乏敏銳的市場分析能力和風(fēng)險控制經(jīng)驗,制約著房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的發(fā)展。
第四,房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)服務(wù)體系不健全。房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)涉及銀行、評估機構(gòu)、房地產(chǎn)管理機構(gòu)、保險公司、公證司法部門,需要彼此的配合和支持,而目前的現(xiàn)狀是:涉及部門多、手續(xù)煩、涉及到評估機構(gòu)、登記部門、公證部門和保險部門等。辦理時間長,環(huán)節(jié)多;評估有效期短。不動產(chǎn)評估有效期最長為2年,一般為1年,動產(chǎn)為1年,超過有效期須重新評估;由于目前的房地產(chǎn)評估機構(gòu)好壞不一,管理較混亂,評估費用依據(jù)評估資產(chǎn)標的收取,評估結(jié)果暗藏風(fēng)險。因而商業(yè)銀行有時需要自行重新評估抵押物的價值,增加了環(huán)節(jié)和成本。
二、商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)融資風(fēng)險的主要策略
第一,提高銀行風(fēng)險防控能力、規(guī)范銀行操作。銀行信貸風(fēng)險的規(guī)避應(yīng)重在事前預(yù)防而非事后補救。貸前,應(yīng)收集有關(guān)借款人的資料;貸后,應(yīng)關(guān)注借款人所發(fā)生的可能會影響到貸款安全的事情。目前在決定對房地產(chǎn)商是否進行發(fā)放貸款時,主要評估對象是房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn),一旦無力歸還貸款,銀行規(guī)避風(fēng)險的辦法就是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn),但這種評估方式只是消極的補救措施。所以,要改變把房地產(chǎn)信貸當作低風(fēng)險項目品種開發(fā)的觀點,嚴格對房地產(chǎn)信貸各環(huán)節(jié)實施監(jiān)控。商業(yè)銀行必須遵循央行有關(guān)規(guī)章制度來辦理信貸業(yè)務(wù),杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商攫取貸款的機會,要加強對房地產(chǎn)市場的認識,不被虛假繁榮所迷惑。推進銀行體制改革,加強內(nèi)控制度建設(shè)。銀行要制定科學(xué)的銀行內(nèi)部業(yè)績考核辦法,建立責(zé)權(quán)合一的激勵和約束機制。
第二,把準宏觀經(jīng)濟脈搏、提前預(yù)測,合理規(guī)避宏觀風(fēng)險。商業(yè)銀行要盡快建立自己的專家隊伍,組織、強化對宏觀經(jīng)濟發(fā)展的分析、研究。這種專家隊伍必須是高起點的,組織結(jié)構(gòu)不必層層設(shè)置,可考慮兩級構(gòu)架:總行一級和在經(jīng)濟發(fā)展水平相差無幾的區(qū)域一級(如珠江三角洲、長江三角洲、東北老工業(yè)基地等)。總行主攻全球及全國經(jīng)濟形勢,區(qū)域主攻區(qū)域經(jīng)濟,使兩者相互補充。隊伍建設(shè)上要以社會學(xué)者為主,內(nèi)部人員為輔,使信息來源更具廣泛性、全面性。
第三,加快建立完善的房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系。商業(yè)銀行應(yīng)建立完備的貸款發(fā)放、使用監(jiān)控機制和風(fēng)險防范機制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實后,可根據(jù)項目的進度和進展狀況,分期發(fā)放貸款,并對其資金使用情況進行監(jiān)控,防止貸款挪作他用,具體表現(xiàn)在:一是商業(yè)銀行應(yīng)嚴密監(jiān)控建筑施工企業(yè)流動資金貸款使用情況,防止用流動資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項目墊資。二是商業(yè)銀行應(yīng)對有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售款進行監(jiān)控,在收回貸款本息之前,防止將銷售款挪作他用。三是商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的開況,確保對主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人住房貸款發(fā)放后,該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用。四是商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償?shù)葷撛诘姆娠L(fēng)險。五是商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注國家政策及市場的變化對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響,加強市場風(fēng)險預(yù)報,建立針對市場風(fēng)險程度和風(fēng)險類型的階段檢測方案,并積極采取措施化解因此產(chǎn)生的各種風(fēng)險。
第四,配備建筑工程估價專業(yè)人員,從技術(shù)上防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險。為有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險,國外銀行一般都是聘用信譽較高的社會專業(yè)中介機構(gòu)進行技術(shù)把關(guān)。但是由于目前國內(nèi)信譽較高的社會專業(yè)中介機構(gòu)尚未充分發(fā)展起來,大部分的可行性研究報告都是由開發(fā)企業(yè)自行編制的,所以國內(nèi)的商業(yè)銀行必須依靠自己審查建筑工量和工程估價,對于業(yè)務(wù)量大的銀行,可以設(shè)置建筑工程估價崗位,配備專門的估價人員,實行持證上崗;對于業(yè)務(wù)量較小的銀行,可以設(shè)置建筑工程估價崗位,也可以聘請外部的專業(yè)人員來做這項工作,但必須與其簽訂合同,明確其工作的具體內(nèi)容和雙方的權(quán)利義務(wù)等。
第五,加強對評估機構(gòu)的管理,防范抵押物的評估風(fēng)險。商業(yè)銀行可以根據(jù)一定的條件,如從事評估業(yè)務(wù)的年限、資產(chǎn)規(guī)模和業(yè)務(wù)量、資質(zhì)等級、是否具備充足的有執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)評估人員、在行業(yè)內(nèi)的聲譽等來確定擬合作的評估機構(gòu)名單,并與評估機構(gòu)簽訂合作協(xié)議,規(guī)定雙方在評估質(zhì)量、工作效率、收費標準、賠償措施、相關(guān)信息共享等方面的權(quán)利和義務(wù)。在進行抵押物評估之前,客戶經(jīng)理要注意采用合理的方式,說服客戶聘用銀行確定名單中的評估機構(gòu)。評估機構(gòu)的名單管理是一個動態(tài)的過程,銀行應(yīng)定期對名單中評估機構(gòu)的工作進行審核和評價,內(nèi)容主要包括是否有價值虛增的問題、是否已發(fā)生實質(zhì)性風(fēng)險、客戶對其工作效率和服務(wù)是否滿意等,然后根據(jù)評價結(jié)果對名單進行調(diào)整。
三、結(jié)束語
我國房地產(chǎn)融資風(fēng)險控制,目前不管在實踐上還是在理論上都取得了很多的成就和突破。但在我國改革大旗之下發(fā)展起來的房地產(chǎn)融資市場,本身存在太多矛盾性的問題。當然,房地產(chǎn)金融中的各項管理制度和風(fēng)險防范措施,都是為該項金融業(yè)務(wù)保駕護航,確保這一業(yè)務(wù)的健康持續(xù)發(fā)展。但如果控制過嚴,門檻過高,也會在一定程度上減緩發(fā)展速度,影響長遠發(fā)展。所有的經(jīng)營都存在風(fēng)險,而風(fēng)險通常也與收益存在著正比例的關(guān)系。因此,商業(yè)銀行在拓展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中更主要的是追求風(fēng)險可控,如何處理好銀行業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險的關(guān)系,這將是房地產(chǎn)金融發(fā)展中的重要課題。
參考文獻:
1、孫翠蘭.我國房地產(chǎn)融資方式的比較、選擇與調(diào)整[J].金融論壇,2005(11).
2、曹建元.房地產(chǎn)金融[M].上海財經(jīng)大學(xué)出版社,2003.
3、周雪飛.商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新[J].中國房地產(chǎn)金融,2007(4).
4、王重潤.房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)與金融風(fēng)險研究[J].中國投資管理,2006(9).
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資策略；融資風(fēng)險控制
中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01
一、前言
一般房地產(chǎn)行業(yè)的工程投資的資本金額度非常大，那么資本金所占有的周期比較長，僅僅依靠企業(yè)的資金和企業(yè)本身累積的金錢是沒有辦法可以解決這個工程對資本金額和占有的時間上的要求，所以，必須依靠融資策略。與此同時，隨同房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式的不斷擴展，融資的風(fēng)險同樣也在持續(xù)積累，如果不可以立刻選擇防范措的施和解決風(fēng)險，必然會引起企業(yè)在運作過程中的巨大危境，或者導(dǎo)致企業(yè)失去了發(fā)展的最好時機和導(dǎo)致企業(yè)遭受慘烈損傷，嚴重的情況可能會威脅到企業(yè)的生存。
二、我們國家房地產(chǎn)企業(yè)融資主要方式
1.金融機構(gòu)借款，就是說房地產(chǎn)行業(yè)向銀行或者其他的金融機構(gòu)借錢來完成它們的工程。商業(yè)銀行貸款一向是我國房地產(chǎn)行業(yè)歷來的主要融資方式，在短時間里很難改變這個現(xiàn)象。[1]隨同我們國家銀行系統(tǒng)的改良和管理的不停完善，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)實行的投入愈加先進。銀行運用了貨幣緊縮的政策，降低了對于房地產(chǎn)開發(fā)商的房貸款，不夠?qū)嵙Φ钠髽I(yè)不可以經(jīng)受這個情況都去尋找大公司進行被收購。[2]可以從這個看出來，銀行的各種政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著十分大的影響。
2.債券融資，債券就是為了籌集金錢，對投資者推行的，并且保證按照確切的利率交付利息和按照說好的條件有效償還本金的債務(wù)債權(quán)憑證。早早地在上個世紀年代初期，發(fā)行債券就已然作為我們國家房地產(chǎn)行業(yè)的一項融資方式。[3]我國的企業(yè)債券的市場的運行管制還是沒有成長到一個到很好的時候，因此這幾年我國對企業(yè)債券的推行的明顯不是很鼓勵的。在這十年里并沒有幾家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行過債券，所以，債券融資在房地產(chǎn)資金方式中一項占的部分不多。
3.上市融資，我國的資本市場里的上市融資，實質(zhì)上是企業(yè)由用一部分股份來交換企業(yè)這一期急用的發(fā)展資本金，促使企業(yè)的整體擴增。但是房地產(chǎn)企業(yè)的上市并不順暢，其上市的過程繁雜而且結(jié)審的時間都比較長，所以，上市融資的希望對于大部分的房地產(chǎn)企業(yè)來講，短時間里面仍然沒有辦法簡單地完成。
4.信托融資，通常都是通過基金公司或其他發(fā)起人發(fā)行的，并切經(jīng)過出資人供給的收益憑證，投資者會集起一些資本金，做為信托資產(chǎn)，并且通過一部分信用還不錯的機構(gòu)做為托管的那一方，接著對房地產(chǎn)工程實行投資，在得到收益之后，把投資收益按照部分相關(guān)確定比例還給投資者。對于房地產(chǎn)企業(yè)資本金內(nèi)容有改良影響，在不提升企業(yè)資產(chǎn)負債的條件下融資，有效地改良了公司資產(chǎn)負債內(nèi)容，信托融資的處理常常做為融資的目的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制措施分析
房地產(chǎn)企業(yè)在這個融資的經(jīng)過中，一定要注重對融資風(fēng)險的管控，做好選取風(fēng)險比較小的融資渠道。[4]企業(yè)是為了降低融資的風(fēng)險，常常能夠選擇各個融資渠道的有效整合，就是制做一個相對于更加可以避免風(fēng)險的融資整合對策，與此同時還需要注重不一樣融資渠道之間的轉(zhuǎn)變能力。
1.積極擴大融資方式
于市場經(jīng)濟體系在不停改良的新條件下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要實行擴大融資方式用來完成對本身發(fā)展對資本金的渴望。[5]大型的房地產(chǎn)行業(yè)可以由充沛的工程貯備，提升企業(yè)本身資本金能力和經(jīng)管標準，積極做到上市融資。而中小型房地產(chǎn)企業(yè)則能夠充足運用傳統(tǒng)方式，企業(yè)劇本的閑時資產(chǎn)更換為企業(yè)必須延續(xù)的發(fā)展資本金。運用ABS實行對房地產(chǎn)工程融資。
2.合理優(yōu)化融資內(nèi)容
企業(yè)應(yīng)當易據(jù)不一樣的融資方式選擇合理的融資內(nèi)容，并且應(yīng)該要對融資時期、融資的本錢，和融資機遇等給予充足的思考，在維持企業(yè)的最好操控的時候，找到最好的融資內(nèi)容，盡可能地做到將整體融資本錢減少到最低標準。
3.建設(shè)預(yù)測風(fēng)險系統(tǒng)
運用了不一樣的方式對項目的負債融資風(fēng)險實行檢測，對于防備債務(wù)融資的風(fēng)險重要性特別大。它就是運用房地產(chǎn)企業(yè)里的各種資料，輔助以各項數(shù)據(jù)模式以及財務(wù)解析的處理方法的使用，來對房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險實行風(fēng)險預(yù)測與防范。大部分能夠采用下面的舉措：（1）找到財務(wù)風(fēng)險的臨界點，只要當營業(yè)利益大于財務(wù)兩平點的時候，企業(yè)才可以具備融資借債的能力。（2）運用財務(wù)杠桿，準確負債比率。于企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)已經(jīng)確定的狀況下，企業(yè)通過利息稅率之前的利潤里交付的債務(wù)的利息是相對于穩(wěn)定的，如果當利息稅率之前利潤上升的時候，單位稅率結(jié)算之前的利潤所承擔(dān)的債務(wù)利息將會差不多減少。[6]扣了相應(yīng)的所得稅之后，能夠分給給企業(yè)權(quán)益者的利潤將會差不多增多了，用來給予企業(yè)權(quán)益者額外的利益。（3）根據(jù)企業(yè)對風(fēng)險的預(yù)測得到的水平，再去決定資金運行主觀不一樣的時候風(fēng)險有效的狀況，進而確定出相關(guān)的融資策略。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)行業(yè)需要擁有強大的實力和強勢的競爭力是與融資緊密相關(guān)的，然而嚴酷的市場氛圍對于資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)給予了非常大的問卷。因此房地產(chǎn)行業(yè)一定要實行融資的革新，找到不一樣的路線，運用各個目前擁有的前提條件，實行房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)劃，處理發(fā)展中的資本金的情況。融資風(fēng)險控制同樣也是行業(yè)里每日規(guī)劃經(jīng)管內(nèi)容的其中一項，與此同時合理地對融資風(fēng)險實行管制也是非常重要的。
⒖嘉南祝
[1]周玉紅.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資的創(chuàng)新研究[J].商，2014，24：127+125.
[2]湯哲.新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理分析[J].財會學(xué)習(xí)，2015，12：185-186.
[3]陳赤.中國信托創(chuàng)新研究[M].成都：西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2014.
[4]王秀玲.我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析[J].上海房地，2015，2
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資活動
一、相關(guān)概述
在新的宏觀調(diào)控大環(huán)境下，房地產(chǎn)政策和措施相繼出臺，在這一情況下房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道所具有的弊端也逐漸顯現(xiàn)出來，已經(jīng)能夠影響到房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展。我國房地產(chǎn)在進行管理中過渡依賴于商業(yè)銀行貸款，這常常會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險過于集中，房地產(chǎn)存在資金瓶頸等，經(jīng)營風(fēng)險和管理風(fēng)險較大。
結(jié)合管理實踐，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)當積極拓展自身融資渠道，構(gòu)建更為合理科學(xué)的融資渠道和資金管理體系，積極構(gòu)建和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，并完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)章制度，強化房地產(chǎn)行業(yè)信貸監(jiān)管機制，依靠融資渠道的科學(xué)化、合理化推進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
融資指的是企業(yè)貨幣資金的融通，企業(yè)管理者在金融市場中進行資金貸放或者資金籌集的經(jīng)濟活動。從狹義角度上講，融資又是指企業(yè)進行資金籌集的過程。企業(yè)管理者應(yīng)當積極結(jié)合自身的資金狀況、生產(chǎn)經(jīng)營狀況以及企業(yè)未來發(fā)展的實際需求，在科學(xué)合理預(yù)測判斷的基礎(chǔ)上從一定的渠道向企業(yè)的債權(quán)人或者企業(yè)的投資者進行資金籌集，對資金進行有效組織，以此來確保企業(yè)資金的運作需求，滿足企業(yè)的日常管理活動。一般來講，企業(yè)進行資金籌集活動應(yīng)當按照一定的原則，并合理選擇融資方式和融資渠道。通常情況下，企業(yè)進行融資活動主要由以下幾個方面的目的，即企業(yè)擴張、企業(yè)償還債務(wù)以及其他混合型的目標等。
二、房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資渠道存在的弊端分析
當前我國房地產(chǎn)行業(yè)融資活動還存在著一些缺陷，盡管商業(yè)銀行信貸這一傳統(tǒng)的融資活動在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中發(fā)揮了重大的貢獻，但是其弊端也日益顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)行業(yè)的實際融資渠道依舊比較單一，房地產(chǎn)行業(yè)在進行融資活動時主要還是圍繞商業(yè)銀行貸款、預(yù)收賬款等方式，上市融資、債券融資、海外融資等其他的融資渠道常常受到金融政策的約束，很難發(fā)揮實際作用，這在很大程度上導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道單一。我國房地產(chǎn)在進行管理中過渡依賴于商業(yè)銀行貸款，這常常會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險過于集中，房地產(chǎn)存在資金瓶頸等，經(jīng)營風(fēng)險和管理風(fēng)險較大。對于銀行貸款的依賴過重，一旦發(fā)生財務(wù)危機很難化解。
不僅如此，房地產(chǎn)融資體系中，缺少多層次的房地產(chǎn)金融體系。專業(yè)性的房地產(chǎn)投資機構(gòu)、抵押貸款機構(gòu)、保障機構(gòu)以及擔(dān)保機構(gòu)等比較缺乏，規(guī)模化、多元化的房地產(chǎn)金融體系依舊需要進一步改進，同時缺少配套的房地產(chǎn)金融體系中介服務(wù)配套機構(gòu)，房地產(chǎn)金融二級市場需要進一步發(fā)展。房地產(chǎn)融資瓶頸需要進一步破解，對于房地產(chǎn)金融體系中存在的系統(tǒng)性風(fēng)險應(yīng)當有效防范，減少因為資金瓶頸影響企業(yè)的順利發(fā)展。
三、拓展房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的內(nèi)容分析
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，獲得及時充足的資金支持，有效開拓新的融資渠道是房地產(chǎn)項目順利開展運行的前提和保障，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理者所必須重視的重要內(nèi)容。
企業(yè)自籌資金，是房地產(chǎn)企業(yè)在初始階段常用的融資方式和渠道，一般情況下是通過公司股東追加企業(yè)股本金或者股東借款的方式來實現(xiàn)的。但是在房地產(chǎn)價值不斷升高，資金周期不斷延長，企業(yè)投資規(guī)模不斷擴大的情況下僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金難以有效滿足房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求。
預(yù)售資金是房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)預(yù)售所獲得的資金，它是當前房地產(chǎn)市場中比較常用的融資渠道和方式，在房地產(chǎn)環(huán)境以及區(qū)位等相關(guān)條件都比較好的情況下，依靠房地產(chǎn)預(yù)售能夠有效籌集到必要的房地產(chǎn)建設(shè)資金。
商業(yè)銀行貸款是當前我國房地產(chǎn)行業(yè)最為重要也是最主要的融資方式和手段，據(jù)統(tǒng)計房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金中七成以上都是源自于商業(yè)銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)合作融資也是房地產(chǎn)行業(yè)融資的重要渠道，它主要包括外資合作以及內(nèi)資合作兩種。其中外資合作是指成立合資或者合作公司，依靠國外先進的管理經(jīng)驗或者管理技術(shù)，進行資金優(yōu)勢的互相補充。依靠合資合作方式能夠共同推動房地產(chǎn)企業(yè)做大做強。從這個角度上講，合作融資是我國房地產(chǎn)行業(yè)最為可行的一種融資方式。
信托融資指的是信托公司對于盈利前景比較好的房地產(chǎn)投資項目或者房地產(chǎn)企業(yè)進行信托貸款或者直接參與到信托投資的一種融資方式。實施信托融資具有較強的優(yōu)勢，相比較于銀行貸款，信托融資能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，降低財務(wù)費用，同時期限的彈性也比較大，在不提高企業(yè)資產(chǎn)負債率的前提下可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。同時信托公司還可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身的具體項目以及實際的運營需求設(shè)計個性化的資金支持方案，信托融資既具有制度優(yōu)勢，同時又具有較強的靈活性，在房地產(chǎn)企業(yè)困難時信托融資是比較好的選擇。房地產(chǎn)債券是房地產(chǎn)企業(yè)債券的一個組成部分，但是在實際管理中很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券都比較困難。
房地產(chǎn)證券化是當前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個重要方向，房地產(chǎn)證券化能夠進一步推動房地產(chǎn)經(jīng)營實現(xiàn)專業(yè)化，同時促進資源合理配置，是房地產(chǎn)行業(yè)融資的合理途徑。在這其中最為主要的形式就是上市，依靠公司上市能夠迅速籌集大額資金并可以作為注冊資本利用，擴大企業(yè)規(guī)模，有效化解風(fēng)險，并進一步降低企業(yè)的融資成本。企業(yè)的投資者也可以分享房地產(chǎn)經(jīng)營利潤，推動房地產(chǎn)企業(yè)從原先的國有制向著股份制方向發(fā)展，對于改善資本結(jié)構(gòu)具有較好的推動作用。除此之外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)還可以依靠企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓或者項目收購來優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)規(guī)模效益，擴大企業(yè)規(guī)模，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的目標。
另外，房地產(chǎn)私募投資基金也是房地產(chǎn)行業(yè)進行融資的另一種方式，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，當前發(fā)展比較順利，屬于專業(yè)基金管理公司進行專業(yè)化募集資金并進行投資管理的新型融資手段，是一種向著特定的對象發(fā)行私募股權(quán)基金來籌集資金，以股權(quán)的形式進行房地產(chǎn)投資的融資形式。一般情況下，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資可以分為資金的籌集、資金的投資、基金的投資管理以及基金退出這四個階段，也是當前我國房地產(chǎn)行業(yè)新興的一種融資形式。
參考文獻：
[1]于濤.宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)融資渠道的困境及建議[J].經(jīng)營管理者.2013（07）
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因及對應(yīng)措施
1、投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因房地產(chǎn)的投資風(fēng)險可以大致分為外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險兩大類。其中，外部風(fēng)險又包括：宏觀經(jīng)濟風(fēng)險、財政利率風(fēng)險、市場風(fēng)險等。外部風(fēng)險包括：經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險。造成房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因是：首先，房地產(chǎn)企業(yè)對市場中的信息掌握不全面，在開發(fā)房地產(chǎn)的時候沒有精確定位，對消費者的需求沒有進行充分的調(diào)研。比如在一些大城市，由于農(nóng)民工的大量涌入，住房問題亟需解決，這時候廉租房的建設(shè)才能滿足人們的需求，但是由于開發(fā)商把握信息不準確，一味地投資高端商品房和高級別墅，從而遭到人們的冷遇。其次，宏觀形勢的突變。在市場經(jīng)濟中，經(jīng)濟形勢千變?nèi)f化，由此引發(fā)了很多經(jīng)濟風(fēng)險，房地產(chǎn)作為社會經(jīng)濟中的重要環(huán)節(jié)，自然受到宏觀形勢的嚴重影響。比如市場的供求關(guān)系，建筑原材料價格、貨幣政策等。由于上一年的建筑材料價格和供求關(guān)系大，房地產(chǎn)的開發(fā)投資也就越大，但是由于宏觀形勢的突變，在這一年，建筑材料和供需發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，但是房價還是按照原來的價格出售，自然無人問津，導(dǎo)致投資風(fēng)險的產(chǎn)生。
2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的規(guī)避措施要想在房地產(chǎn)投資活動中有效的規(guī)避風(fēng)險，促進房地產(chǎn)企業(yè)的長足發(fā)展，除了一些無可避免的風(fēng)險之外，更要加強對風(fēng)險的規(guī)避。首先要充分地對市場進行調(diào)查，全面掌握市場信息，了解供求趨勢，進而掌握投資方向。市場信息的掌握包括人口結(jié)構(gòu)的變化、居民收入水平的變化、原材料價格的變化等等。其次控制投資項目，防止因宏觀形勢的突變造成的巨大損失。在預(yù)期收益相同的情況下，要充分考慮到市場突變因素。適當?shù)貙⑼顿Y力度縮小，在投資效益得到保障的前提下規(guī)避風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)融資活動中風(fēng)險產(chǎn)生的原因和應(yīng)對措施
1、融資風(fēng)險產(chǎn)生的原因我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展雖然較好，但是其融資渠道卻非常的狹窄，目前能有效進行融資的有上市公司、銀行貸款、預(yù)售款以及企業(yè)墊款等等。但是這些融資渠道都在很大程度上受到國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控和政策的影響，進而對房地產(chǎn)的融資造成了巨大風(fēng)險。首先融資金融中信貸的金額在逐年下降。這意味著從國家金融層面來說，信貸對房地產(chǎn)的融資已經(jīng)沒有了以前的支持力度。就2010年來說，信貸融資的金額只占據(jù)全額的21%。同時，由于很多小房地產(chǎn)公司由于規(guī)模較小，在融資的過程中造成了很多的壞賬和死賬，出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)信用較差的現(xiàn)象，進而影響其融資。其次缺乏穩(wěn)定的資金來源，由于受到資產(chǎn)負債和期限配比和結(jié)構(gòu)配比要求的限制，房地產(chǎn)的融資通常都是短期的，很多商業(yè)銀行為房地產(chǎn)提供貸款也是短期的，而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期通產(chǎn)較長，所以短期的資金來源不利于房地產(chǎn)的企業(yè)的長期發(fā)展。從銀行的角度出發(fā)，如果房地產(chǎn)長期持有融資金額，就會造成短存長貸的現(xiàn)象，流動風(fēng)險增加。
2、房地產(chǎn)融資風(fēng)險的應(yīng)對措施首先，要拓展房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，提高信貸融資的比例。但是，多元化的融資渠道要和多元化的業(yè)務(wù)相結(jié)合，因此，對于一些中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，就應(yīng)該加緊業(yè)務(wù)拓展，促進直接融資和間接融資的緊密結(jié)合，進而形成較為合理的融資結(jié)構(gòu)，保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源。除此之外，國家政策也要對房地產(chǎn)融資實行政策上的放松，比如優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，放寬房地產(chǎn)行業(yè)股票融資限制，鼓勵中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)板市場的發(fā)展以及放寬對私募性質(zhì)股權(quán)投資基金的審批限制等等。其次，大力發(fā)展房地產(chǎn)債券市場，保證房地產(chǎn)資金的長期來源。發(fā)行房地產(chǎn)債權(quán)進行融資的方式，是目前相對穩(wěn)定的一種長期融資方式，相比之下，風(fēng)險有所降低，同時，也保證了房地產(chǎn)企業(yè)長期資金的來源。考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期需要長期穩(wěn)定的資金來源，銀行和其它渠道的融資使用周期相對較短，不能滿足房地產(chǎn)發(fā)展的需求，同時，在政府對銀行的嚴格把控下，限制對房地產(chǎn)行業(yè)貸款以及限制其預(yù)售額等等都會給房地產(chǎn)的融資造成極大的影響，因此房地產(chǎn)的中長期的債權(quán)就為房地產(chǎn)企業(yè)提供了資金來源，保證了房地長在發(fā)展過程中的資金需要。
三、結(jié)語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；金融風(fēng)險；對策
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）10-0-01
現(xiàn)代房地產(chǎn)研究學(xué)家普遍認為，在房地產(chǎn)行業(yè)中金融就是實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的資金融通，其中房地產(chǎn)金融的重要組成部分也就是融資，房地產(chǎn)的融資包含的內(nèi)容很多，因為門類的繁多，衍生出的房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)典當以及房地產(chǎn)證券等，目前還沒有形成真正的風(fēng)險評估系統(tǒng)。那么下面本文就對我國房地產(chǎn)行業(yè)中存在的金融風(fēng)險及其對策進行分析。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)中的金融風(fēng)險
其中在房地產(chǎn)行業(yè)金融中，包括了房產(chǎn)金融以及地產(chǎn)金融，兩者均是對房地產(chǎn)資金融通進行研究的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄等等一系列金融市場行為，其本身也都具有一定的規(guī)律性。目前我國金融體制正在不斷的進行改革，同樣在房地產(chǎn)行業(yè)金融體制也在逐漸的進行革新。
現(xiàn)今我國房地產(chǎn)行業(yè)金融事業(yè)仍然處于初級階段，房地產(chǎn)金融體系還不完善。因為相應(yīng)機制的不健全性，使得政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍然處于不成熟階段，而防范系統(tǒng)的風(fēng)險難度就愈加大了。
房地產(chǎn)金融風(fēng)險，是由于在實施一系列的房地產(chǎn)金融活動中，遭遇到可預(yù)知卻不可抗拒的風(fēng)險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產(chǎn)金融交易活動中，因為各種渠道引發(fā)的資金回籠困難風(fēng)險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風(fēng)險、決策風(fēng)險、自然風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。
國家地產(chǎn)法律法規(guī)的不健全性，是房地產(chǎn)金融事業(yè)發(fā)展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規(guī)，但法律法規(guī)中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規(guī)依據(jù)。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。
自然條件影響下，金融市場的不穩(wěn)定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產(chǎn)金融同樣被殃及。房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)競爭的激烈，使得房地產(chǎn)行業(yè)金融發(fā)展過程中，其交易市場具有一定的復(fù)雜性，并且在逐漸加大。房地產(chǎn)金融中，因為經(jīng)營行為的不理性及商業(yè)銀行的風(fēng)險預(yù)警能力和風(fēng)險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產(chǎn)的風(fēng)險。
房地產(chǎn)金融行業(yè)中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發(fā)育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業(yè)在涉足房地產(chǎn)市場時，將利潤作為其追逐目標，然而，能夠?qū)崿F(xiàn)融資的企業(yè)數(shù)量極少。房地產(chǎn)金融事業(yè)全程依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)開發(fā)中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險的解決對策
為了解決房產(chǎn)金融業(yè)中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產(chǎn)銀行，通過抵押變現(xiàn)，避免了交易帶來的風(fēng)險，對于風(fēng)險理財能在極短的時間內(nèi)消減其融資的壓力。
國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風(fēng)險提供約束機制。為了形成規(guī)范化和完善化管理，對于房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展具有極大的指導(dǎo)意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規(guī)時，要避免企業(yè)的極端傾向。制訂的政策法律法規(guī)，必須適應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行約束，對房地產(chǎn)的虛擬抵押帶來的風(fēng)險進行控制。健全我國的金融信息信用管理制度，同時還需要把房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險以及收益均進行相應(yīng)的管理。
對于消減自然風(fēng)險的對策，主要在于拆遷風(fēng)險和房地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)險。對于處理這些風(fēng)險，在于回避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險及風(fēng)險的控制問題上，都需要房地產(chǎn)開發(fā)商對此作出充分的分析。
對于市場風(fēng)險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)，提升行業(yè)市場形象。就是對融資平臺的構(gòu)建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。在對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的可持續(xù)發(fā)展中，要考慮到在企業(yè)發(fā)展中提供可靠的技術(shù)支撐，在房地產(chǎn)金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業(yè)的核心競爭力。
對于融資平臺上金融風(fēng)險的規(guī)避和解決對策，應(yīng)將房地產(chǎn)金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關(guān)部門的授權(quán)。對于銀行的貸款，可以從各大行中進行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應(yīng)該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產(chǎn)融資困難問題。
對于財務(wù)風(fēng)險的解決辦法，要實現(xiàn)其企業(yè)的高度轉(zhuǎn)型，利用政策和法規(guī)加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，將鼓勵自主創(chuàng)新，提高其抗危機和抗風(fēng)險能力。加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險。商業(yè)銀行不但要對其自身的金融安全進行保障，同時也要對其管理力度進行加強，以能夠逐步提高其風(fēng)險管理能力，對于房產(chǎn)的低抵押上，則就要對其個人信用制度進一步進行完善。
三、結(jié)語
總而言之，想要對房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險進行有效的控制，必須對房地產(chǎn)金融業(yè)的融資渠道進行合理選擇，要在金融體系下建立完備的房地產(chǎn)自控調(diào)配體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險。
參考文獻：
[1]范俏燕.房地產(chǎn)市場過熱與金融風(fēng)險——從美國次級貸款危機談起[J].金融理論與實踐，2008（1）：187-188.
[2]高鵬，李雪，董紀昌，等.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成機制的演化博弈研究[J].現(xiàn)代管理科學(xué)，2012（5）：241-242.
[3]鄭麗松，王嚇忠.信息不對稱下我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險研究[J].價值工程，2008（11）：325-326.
[4]宋斌，郝吉.構(gòu)建我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險均衡配置體系[J].生產(chǎn)力研究，2010（12）：57-58.
[5]羅曉娟.信貸支持與房地產(chǎn)金融風(fēng)險[J].西南金融，2013（3）：169-170.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險
財務(wù)風(fēng)險有廣義和狹義之分，廣義的財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)各項財務(wù)活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而是企業(yè)蒙受損失的可能性。狹義的財務(wù)風(fēng)險通常是指企業(yè)的舉債籌資風(fēng)險，尤其是當負債過多而導(dǎo)致企業(yè)到期無法償本付息，給企業(yè)造成損失的不確定性。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型
我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各方面體制都還不健全，同時近幾年為了抑制房價，是房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境日益嚴峻，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險與日俱增，控制風(fēng)險首先要提前認識房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險類型，從而制定相應(yīng)的策略來應(yīng)對。房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險可以分為兩大類，一類是外部風(fēng)險，一類是內(nèi)部風(fēng)險。
（一）外部風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)外部財務(wù)風(fēng)險主要是是指房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化所帶來的風(fēng)險，主要包括市場風(fēng)險，政策風(fēng)險等。
市場風(fēng)險主要包括供求風(fēng)險，消費者偏好風(fēng)險，通貨膨脹風(fēng)險等。首先是供求風(fēng)險，近幾年來，房價不斷攀升，很多人被房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的業(yè)績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，另外加上國家不斷加強保障房建設(shè)，房地產(chǎn)供給不斷增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)商面臨強大的競爭壓力。其次是消費者偏好風(fēng)險，由于供給的增加，房地產(chǎn)商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費者需求，則會造成房屋積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。最后是通貨膨脹風(fēng)險，通貨膨脹是房地產(chǎn)面臨的又一外部風(fēng)險，通貨膨脹帶來的結(jié)果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產(chǎn)商帶來壓力。
政策風(fēng)險主要是指國家政策變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不確定性。主要包括利率風(fēng)險、稅收風(fēng)險、籌資風(fēng)險等一系列的政策風(fēng)險。首先，利率風(fēng)險是房地產(chǎn)面臨的最大風(fēng)險之一，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會使房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，并且，利率上升會減少消費者的購買欲望，房地產(chǎn)成交量下降，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程涉及多項稅種，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負擔(dān)的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，一個房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅種多達十余項，因此，若國家提高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)成本也會提高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產(chǎn)上市管制較為嚴格，除綜合實力較強的房地產(chǎn)商可以通過上市融資外，很多中小企業(yè)根本達不到上市資格，另外，我國房地產(chǎn)行業(yè)其它融資方式仍不健全，大部分企業(yè)還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價，收縮銀行信貸額度，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。
（二）內(nèi)部風(fēng)險
內(nèi)部風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、公司治理、財務(wù)管理等方面存在的風(fēng)險。第一，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較高的資產(chǎn)負債率，很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至超過100%，負債的提高增加了企業(yè)的償債風(fēng)險，尤其是在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的背景下，這一風(fēng)險尤為突出。第二，由于房地長行業(yè)屬暴利行業(yè)，大部分人在沒有做足充分準備的情況下加入這一行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實力弱，規(guī)模小，經(jīng)營管理水平不高，公司治理結(jié)構(gòu)不明晰，財務(wù)管理不嚴格，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對市場的反應(yīng)和把握能力降低，風(fēng)險控制和風(fēng)險防范意識也偏低，是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險加大。
二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險評價研究
（一）選擇正確的風(fēng)險評價指標，構(gòu)建風(fēng)險評價體系
科學(xué)的風(fēng)險評價指標有利于企業(yè)準確、全面、恰當?shù)陌盐债斍胺康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，有效對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行評價。指標的選擇應(yīng)當科學(xué)合理全面。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險水平進行反映的指標體系有發(fā)展能力指標體系，風(fēng)險水平指標體系，償債能力指標體系等。選擇及建立正確的財務(wù)風(fēng)險評價指標可以使財務(wù)風(fēng)險控制更有目的性。
（二）拓展多元化融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風(fēng)險，降低資產(chǎn)負債率同時增強企業(yè)償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。
（三）建立內(nèi)部控制制度，提高且財務(wù)管理水平
作為財務(wù)風(fēng)險防范體系的組成部分，內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當建立合理規(guī)范的內(nèi)部控制制度，健全企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，制定嚴格的規(guī)章制度以提高自身的防范風(fēng)險的能力。
（四）做好市場調(diào)研，降低市場風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的財務(wù)風(fēng)險來自市場，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當成立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，由專業(yè)人員根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果進行分析并在此基礎(chǔ)上制定方案，從而使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲從，充分認識市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。
參考文獻
