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序論：在您撰寫房地產經濟學論文時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
一、建筑經濟
建筑經濟學的研究內容包括：建筑經濟學的性質、理論、方法，建筑業的宏觀經濟問題，建筑企業的經濟問題，建筑市場的建立與發展問題等。中國的建筑經濟學已初步建立起學科基礎，取得了一批比較好的研究成果，但無論從理論上還是從研究方法上，都需要進一步發展提高。研究建筑經濟的目的在于探索建筑行業發展規律，在此基礎上改善生產關系，最終為促進建筑生產技術的發展，更好地提升建筑行業活動的經濟效果。
二、提出房地產經濟和建筑經濟的鏡像關系
廣義的房地產經濟是指房地產相關經濟范疇，其可以是獨立的經濟體，也可以與其他任何產業相互交叉和關聯。建筑經濟則是指在建筑領域，對建設項目經濟方面做出的預測、分析、實施、決策、評估等各項活動。對房地產經濟進行評價時，多從可建設用地面積、規劃用地面積、地上或地下建筑面積、建筑密度、建筑層數、建筑高度、容積率、綠化率、停車位等主要建筑技術經濟指標入手。為了方便講房地產經濟和建筑經濟對比論述，把它們分別看做相對獨立的整體。房地產經濟與建筑經濟之間的關系可以用鏡像關系來形容。通俗一點講，照鏡子時，鏡子內外的像很相似，但實際上，二者卻截然不同，鏡子外面是實實在在存在的實物，鏡子里面是通過照鏡子產生的影像。從這個角度上來講，建筑經濟是實在的、活動的人和物，而房地產經濟則是產生的影像。可以從以下三個方面具體論述二者之間的鏡像關系。
(一)房地產企業和建筑企業的關系
建筑企業是建筑產品生產環節的主體，而產品流通環節的主體則是房地產企業。一個完整的過程應該是，首先，房地產企業項目立項、批準，之后，建筑企業進行生產，接下來，轉化為建筑產品乃至房地產產品，最終，房地產企業對建筑產品進行銷售活動。
(二)房地產經營活動和建筑生產活動的特點
房地產企業的角色比較復雜，更像是一個整合商，將各種資源或者與資源相關的經濟活動進行整合，房地產企業更多地是從事高端經營管理，通過前期業務人員、工程現場管理人員、銷售人員以及會計人員共同完成房地產的開發經營活動。建筑企業卻與之不同，建筑企業提供建筑生產活動，包括實實在在的勞動、架子工、瓦工以及木工等，最終將物資轉化成建筑產品，成型的建筑產品再配上建筑企業的組織經營管理，最終構成建筑企業的日常生產活動。
(三)房地產業和建筑業緊密聯系，息息相關
房地產業和建筑業二者既有獨立生產活動部分，又有穿插交叉環節，其中，建筑業施工與房地產業開發是兩大產業的交叉點。可以這樣說，沒有建筑業的生產活動就沒有房地產業的經營活動，同時，沒有房地產業立項，也就沒有建筑業的生產，兩者關系密切，共同承擔起了國民經濟中重要的一部分。
三、房地產經濟和建筑經濟汲水理論分析
房地產經濟與建筑經濟之間的關系不僅僅是鏡像關系，還可以用汲水理論引出二者的關系。經濟學中有個名詞叫做汲水政策，是指經濟蕭條時，通過拿出一定的公共投資促使經濟回復正常的一種活動政策，其是應對經濟波動的一種財政政策。這里則引用汲水理論類比房地產經濟和建筑經濟。建筑經濟好像是打井，而房地產經濟及其產品好像是井中的水。下面可以運用汲水理論闡述一下二者之間的關系。
(一)優質資源有限，循環資源無限
一般情況下，不同城市的水，品質不同。同樣的，不同城市房地產資源，表現價值不同。地段的好壞直接影響了房價，同樣一套房子放在黃金地段可能3萬，而放在郊區只值3千;水資源是循環的，雖然不停地汲取水資源可能會造成井中的地下水暫時性地枯竭，但通過人工回灌或者雨水滲透，同樣是可以實現循環。與水資源類似，房地產產品類同。大規模開發銷售可能會導致某個區域階段性的飽和，但通過舊城拆遷改造、產品壽命到期再生產，同樣可以達到循環;水被使用的時候才具有使用價值，而水的價值則是通過市場最終確定的，資本論中，價值規律指出，使用價值圍繞價值上下波動，在相對時間單位內表現平穩。這個經濟規律放在房地產方面來說，這個相對時間可能會比較長，而這個時間段內則表現出單邊平穩上升，上漲。
(二)打井活動是實實在在的生產活動必然具有實實在在的內在價值
打井是人體力付出，是一種是實實在在的勞動，是創造價值的唯一源泉。同樣的，建筑企業生產活動也具有同樣的性質，建筑企業通過勞動創造了建筑產品，創造了價值，同時這種勞動是創造價值的唯一源泉。在后期的房地產銷售中，建筑企業生產產品的價值就附加在房地產經濟之中，通過銷售得以實現;通貨膨脹年復一年的積累也同樣將累計價值附加到了房地產產品之中，表象為房地產價值在逐年升高。房地產經濟和建筑經濟存在的汲水理論具有其實際的應用意義。這個看似簡單的打井取水的理論，來描繪相對復雜的房地產經濟和建筑經濟，會把繁瑣復雜的問題變得簡單。如果有人提出疑問：房價會不會出現暴跌現象呢?可以這樣說，雖然優質水資源稀缺，但即使發洪水，帶來的也只是短暫的波動，波動之后，還是會遵循物質守恒理論。水自身具有使用價值和價值，而打井這一活動又具有勞動的價值，那么，這一現象就必定會遵循價值規律。不管是國內市場還是國外市場，房地產經濟和建筑經濟一定遵循市場規律，并受到價值規律的支配和調節。中國是一個很大的房地產市場，在市場經濟和農村人口城市化的背景下，取二十年不算太長也不算太短的相對周期，中國房地產市場表現為穩中有升，而投機者等待的逆轉大調不會出現。盡管有時在人為的調控下會表現出一些假象，但真正尊重的還應是市場和價值規律這兩只無形的手。
關于房地產經濟學論文范文二：小議房地產經濟與國民經濟的作用因素
在經濟運行的過程中，由于市場消費的需求而需要生產出大量的產品，那么生產量的提高就需要資金的投入，擴展到了投資的擴張，那么產品增加了，市場的銷路好了產品所產生的效益就高了，這就擴張到了收入環節，收入的增加必將導致支出的增加，有擴張到了支出環節，這期間可能又會擴展到擴大再生產的環節，購進新的設備擴展生產規模等。所以說在整個經濟發展的全過程，各個環節都是環環相扣的，每一個環節的發展變動都會引起其他環節的變動，通過因果鏈的運行不斷的累積，是對自身的擴張。
當因果鏈在運行中，通過不斷的自我累積而形成的一系列的擴張行為的過程中，會受到一定因素的阻礙。因為當這些因素發展到一定程度的時候，就會發展到一個瓶頸期，最終阻礙到這種擴張行為的繼續。其中阻礙擴張發展的因素有來自外界的也有來自擴張行為本身的，當運行到一定程度的時候，就會自然的產生一種阻力，使得這種擴張不得不停止而發生了轉折。那么對擴張行為產生阻礙的因素主要表現為以下幾個方面：
1核心因果鏈自身結構的變化
在經濟發展的過程中，各個環節的發展擴張共同組成了因果鏈，各個環節之間都是相互影響相互制約的，每個環節的發展都會其他環節產生不同程度的影響，所以這是一個有序的合理的連接過程。在因果鏈發展的過程中，發生在各個環節上的作用力應該是按照一定的比例來均勻分配的，每一個環節都有其自身的承受能力，當這種承受力超出了自身的承載范圍的時候，就會發生逆反現象。所以說在因果鏈發展的過程中，如果作用在一個環節上的比例超出范圍的時候，就會使這種比例嚴重失調，打破了因果鏈中的平衡協調的關系，從而使整個的因果鏈也就無從繼續發展擴張，這就是來自因果鏈自身結構的阻礙因素。
2因果鏈的擴張運行中.會產生惡性循環
在國民經濟周期波動的初期和中期，資源供給狀況以及生產結構各狀況都有序地發展，然而在波動的后期，隨著資源供給的持續惡化，生產結構也逐步失調，在很大程度上增加了各部門對資源的競爭，同時也在一定程度上加重了資源供給的惡化程度，各個環節在波動后期惡性競爭現象出現。以上的分析不難看出，因果鏈的運行可以形成經濟周期內在和基本的核心波動，最終導致擴張和收縮的重復交替進行。每一次經濟周期波動又有其各自的特點，通過需求、生產、投入以及支出這叫個環節影響因果鏈的基本波動。
在總結房地產經濟與國民經濟波動時，可以看出政策的傾向對經濟波動的重大影響。政府的各項政策對房地產經濟增長和波動都產生著加強、阻礙的作用。因此，政府的各項政策都帶有抑制波動和加強波動兩個方面的作用。下面是本人總結的政策影響以及具體實施：
1政策波動的影響
在國家發展的過程中，國家政策會做出相應的調整，那么在政策調整的過程中，具有不規則調整的特性，而經濟發展是具有一定的規則性的，所以國民經濟和房地產經濟的波動容易受到政策變化的影響。
房地產經濟學論文范文一：工商管理對房地產經濟發展的促進作用
摘要：
隨著我國房產稅改革方案的提出以及滬渝兩市的試點情況，房地產經濟的發展必將迎來全新的挑戰和機遇。工商管理對規范房地產經濟發展，平衡行業內部競爭具有極其重要的作用。文章對工商管理的特點進行了簡單分析，針對房地產經濟和工商管理之間的內在聯系作了剖析，探究了工商管理對房地產經濟的促進作用，以期對相關工作起到一定參考作用。
關鍵詞：工商管理;房地產經濟;內在聯系;促進作用
房地產經濟發展的好壞和國家整體經濟發展具有直接關聯，其既是國家宏觀政策的體現，也是市場環境的外在表征。工商管理是對各行各業的監督約束，通過明文規定對行業內的各種行為進行檢查和規范。對于房地產行業而言，通過工商管理加強其行業行為的合理性與合法性，對維持房地產經濟持續發展和保證市場秩序具有極其重要的作用。
一、工商管理特點分析
工商管理從其性質上看屬于政府職能部門，但是，其和常規的職能部門又存在一定差別。工商管理的核心工作是按照國家相關法律規定對各行各業進行監督管理，以此確保各行各業經濟發展科學合理。通過工商管理的定義不難看出，其只是對經濟活動進行監督和管理，并不具備直接干預經濟活動的權力。因此，可以說工商管理是市場經濟的框架，市場經濟只有在工商管理的范圍內才能確保良性健康的發展，一旦超出工商管理的范圍，就可能導致一些違背市場規律、法律法規的行為出現，最終對市場經濟發展造成較大影響。從實際工作看，工商管理具有很高的靈活性，對于不同經濟體或是不同的行業，工商管理可以采取不同措施手段展開相關工作。但是，在這高度的靈活性當中，又有一部分維護不變的核心內容，比如我國經濟政策、相關法律法規等。只有以我國的經濟政策和法律法規作為不變的核心，以此構建靈活多用的工商管理工作模式，才能取得最好的工作效果。工商管理從范圍上看是很大的，其不僅涵蓋了各行各業，在管理形式上也可以分為有形監管和無形監管兩種。有形監管就是工商部門通過既定的準則、確定的流程等展開相關工作。而無形的監管主要是憑借市場準入、市場競爭和市場交易等對各行業的經濟活動進行監管，以此實現市場經濟平穩發展。
二、房地產經濟和工商管理的內在聯系
(一)房地產經濟是工商管理工作的重要組成
在市場經濟的繁榮發展下，房地產經濟也表現出了強力的增長。尤其是在我國經濟水平整體提高之后，普通居民對住房的需求不斷增長，直接刺激我國房地產行業大幅進步。但是，在房地產行業飛速發展的背景下，也表現出了不少問題，尤其是在房地產規模迅速擴大之后，對應的監管制度和措施缺少，導致房地產行業出現了一些亂象。因此，作為工商管理的重要組成部分，房地產經濟對工商管理工作的發展起到了積極的促進作用，也是工商管理工作不斷進步的重要基礎。
(二)房地產經濟和工商管理可以實現互補互助
房地產經濟想要快速、健康、穩定的發展，離不開工商管理的監管約束。同理，工商管理工作的進步發展也離不開房地產經濟的支撐。房地產經濟作為市場經濟的重要環節，其具有風向標的作用，通過房地產經濟的發展情況，就可以對其他行業的發展情況作出基本預測。而工商管理是保證市場經濟良性發展的重要手段，即工商管理工作不斷發展進步，就可以促進房地產經濟進步發展，而房地產經濟發展進步又可以反向推動工商管理進步。所以說，房地產經濟和工商管理具有互補互助的作用，二者在一定程度上具有高度的一致性。
(三)工商管理為房地產經濟發展助力
房地產經濟的發展具有許多關聯因素，比如市場需求、行業競爭、關聯行業發展以及工商管理等。在這些眾多因素中，市場需求和行業競爭等都屬于房地產經濟的直接關聯因素，而工商管理屬于外部刺激因素，這兩類因素在不同的層面發揮著不同的作用。雖然工商管理自身也存在一定缺陷，無法全面地對房地產經濟發展起到監管作用，但是，其仍然可以通過現有的制度和政策對房地產經濟發揮推動作用。尤其是在美國發生房地產泡沫之后，我國更應該加強工商管理在房地產經濟發展中的監管作用，以便為房地產經濟的發展助力。
三、工商管理對房地產經濟發展的促進作用分析
(一)促進房地產市場更加規范合理
房地產市場在發展過程中表現出了不少不合理的行業現象，給房地產經濟的發展形成了不小的限制。基于此，通過加強工商管理對房地產行業的監管，可以有效減少這些不合理現象。比如，拿地是房地產企業規劃布局的重要環節，也是競爭最為激烈的一個環節。但是，在某些地方，房地產企業拿地存在一些暗箱操作，或是一些不正當的競爭行為，這給整個房地產市場帶來了一股不正之風，擾亂了健康有序的房地產市場。因此，通過工商管理的強力作用，依據各項規章制度對房地產企業的各項經濟活動進行監管，對其中存在的不合理操作進行嚴厲打擊，以此逐步規范完善房地產市場，促進房地產經濟良性發展。
(二)維持房地產經濟發展秩序
在房地產市場的發展過程中，出現了一些不合理的現象，打破原本有序的經濟發展局面。加之金融危機對我國造成的沖擊，進一步擴大了經濟發展有序局面被打破的問題，導致我國房地產經濟發展出現混亂。出現混亂會導致不正當競爭加劇、消費者利益受損、房地產企業經濟效益下滑以及關聯行業發展前景走弱等問題。因此，基于國家的宏觀調控政策，通過工商管理確保這些政策在房地產經濟發展中得以落實，對恢復并維持房地產經濟發展秩序具有十分積極的作用。不僅如此，通過工商管理的強力規范作用，還可以最大程度減少房地產行業中的一些風險因素，確保房地產經濟可以實現有序發展。
(三)有效的風險防控
風險防控是企業乃至整個行業發展中所必須予以重點關注的問題，但是如何全面完善風險防控，卻有待進一步研究。對房地產經濟發展而言，風險防控的對象因素眾多，各種規章制度都會對房地產經濟造成影響。風險防控不僅僅是企業的事情，也是工商管理的重點工作，因為保證企業安全、良性的發展是工商管理的職責所在。于工商管理而言，其風險防控相關工作主要是從監督管理的層面入手，發現房地產經濟發展過程中暴露出的風險因子，并及時提出對應的風險應對措施，或是責令企業對存在風險因素的方面進行整改。
(四)保證消費者利益
工商管理的意義不僅在于維護行業的經濟發展，其還需對消費者的利益進行保證。就房地產經濟發展而言，消費者利益受損的事件出現頻率頗高，各類新聞中均報道過相關新聞。在房地產行業中，消費者遭遇最多的問題就是房屋質量問題。相對房地產企業而言，消費者屬于弱勢群體，其在利益受到侵害時難以得到客觀公正的對待。因此，通過工商管理打擊房地產經濟發展中侵犯消費者利益的問題，可以較大程度保證消費者利益。
(五)指引房地產經濟發展方向
工商管理在某種程度上是國家政策制度的反映，其可以體現出國家未來經濟發展規劃的動向。不僅如此，工商管理是國家宏觀調控的一種具體手段，可以從外部對房地產經濟的發展起到促進作用。在房地產市場競爭日益加劇的情況下，通過工商管理指引其未來的發展方向，對房地產經濟的進步具有積極效用。
四、結語
房地產經濟的發展速度越來越快，在房地產市場不斷擴大的背景下，工商管理的作用逐漸凸顯。在房地產經濟中加強工商管理的相關工作，可以對房地產經濟的發展起到積極的促進作用，在市場秩序、風險防控以及消費者利益等方面都發揮出顯著效果。
參考文獻：
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房地產經濟學論文范文二：房地產經濟管理問題及改善措施
1我國房地產經濟管理中常出現的問題
1.1房地產出現了泡沫經濟
房地產的經濟泡沫，還影響到了其他行業，比如金融業，因為對房產的需求很高，導致了房產的價格飆升，而這種非正常的飆升直接的刺激了金融、信貸，從而也產生了金融、經濟方面的危機。同時，這種過度膨脹還對購房者和房地產企業產生了錯誤的引導，使得房產的供求嚴重的不平衡，新房產積壓，這就是房地產泡沫經濟。
1.2政策缺乏科學性
如今，我國的房地產市場管理目標已經變成了盡快實現房地產市場供需的總體平衡，以及抑制房價的過快上漲。但我國的房地產經濟管理因為政策缺乏科學性，所以存在不穩定、波動性大的特點。比如短期政策和長期規劃的思路不一致，這不僅不利于房地產市場的可持續發展，同時也不利于消費者。
1.3利益中的沖突
因為房地產開發項目的土地資源稀缺，而且近幾年來，人們對房產的需求超過了供給，這使得房地產商品越來越短缺，價格也漸漸的上漲。這樣一來，開發商就成為了設計、施工、監理、業主等市場主體追逐的目標，從而形成了市場的強勢主體和利益核心。房地產企業壟斷了市場，實現了房地產項目自主、封閉式的管理，造成了房地產企業和業主在房地產信息方面不一致、不對稱。
1.4盲目投資
一些企業或者看人看到房地產企業的利潤很高，便盲目的投入了進去，既沒有進行可行性研究，也沒有對技術和財務進行分析。一部分開發商以市場變化不定為借口，沒有進行可行性研究，使得項目市場定位不合理，還耗費了一定的人力、物力、財力。同時開發出來房產也不符合業主的要求，這也是我國房地產經濟管理常常出現的問題。
2解決房地產經濟管理問題的對策
2.1完善相關的法律、法規
如今，我國房地產經濟出現的問題都是因為政策不合理，因此，必須完善相關的法律、法規，調整政府部門的管理職能。首先要制定房地產產業的發展規劃，以此來完善產業政策，完善房地產市場。其次，國家要從創新體制入手，不但必須消除房地產行業不公平競爭的障礙，還要使房地產機制能夠良性的運行。最后，必須調整整個房地產經濟，使經濟收入格局合理而科學，從而真正做到公平、公正。
2.2控制房地產開發成本
房地產行業的經濟管理，重點在于控制開發成本。如今，控制成本已經越來越難，其他相關業務也具有比較大的彈性，尤其是報賬的標準，更是難以控制。但必須采取措施將房地產開發的成本控制下來，才能夠優化房地產市場，使房地產市場運行更加的規范與合理。
2.3在項目定下來之前完成預算
預算是房地產企業管理中非常重要的一個部分，只有完成了預算，才能夠實現經濟利益。因此，必須把利益指標算入預算中。要檢驗一個企業的業績和競爭力，首先要看的便是企業的利潤，另外，這也是一個企業的發展基礎，更是促進房地產經濟健康和諧發展的首要條件。
2.4發揮宏觀調控的作用
國家要從管理體制入手，強化房地產市場管理，維護房地產市場的秩序。首先，國家要強化稅收在房地產經濟中的作用，然后要采取稅收措施來對房地產市場的調控。最后，國家還要制定房地產市場機制，設置政府管控機制，調控土地的價格，避免土地價格被壟斷或者受到不良影響，這樣就能緩解房價帶來的壓力。
2.5建立預警預報制度
國家可以建立房地產預警預報制度，對房地產信息、數據、資料等進行收集并分析，再根據當前的市場運行狀況，對房地產經濟現狀作出科學的判斷。同時，這樣也能夠為國家引導房地產提供一些可靠的依據。此外，還要建立房地產市場信息系統，根據全國各地的房地產市場的發展規律，構建適合當地的房地產預警指標體系，從根本上避免房地產經濟泡沫的產生。
［摘要］近幾年來，房地產持續升溫，國家出臺了一系列宏觀經濟調控政策對其進行調控，對構建和諧的房地產行業起到了非常重要的作用。文章從理論出發，結合當前政策，詳細分析了國家經濟政策對房地產行業的影響。
［關鍵詞］經濟政策房地產宏觀調控影響
近幾年，隨著房地產投資的急劇增溫和房價的持續攀升，房地產成了炙手可熱的話題。無庸置疑，房地產業在我國國民經濟中具有舉足輕重的地位。而據研究表明，我國房地產開發企業絕大部分資金來源于銀行貸款。這種對銀行完全依賴的房地產業發展模式，一方面讓房地產市場風險日益集中到商業銀行，另一方面很容易通過銀行信貸加以膨脹。當房地產泡沫越吹越大時，一國經濟面臨的系統性風險也就越來越大。在此形勢之下，有必要用宏觀經濟調控來控制房地產業的泡沫成分。
一、金融政策對房地產業影響分析
1）對房地產企業的影響
加息會增加房地產企業的融資成本，但對于不同的房地產企業來說，影響也不盡相同。負債結構不同，融資渠道不同以及資金實力不同的房地產企業受加息的影響也不同。對于那些負債率較高，融資渠道單一，經營業績較差的房地產企業，加息后企業的經營要面臨強大的壓力。
2）對消費者的影響
加息無疑會增加其還貸壓力，促使某些消費者提前還貸或部分提前還貸。據新浪財經的一項調查顯示，有七成左右的被調查者認為央行未來還將繼續加息，而央行的連續加息，利率所提高的累積幅度讓消費者的還貸成本增加了許多。
3）對房價的影響
房價在短期內受加息影響較小，但未來房價增長將趨于本文來源：文秘站 平緩。宏觀金融政策本身的性質決定了其真正凸現于經濟發展的成效上需要相當長的一段時間。加息對于購房者來說意味著購房支出的增加，這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度，降低其購買力。而購買力的降低必然會減少對房地產需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房價，產生積極的降溫作用，使房價回歸理性。
1、存款準備金率政策
根據經濟學原理，上調法定存款準備金率會對貨幣供應總量產生乘數效應：當提高存款準備金率時，貨幣乘數減小，商業銀行可運用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應以一定比率減少。但是據商業銀行的數據顯示，個人住房貸款并未因房價上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產企業的資金渠道目益多樣化，對銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過提高法定準備金率從而使銀行減少貸款來間接調控房地產市場可能收效甚微。
1） 積極影響
上調存款準備金率是直接作用于商業銀行的政策措施，對減少商業銀行的流動性具有立竿見影的政策效果。從這個角度來看，提高存款準備金率 0.5％能夠誘發商業銀行加大前期房地產調控政策的執行力度，控制房地產開發和消費貸款的增長速度，進而加速和鎖定近兩個月來各種調控政策的政策效率。
2）消極影響
調整存款準備金率在理論上可以遏制投資過快，但同時也將帶來一定的風險。張家鵬指出，就目前國際市場形勢來分析，中國和印度的房地產市場屬于快速的上升趨勢，投資回報率較高，如果央行單方面的減少對房地產企業的貸款，就可能給國際上的一些投資家帶來機會，這樣歐美大量游資將會大量涌入中國，對樓市起到推波助瀾的作用。 2、匯率調整
我國人民幣匯率的變動將會影響國內金融市場上的資金流動．投資者的投資動機也會隨著匯率的變動發生改變。而我國房地產業是一個資金密集型的產業,因此人民幣匯率的變動將會我國地產業的發展產生多方面的影響。
1）對房地產業發展資金的影響
匯率預期的變動將對一國的資本化率產生重要影響。資本在國際問流動的原因是追逐利益和規避風險，因而匯率的變動會影響資本的流動，特別是短期資本的流動。
2）對房價的影響
供需和投機是影響房價的兩個主要因素，而匯率的變動直接影響的是供需及投機行為這兩個方面。目前由于人民幣存在較強的升值預期．這使得大量的海外熱錢通過各種渠道進入國內并將其快速轉化為人民幣資產．等待人民幣的升值預期的實現，達到獲利得目的。
3）對房地產自身價值的影響
在當前．我國房地產業尤其是大規模開發的高端房產，其銷售市場不僅僅是局限于國內還面向國際。因而當人民幣匯率發生變化時，對那些高端房產的自身價值就會產生很大的影響，它們的自身價值會因為受到人民幣匯率的浮動而發生變化，從對擁有者會而產生額外的盈利。
3、稅收政策
清算土地增值稅給開發商帶來的最大變數是因為拿地時間不同，成本不同，導致的稅款額度不同。拿地時間較早的項目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早和捂地時間越長稅費越高。一旦清算土地增值稅開始執行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產企業因為持有土地時間較長，差價較大，可能遭遇較大的稅負壓力。
4、調整住房貸款政策
這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動產信用控制工具。常見的控制方法有：規定金融機構房地產貸款的最高限額、最長期以及首期付款和分期還款的最低金額。
二、房地產企業應對對策
1、轉換市場機制，開拓資金資源渠道
資金是房地產開發的首要因素，迫切需要通過多渠道的融資活動來滿足房地產企業對資金的需求，房地產開發企業可以利用加入世貿組織和金融市場多元化的機會尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過資本市場融資或再融資，可緩解房地產項目資金需要壓力。
2、走聯合開發，合作經營，集中和規模化道路
房地產業作為一個高投入，高風險的行業，特別需要房地產開發企業進行規模化、集團化經營，以提高其抗風險的能力。
3、改善經營管理，消除短視觀念，提高核心競爭力
房地產企業需要完善內部機制，規范企業的經營管理。從長遠放眼，做好項 目的長期規劃，提高企業開發效率，提高創新能力，把觀念由做“項目”、做“產品”轉到做“企業”上來。
參考文獻：
［1］朱崇實. 金融法教程［m］. 北京：法律出版社,
考試方法改革的首要目的是使學生有針對性的去學習。一方面，房地產經濟學課程考試方法改革可以提高平時的教學效果，使學生有目的的去學習。學生在剛接觸專業課程時懷著好奇的學習心態，但不明確要學習的內容，也不知道學習的方法，通過考核方式的改革，可以使教師更好地安排教學內容，通過不同形式課后作業的安排對重要知識點進行強調，使學生能全面掌握學習重點，并能在完成作業的過程中掌握比較好的學習方法。另一方面，從教育心理學的角度來看，教學不僅是教師教學生學的一個過程，而且是一個讓學生在平時學習中體驗成功、享受進步的過程。學生對成功的體驗不應只有期末考試這一次機會，而應該在平時的學習過程中、在知識的掌握廣度和深度上、在學習方法的把握上、在口頭表達能力上、在集體合作意識上都有著進步的體驗，因此老師在平時的教學中，對學生各方面能力進行培養時，還要結合學生取得的相應成績給予充分的肯定，調動學生的學習積極性，使他們在經歷了專業學習后，逐步成長起來。為此，進行考試方法的改革，改變期末“一考定成績”的做法，使得學生注重平時學習，在平時的積累中掌握較好的專業學習方法，逐步培養專業分析能力，達到與學與教的教學目的。
二、考試方法改革方案設計
根據對工程管理專業同學的調查，絕大多數同學希望能在平時學習過程中，通過課堂的教學和課后有目的的學習，認識房地產經濟發展現狀，掌握有效的方法去分析經濟問題。因此，房地產經濟學精品課程教學小組內的各位教師決定在房地產經濟學課堂內試行新的教學和考試配套改革方案。2011－2013年3年間，在房地產經濟學課程教學過程中，我校房地產和工程管理專業的學生均參與到考試方法改革的實踐中，考試方法改革方案設計如下:學生成績評定的具體措施為:平時成績(50%)+期末考試成績(50%)=學期末總成績(100%)。平時成績的考核內容主要包括:
(1)平時考勤，平時課堂點名或者點人回答問題不到者，一次扣一分，三次不到，此項考勤成績為零。
(2)學期論文，課程學習過半后開始專業論文的寫作練習，在該學期的最后一堂課上交，并以論文質量為評分標準。
(3)四次大型作業，每次作業最高分為5分，根據完成作業的態度、作業中的信息收集水平、分析問題的水平、文字總結水平進行相應打分。早期布置的作業以獨立作業形式為主，2年后進行了調整四次大型作業有獨立完成的，也有分小組完成的。獨立完成的作業部分由老師打分，小組作業通常以小組授課或無領導小組討論形式展開，由老師和其他組的同學進行打分后，取加權平均分計算。
(4)期中口語測試成績，期中對學生的學習情況進行檢測，采用抽題口試的方式，學生隨機抽取題庫中的習題，現場回答問題，老師給出得分，這些口試習題與課堂回答問題結合在一起，鍛煉學生的口頭表達能力。但從2013年開始我們取消了此種方式，因為整體90后學生表現出來的風格和80后學生有較大區別，他們勇于表達，表達能力也普遍較強，缺點是言之無物，因此更多的應該針對其邏輯思維能力、歸納整理能力進行鍛煉。
三、考試方法改革效果分析與完善思路
將以上改革方案付諸實施后，發現同學們在平時的學習中投入了更多的時間和經歷，并且鍛煉了同學們集體學習能力和團隊合作精神。學生反映，考試方法改革后平時學習時間較過去增加了1/3，學習的積極性更強，對專業課程的理解和相關領域的認識都有提高，逐步掌握了專業課的學習方法。但是近三年的考試方法改革實踐中也發現還存在一些問題，亟待進一步完善。
(一)教學形式和作業內容設置應更多元化
考試并不是目的，教學內容、教學形式和作業的安排要從學生掌握專業知識，提高研究分析能力角度進行設計。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教學中加強對學生課堂教學和課外科研的結合力度，另一方面建立起有利于科研創新人才培養的課程體系、教學模式和考試方法，多管齊下促進本科教育質量的提高和人才培養。將本科課堂教學從傳統的以教師為主的知識講授向參與式、討論式、自學輔助式等多樣化教學方法轉換，調動學生的學習積極性，使得課堂外教學效果能得以延續，提高教學質量。從作業形式設計上，早期我們的作業形式較多以獨立完成為主導，每一次作業針對專業能力培養的一個側面，雖然學生反映較好，但是缺少集體鍛煉，因此后期進一步對作業形式進行探索，力求作業形式的多元化，加大集體作業比例，使得對學生能力的鍛煉和培養更為全面。
(二)作業內容設計應更為科學合理
隨著2012年所在學院大力推進考試方法改革，很多課程都加大了平時的作業量。特別對于大二下和大三的學生，專業課程比較多，還有很多學生修了雙學位或者準備出國考試，因此學生的課業負擔明顯加重，和2012年前相比，學生普遍反映作業太多了，因此一方面我們將進一步探索作業形式的多樣化，另一方面在作業內容設計上將會適當精簡化。逐步取消口語考試，隨著課程進度的展開，由易到難，由獨立完成到集體完成，并使作業內容和作業形式相配合。以學生為主體，實行“邊學習、邊研究、邊實踐”的作業過程，培養學生的實踐、研究與認知能力，提高創新意識和創造能力，使其在大學期間能培養起終生受益的學習習慣和研究方法。
(三)作業評分標準應更科學化
對獨立完成的作業部分，專業任課老師掌握評分標準，對于小組作業部分，由專業老師和其他小組成員共同打分。由于學生對討論問題難以進行有效的專業評價，因此造成了集體作業打分時具有一定隨意性，使得這類作業的考核評分難以真實準確的反映小組成員水平，因此需進一步探討集體作業評分標準的設定模式，使其更為科學化，能有效反映小組成員的專業水平。后期我們采取過研究生作為助教參與本科課堂教學，對集體作業進行打分，但是由于研究生課堂與本科生課堂教學時間上經常出現沖突，因此這類方式難以有效持續進行，目前還在進一步考慮如何制定科學的評分標準。
(四)期末考試內容應與平時作業結合起來
期末考試是該門課程的總結性考試，試題除了考查學生對該門課程基礎知識的掌握情況以外，更要側重考查學生運用所學課程知識分析問題、解決問題能力和創新能力。因此期末考卷的設計應和平時作業的內容、方法等結合起來。這一方面可以使學生平時作業的積極性提高，重視平時作業的資料收集、專業分析和知識整理，另一方面也使得期末考試的靈活性更強，學生無法通過考前抱佛腳的形式去加強訓練，再者也使得學生在期末對一學期的專業知識的學習方法、學習內容有更高層面的總結和回顧。
(五)期末卷面考試也應適當改革
引言
20世紀90年代中后期，國務院了一系列深化我國住房制度改革的文件，提出了促進住房商品化和住房建設發展的詳細政策措施，房地產業從此進入了良性發展的軌道，并逐漸成為各城市尤其是大中城市的先導產業和支柱產業。
在此背景下，西安市房地產業發展迅速，房地產開發完成投資額（RI）從1996年的24.66億元上升到2007年的387.33億元，這期間西安市的國內生產本論文由整理提供總值（GDP）從406.95億元上升到1763.73億元，那么究竟西安市房地產投資對經濟的拉動作用有多大？在一定時期內，是房地產投資促進了經濟增長？還是經濟增長促進了房地產投資？本文運用時間序列計量經濟模型從量化角度對二者的關系進行實證研究，以期為西安市政府相關部門制定房地產業與經濟協調發展的政策提供理論依據。
2實證研究
2.1數據選取及處理選取西安市國內生產總值（GDP）反映經濟增長，房地產開發完成投資額（RI）反映房地產開發投資狀況，以1996-2007年的年度數據為原始數據，為消除數據中異方差的影響，對兩個數據序列同時取自然對數（LNGDP和LNRI），這種變換不會改變變量間的長期均衡關系和短期調整效應（見表1）。
本文中的計算采用計量經濟學軟件EViews5.1。表11996-2007年西安市GDP和RI序列單位：億元
2.2平穩性檢驗在實際中我們遇到的時間序列大多是非平穩時間序列，若直接將其用于計量經濟建模，容易產生“偽回歸”等問題，因此有必要對時間序列數據進行平穩性檢驗，目前最常用的檢驗方法為單位根檢驗。一個非平穩時間序列的一階自回歸模型的特征方程含有單位根，這樣對時間序列平穩性的檢驗即轉化為對單位根的檢驗。如果序列Yt通過本論文由整理提供d次差分成為平穩序列，而差分d-1次時卻不平穩，則稱Yt為d階單整序列，記為Yt~I（d）[1]。同階單整是多個時間序列存在協整關系的必要條件。采用單位根檢驗中的ADF檢驗法對表1中的LNGDP、LNRI以及它們的一階差分LNGDP、LNRI進行平穩性檢驗，結果見表2。
表2各變量的平穩性檢驗結果
注：檢驗類型（C，T，K）中的C、T分別表示是否還有常數項、時間趨勢項，K表示滯后階數。從表2可看出LNGDP、LNRI沒有拒絕單位根假設，是不平穩的，而它們的一階差分序列LNGDP、LNRI在5%的顯著水平上拒絕原假設，是平穩的。因此序列LNGDP、LNRI均為一階單整，表示為LNGDP~I（1）、LNRI~I（1），滿足協整檢驗的前提條件。2.3協整檢驗協整是指多個非平穩經濟變量的某種線性組合是平穩的[2]。具有協整關系的多個非平穩序列建立的回歸模型可用來描述原變量之間的均衡關系，并可以用來建立誤差修正模型。目前對協整性的檢驗主要有兩種方法：一是Engle&Granger(1987)提出的基于回歸殘差的協整兩步檢驗法，二是Johansen&Juselius(1990)提出的基于回歸系數的完全信息協整檢驗。本文采用EG兩步法對LNGDP和LNRI進行協整檢驗。首先，用OLS法對LNGDP和LNRI進行回歸估計，得到回歸方程：LNGDPt=4.517960+0.490382LNRIt+εtt=(60.67050)(29.88506)R2=0.988927從結果可看出，所有參數的t檢驗值顯著，R2在0.98以上，接近1，說明模型整體上對樣本數據擬合較好。殘差序列et的估計值為：et=LNGDPt-4.517960-0.490382LNRIt其次，采用ADF檢驗法對殘差序列的平穩性進行檢驗，結從表3可看出et的ADF檢驗值小于1%顯著水平的臨界值，至少表明可以在99%的置信水平下拒絕原假設，et是平穩的。用EG兩步法本論文由整理提供檢驗的結果說明國內生產總值（GDP）和房地產開發投資（RI）之間的協整關系是正確的，所建立的協整回歸方程反映了它們之間的長期均衡關系。
2.4建立誤差修正模型若變量間存在協整關系，即表明這些變量間存在著長期穩定的關系，而這種長期穩定的關系是在短期動態過程的不斷調整下得以維持的[2]。誤差修正模型（ECM）反映了這種短期偏離向長期均衡修正的機制。誤差修正模型的一般表示形式為：Yt=β0+βtXt+λecmt-1+εt，其中，ecm反映了變量在短期波動中偏離它們長期均衡關系的程度，稱為均衡誤差[3]。用OLS法進行估計得到LNGDP和LNRI的誤差修正模型：LNGDPt=0.099899+0.125305LNRIt-0.644907ecmt-1+εtt=(3.216782)(1.080561)(-2.117311)R2=0.409034從結果可看出，雖然R2較低，但各參數的t檢驗值顯著，仍然能夠表明其經濟意義。2.5Granger因果關系檢驗協整檢驗可得出時間序列之間是否存在長期的均衡關系，序列之間的因果關系可用Granger因果關系檢驗法。其基本思想是：如果變量Xt是Yt的原因，則Xt的變化應先于Yt的變化。超級秘書網
因此，在做Yt對其他變量的回歸時，如果把Xt的滯后值包括進來能顯著地改進對Yt的預測，則稱Xt是Yt的Granger原因，否則稱Xt不是Yt的Granger原因[4]。對LNGDP和LNRI進行Granger因果關系檢驗，結果見表4
3結論
通過運用時間序列計量經濟模型對西安市1996-2007年的GDP和房地產開發投資的年度數據進行分析，我們可以得到以下結論：
3.1西安市1996-2007年本論文由整理提供間的房地產開發投資與經濟增長之間存在著長期穩定的均衡關系，由協整方程知，西安市房地產開發投資對經濟增長的彈性系數是0.490382，即房地產開發投資每增加1%，GDP增加0.490382%，可見西安市房地產開發投資對經濟增長的促進作用是非常明顯的。
3.2西安市1996-2007年間的房地產開發投資與經濟增長之間長期穩定的均衡關系是在短期動態過程的不斷調整下得以維持的，由誤差修正模型知，經濟增長的波動取決于兩點：一是房地產開發投資短期波動的直接影響，LNRIt的系數是0.125305，即短期內房地產開發投資每增加1%，GDP增加0.125305%；二是上一年房地產開發投資對均衡水平的偏離，誤差修正項ecmt-1的系數-0.644907體現了對這種偏離的調整力度，即當短期波動偏離長期均衡時，經濟系統將以0.644907的調整力度將非均衡狀態拉回到均衡狀態，該系數為負符合反向修正機制。
3.3西安市1996-2007年間房地產開發投資和經濟增長的Granger因果關系檢驗結果顯示，當滯后期為1年時，在94.892%的概率水平下，房地產開發投資是GDP的Granger原因，在99.93%的概率水平下，GDP是房地產開發投資的Granger原因，可以認為二者之間具有雙向因果關系，即西安市房地產開發投資促進了經濟增長，同時，經濟增長又促進了房地產開發投資；當滯后期為2年時，房地產開發投資是GDP的Granger原因的概率值較低，而GDP是房地產開發投資的Granger原因的概率值為89.379%，可以認為二者之間具有單向因果關系，即西安市經濟增長促進了房地產開發投資；當滯后期為3年時，二者之間的Granger因果關系并不顯著。
以上研究結果從量化角度揭示了西安市房地產投資與經濟增長之間的關系，相關數據說明西安市房地產投資在經濟增長的過程中扮演著十分重要的角色，同時在短期內經濟增長又促進了房地產投資。房地產業與金融、鋼鐵、水泥、玻璃、家電等眾多上下游行業具有高度的相關性，西安市政府相關部門應在深化體制改革和推進產業結構優化升級的同時，根據宏觀經濟的發展形勢合理控制房地產投資規模，促進房地產業與經濟的協調發展。
參考文獻：
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關鍵詞房地產市場主體信用分析
房地產業作為國民經濟的支柱產業，在我國經濟建設中發揮著舉足輕重的作用。由于房地產開發市場主體———建設、設計、施工、監理單位的信用缺失，影響了工程竣工驗收、按期交付使用、順利辦理產權，損害了購房業主的合法權益，給房地產開發監管部門———政府職能部門帶來很大的工作量和工作難度，給政府監管提出很高的要求。隨著社會主義市場經濟體制的日益完善，要求政府致力于營造公平的市場競爭環境，因此，加強政府監管、建立和完善信用制度至關重要。
1房地產開發中市場主體信用缺失的主要表現
為了加強對城市房地產的管理，政府職能部門在建設項目前期階段實施行政許可，并負有后續監管的責任。由于行政機關實施行政許可是建立在申請人對其申請材料實質內容真實性負責的基礎之上，因此，不再對有關數據進行計算，如規劃主管部門核發《工程規劃許可證》時，不再對建設單位報送的施工圖建筑面積進行核算，使得機會主義者有空可鉆，提供虛假數據。而且，行政機關存在重審批、輕管理的現象，使得建設、施工單位有機會隨意變更規劃指標。目前，我國房地產開發中各市場主體信用缺失，主要體現在：
（1）違法建設。體現在不按項目基本建設程序辦理相關的行政許可手續，前期手續不齊全，產生工程質量安全隱患。
（2）前期階段。體現在有些建設單位虛報建筑面積，施工圖實際的建筑面積大于申報《工程規劃許可證》的建筑面積；辦理《工程規劃許可證》的圖紙不是經過審查的圖紙，造成兩套不同圖紙而超建的現象；綠地率達不到規劃要求。
（3）實施階段。體現在有些建設、施工單位在實施項目過程中有意無意地違反設計條件，如擅自變更軸線位置、加層建設，使得實際建筑面積超過《工程規劃許可證》核準的面積。
（4）竣工階段。體現在有些建設單位攜款逃跑、下落不明，建設項目無法按正常程序辦理驗收手續，導致購房人無法辦理產權證，有些還給物業管理帶來“后遺癥”。
2信用缺失原因的經濟學分析
從經濟學的角度來看，上述現象的產生與市場監管機制不健全、人的機會主義傾向和有限理性有關。
（1）從制度經濟學的角度分析信用缺失的原因。從制度經濟學角度來看，信用缺失的本質是經濟人的機會主義行為傾向。按照威廉姆遜的定義，機會主義傾向指人們借助不正當的手段謀取自身利益的行為傾向。目前，政府管理不到位給機會主義者提供了有利的條件。
房地產開發周期長、環節多，參與的市場主體多，管理部門多，由于管理部門之間缺乏有機聯系，而且存在“重審批輕管理”現象，使得管理措施得不到有效落實、管理制度不健全，出現管理真空地帶。行政管理的缺位，使市場主體的失信行為有時不會被發現，即使被查實，也只須交納罰款，而罰金數目遠遠低于其所獲得的經濟收益，起不到強有力的威懾作用。市場主體選擇不誠信，卻得不到懲罰，仍能獲得額外的經濟效益，說明我們目前的制度安排有利于不誠信的行為。
根據制度經濟學理論，盡管房地產開發主體的機會主義行為不可能完全根除，但是可以通過制度建設，依靠內部和外部兩種強制力來約束市場主體的行為，增加市場主體信守諾言和履行承諾的可能性。
（2）從信息經濟學的角度分析信用缺失的原因。從信息經濟學的角度來看，信息不對稱是房地產開發中市場主體失信的根源。信息不對稱，使市場主體機會主義傾向得以顯現，這種傾向分為事前、事后兩種，事前稱為逆向選擇，事后稱為道德風險。
在前期報批階段，非對稱信息將導致市場主體的逆向選擇。例如在報批《建設工程規劃許可證》時，建設單位知道審批部門不核算建筑面積，出于機會主義的動機，虛報建筑面積；而建設單位在過去有虛報建筑面積的行為，但行政管理部門對此并不知情。這主要有三方面的原因。一是房地產開發周期長，同一單位可能會有多個項目交叉運作，存在前一個項目未竣工驗收，后一個項目又進行前期報批；二是房地產開發企業數量多，有些是專門為項目開發而成立的項目公司，行政管理部門很難判斷A公司的失信行為是否應記到B公司頭上；三是有些建設審批權下放，市、區兩級審批機構難以知悉某市場主體過去是否存在失信行為。
在建設階段，非對稱信息將導致市場主體的道德風險行為，即管理部門難以監督市場主體的行動而導致的風險。管理部門管理的目標側重于全局性，重在培育誠信市場，對具體項目的管理大多采取抽查的方式或對違規行為的處罰。市場主體可能利用這個管理漏洞，隨意變更規劃指標，給建設項目竣工驗收、按期交房、產權辦理等方面留下后遺癥，嚴重損害了購房業主的合法權益。
盡管市場主體存在機會主義傾向，可能產生失信行為，但市場主體選擇守信還是失信，是個博弈的過程。如果其失信的短期利益所得大于長期利益損失，他會選擇失信。目前對市場主體失信行為的處罰機制促使市場主體選擇失信。例如超面積建設，以廈門為例，超建1m2，規劃管理部門依據規劃法律規章對違法建設單位進行處罰，處罰標準按違法建設部分土建工程造價的60%即180元/m2；土地部門要求建設單位補交超建部分的土地費用，房地產售價在5000元/m2左右，收入與費用相抵，仍有3000元/m2以上的盈余，超建的效用太大了。因此，需要建立一種機制，使失信受損、守信受益，讓人們真切地認識到誠信可以給自己帶來利益，是一個永遠受用的無形資產。
3解決思路
為解決上述失信行為，維護公平的市場競爭環境，可通過政府監管、行業自律和社會監督等形式，規范市場主體的行為，建立以法律為保障、道德為支撐的有效管理體系。
（1）建立系統、完善的行業信用法律體系。我國出臺了一系列的房地產開發管理的法律規章，但這些法律規章并非專門針對信用，對企業的信用行為沒有建立起與“規范授信、平等授信機會”相應的法律準則和約束體系。而且，目前并沒有一個社會信用服務機構的綜合管理部門，各系統的信用信息得不到有效整合，沒有形成一套有效的監管機制。因此，我們必須加快信用立法步伐，制訂行業信用方面的專門法律，并建立有效整合信用信息的綜合管理體系，為社會主義市場經濟創造有法可依的法律環境。
（2）加強建設項目前期審批管理。對建設單位虛報建筑面積、設計單位超面積設計的情況，可以通過加強政府審批、審查部門間的協作，共享建設審批成果來加以解決。即在施工圖審查機構進行施工圖技術審查時，審圖機構除對施工圖進行結構安全和強制性標準、規范執行情況進行審查外，還應對建筑面積進行核算，確認是否超過規劃局批準的建設工程方案所核定的面積指標。建設單位報批《建設工程規劃許可證》時，必須同時提供施工圖審查機構核算的建設面積，作為規劃部門核發《建設工程規劃許可證》面積控制的依據。規劃部門確認施工圖審查意見書的面積與《建設工程規劃許可證》批準的面積一致時予以發放批文。對出現兩套不同圖紙而超建的現象，可以通過完善施工圖審查的操作辦法來加以解決。
（3）加強規劃放樣驗線的批后監管。為減少擅自變更軸線位置而導致建筑面積增加的行為，很多地方增設±0.00驗線環節，要求建設單位將±0.00驗線資料報送規劃管理部門蓋章確認后才可進入下一道工序，這樣再加上測量所花的時間，整個時限較長，影響了工程建設進度。而且由于±0.00驗線不屬行政審批事項，增設±0.00驗線環節，有以加強行政管理之名、濫行行政審批的嫌疑。
（4）加強違規查處力度。有效發揮法律和市場機制對失信行為的雙重懲罰機制，營造公平的市場競爭環境，切實保護守信企業、購房業主的合法權益，為房地產開發中各市場主體信用制度建設奠定基礎。對違法、違規的市場主體的行為，包括設計單位不按相關管理部門批準的立項、規劃等批準文件及方案進行施工圖設計，建設單位對設計、施工、工程監理等單位提出超建、擴建等違反規劃指標要求的或不辦理建設項目前期手續，施工單位不履行監管職能或監管不到位，目前法律規章均有明確的罰款、降低資質直到清除市場等處罰規定，關鍵在于行政執法機關能否掌握到失信行為，并嚴肅查處。
（5）加強和完善信用信息的披露。在市場經濟中，加強和完善信用信息完善披露制度，增強信用信息的透明度，可以有效解決信息不對稱的問題。對房地產開發過程中各市場主體信用行為記錄進行記載，任何市場主體有失信行為，就會進入信用記錄系統，并將失信企業列入黑名單曝光，公眾通過高科技手段，可以很便捷地查到這些不良記錄。這些信用信息也應迅速傳遞給招投標管理單位，各專業招投標評標企業信用時就有了更為直接、客觀的依據，將影響到投標企業是否中標。
（6）充分發揮各行業協會的作用。行業協會是行業性、自律性的社團組織，作為社會主義市場經濟活動中的一個重要中間組織，具有協調市場主體利益、提高市場資源配置效率的功能。行業協會目前主要做好以下三方面的工作：一是通過宣傳政府政策、法律法規來約束企業的行為，督促企業依法開展經濟活動；二是負責“政府不該管、但又需要有人管的事務”如行規行約的制定，并負責執行和監督，促進行業誠信服務；三是協助政府從事行業管理，如為加強±0.00驗線報備工作的監督管理，可委托建筑行業協會建設監理專業委員會對驗線工作進行督促抽查。
論文關鍵詞：利率，匯率，房地產價格
一、引言
在中國經濟發展的過程中，宏觀經濟政策影響著中國經濟的發展。房地產市場近年來隨著改革開放的發展取得了很大的成就，然而在成就的同時，房地產等資產價格的快速上升，也慢慢超出了人們的心理預期。房地產與國家經濟政策相互作用很強，國家政策在房地產市場方面的影響比較典型，尤其是當國家調整利率和匯率時候，都在很大程度上影響著房地產的價格。
（一）利率與房地產價格的關系
資料來源：中國人民銀行
圖1：2002年2月21日——2010年10月20日我國存貸款基準利率
上圖是國家自2002年以來在存貸款基準利率方面的調整，從圖中可以看出，在2008年以前，國家政策的存貸款基準利率比較低，處于緩慢增長的趨勢，2008年，由于受經濟危機的影響，國家為促進經濟的穩定經濟學論文，曾五次提高存貸款基準利率，最高時分別達到4.14%和7.2%。自此之后國家放松銀根，從2008年底到2010年上半年一直保持著較低的存貸款基準利率，分別為2.25%和5.31%。2010年10月20日，由于受通貨膨脹的影響，國家首次提高人民幣存貸款利率。10月份CPI高達4.4%，11月16日央行又上調銀行存款準備金率0.5個百分點，接著宣布，從 2010年11月29日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
房地產業屬于資金密集型和勞動密集型產業,需要銀行作為中介,銀行為房地產的開發和銷售提供資金的融通,而利率是資金的價格,利率的變動必然會對房地產的供給和需求產生影響,從而帶來房地產價格的波動論文格式。按照四象限模型理論，房地產資產價格(P)=租金（R）/資本化率（i），即P=R/i。利率水平的變動會影響到房地產供需狀況，假設資本市場能對各種資產的價格進行有效調整，使投資進行風險調整后，能夠獲得社會平均投資回報，那么，利率上升使投資者愿意將資產投向其他領域，導致房地產市場資金減少，價格下降，直到達到均衡，其引導機制為：利率上升→房地產價格下降→新開發建設房屋量下降→市場存量下降→租金上升，需求下降→達到均衡。反之，利率下降，房地產市場資金增加，價格上升。
圖2：房地產市場四象限模型
（二）匯率與房地產價格的關系
資料來源：中國外匯交易中心和外匯管理局
圖3：人民幣兌美元匯率中間價
從圖中可以看出，自2005年7月份國家實行參考一籃子有管理浮動的匯率政策以來，人民幣升值幅度很大，從2005年7月21日的1美元兌換8.2765元人民幣，到2010年11月21日的1美元兌換人民幣6.6389元，升值近19.8%。
一般理論認為經濟學論文，當一國貨幣升值時，其代表的資產價格會上升，例如房地產價格，居民消費品價格等，出口下降。在本幣升值的背景下，首先，央行為保持經常賬戶和資本賬戶外匯頭寸的平衡，不得不加大本國貨幣供給，這樣無形中加大的M2的供應量，這些貨幣會進入房地產市場，引起房價上漲；其次，在存在本幣升值的預期下，國外“熱錢”會大舉流入國內，炒作房地產市場和與其相應的股票市場，也使得房價上漲。二者傳導機制為：人民幣升值→國家外匯儲備增加→貨幣供應量增加→流動性過剩→通脹壓力增加→以人民幣計價的資產價格上升。
二、文獻綜述
國外關于利率和匯率對房地產價格研究的文獻相對于國內較多，但是他們大多都是通過單一影響因素分別分析利率和匯率對于房地產價格的影響，沒有綜合分析這兩者對于房地產價格的共同影響。Kau和Keennan(1980)在文章中認為利率與住宅需求成反比例關系，利率提高將是住宅需求降低，反之，則能促進住宅需求。 Abraham和Hendershott（1996）做出了一個模型，模型考慮了一些滯后的變化量，該模型說明住宅價格和利率成負相關。[①]Korhonen和Wachtel(2005)運用VAR模型，以獨立國家聯合體為樣本，發現匯率變動對本國物價和房地產價格有較大影響。但是也有一些相反的論點，Goodman(1995)在論文研究中發現，住宅需求和利率存在正比例關系。Krugman(1989)認為，國外出口商為了占領市場，改變營銷策略，所以匯率變動對國內消費品價格和房價不顯著。[②]
國內關于這方面的研究文獻不是很多。除了利率以外，也有部分學者從匯率方面研究與房地產的關系。宋晗（2008）在論文中把影響房地產市場價格的機制分為預期機制、財富機制和溢出機制經濟學論文，而預期機制能更好的解釋人民幣匯率與房地產價格之間的關系，建立匯率和房地產價格關聯模型。沈慶劼（2007）[③]在文獻中提出，在人民幣幣被低估和對外人民幣升值的背景下，通過影響房地產的供給與需求，與房地產價格的高漲有著密切的聯系論文格式。黃安永，周林（2010）[④]通過分析近幾年的利率波動與房價走向，表明中國房地產的發展和利率存在著很強發關聯性，國家必要時可以采用上調利率的辦法使房價平穩。
由此可見，關于房價在利率和匯率方面的存在著不同的觀點，西方國家和國內的一些研究人員、學者只是單獨地從利率或者匯率分析房地產市場，而沒有把二者結合綜合分析對房地產市場的影響。本文在闡述房價變動的同時，綜合分析了利率和匯率對國內房價的影響，通過建立二元模型，來分析二者對房價的影響程度。
三、構建模型及檢驗
（一）數據選取
本文通過利率和匯率兩個解釋變量來分析被解釋變量房地產價格，由于現在國家存在一些統計數據的局限性，而上海的房地產市場發展較為完善，數據保存和分析方面做的工作也比較理想，而且上海房地產市場價格在全國房地產價格中有很強的代表性，市場機制相對很完善，所以本文選取中房上海住宅指數作為被解釋變量（房地產價格）。表1選取2005年7月至2010年10月的人民幣兌美元的匯率平均中間價作為解釋變量（匯率采用直接標價法），考慮到人民幣存款和貸款利率的浮動性幅度不是太大，本文選取自2005年以來調整的人民幣貸款利率作為解釋變量（利率），由于中房上海住宅指數較大，選取變量時按照中房住宅指數的1/100作為變量，從2009年12月份中房上海指數作如下調整，住宅指數1999年10月取值1000點，所以調整后歷期漲跌幅度不變，更有利于比較分析。
表1：2005年7月—2010年10月中房上海住宅指數與人民幣匯率和貸款利率
時間
中房住宅指數*100
匯率中間價
貸款利率%
時間
中房住宅指數*100
匯率中間價
貸款利率%
Jul-05
14.15
8.11
5.58
Mar-08
18.99
7.02
7.47
Aug-05
13.88
8.1
5.58
Apr-08
19.23
7
7.47
Sep-05
13.57
8.09
5.58
May-08
19.47
6.95
7.47
Oct-05
13.41
8.09
5.58
Jun-08
19.81
6.9
7.47
Nov-05
13.11
8.08
5.58
Jul-08
19.81
6.84
7.47
Dec-05
12.86
8.07
5.58
Aug-08
19.6
6.85
7.47
Jan-06
12.73
8.07
5.58
Sep-08
19.37
6.83
7.2
Feb-06
12.66
8.05
5.58
Oct-08
19.24
6.83
6.93
Mar-06
12.66
8.02
5.58
Nov-08
18.98
6.83
6.93
Apr-06
12.69
8.01
5.85
Dec-08
18.81
6.84
5.58
May-06
12.76
8.01
5.85
Jan-09
18.68
6.84
5.58
Jun-06
12.9
8
5.85
Feb-09
29
6.83
5.31
Jul-06
12.88
7.98
5.85
Mar-09
29
6.83
5.31
Aug-06
12.95
7.95
6.12
Apr-09
29.16
6.83
5.31
Sep-06
13
7.9
6.12
May-09
29.47
6.82
5.31
Oct-06
13.05
7.8
6.12
Jun-09
30.41
6.83
5.31
Nov-06
13.07
7.84
6.12
Jul-09
31.95
6.83
5.31
Dec-06
13.06
7.78
6.12
Aug-09
34.36
6.83
5.31
Jan-07
13.05
7.75
6.12
Sep-09
35.77
6.82
5.31
Feb-07
13.05
7.74
6.12
Oct-09
37.36
6.82
5.31
Mar-07
13.1
7.73
6.39
Nov-09
39.63
6.82
5.31
Apr-07
13.25
7.7
6.39
Dec-09
41.84
6.82
5.31
May-07
13.4
7.65
6.57
Jan-10
42
6.82
5.31
Jun-07
13.75
7.62
6.57
Feb-10
42.46
6.82
5.31
Jul-07
14.27
7.57
6.84
Mar-10
43.13
6.82
5.31
Aug-07
14.95
7.56
7.02
Apr-10
43.88
6.82
5.31
Sep-07
15.77
7.51
7.29
May-10
44.32
6.82
5.31
Oct-07
16.96
7.47
7.29
Jun-10
43.93
6.81
5.31
Nov-07
17.82
7.4
7.29
Jul-10
43.63
6.77
5.31
Dec-07
18.47
7.3
7.47
Aug-10
43.63
6.79
5.31
Jan-08
18.78
7.18
7.47
Sep-10
44.24
6.74
5.31
Feb-08
18.85
7.11
7.47
Oct-10
44.65
