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關鍵詞:房地產泡沫 表現危害
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A
中國房產市場自94年房產改制后，制度上使得配給制失效，轉向市場化購買，特別是2003年中央將房地產作為國民經濟支柱產業以來，房地產市場市場徹底被激活，大量的需求使得房價節節攀升，房價更是成為人們關注的焦點，雖然隨后政府不斷出臺一系列的調控政策，仍遏制不住房價快速上漲的勢頭。房地產經濟泡沫在我國慢慢積累，形勢不容樂觀。
房地產經濟泡沫的表現。
（1）政策調控失控。據統計，十年來關于房產調控政策達43次。然而這43次調控政策竟對房價的上漲沒起任何作用，廣州2003年一手樓均價3888元/平方米，2012年14044元/平方米，漲幅261%；北京 2003年一手樓均價4456元/平方米，2012年20700元/平方米，漲幅365%；上海 2003年一手樓均價5118元/平方米， 2012年22595元/平方米， 漲幅341%；深圳 2003年一手樓均價5680元/平方米，2012年18900元/平方米，漲幅233%。
（2）房價與收入不匹配。國際上通用的房價收入比計算方式，是以住宅套價的中值除以家庭年收入的中值，合理的房價收入比取值為3-6。按此衡量，全國大部分城市的房價收入比都超過6倍，其中部分城市的比率甚至超過了20，特別是北京、上海、廣州等地超過30。房價收入比過高作為我國樓市存在泡沫的一個依據理由是，房價最終要靠居民的支付能力來支撐，中國房地產市場不可能違背世界上其他國家通行法則。關于居民的隱性收入，很多城市在統計數據的處理當中已經考慮到了，而工資則是我國居民最主要的收入。如果考慮到我國居民收入巨大的兩極分化，目前的高房價更加使得普通居民不堪重負。當然，伴隨著我國經濟的快速增長，居民收入也在增長，但不能用未來可能的高收入來解釋現在的高房價。經過幾十年的發展，我國居民特別是上海、北京等大城市居民的收入會和發達國家差不多，那時出現高房價是合理的；但目前的高房價嚴重脫離目前居民的低收入，就是一種泡沫現象。
（3）房地產貸款超常規增長。今年1到9 月份，全國商品房銷售金額5.4 萬億元，同比增長33.9%。房地產開發企業到位資金8.78 萬億元，同比增長28.7%。其中，國內貸款同比增長32.3%，個人按揭貸款增長45.8%，增速繼續回落4.5 個百分點。今年前三季度主要金融機構累計新增個人住房貸款累計12492 億元，占累計新增人民幣貸款的17.2%。在當前貸款規模較為緊張的環境下，房地產貸款的超常規增長，反映了房地產經濟的過熱現象。
（4）商品房空置率居高不下。2012年北京市公安局人口管理總隊的數據顯示，北京已基本建成全市房屋標準地址數據庫。據悉，該數據庫共采集錄入的房間量為1320.5萬條，其中381.2萬套空置，以此計算，北京空置房比例高達28.9%。
（5）房地產經濟在國民經濟中的占比過高。房地產價格不斷上漲對GDP起到了明顯的拉動作用，由房價上升帶動了地產股的上升，地產股占股票總市值的10%,股票總市值約占GDP的80%,則房價對GDP影響在8%左右。地方政府也過度的依靠房地產經濟，依靠出售土地和房產稅作為地方收入的主要來源。
二、房地產泡沫的危害性。
（1）房地產光泡沫導致經濟蕭條。房地產市場“輸出效應”的出現，不禁讓人回想起20年前日本的狀況。1985年到1990年，日本經過了5年的房價的瘋狂上漲。到1991年左右，日本國內炒房人賺足錢之后，就開始向海外擴張。加上當時日元的升值，他們就到美國買房子，這甚至讓美國人驚呼，日本人準備買下整個美國。但最后的結果眾所周知，日本房地產泡沫破滅，經濟經歷了長期的蕭條。
（2）房地產泡沫經濟危害正常金融秩序。民間借貸危機、中小企業資金鏈斷裂、高利貸崩盤……背后既與實業投資不景氣、企業經營難以為繼無法償還借貸有關，也與當前融資極度困難有關，更與樓市繁榮帶來的資金脫實向虛有關。可以說，房地產泡沫繼續吹大，將意味著有更多社會資金從其他產業集聚到樓市，房價繁榮的背后，是越來越多的產業空心化危機，是越來越多的實業資金變身為投機“熱錢”的過程。雖然房價漲了，地價也漲了，土地財政似乎有了保障；而且，房價漲了，房地產投資增加了，地方政府穩增長似乎也大可高枕無憂。但這些短暫的增長和短暫的收入，最后都將會以更長久的地方財政危機和經濟減速為代價。沒有實業支撐的經濟終究是脆弱的、不可持續的。房地產泡沫繼續吹大的更大危害在于，它將銀行的房地產貸款置于高風險之中，銀行貸款的不良率或將埋下超預期反彈的隱患。一旦經濟不景氣造成房地產金融泡沫破裂，銀行信貸將首先面臨大量壞賬損失。而銀行是金融的核心，銀行出現問題，必然危害金融秩序的正常運行，，整個社會經濟都會遭受嚴重影響，收入減少，失業增加，經濟將會陷入衰退或蕭條。2006年美國房地產泡沫破滅，2007年引發美國次貸危機，2008年終于點燃了美國金融危機，并迅速蔓延全球。三年后，歐洲債務危機爆發且演變成慢性經濟病，目前仍在“重癥監護室”觀察。
（3）房地產泡沫會導致經濟結構和社會結構的失衡。過度的房地產投資和投機，會使社會上的相當大部分的資金涌向房地產業，令社會上大量的現金流集中于第二產業，使得第二產業的生產總值在GDP中比重加大，而第一、三產業卻因為資金投入不足，在GDP中占有的比重降低，也就是說三大產業占國民生產總值的比例失衡。眾所周知，在經濟比較發達的國家，第三產業所占比重通常是最高的，是關系國計民生的支柱產業，第三產業的蓬勃發展是國際經濟增長的有力保證。但在中國，第三產業所占比重本已較低，而現在第二產業因為房地產的帶動，比重進一步加大，使得第三產業比重進一步壓縮，這樣失衡的產業結構是不利于經濟可持續發展的。例如上世紀80年代90年度泡沫經濟時期日本大企業的高額利潤許多來源于土地投機和股票投機帶來的營業外收益，結果放松了對本企業的經營和管理，造成企業素質的普遍下降。特別是電子產品類的企業創新，日本逐步的被韓國和中國趕超。
（4）進一步擴大貧富差距，并會引發社會問題。在房地產投資和投機日益盛行的大背景下，有能力買房滿足住房需求之余，還有余力進行房地產投資或投機的人可以通過獲取房屋交易中的溢價變得越來越富有；而一些沒有能力購買房屋或是購房后沒有多余資金進行房屋投資和投機的人，因為不能借助房屋的增值而獲取額外資金，而且物價越來越高他們會變得越來越貧困，貧富差距的擴大會加劇社會矛盾和沖突之外。同時，房地產泡沫破滅后會帶來嚴重的社會問題，以香港為例，1997年房地產泡沫破滅后，以舉報個案計算的犯罪率開始攀升，由1997年的每10萬人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高達25.14％，直至2005年才開始同落。
（5）房地產經濟泡沫也是腐敗滋生的土壤。房地產泡沫帶來的土地轉讓費用節節攀升，而政府做為土地轉讓的主要來源，是房地產商人重點行賄對象。近年來揪出的一些腐敗案件，大都與房地產密切相關。一般來說管土地的官員富得最厲害。官員與開發商的勾結，主要是利益上的聯系，即官員利用權力為開發商行便利，而開發商也相應的給出經濟上的回報。例如河南省鄭州市原副市長兼鄭東新區管委會主任王慶海在土地出讓和規劃審批等方面為他人謀取利益，其涉案金額高達近2000萬元。四川省成都市原政協副主席周學文利用職務便利，在土地出讓、拆遷安置等方面為請托人謀取利益，收受賄賂折合人民幣2200余萬元。廣東省江門市原市委常委、常務副市長林崇中利用職務便利，多次主持召開會議，向某商人低價出讓土地，從中收受港幣65萬元，造成土地收益流失高達9404萬元。
關鍵詞：微泡沫鉆井液；防漏能力；發泡劑和穩泡劑；鉆井液性能數據
中圖分類號：TE254 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2011）31-0067-02
一、地質概況
海坨子地區位于松遼盆地南部中央坳陷海坨子構造，主力開發層為扶余油層，含油性主要受儲層巖性、物性控制，形成巖性油藏和斷層-巖性油藏，泉四段儲層有效厚度內平均孔隙度11.7%，平均滲透率0.64×10-3μm2，屬于低孔、超低滲儲層。海坨子地區青山口組和泉頭組地層裂縫發育，多為垂直裂縫和網狀裂縫，鉆井過程中易引發鉆井液漏失，給施工帶來很大困難。
二、微泡沫鉆井液體系確定及性能評價
（一）發泡劑和穩泡劑優選
根據室內試驗優選得出，穩泡劑BZ-MBSF和發泡劑BZ-MBF與海坨子地區井漿配伍性好，降低鉆井液密度的同時，可保持鉆井液體系良好的流變性能、良好的穩定井壁能力。因此，優選穩泡劑BZ-MBSF和發泡劑BZ-MBF作為海坨子地區微泡沫鉆井液體系配方的發泡材料。
（二）微泡沫鉆井液體系配方確定
根據室內試驗評價，最終確定出了適合現場應用的發泡劑和穩泡劑合理加量，最終確定出了微泡沫鉆井液體系的配方：4%土+0.5%純堿+1.5%銨鹽+0.3%聚丙烯酸鉀KPA+1%KFH+0.5-1%KCL+1%YK-H+2%HQ-1+ 0.3%～0.6%發泡劑BZ-MBF+0.3%～0.6%穩泡劑BZ-M
BSF。
（三）微泡沫鉆井液體系發泡效果評價
隨著發泡劑和穩泡劑加量的增大，井漿密度逐漸降低，粘度、切力逐漸增大，失水量和pH值基本無
變化。
（四）泡沫穩定性評價
微泡微觀結構為“一核二層三膜”；外觀像粘附著長短不一、疏密不等絨毛球；以層膜間作用力強弱為標準，將微泡分為蓄集能量且結構基本不變的氣囊和控制流變特性而動態變化的絨毛。
獨特的微泡微觀結構，保證了微泡以點接觸，不會發生聚并；在靜置狀態，在微泡外部粘附的絨毛會發生接觸，提高體系的粘度，保證鉆井液體系的穩定。
與常規泡沫鉆井液相比，有以下幾點優勢：
1．穩定時間，常規泡沫鉆井液穩定時間有限，高強度微泡鉆井液穩定時間在48h以上且可調。
2．微泡強度，常規泡沫鉆井液體系耐壓強度有限，且壓縮性強，高強度微泡鉆井液可耐壓超過30 MPa。
3．抗溫性能，常規泡沫鉆井液一般不抗高溫，高強度微泡鉆井液耐溫性可達到150℃。
（五）微泡沫鉆井液PVT試驗
1．在高溫高壓條件下，可循環微泡依然存在，在任意溫度下可循環微泡工作液體系的密度隨壓力的增加而增加，同一壓力條件下可循環微泡工作液的密度隨溫度的升高而減小。
2．在任意溫度下可循環微泡完井液體系的密度隨壓力的增加而增加，同一壓力下可循環微泡鉆井液的密度隨溫度的升高而減小，說明了可循環微泡射孔液在高溫和高壓情況下，依然保持微泡體系。
三、現場應用
2011年，在吉林油田海坨子地區開展微泡沫鉆井液技術現場應用試驗。海115-4-4井從1560m成功將鉆井液密度降至1.15g/cm3；海115-4-2井從1846m將鉆井液改型為微泡沫鉆井液體系，成功將鉆井液密度降至1.13g/cm3，完鉆井深2215m。兩口井均未出現鉆井液漏失，井壁穩定，達到了微泡沫鉆井液技術現場防漏堵漏的目的。
（一）鉆井液現場維護措施
1．按配方加量保證降失水劑、防塌劑有效含量。控制好鉆井液的流變性、抑制性和降失水能力，將藥品用藥品箱均勻加入到鉆井液中。
2．每天做一套全套性能，作為處理鉆井液的理論依據。
3．全井處理劑加入鉆井液中的指導思想是漏斗直接打干粉1/2，剩余1/2配成膠液，保證鉆井液性能穩定前提下不影響震動篩、泥漿泵、井下MWD儀器的正常工作。
4．保證固控設備使用效率，篩布60目，使用效率100%，除砂器和離心機使用效率達到隨用即開，有效控制鉆井液密度及鉆井液中固相含量。
5．鉆井液發泡后，嚴密檢測鉆井液密度變化情況，及時補充鉆井液中穩泡劑和發泡劑加量，保證鉆井液密度穩定。
（二）現場應用效果
1．海115-4-2井發泡前出現滲漏，鉆井液改型為微泡沫鉆井液后，鉆井液密度成功降至1.13g/cm3，滲漏終止，保證了現場正常施工。
2．海坨子兩口試驗井在使用微泡沫鉆井液施工過程中，井壁穩定，測井順利，井徑規則。體現了微泡沫鉆井液良好的防塌能力。
3．微泡沫鉆井液施工過程中排量穩定，為34L/s，泵壓11MPa，不影響上水，不影響測斜。
四、結論
1．微泡沫鉆井液技術可有效降低鉆井液密度，該鉆井液體系具有很好的防漏能力和維持井壁穩定
【關鍵詞】泡沫經濟；泡沫經濟的機理；房地產泡沫；實體經濟；虛擬經濟
一、什么是泡沫經濟
泡沫經濟是指虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。[1]
自1636年人類歷史上最早的有據可查的泡沫經濟──荷蘭郁金香泡沫開始，人類歷史上發生過許多次的泡沫經濟，較早的有1719年法國的密西西比泡沫，1720年英國的南海泡沫。進入20世紀后也有很多，如美國八十年代的貨幣危機及2000年的新經濟泡沫；日本七十年代的“迷你泡沫”和八十年代末九十年代初的“大泡沫”，特別是2007年開始爆發的由美國次貸危機。
就拿最早的荷蘭郁金香泡沫來說。1630年，一個新奇品種的培育使這朵花變成了身份和地位的象征。富人和王室們對于它的追求不計成本，這種郁金香的價格暴漲。有的郁金香球莖可以和一座豪宅等價。在1634年以后，郁金香市場上的需求量直線上升。1636年10月之后，幾乎所有的郁金香球莖都在漲價，僅在一個月之內，平均漲幅達到18倍以上。這時郁金香事件就造成了經濟的虛假繁榮，僅在第二年的春天，泡沫破滅了。郁金香市場一片混亂，它的擁有者不顧一切的拋售，有幾種郁金香降價后的價格僅是它最高點時的0.005%。當一朵花回到了它正常的價值，它的主人的生活想必也在同時顛倒了吧。如此便導致了社會的震蕩。
二、泡沫經濟形成機理分析
泡沫經濟的形成，有兩個重要原因：
第一個原因是宏觀環境寬松，有炒作的資金來源。國家對銀根放得比較松，經濟發展速度比較快，社會經濟表面上逞現一片繁榮，給泡沫經濟提供了炒作的資金來源。一些手中獲有資金的企業和個人首先想到的是把這些資金投到有保值增值潛力的資源上，這就是泡沫經濟成長的社會基礎。日本從1955-1985年，完成了經濟起飛，進入了發達國家行列，成為世界第二經濟大國。手中有了錢的日本企業和居民信奉“土地神話”，日本是一個島國，山地多，平原少。土地成為日本的稀缺資源。隨著經濟的發展，工業和城市占地不斷增加，地價特別是城市房地產價格具有不斷上升的趨勢。然而，日本認為地價只會上升，以至把房地產投資作為一種資產保值和增值的方式。他們開始制造土地泡沫，從80年代后半期開始，日本地價飛漲，投機者以升值了的土地作抵押，造成房地產價格的進一步上升。日本的銀行業是“土地神話”的忠實信奉者。
進入90年代，“土地神話”同泡沫經濟一起破滅，以土地為抵押的貸款項目便成了難以消化的不良債權。
第二個原因是社會對泡沫經濟的形成和發展缺乏約束機制。從歷次泡沫經濟的發展過程看，社會對泡沫經濟的形成和發展過程缺乏一個有效的約束機制。對泡沫經濟的形成和發展進行約束，關鍵是對促進經濟泡沫成長的各種投機活動進行監督和控制，但社會還缺乏這種監控的手段。這種投機活動發生在投機當事人之間，是兩兩交易活動，沒有一個中介機構能去監控它。作為投機過程中的最關鍵的一步――貨款支付活動，更沒有一個監控機制。雖然貨款支付活動一般要通過銀行進行，但銀行只是收付中介，對付款的內容無力約束，起不了監控投機活動作用。政府是外在的，不可能置身于企業之間的交易活動之中。而且，政府還常常容易被投機交易所形成的經濟繁榮假象一時迷惑，覺察不到背后隱藏的投機活動，一直到問題積累到相當程度才得到發現。
三、中國的房地產泡沫
中國經濟發展最容易產生泡沫經濟的經濟部門是房地產和證券市場。這兩年的證券市場，不會有太多的資金流入。而房地產的資金流入十分嚴重，是最有可能形成泡沫的地方。那么我們來分析下當前我國房地產業的發展狀況：
1、投資快速增長
前幾年，中國房地產的投資比重日益上升：
2、供應結構失調
高檔住房、大戶型住房、商業用房供應過量，中低價位、中小戶型住房供應不足。杭州銷售商品房，單價3000元/平米以下3.7%，3000-4500元/平米38.7%。南京蘇州市商品住宅戶均面積130平米。寧夏全區2003年在建商品住宅，90平米以上戶型占69.4%，空置住宅中此類戶型占80.9%。住宅與非住宅比例不合理，福建空置商品房中非住宅用房2/3；濟南市空置房中高檔住宅和寫字樓占80%。
3、空置率居高不下
空置率＝（新建商品房的空置面積＋存量房的空置面積）/房屋總量100%，國際通行標準是10%。空置反映需求強度，影響未來走勢判斷，空置率居高不下時，市場價格穩定甚至反升，伴隨投資膨脹，說明市場運行醞釀著越來越大的泡沫。
4、價格持續上升
1998-2003年我國商品房價格漲幅為3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%，5%。2004年，全國商品房平均銷售價格每平米2759元，上漲12.5%。住宅上漲11.5%，沈陽、南京、重慶居前三位，分別為19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。
5、收入房價比超出警戒線
住宅價格中位數與居民家庭收入中位之比（收入房價比）合理水平為3:1到6:1。我國大部分城市平均房價與平均收入之比是8:1到15:1。上海、廣州等房價收入比維持在8:1左右。北京市房價收入比為11:1。城市中高等收入階層依靠自己的收入仍舊買不起住宅，分期付款負擔沉重，還款意愿建立在良好收入預期上，一旦收入下降，就會產生系統性的貸款風險。[2]
四、泡沫經濟的危害及其化解
泡沫經濟一旦形成，對經濟發展的危害是很大的。
①泡沫經濟影響國民經濟的平衡運行，破壞國民經濟的結構和比例。泡沫經濟是由虛假的高盈利預期的投機帶動起來的，它并不是實際經濟增長的結果。它的產生和形成使國民經濟的總量虛假增長、結構扭曲。②泡沫經濟總是會破滅的，價格總要回歸價值。一旦泡沫破滅，在泡沫形成過程中發生的債權債務關系就難以理順，形成信用危機，這將給國民經濟的運行帶來相當大的沖擊和危害。以日本為例，泡沫經濟崩潰后的第一大難題就是出現了金融機構大量的不良債權。經過五六年的消化，日本的銀行至今還有30萬億日元的不良債權，這就像一額定時炸彈，威脅著金融系統的安全。③泡沫經濟破壞金融系統運作，導致全面金融危機泡沫經濟中投機活動盛行，銀行作為金融活動的樞紐，必然處在旋渦的中心。股票和房地產投機使得人們對資金的需求量陡然增加，產生利率上揚的壓力。[3]
那么下面我們來介紹一下化解的方法：
1.遏制熱錢流入
（1）遏制熱錢的原因
因此長遠來看，“熱錢”流入中國具有長期性、復雜性和客觀性，而大量資本流入或將引發系統性風險必須引起注意。
（2）抵抗熱錢的方法
①全面通脹，讓物價全面上漲，但老百姓承受不起；②提高準備金率，但這招對中國股市影響有限；③另外尋找一個分洪、泄洪之地，比如讓房地產市場再度亢奮，但市民們受不了；④加快人民幣升值的步伐，一步快速到位，宣布幾年之內不升值了，但外貿企業就會因此大量破產，失業問題無法解決；⑤對我國證券市場進行擴容。采取的措施包括鼓勵已上市優質國有企業整理上市及公開增發，或者加速紅籌股的回歸，還包括允許外資企業發行A股等。[4]
2.將房地產中的資金轉出到實體經濟
近年來，中國實體經濟經營環境逐漸惡化，緊縮性貨幣政策所帶來的效應凸顯，加上人民幣升值，原材料上漲，國際油價高企，勞動力成本上升，信貸成本提高等因素，實體經濟陷入四面楚歌的境地。在實體經濟盈利可能性越來越小的情況下，投資開始萎縮，甚至像海爾這樣優秀的企業，也因為家電贏利小，開始轉向房地產業，拿出大量的資金去開發商業地產。表面上看是海爾的戰略轉型，實際上是實體經濟不盈利所致。溫州已經成名的大企業正泰集團和華峰集團也開始轉向投資領域。實體經濟虧損面擴大，很多中小企業將退出實體經濟。所以國家應該向實體經濟注入資金，救活實體經濟，使實體經濟有利可圖，資金就會向實體經濟回流。
五、總結
我們主要從泡沫經濟的定義開始分析，再到泡沫經濟的兩罰形成機理的分析，結合中國的具體國情，如中國的金融市場現狀、房地產等經濟狀況，對其與泡沫經濟的定義和機理進行核對，筆者認為，中國經濟中已經存在了大量的泡沫，應該正確認識泡沫的危害，及政府有必要采取措施對其進行化解，盡快調整好中國的經濟，使中國的經濟又好又快地發展。
參考文獻
[1]辭海[M].1999.
[2]包宗華.房地產先導產業與泡沫經濟[M].中國財政經濟出版社,1994.
[3]徐滇慶,于宗先,王金利.泡沫經濟與金融危機[M].中國人民大學出版社,2000.
【關鍵詞】泡沫經濟；成因；防范
20世紀90年代初期，日本經濟泡沫破滅，日本經濟受到嚴重打擊，這之后的十余年間日本經濟出現了嚴重的衰退，被稱為“失去的十年”。近年來，我國經濟在國際金融危機沖擊下，逐漸減慢了快速發展的勢頭，出現了某些泡沫經濟的特征，因此，研究泡沫經濟，尋找防范措施具有現實意義。
一、泡沫與泡沫經濟
（1）泡沫及經濟泡沫。“泡沫”原意是由不溶性氣體分散在液體或熔融固體中所形成的分散物系，也即聚在一起的許多小泡。其引申意思是比喻某一事物表面上繁榮、興旺而實際上存在著虛浮不實的成分，較多的用于經濟領域，即經濟泡沫。所謂經濟泡沫指的是由于局部的虛假的投機需求使資產的市場價格脫離資產內在價值的部分。它實質是與經濟基礎條件相背離的資產價格膨脹。
“泡沫”一詞是人們對經濟經過一段時間的迅速繁榮，然后又急劇下滑，最后像肥皂泡一樣破滅這一興衰過程的生動描繪。歷史上，荷蘭的“郁金香狂熱”就是典型的事例，當時，郁金香的價格飛漲，無數的荷蘭人為之瘋狂，爭相購買，期望其價格繼續上漲，但“泡沫”突然破滅了，人們爭相拋售，價格大跌，許多人損失慘重。
（2）泡沫經濟。泡沫經濟是指一個經濟中的一種或一系列資產出現了比較嚴重的價格泡沫，并且泡沫資產總量已經占到宏觀經濟總量的相當大的比重，而且泡沫資產還和經濟的各個部門發生了直接或間接性的聯系，并且一旦泡沫破裂，將給經濟的運行帶來困境，或者引發金融危機，或者引發經濟危機。具有這樣特征的國民經濟，稱之為泡沫經濟。 前述的20世紀90年代的日本經濟就是典型的泡沫經濟。
二、泡沫經濟的成因分析
泡沫經濟的成因是多方面的，但其本質的成因是國家經濟本身存在某些局部泡沫，在內外環境因素作用下膨脹，金融當局又沒有及時采取正確的貨幣政策加以干預，從而導致大范圍的泡沫出現，形成泡沫經濟。下面是一些具體的、造成泡沫的因素：
（1）采取市場經濟，這是泡沫經濟產生的前提。歷史上的泡沫事件都是由于對未來預期的偏頗，形成過度投機導致的。在計劃經濟時期，投機是受到抑制的經濟活動，過度投機無法存在。在市場經濟時期，投機才是被允許的。正常的、適度的投機活動不僅可以增加市場的流動性，而且可以起到價格發現的功能，提供資源配置效率。然而，過度投機行為會加大價格的波動，造成大量的泡沫，從而形成泡沫經濟。
（2）資金的投機需求是產生泡沫經濟的必要條件。居民儲蓄中，除了少部分用實物和貨幣直接儲藏外，多數用于直接或間接投資，以使得資金增值。在投資過程中，人們自覺或不自覺的參與到投機活動中，以獲得更大的資金增值。隨著投機資本的增加，投資機會越來越少，迫使人們的資金更多的選擇投機，造成投機資本擴大。投機資本的擴大，不僅使得實現預期效益可能性增加，而且使得價格上漲具有持續性，最終導致規模、幅度和范圍更大的資產泡沫出現，形成泡沫經濟。
（3）國際游資是泡沫經濟發展的推手。20世紀70年代以來，隨著技術進步、金融工具創新，以及金融管制的放松，金融市場出現國際化趨勢，為各國的投機資本在國際間流動提供了渠道，從而形成規模巨大的國際游資，稱為“熱錢”。國際游資的流動就是尋找盈利機會，一旦某國由于盈利預期導致某種資產價格上升，就會帶來大量的國際游資流入，推動價格進一步上漲、飆升，形成投機性價格泡沫。當價格出現某些下跌預期時，國際投機資本又會主動買空，導致泡沫的迅速破滅，形成金融危機。
（4）經濟環境變化、經濟規范失衡是泡沫經濟出現的內因。經濟環境總是處于不停的變動中，這種變動就可能造成價格由原來的均衡變為不均衡，一旦高估了這種影響，就可能出現價格泡沫。20世紀90年代，我國海南省的房地產泡沫就是典型事例。當時，隨著海南建省，創辦大經濟特區，對經濟環境變化給海南房地產價格帶來了巨大的上漲預期，大量的投機資本涌入，使得海南房地產價格在短期內猛烈上升，形成巨大的房地產投機泡沫。
（5）居民的群體行為也是泡沫經濟出現的重要因素。群體行為就是人們有意識或無意識的行為模仿，在經濟領域就是“追漲”或“集體殺跌”。
綜上所述，所謂泡沫經濟是指由虛假需求形成的局部經濟泡沫通過一定的傳導機制使社會有效需求得到過度刺激而形成的虛假繁榮現象。在這一過程中，既有一國的內部因素，也有外部因素影響，使得其社會資產的價格脫離價值的放大，形成泡沫經濟。
三、防范泡沫經濟的對策
一切泡沫都逃脫不了破裂的命運。2007年當全世界都認為美國的房子價格只有往上一條路，次貸危機爆發，泡沫破滅，房價開始跳水，一直到現在美國依然在衰退邊緣掙扎。當前，中國也存在過高的資產預期，以及過度延伸的信貸供應。這個泡沫是有意識地自行破裂，還是無意識地突然暴力破裂，將決定中國經濟是否硬著陸的命運。我認為防范泡沫經濟的對策主要有：
（1）建立金融預警體系。面對巨大的未知風險，一個較好的對策是建立預警系統，預知風險的發生，提早防范。因此，建立應對金融危機乃至泡沫經濟危機的金融預警體系就十分必要了。建立這一體系一方面是防范和化解自身金融風險，降低損失的需要，另一方面也是防止和降低國外金融危機傳染和沖擊的需要。
（2）加強金融監管，加強國際間金融監管合作。通常認為近幾次泡沫經濟都是由于國際金融監管的放松所致，因此加強金融監管，加強國際間金融監管的合作必然是防范泡沫經濟的重要對策。一方面，加強金融監管，減少金融的對外開放度將有力的阻止國際游資在我國金融市場隨意出入，降低和防止國際游資對我國經濟的巨大沖擊。另一方面，在經濟全球化的今天，我們又不能“閉關鎖國”，而應積極面對，通過加強國際間的金融監管合作應對國際游資的沖擊，防止金融危機的傳染。
（3）改進貨幣政策的運用。一般認為錯誤的貨幣政策是導致經濟泡沫放大的重要因素，因此，改進貨幣政策的運用，減少其對泡沫的助推作用顯得十分重要。在全球性經濟衰退的今天，我們既要通過加大貨幣投放，通過投資拉動我國經濟的發展，又要十分注意貨幣投放的時機和數量，防止造成新的經濟泡沫或者說成為泡沫經濟的助推劑。
（4）對外貿易和金融聯系的適度多元化。美國次貸危機以來的經驗表明，我們不能過分依賴少數經濟強國來發展對外貿易，尤其是在金融領域。我們需要推進對外貿易和金融聯系的適度多元化來適當的分散風險，要積極推進貨幣結算的雙邊化和多元化，減少金融危機傳染的危害。當前發生的中日“危機”可能引發的貿易戰，也要求我們增加對外貿易和金融聯系的多元化，減小風險。
（5）增加政策信息透明度，引導居民投資。由于我國存在比較明顯的“群體行為”和巨大的居民儲蓄，因此，增加政府政策信息的透明度，積極引導居民投資也是我們防范泡沫經濟的重要舉措。
泡沫終究要破裂，泡沫的破裂又會給經濟帶來慘痛的沖擊。明智的舉措應該是有規劃地允許泡沫領域泡沫的破裂，同時刺激其它經濟領域，從而保持整體經濟的較好發展。當前的歐債危機化解是如此，潛在的我國經濟危機的化解也應是如此。
關鍵詞：我國房地產經濟 泡沫 對策
房地產經濟泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買主——隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的內在價值，由此導致房地產泡沫的形成[1]。
1.泡沫經濟與房地產經濟的關系
1.1泡沫經濟
所謂泡沫經濟是指虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹，日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長以及金融證券、房地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，從而導致社會震蕩甚至經濟崩潰。其實質有三個方面：
1）泡沫經濟主要是虛擬資本的過度增長；
2）地價飛漲暴跌；
3）泡沫經濟寓于金融投機。
1.2泡沫經濟與房地產業
房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身絕不是泡沫經濟。但是，就其發展而言，房地產業也含有經濟泡沫的成分。如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在是有客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟；另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，同時存在著消極成分[2]。
2.房地產經濟泡沫的產生原因和危害性
房地產商品具有一定的特殊性，在一定的時間之中會出現供求不均衡的現象，最終使交易成本不斷降低，為經濟泡沫的產生提供了基礎，因此，房地產行業本身很容易產生經濟泡沫。
房地產行業經濟泡沫的危害主要表現在以下幾個方面。首先，沒有對社會資源進行合理的優化配置，產生了經濟結構的失衡。在房地產經濟泡沫產生之前，房地產的價格不斷上升，使投資回報率在短期內迅速升高，對長期投資的行為造成了很大的誤導，很多社會資源盲目的進入房地產行業，在基礎設置建設、服務產業和生產性產業之中，沒有足夠的資金進行投入，阻礙了其它產業的發展，導致了經濟結構的失衡。第二，房地產經濟泡沫會對金融系統造成破壞，產生了金融危機。由于在泡沫經濟時期，很容易造成投機活動，提高了市場的預期回報率，許多銀行將貸款放入到房地產行業之中，扭曲了資金的投入標準，沒有履行監督功能，降低了整個銀行體系的防御功能，給金融機構造成了很多的壞賬和呆賬，最終會導致大量房地產企業的破產，使銀行系統失靈，面臨著巨大的經濟危機。
3.控制房地產經濟泡沫的對策
3.1嚴格審批開發項目規劃
中國將經歷一定時期集中的、大規模的新城開發和舊城再開發，這是一個徹底改善城市形象、重塑城市景觀的大好機會。也是防止房地產經濟泡沫的一條有效途徑。房地產開發是應該突出項目的個性和特色的，但更要強調統一規劃與整體協調，使新開發的樓盤能與周圍的環境融為一體，不斷完善城市景觀。必須及時制定和完善城市的片區開發景觀規劃，并排除權力干擾，切實付諸實施。
3.2調整房地產業市場結構
從整體上來看，我國房地產市場目前處于一種壟斷競爭的市場格局，因此，要制定合理的產業政策，降低發展商的退出壁壘，實施大規模的企業購并和資產重組，不斷提高房地產業的市場集中度和產業競爭力。要降低上市公司從事房地產開發的進入壁壘，增強發展商的資本實力；要充分利用資本市場，通過收購、兼并，推進房地產企業的資產重組和企業擴張；要通過多種途徑促進本土企業擴張，盡快提高市場集中度；要推進房地產企業改制，實行產權結構多元化；要在資本規模、技術實力、操作經驗、開發規模等方面提高房地產業的市場準入的條件，延遲銷售許可證的發放時間，征收土地閑置稅和房地產空置稅，促使無實力的項目公司退出市場，有效控制房地產經濟泡沫的產生。
3.3精心打造房地產精品
我國眾多大城市房地產開發和市場銷售的狀況短期內被市場認同、價格上漲、銷售火暴的項目較多，但真正經得起時間考驗、中長期不被市場淘汰、能夠保值增值的項目不多，大量的樓盤缺乏歷史文化價值和升值空間，甚至有的項目清盤以后，價格便開始大幅下跌，發展商賺了大錢而買房者卻陷了進去，對先前購房的投資者產生極大的打擊。要真正防止房地產經濟泡沫，就應該樹立“雙贏”的理念引導房地產開發，以為業主創造價值、為社會創造財富、為后代創造文化的高度責任感，精心打造物業，貢獻房地產精品，適應城市現代化發展的要求。
3.4建立土地產權制度
必須在土地產權制度改革和土地市場培育上取得突破，全面盤活土地資產，建立健全土地批租市場，促進劃撥土地使用權進入市場；通過立法，明確存量不動產劃撥土地使用權的使用期限，逐步提高存量不動產劃撥土地使用權的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當；放寬劃撥土地使用權進入市場的條件，原則上不限制劃撥土地使用權的轉讓、入股、出租、抵押等，但上述權利的行使不得超過規定的土地使用期限，同時要承擔繳納地租的義務；對于新增的經營性土地使用權主要通過土地批租市場，實行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標、掛牌交易方式取代協議方式；培育土地二級市場，促進土地產權的有效配置；不斷開拓土地等不動產金融業務，運用金融機制促進土地產權流動。
3.5改革房地產市場管理體制
房地產經濟泡沫與經濟增長的趨勢和經濟波動緊密相關。要適應市場經濟體制發展的趨勢和房地產業發展的要求，建立健全房地產市場管理體制，實行房地產市場的有效調控，防范房地產市場的風險；要建立地政、房政統一管理體制，土地資源、資產雙重管理職能，實行房地產的價值化管理。要加強城市規劃管理和土地供應計劃管理，通過有效控制土地投放量，合理調節房地產市場的走勢；要運用房地產價格管制、房地產金融機制、房地產稅收杠桿等，對房地產市場實行宏觀調控。
總之，房地產商品具有一定的特殊性，在一定的時間之中會出現供求不均衡的現象，最終使交易成本不斷降低，為經濟泡沫的產生提供了基礎，因此，房地產行業本身很容易產生經濟泡沫。
參考文獻：
要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。
什么叫泡沫經濟？《辭海》（1999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。”
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。
(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。
二、經濟泡沫的利與弊
在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。
另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產業與泡沫經濟的關系
在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。
首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。
其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。
再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。
2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。
應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：
(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢
當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。
衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。
(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：
(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。
(2)商品房開發結構過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發不足。要積極引導開發商多建中價位住宅，避免結構失調。
要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。
什么叫泡沫經濟？《辭海》（1999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。”
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。
(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。
二、經濟泡沫的利與弊
在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。
另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產業與泡沫經濟的關系
在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。
首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。
其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。
再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。
2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。
應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：
(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢
當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。
衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。
(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：
(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。
(2)商品房開發結構過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發不足。要積極引導開發商多建中價位住宅，避免結構失調。
