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關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)業(yè)；稅收籌劃
中圖分類號：F235.91 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1008-4428（2016）05-67 -02
作為我國結(jié)構(gòu)性改革的重大舉措，全面推開“營改增”試點(diǎn)將助力我國供給側(cè)改革，在“營改增”試點(diǎn)過渡期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)必須抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，把握“營改增”改革的契機(jī)，在進(jìn)行管理變革、提升企業(yè)管理水平的同時，通過合理的稅收安排降低企業(yè)的稅收成本，如此，才能順應(yīng)政策變革，在國家結(jié)構(gòu)改革的洪流中不被淘汰。
一、房地產(chǎn)業(yè)營改增政策規(guī)定
為進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，我國自2016年5月1日起，全面實施“營改增”，一是將營改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，實現(xiàn)貨物和服務(wù)行業(yè)全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)升級。二是在之前已將企業(yè)購進(jìn)機(jī)器設(shè)備所含增值稅納入抵扣范圍的基礎(chǔ)上，允許將新增不動產(chǎn)納入抵扣范圍，增加進(jìn)項抵扣，加大企業(yè)減負(fù)力度，促進(jìn)擴(kuò)大有效投資。同時，新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，對服務(wù)出口實行零稅率或免稅政策，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。
在該政策背景下，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規(guī)定》中關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)“營改增”適用的增值稅稅收政策，整理如下：
（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售自建不動產(chǎn)新老項目的計稅方法
（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的計稅方法
此外：1. 房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
以上規(guī)定給房地產(chǎn)企業(yè)提供了稅收籌劃空間，由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模一般較大，故暫不考慮房地產(chǎn)企業(yè)以小規(guī)模納稅人身份繳納增值稅情形。“營改增”中房地產(chǎn)企業(yè)可以按照一般納稅人納稅，抵扣進(jìn)項，可以選擇銷售自建或非自建不動產(chǎn)，也可根據(jù)過渡期稅收政策適用差異選擇新老項目進(jìn)行籌劃。以下將從這兩種籌劃方向比較分析：
二、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃案例分析
（一）房地產(chǎn)企業(yè)新老項目的稅負(fù)比較分析
案例一：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）專門從事普通商品房的開發(fā)，2016年3月擬自行建造普通住宅一幢，還未取得《建筑工程施工許可證》，根據(jù)近期銷售的同類型，相近地段自建普通住宅的價款，成本狀況及房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，擬建造該普通商品住宅預(yù)計收入總額為A萬元，土地價款為B萬，進(jìn)項稅額為C萬元，不考慮其他稅費(fèi)，假設(shè)該企業(yè)資金充足，該企業(yè)怎樣做可減低稅負(fù)？
1.若該房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年5月1日后，即適用房地產(chǎn)新項目的稅收政策，適用一般計稅法。
該房地產(chǎn)企業(yè)銷售該普通住宅應(yīng)交增值稅=（A-B）*11% - C（萬元）
2.若該房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前，即適用房地產(chǎn)老項目的稅收政策，可選用簡易計稅法或一般計稅法。
（1）簡易計稅法
應(yīng)交增值稅=A*5%（萬元）
（2）一般計稅法
應(yīng)交增值稅=（A-B）*11% - C（萬元）
當(dāng)（A-B）*11% - C > A*5%，即當(dāng)A>（11B+100C）/6時，若該企業(yè)現(xiàn)金流充足，不考慮預(yù)繳稅款的資金壓力，則選用老項目下的簡易計稅法，企業(yè)增值稅稅負(fù)較輕，選用一般計稅法稅負(fù)較重。故在企業(yè)現(xiàn)金流充足情況下，企業(yè)簽訂的《建筑工程施工許可證》中房地產(chǎn)項目合同開工日期可定在2016年4月30日前。
當(dāng)A
企業(yè)應(yīng)綜合考慮現(xiàn)金流及抵扣額，稅負(fù)效應(yīng)做出合理決策。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售不同方式取得的不動產(chǎn)的稅負(fù)比較分析
案例二：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）專門從事普通商品房的開發(fā)，預(yù)計銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，預(yù)計收入總額均為A萬元，自行建造房產(chǎn)的土地價款為B萬元，非自建方式取得的房產(chǎn)購買價款為C萬元，假設(shè)兩種方式取得的房產(chǎn)進(jìn)項均為D，若該企業(yè)資金充足，不考慮其他稅費(fèi)，兩幢樓盤的應(yīng)交增值稅額為：
1.自建
（1）簡易計稅法
應(yīng)交增值稅=A*5%（萬元）
（2）一般計稅法
應(yīng)交增值稅=A*11%-D（萬元）
2.非自建
（1）簡易計稅法
應(yīng)交增值稅=（A-C）*5%（萬元）
（2）一般計稅法
應(yīng)交增值稅=A*11%-D（萬元）
所以，一般計稅法下，該房地產(chǎn)企業(yè)銷售4月30日前取得的自建或非自建不動產(chǎn)的增值稅稅負(fù)相同。而簡易計稅法下，銷售4月30日前取得的非自建不動產(chǎn)的增值稅稅負(fù)較小。
案例三：
若某房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計銷售其2016年5月1日后取得的（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，其他條件同上。則無論取得自建或非自建不動產(chǎn)，都適用一般計稅法。
應(yīng)交增值稅=A*11%-D（萬元）
當(dāng)A*11%-D>（A-C）*5%即A>（100D-5C）/6時，選用簡易計稅法銷售4月30日前取得的非自建不動產(chǎn)比銷售5月1日后取得的不動產(chǎn)的增值稅稅負(fù)后小。
綜上，在自建和非自建方式取得的房產(chǎn)進(jìn)項稅額相同情況下，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人選擇簡易計稅法計算銷售4月30日之前非自建方式取得的不動產(chǎn)相對較優(yōu)。
從以上分析比較中可看出，房地產(chǎn)企業(yè)利用新老項目的不同計稅方法及不同銷售方式取得的不動產(chǎn)政策進(jìn)行稅收籌劃方案的選擇，與抵扣額有密切關(guān)系。根據(jù)全面推開“營改增”試點(diǎn)政策規(guī)定“允許將新增不動產(chǎn)納入抵扣范圍，增加進(jìn)項抵扣”，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用這一政策，結(jié)合“營改增”試點(diǎn)政策實施前后的業(yè)務(wù)特點(diǎn)及適用政策，合理安排采購業(yè)務(wù)，減少“營改增”前的不動產(chǎn)采購業(yè)務(wù)，采用“先租后買”的方式，將采購業(yè)務(wù)推至“營改增”后，利用融資租賃實現(xiàn)利息支出進(jìn)項稅抵扣；通過適當(dāng)提高開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大園林綠化范圍等方式擴(kuò)大扣除項目基數(shù)，從而減低企業(yè)稅負(fù)。
上述案例分析只是在當(dāng)前全面推開“營改增”試點(diǎn)背景下運(yùn)用稅制改革過渡期的稅收政策對房地產(chǎn)企業(yè)所做的簡單稅收籌劃。如果考慮企業(yè)的現(xiàn)金流與財務(wù)狀況，應(yīng)充分運(yùn)用“一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報”；“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅"等稅收政策。此時，房地產(chǎn)企業(yè)采用一般計稅法銷售自建房產(chǎn)的預(yù)繳稅款壓力相對較小，特別是采取預(yù)售房款方式，可有效延繳稅款，發(fā)揮資金的時間價值。
總之，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況，合理合法增加進(jìn)項稅額抵扣，綜合考慮各稅種間的稅負(fù)平衡，利用“營改增”過渡期稅收政策的籌劃點(diǎn)進(jìn)行有效籌劃，促進(jìn)企業(yè)整體稅負(fù)最小化。
三、結(jié)論與建議
綜上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合全面推開“營改增”試點(diǎn)政策，充分利用稅制改革帶來的機(jī)遇，有針對性的進(jìn)行相關(guān)稅收籌劃，把握不同時期的稅收籌劃要點(diǎn)，提前做好稅收安排和業(yè)務(wù)規(guī)劃，減低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，為企業(yè)創(chuàng)造價值。
參考文獻(xiàn)：
[1]財政部.國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財稅[2016]36號）[Z].2016.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)所得稅；稅收籌劃；實證
前言：
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收種類相對較多，其中房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的較為主要的稅種之一。通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)繳稅情況進(jìn)行調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅款繳納的過程中，都會對納稅金額進(jìn)行控制，通過多種籌劃手段，降低企業(yè)納稅的成本。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌劃的過程中缺乏系統(tǒng)的管理，忽視科學(xué)手段的應(yīng)用等，使得房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃難以達(dá)到理想的效果。
1.房地產(chǎn)行業(yè)涉稅特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在我國具有著一定的特殊性，尤其是在近年來住房價格居高不下的影響下，我國政府以及廣大人民群眾都對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展十分的重視。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況與房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營有著密切的關(guān)系，并且對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及發(fā)展方向等都會產(chǎn)生影響。通過對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況進(jìn)行研究，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面具有著以下幾個方面的特點(diǎn)：（1）不同階段稅收不同。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行運(yùn)營的過程中是分階段的，不同的階段其經(jīng)營的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行征稅的過程中采取的是分類征稅，也就是說在不同的領(lǐng)域進(jìn)行不同稅費(fèi)的征稅。（3）獨(dú)特的繳費(fèi)方式。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅款繳納的過程中，大多數(shù)的稅種都按照正常的繳稅方式進(jìn)行。
2.具體案例分析
甲公司是一家經(jīng)營效益良好的房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中因資金不足，需要進(jìn)行8000萬元資金的籌措。在對資金進(jìn)行籌措的過程中，甲公司希望通過企業(yè)所得稅籌劃的方式，對企業(yè)將要繳納的企業(yè)所得稅進(jìn)行控制，在合法的范圍內(nèi)將企業(yè)需要繳納的個人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個不同的籌資計劃，通過對籌資計劃進(jìn)行分析我們可以找出最優(yōu)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案。
通過對日常生活中企業(yè)所得稅的繳納方式進(jìn)行研究我們可知在日常生活中企業(yè)所得稅的繳納與企業(yè)的借款有著密切的關(guān)系，并且隨著企業(yè)借款的不斷提升，個人所得稅的數(shù)額也會進(jìn)行相應(yīng)的下降。因此巧妙的進(jìn)行資金的借貸成為了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅籌劃的主要方式之一。通過對甲公司的三個籌資計劃進(jìn)行分析，我們又可以發(fā)現(xiàn)不同的資金借貸方法產(chǎn)生的企業(yè)所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過對三個不同計劃進(jìn)行研究我們可以直觀的看到，計劃三在可以進(jìn)行利息抵稅的比重更大，其在進(jìn)行企業(yè)所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節(jié)稅效果突出，但是在財務(wù)風(fēng)險上卻是最大的因此應(yīng)被有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)所重視。
3.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃
對上述案例進(jìn)行分析我們可以得出，房地產(chǎn)行業(yè)可以通過對企業(yè)所得稅進(jìn)行籌劃，降低企業(yè)所得稅的支出，并且進(jìn)行資金的借貸是主要的應(yīng)用手段。通過進(jìn)一步的研究我們可以發(fā)現(xiàn)上述案例只是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行所得稅籌劃的一個縮影，在實際的工作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對不同的經(jīng)營階段進(jìn)行不同的企業(yè)所得稅稅收籌劃。
3.1準(zhǔn)備階段
我國稅法對于納稅的對象進(jìn)行細(xì)致的劃分，通過有針對性的的稅收規(guī)定對我國的稅收工作進(jìn)行保障。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)設(shè)立的過程中，首先應(yīng)對稅法進(jìn)行掌握，明確其在納稅過程中的義務(wù)，通過對相關(guān)納稅內(nèi)容的了解，完善稅收籌劃的依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對具體的組建形式進(jìn)行考慮。這主要是因為企業(yè)的組建形式不僅關(guān)系著企業(yè)的運(yùn)營模式，經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，同時也關(guān)系著稅收的多少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備階段應(yīng)從稅收以及企業(yè)發(fā)展的角度進(jìn)行綜合的考慮。最后，對分支機(jī)構(gòu)的形式進(jìn)行把握。企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)包括分公司和子公司兩種，針對不同的分支機(jī)構(gòu)我國法律在企業(yè)所得稅方面進(jìn)行了區(qū)分的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行分支機(jī)構(gòu)建立的過程中，應(yīng)用發(fā)展的眼光看問題，針對不同條件下分公司以及子公司的稅收特點(diǎn)，進(jìn)行合理的選擇。
3.2開發(fā)階段
房地產(chǎn)的開發(fā)是一個比較復(fù)雜的過程，對房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行合理的把握對于控制企業(yè)所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段首先，應(yīng)嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行各項資格的審批，并遵守具體的流程，完善開發(fā)過程中的各項工作。其次，進(jìn)行合理籌資方式的選擇。通過案例我們可以知道不同的籌資方式在節(jié)稅效果以及財務(wù)風(fēng)險上都有所不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對二者進(jìn)行合理把握，進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃。
3.3銷售階段
銷售是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的重要環(huán)節(jié)，為了可以對房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行保障，我國大約80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中都會進(jìn)行房地產(chǎn)的預(yù)售工作。因此一般在對房地產(chǎn)銷售階段進(jìn)行研究的過程中，習(xí)慣性的會將該階段分為兩個部分。就房地產(chǎn)的預(yù)售部分而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要對預(yù)售過程中收取的資金進(jìn)行合理的籌劃，并以季度為單位進(jìn)行利潤的預(yù)算以便進(jìn)行企業(yè)所得稅的繳納。而對于現(xiàn)售部分來說，在對其進(jìn)行稅收籌劃時應(yīng)著重考慮可實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)收入以及經(jīng)營過程中的資本支出以及經(jīng)濟(jì)虧損等因素，對應(yīng)該繳納的稅額進(jìn)行合理的計算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準(zhǔn)確的現(xiàn)象出現(xiàn)。
4.總結(jié)：
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行發(fā)展的過程中，應(yīng)從多個角度出發(fā)對企業(yè)內(nèi)部的資金支出進(jìn)行控制。通過加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃質(zhì)量的方式，對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額進(jìn)行合理的控制，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。（作者單位：1.北京開放大學(xué)懷柔分校；2.北京京北職業(yè)技術(shù)學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
[1] 杜敏.房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2012，13（14）：56-57
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；理論基礎(chǔ)；必要性；存在問題；解決對策
0 前言
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)面極廣，這就造成了它的涉稅種類繁多，面臨著沉重的稅負(fù)壓力。如果不進(jìn)行精心的稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)很可能陷入較大的稅務(wù)風(fēng)險。尤其是我國稅務(wù)稽查工作正式開展以來，房地產(chǎn)企業(yè)更是面臨著更為復(fù)雜的稅收環(huán)境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快做好自己的稅收籌劃工作，以應(yīng)對不斷變化的外部環(huán)境與稅收調(diào)控政策。
1 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論基礎(chǔ)
（一）稅收籌劃的基本內(nèi)涵
稅收籌劃這個詞匯來源于國外，它經(jīng)歷了一個發(fā)展的過程。我們國內(nèi)對于稅收籌劃還沒有一個定論。本文綜合了國內(nèi)外學(xué)者的建議，認(rèn)為稅收籌劃就是指一種合理合法的涉稅活動，它不同于偷稅、漏稅等涉稅違法活動，它遵守了稅收法律與法規(guī)，而且是一種事前行為，屬于納稅義務(wù)產(chǎn)生以前的合理合法行為。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的影響因素
（1）新企業(yè)所得稅法。我國自從2008年元月開始實施新企業(yè)所得稅法，它把稅前扣除項目增加了，還取消了一些舊的所得稅法的優(yōu)惠政策。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須對稅收項目進(jìn)行重新選擇與適當(dāng)安排。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在收入不變的情況下，盡可能的減少計稅基礎(chǔ)。這就是新企業(yè)所得稅法對稅收籌劃的影響所在。
（2）新企業(yè)會計準(zhǔn)則。根據(jù)新會計準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利會產(chǎn)生一定的波動。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取正確的應(yīng)對方法，否則將會大大增加自己的稅負(fù)。這是因為在取消或限制存貨后進(jìn)先出的計價方法之后，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益就會受到直接影響，進(jìn)而對企業(yè)的稅金與利潤空間產(chǎn)生影響。此外，新會計準(zhǔn)則還增加了一項針對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定。它引入了公允價值計量模式，有利于企業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)持有的房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)且合理的分類。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能正確運(yùn)用該項規(guī)定的話，很可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。
2 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性
（1）有助于減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金面廣，稅負(fù)較為沉重。一旦稅收籌劃工作做不好，將很可能會增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，久而久之就會造成極其不利的后果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅收籌劃工作，努力降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，大大提高企業(yè)的獲利能力，最終提升企業(yè)的市場競爭力。
（2）強(qiáng)化了合法納稅意識。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，就可以大大提升他們的合法納稅意識，逐步實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險。這里的涉稅零風(fēng)險就是指納稅人繳納的稅款及時且足額，就不會面臨稅收方面的任何風(fēng)險，或者說風(fēng)險極小可以忽略不計。雖然說涉稅零風(fēng)險并不是給納稅人帶來直接的稅收利益，但是，卻存在著間接的經(jīng)濟(jì)利益。
（3）改善企業(yè)的財務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃實際上屬于一種財務(wù)管理手段，它可以大大降低企業(yè)的稅收支出，改善企業(yè)的現(xiàn)金流，讓房地產(chǎn)企業(yè)更快的實現(xiàn)財務(wù)管理戰(zhàn)略目標(biāo)。當(dāng)然，稅收籌劃是一項高水平活動，它需要高素質(zhì)人才來進(jìn)行配合，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作，就必然會聘用高水平財務(wù)人員，這就客觀上提高了自身的會計核算水平。
3 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中存在的問題分析
（1）稅收籌劃意識仍然不夠強(qiáng)。盡管說我國已經(jīng)明確的稅法規(guī)定，但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅金額較大，常常會有偷稅或漏稅的思想存在。這是因為不少房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為稅收籌劃并不實用，反而偷漏稅會帶來更大的經(jīng)濟(jì)收益。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)就開始做假賬。實際上，這種薄弱的稅收籌劃意識反而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更大的稅收風(fēng)險，一旦被查處，不但會繳納所欠稅款，同時還會遭遇較大的稅務(wù)罰款，并直接影響到企業(yè)聲譽(yù)，得不償失。
（2）稅收籌劃的組織機(jī)構(gòu)不健全。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的組織機(jī)構(gòu)還不夠健全。具體來說，我國不少房地產(chǎn)企業(yè)迄今為止仍然沒有設(shè)立專門的稅務(wù)管理部門，這就讓稅收籌劃工作難以順利開展起來。很多房地產(chǎn)企業(yè)只是把稅收籌劃工作交由財務(wù)部門進(jìn)行負(fù)責(zé)處理，而這難以實現(xiàn)其工作的專業(yè)性與有效性，很難達(dá)到稅收籌劃的實際目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快設(shè)立專門的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)。
（3）稅收籌劃的內(nèi)部管理工作不到位。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的業(yè)務(wù)多種多樣，因此，其稅收籌劃工作也具有一定的復(fù)雜性與系統(tǒng)性。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成一個較為完善的內(nèi)部管理體制，并在各個不同部門之間建立一個良好的溝通機(jī)制。但是，現(xiàn)實情況卻是很多房地產(chǎn)企業(yè)的一些部門之間缺乏溝通，從而造成了稅收籌劃人員無法全面掌控企業(yè)內(nèi)部各個環(huán)節(jié)的實際經(jīng)營狀況，進(jìn)而無法選擇最佳的稅收籌劃方案。
4 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題的解決對策
當(dāng)前，國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理工作變得愈發(fā)嚴(yán)格，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更為復(fù)雜的涉稅環(huán)境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，就必須給出針對性的應(yīng)對措施，解決目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收籌劃實際問題。
（1）樹立起科學(xué)的稅收籌劃觀念。我國市場經(jīng)濟(jì)體制日益完善，稅收法律法規(guī)也在不斷的完善之中。作為在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到支柱性作用的房地產(chǎn)企業(yè)來說，它們?nèi)绻€想通過傳統(tǒng)的偷稅或漏稅手段來進(jìn)行節(jié)稅的話，負(fù)面效應(yīng)是巨大的，甚至?xí)硪庀氩坏降暮蠊Ｒ虼耍康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制度的發(fā)展要求，并認(rèn)真理解與嚴(yán)格遵守新稅收法律法規(guī)，樹立起正確且可行的稅收籌劃觀念。我們的國家機(jī)關(guān)和相關(guān)部門可以通過電視、網(wǎng)絡(luò)或其他新媒體方式來強(qiáng)化對稅收籌劃的正確宣傳力度，并向房地產(chǎn)企業(yè)展示一些稅收籌劃成功的案例，讓它們對原來的那種偷漏稅違法行為有一個更為清晰且到位的認(rèn)知，進(jìn)而在我國建立起一個正確的稅收籌劃理論框架，并引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把正確的稅收籌劃理念歸入日常管理工作中去，真正以合理合法的稅收籌劃方式來最大限度的維護(hù)自身的權(quán)益。
（2）設(shè)置專業(yè)的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)。由于我國當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織框架中還缺乏專門的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)目前的稅收籌劃工作就面臨著缺乏專業(yè)指導(dǎo)的問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快建立并逐步完善稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)，并把它作為企業(yè)內(nèi)部一個獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)，讓其專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，而不是像目前不少房地產(chǎn)企業(yè)讓自己的財務(wù)部門兼職負(fù)責(zé)稅收籌劃工作。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就需要為這個專門的稅收籌劃部門配備專業(yè)的工作人員，并制定具體的稅收籌劃方案或措施讓他們具體實施。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立不同部門間的溝通機(jī)制，讓稅收籌劃部門可以更為準(zhǔn)確且及時的掌握企業(yè)內(nèi)部的各種信息，并據(jù)此設(shè)計出合理的稅收籌劃方案。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該切實提升稅收籌劃人員的地位，并為其營造良好的工作環(huán)境。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作才得以順利開展起來。
（3）強(qiáng)化稅收法律與政策方面的研究工作。我國稅收法律政策是一種動態(tài)變化的狀態(tài)，尤其是在我國對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了宏觀調(diào)控以后，相關(guān)的稅務(wù)監(jiān)管變得愈發(fā)嚴(yán)格。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收法律政策會有著較大的變動。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，就需要加強(qiáng)對相關(guān)稅收法律政策的研究工作，及時關(guān)注各種變化，并隨時更新企業(yè)自身的稅收籌劃規(guī)劃，盡可能的分散稅收籌劃風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要設(shè)置稅收研究專員，讓稅收籌劃工作不僅有專業(yè)工作人員來實施稅收籌劃，還有專職的研究人員來提供稅收籌劃參考意見。
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，其業(yè)務(wù)涉及物業(yè)、基建、建材、商業(yè)、廣告等多方面，涉稅種類的多樣化使得房地產(chǎn)企業(yè)必須精心進(jìn)行稅收籌劃，否則將面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險。2002年，我國開始將房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查作為稅務(wù)工作的重點(diǎn)之一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時，也面臨著日益復(fù)雜的稅收環(huán)境。最近幾年，我國政府更是加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。2013年3月，新國五條出臺，提出在二手房交易過程中，對個人所得部分征收20%的稅收，這對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營亦會產(chǎn)生一定的影響，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作提出了更高的要求。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論基礎(chǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論來源于稅收籌劃的基本理論。從稅收籌劃的含義入手，探討當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素，有助于正確把握當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀和存在的問題，為本研究提供理論支撐。
（一）稅收籌劃的含義
稅收籌劃并不是一個產(chǎn)生于本土的詞匯，最早提出稅收籌劃概念的學(xué)者是英國的湯姆林爵士。他指出，納稅人不僅僅有履行納稅的義務(wù)，在納稅的過程中，還應(yīng)享有一定的權(quán)利，在不違反稅法規(guī)定之前提下，納稅人有權(quán)利通過合理安排，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，而政府對此沒有權(quán)力強(qiáng)迫任何一個納稅人多納稅。雖然湯姆林爵士并沒有對稅收籌劃的概念進(jìn)行明確的界定，但此觀點(diǎn)的提出為稅收籌劃概念的界定打下了堅實的基礎(chǔ)。隨后不久，荷蘭財政文獻(xiàn)研究局（IBFD）就對稅收籌劃進(jìn)行了界定，認(rèn)為稅收籌劃就是納稅人為了實現(xiàn)繳納最低限額稅款的目標(biāo)，對經(jīng)營活動進(jìn)行合理安排的過程。隨著研究的進(jìn)一步深入，國外學(xué)者對稅收籌劃概念的界定越來越準(zhǔn)確，美國學(xué)者W.B.梅格斯在其專著《會計學(xué)》中，認(rèn)為稅收籌劃就是企業(yè)為了降低稅負(fù)，在不違反稅法基本規(guī)定的前提之下，對各項涉稅活動進(jìn)行精心安排，使得納稅時間延遲或少繳稅。
就國內(nèi)而言，當(dāng)前對稅收籌劃并沒有一個統(tǒng)一的結(jié)論，著名稅收研究學(xué)者蓋地教授在其專著《稅務(wù)會計與納稅籌劃》中指出，稅收籌劃就是在遵守我國基本稅收法律與政策的前提之下，市場經(jīng)濟(jì)主體通過對企業(yè)設(shè)立、重組、投資方式、經(jīng)營方向以及管理理念進(jìn)行事先籌劃，以達(dá)到減輕稅負(fù)、增加收益之目的。綜合而言，從國內(nèi)外學(xué)者對稅收籌劃概念的研究來看，都認(rèn)為稅收籌劃是一種合法的涉稅活動，與偷稅、漏稅等涉稅違法活動相比，具有較大的區(qū)別。一方面，稅收籌劃遵守了相關(guān)的稅收法律與政策，是一種合法、合理的行為，而偷稅、漏稅卻是法律所禁止的行為，是故意欺騙征稅主體的違法行為；另一方面，稅收籌劃是一種事前行為，發(fā)生在納稅義務(wù)產(chǎn)生之前，而偷稅、漏稅卻是事后行為，發(fā)生在納稅義務(wù)產(chǎn)生之后。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素
當(dāng)前影響房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的因素主要來自兩個方面，即新企業(yè)所得稅法和新會計準(zhǔn)則的實施，正是在不同的稅法環(huán)境和會計環(huán)境之下，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之時，必須注意外部環(huán)境的變化。
1.新企業(yè)所得稅法對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響
2008年1月1日，我國開始實施新的企業(yè)所得稅法，新企業(yè)所得稅法與原有的企業(yè)所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項目增多；第二，取消了一些舊的所得稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策。這兩大內(nèi)容的變化，使得房地產(chǎn)企業(yè)不能繼續(xù)沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進(jìn)行稅收項目的選擇與安排。房地產(chǎn)企業(yè)如何在收入相同的情形下，盡量增加稅前扣除項目的金額，以最大限度地減少計稅基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)企業(yè)在新企業(yè)所得稅法下稅收籌劃的重點(diǎn)內(nèi)容。
2.新企業(yè)會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響
（1）《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1號――存貨》中取消了原有的存貨發(fā)出計價的后進(jìn)先出法，開始向加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法轉(zhuǎn)變。此種計價方法的轉(zhuǎn)變，將對房地產(chǎn)企業(yè)的毛利造成一定程度的波動。不僅如此，在我國當(dāng)前通貨膨脹的市場背景之下，原有的后進(jìn)先出方法可以減免或抵扣一定的稅收，而改變此種計價方法之后，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有采取正確的應(yīng)對方法，必然會使其稅負(fù)增加。由于房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)的企業(yè)相比具有建設(shè)周期長的特點(diǎn)，一旦取消或限制存貨后進(jìn)先出的計價方法，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益，進(jìn)而對房地產(chǎn)企業(yè)稅金和利潤空間產(chǎn)生影響。
（2）《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》是新會計準(zhǔn)則增加的一項規(guī)定，單從字面上看，該條準(zhǔn)則似乎是專門針對房地產(chǎn)企業(yè)而出臺的會計規(guī)范，事實上并非如此，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。因此，它并非專門針對房地產(chǎn)企業(yè)而制定的規(guī)范，但此條準(zhǔn)則對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響卻較為顯著。該規(guī)定的出臺有助于企業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)而合理的分類。此條準(zhǔn)則還引入了公允價值的計量模式，對投資性房地產(chǎn)的計量、確認(rèn)都作出了明確的說明。從實際效果來看，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能正確運(yùn)用此項規(guī)定，將使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題
作為當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了較大的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也在這個過程中獲得了較多的利潤。因房地產(chǎn)企業(yè)無論在收入還是支出方面，所涉及的金額都較為巨大，加之其涉及的稅收項目種類繁多，很多房地產(chǎn)企業(yè)往往意圖通過偷稅或漏稅的方式來達(dá)到節(jié)稅之目的，使得稅收籌劃存在諸多方面的問題。
（一）稅收籌劃意識薄弱
雖然我國稅法明確規(guī)定納稅人有依法納稅的義務(wù)，但房地產(chǎn)企業(yè)大多是大型企業(yè)，在涉稅過程中納稅金額較大，這使得有些房地產(chǎn)企業(yè)往往存在偷稅或漏稅的思想，認(rèn)為進(jìn)行稅收籌劃并不能給企業(yè)減輕多少稅負(fù)，而偷稅或漏稅卻能夠給企業(yè)帶來較大的節(jié)稅空間。為此，有些房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置兩套賬本，做假賬。對外一套賬本，專門應(yīng)對稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查；對企業(yè)內(nèi)部又是一套賬本，以記錄企業(yè)的真實經(jīng)營狀況。稅收籌劃意識的薄弱將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴(yán)重的稅收風(fēng)險，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查處，不僅僅需要補(bǔ)繳稅款，還面臨高額的罰款，更為重要的是，這將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)，對于房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展也會產(chǎn)生重大影響。
（二）進(jìn)行稅收籌劃的組織機(jī)構(gòu)不健全
稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)的不健全也是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要因素，分析當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)組織內(nèi)部建設(shè)，可以發(fā)現(xiàn)極少有房地產(chǎn)企業(yè)會專門設(shè)置稅務(wù)部門，以負(fù)責(zé)整個企業(yè)的稅收籌劃工作。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作都是交由財務(wù)部門負(fù)責(zé)。稅收籌劃工作的專業(yè)性程度不會低于財務(wù)工作，此項工作不僅僅要以企業(yè)財務(wù)管理為基礎(chǔ)，還需要相關(guān)的人員對稅收法律和政策有一個全面的了解。特別是在我國稅收法律和政策繁多的背景之下，不同區(qū)域的涉稅項目計算有較大差別，這無疑對稅收籌劃工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠財務(wù)人員的專業(yè)知識來解決稅收籌劃問題，顯然難以達(dá)到實際的目標(biāo)，需要設(shè)立企業(yè)稅務(wù)部門，專門開展稅收籌劃工作。
（三）稅收籌劃內(nèi)部管理缺乏
房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的多樣化決定了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的復(fù)雜性與系統(tǒng)性，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要形成良好的內(nèi)部管理體系，特別是各部門之間，要有暢通的信息共享機(jī)制，才能保證稅收籌劃工作的正常開展。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)有些部門之間的內(nèi)部合作脫節(jié)，比如公司銷售部在與客戶簽訂商品房銷售合同之時，由于銷售人員缺乏必要的稅收政策，沒有依據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作，使得財務(wù)部門在核算時，往往出現(xiàn)較多的問題，進(jìn)而影響到稅收籌劃工作；比如我國稅法針對打折銷售和買房送裝修兩種銷售方式規(guī)定的計稅方式有所不同，其中打折銷售的計稅方式是依據(jù)打折后的金額計算，而買房子送裝修是依據(jù)購房款加上裝修款的合計金額計稅。因此，只有在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)管理，使得稅收籌劃人員全面掌握企業(yè)各個環(huán)節(jié)的經(jīng)營情況，才能在稅收籌劃過程中作出正確的方案選擇。
三、解決房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題的對策
在國家越來越重視房地產(chǎn)調(diào)控的背景之下，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理將越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的涉稅環(huán)境也越來越復(fù)雜。由此，房地產(chǎn)企業(yè)必須正視當(dāng)前稅收籌劃存在的問題，有針對性地采取措施，進(jìn)行合理的稅收籌劃。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著重從以下三個方面解決當(dāng)前稅收籌劃工作中存在的問題。
（一）樹立正確的稅收籌劃理念
隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，我國稅收法律制度體系也會越來越完善，如果房地產(chǎn)企業(yè)還是想通過偷稅或漏稅等違法手段來達(dá)到節(jié)稅的目的，顯然難以實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立正確的稅收籌劃理念。建議國家通過電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介加強(qiáng)對稅收籌劃的宣傳力度，展示稅收籌劃成功的案例，使廣大房地產(chǎn)企業(yè)對于稅收籌劃與漏稅、偷稅的區(qū)別有一個正確的認(rèn)識，以營造良好的稅收籌劃氛圍，讓房地產(chǎn)企業(yè)樹立正確的稅收籌劃理念，將其納入日常的財務(wù)管理過程之中，通過合法的方式維護(hù)自身權(quán)利。
（二）設(shè)立專門的稅收籌劃組織，強(qiáng)化稅收籌劃管理
針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃組織缺失的現(xiàn)狀，建立專門的稅收籌劃組織進(jìn)行稅收籌劃尤為必要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將稅收籌劃組織作為一個單設(shè)的機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)企業(yè)的稅收籌劃工作。建議房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險管理部下面專設(shè)稅收籌劃部門，設(shè)置主管或經(jīng)理一名，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的稅收籌劃工作，制定各項總的稅收籌劃方案或措施。在主管或經(jīng)理下面配置3―5名稅收籌劃專員，負(fù)責(zé)企業(yè)具體稅收籌劃事項的執(zhí)行。
在建立了專門的稅收籌劃組織之后，就需要充分發(fā)揮稅收籌劃部門的作用，這需要強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理。一方面，要建立各部門之間的信息共享機(jī)制，使得稅收籌劃部門能夠準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)的經(jīng)營信息，進(jìn)而設(shè)計出科學(xué)、合理的稅收籌劃方案；另一方面，還必須提高稅收籌劃工作者在房地產(chǎn)公司的地位，給予其良好的職業(yè)晉升通道，為其參與公司戰(zhàn)略管理營造良好的外部環(huán)境。
（三）加強(qiáng)稅收法律和政策研究
為了適應(yīng)社會轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我國會及時調(diào)整相應(yīng)的稅收法律和政策。從這個層面上講，稅收法律和政策將呈現(xiàn)出動態(tài)變化的特點(diǎn)，特別是在國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管日益嚴(yán)格的背景之下，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收法律和政策變動很大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)對相關(guān)稅收法律和政策的研究，及時系統(tǒng)地了解稅收法律和政策的變化，才能在設(shè)計稅收籌劃方案時不斷更新籌劃內(nèi)容，采取措施分散稅收籌劃風(fēng)險。建議房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置稅收籌劃專員的同時，設(shè)置稅收研究專員，以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對稅收法律和政策的研究。
內(nèi)容摘要:房地產(chǎn)業(yè)是一個稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重、涉及稅種較多的行業(yè),因而成為稅收籌劃關(guān)注的重點(diǎn)。本文以某房地產(chǎn)公司為例,分析在稅收籌劃時,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的法律風(fēng)險、政策風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、行業(yè)風(fēng)險等各種風(fēng)險,指出稅收籌劃的預(yù)先籌劃性與項目執(zhí)行過程存在不確定性之間的矛盾是這些風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因。鑒于此,本文認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)必須采取必要的措施,盡量降低或減少涉稅風(fēng)險,使稅收籌劃方案達(dá)到風(fēng)險最小、收益最大。
關(guān)鍵詞:風(fēng)險 稅收籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)
某房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例分析
2007年,某房地產(chǎn)公司以7500萬元購得一塊商業(yè)用地,用于普通住宅建設(shè),預(yù)計房屋可售面積3萬平方米左右,營業(yè)稅及附加稅率總計5.55%,契稅3%,所需資金部分來自于銀行貸款。具體數(shù)據(jù)如表1所示:
籌劃前:營業(yè)稅及附加為2164.5萬元,土地增值稅為9318.075萬元,稅金合計(不考慮印花稅)為11482.575萬元。
該房地產(chǎn)公司決定接受稅務(wù)師的籌劃建議,單獨(dú)成立銷售公司。房地產(chǎn)公司先將房屋按每平方米8000元的價格出售給銷售公司,再由銷售公司按13000元的價格出售給客戶。
籌劃后:房地產(chǎn)公司應(yīng)納稅額為營業(yè)稅及附加1332萬元、土地增值稅2925.6萬元;銷售公司應(yīng)納稅額為:契稅720萬元、營業(yè)稅及附加2164.5萬元、土地增值稅3850.65萬元,兩公司稅金合計為10992.75萬元,可以節(jié)稅489.825萬元。
經(jīng)過上述比較,該公司認(rèn)可了稅務(wù)師的方案,可是在方案執(zhí)行過程中,問題逐漸顯現(xiàn)。首先,房屋過戶到銷售公司后,已經(jīng)成為二手房,需到二手房交易中心交易,這為房屋的銷售帶來意想不到的困難。其次,根據(jù)營業(yè)稅條例規(guī)定:納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其營業(yè)額。該公司將房屋以8000元/平方米的價格轉(zhuǎn)讓給銷售公司,該價格明顯低于同類房屋的交易價格,因而該公司還面臨著營業(yè)稅被重新核定,需補(bǔ)交稅款、滯納金甚至被罰款的可能。
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃面臨的風(fēng)險
稅收籌劃風(fēng)險,是指納稅人在進(jìn)行稅收籌劃時,因各種不確定因素的存在使籌劃收益偏離納稅人預(yù)期結(jié)果的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
法律風(fēng)險。稅收籌劃業(yè)務(wù)在我國還不成熟,它經(jīng)常在稅收法律規(guī)定的邊緣操作。稅收籌劃方案的合法性必須經(jīng)過稅務(wù)部門的確認(rèn),有時房地產(chǎn)企業(yè)對稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法存在差異,這種差異的存在加大了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險。另外房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃過程中發(fā)生對法律理解的偏差,使稅收籌劃蛻變成偷稅行為,又會導(dǎo)致稅收籌劃的違法風(fēng)險。也就是說即使是合法的稅收籌劃行為,有可能因為稅收政策理解偏差導(dǎo)致稅收籌劃方案無法實際執(zhí)行,從而使稅收籌劃方案成一紙空文;或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為偷稅、逃稅行為,不但得不到稅收利益,反而加重了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本,使房地產(chǎn)企業(yè)得不償失。
政策風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)受政策影響比較大,這主要是由房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所處的地位決定。目前,我國市場經(jīng)濟(jì)體制還不成熟,現(xiàn)有的稅收規(guī)定中法律法規(guī)少,規(guī)章以及其他稅收規(guī)范性文件多,從而造成稅收法令政策的透明度明顯偏低。隨著法制建設(shè)的不斷深入,許多政策會相應(yīng)地發(fā)生變動,政府的稅收政策總是具有不定期或相對較短的時效性,這些都容易導(dǎo)致稅收籌劃的失敗。對同一房地產(chǎn)企業(yè)而言,在不同時段,往往會由于主、客觀條件的變化,使所選擇的籌劃政策失去原有的效用,甚至與法律相抵觸。
財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè),對資金的需求巨大,若某一個環(huán)節(jié)的資金出現(xiàn)問題將引起整個房地產(chǎn)項目的癱瘓。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須保證資金供應(yīng)的充足,房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金都是通過舉債而獲得,而借入的資本額越大,稅收籌劃的空間越大,獲取可能的稅收籌劃利益的機(jī)會也越大,但由此帶來的財務(wù)風(fēng)險也相應(yīng)增大。
行業(yè)風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)涉及到社會經(jīng)濟(jì)生活的方方面面,受多方面因素影響,它的發(fā)展取決于整個行業(yè)是否景氣,行業(yè)的復(fù)雜性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的難度非常大,容易導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險的產(chǎn)生。
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險產(chǎn)生的原因
稅收籌劃的預(yù)先籌劃性與項目執(zhí)行過程存在不確定性之間的矛盾,是稅收籌劃風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因。具體包括以下幾個方面:
因稅收立法、執(zhí)法所導(dǎo)致的風(fēng)險。在我國稅收法律中,稅務(wù)部門與房地產(chǎn)企業(yè)之間的權(quán)責(zé)關(guān)系并不完全對等,房地產(chǎn)企業(yè)處于一種相對劣勢的地位。稅務(wù)部門相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言更容易掌握更多稅法信息,對于新的法律的了解或獲得也滯后于稅務(wù)部門。由于稅收征納雙方關(guān)系權(quán)力責(zé)任的不對稱性及在法律中賦予稅務(wù)部門過多的自由裁量權(quán),造成即使稅收籌劃人員具有較為充分的空間,稅務(wù)部門也可以利用“稅法解釋權(quán)歸稅務(wù)機(jī)關(guān)”而輕易加以否定,從而使房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險大大增加。
注重“稅負(fù)最低”,忽視企業(yè)整體利益。有的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為追求“稅負(fù)最低”,是稅收籌劃的目的,這是一種不完全正確的認(rèn)識,是混淆和顛倒了稅收籌劃目標(biāo)和最終目的的關(guān)系。例如,誤以為用借入資金投資比用自有資金劃算(少交稅),但很多事例表明,使用借入資金雖然其利息可在所得稅前扣除,但由此未必增加房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤,相反它卻減少了房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤,另外還有可能引發(fā)巨大的財務(wù)風(fēng)險。事實上稅負(fù)最低只是稅收籌劃的階段性目標(biāo),而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價值最大化才是稅收籌劃的最終目的。
片面夸大房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的作用。很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為稅收籌劃無所不能,事實上稅收籌劃只是房地產(chǎn)企業(yè)理財活動的一部分,它的作用是有限的,并受一定的條件制約。稅收籌劃往往需要與相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營決策配合使用才能相得益彰,產(chǎn)生較大的總體效益。另外,稅收籌劃的開展與房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅稅種、應(yīng)納稅額以及財務(wù)核算水平等情況息息相關(guān)。
因稅收籌劃人員自身素質(zhì)所導(dǎo)致的風(fēng)險。自身專業(yè)素質(zhì)主要反映在稅收籌劃人員對于稅法的全面理解與運(yùn)用方面,由于稅收法規(guī)的龐雜和稅收政策的頻繁變更,稅收籌劃人員受自身業(yè)務(wù)素質(zhì)的限制,對有關(guān)稅收法規(guī)的精神把握不準(zhǔn),雖然主觀上沒有偷逃稅的意愿,但事實上由于籌劃不利,違反了稅法,產(chǎn)生了稅收籌劃風(fēng)險。
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的防范措施
稅收籌劃風(fēng)險管理的目標(biāo)是通過采取合理的措施對風(fēng)險加以控制,規(guī)避和降低風(fēng)險損失。針對風(fēng)險的類型和產(chǎn)生原因,可以采取以下風(fēng)險管理方法。
(一)樹立依法納稅意識,完善會計核算工作
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策層必須樹立依法納稅的理念,這是成功開展稅收籌劃的前提。稅收籌劃可以在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤,但它只是全面提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的一個環(huán)節(jié),不能將房地產(chǎn)企業(yè)利潤的上升過多地寄希望于稅收籌劃。依法設(shè)立完整規(guī)范的財務(wù)核算資料和正確進(jìn)行會計核算,是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的基本前提。稅收籌劃是否合法,首先必須通過稅務(wù)檢查,而檢查的依據(jù)就是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)核算資料。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依法取得和保全會計核算資料、規(guī)范會計基礎(chǔ)工作,為提高稅收籌劃效果提供可靠的依據(jù)。
(二)準(zhǔn)確把握稅法政策,密切注視稅法的變動
稅法是處理國家與房地產(chǎn)企業(yè)稅收分配關(guān)系的主要法律規(guī)范,稅收籌劃方案主要來自稅法政策中對計稅依據(jù)、稅率等的不同規(guī)定,對相關(guān)稅收規(guī)定的全面了解,就成為稅收籌劃的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。只有全面了解,才能預(yù)測出不同的納稅方案,并進(jìn)行比較,優(yōu)化選擇,進(jìn)而作出對房地產(chǎn)企業(yè)最有利的稅收決策。反之,如果對有關(guān)政策、法規(guī)不了解,就無法預(yù)測多種納稅方案,稅收籌劃活動就無法進(jìn)行。稅法常常隨經(jīng)濟(jì)情況變化或為配合政策的需要,而不斷修正和完善。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時,必須密切關(guān)注并適時調(diào)整自己的籌劃方案,以使自己的行為符合法律規(guī)范。
(三)增強(qiáng)風(fēng)險意識,提升自身素質(zhì)
防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險是一項具有高度科學(xué)性、綜合性、技術(shù)性的經(jīng)濟(jì)活動,因此對具體操作人員有著較高的要求,稅收籌劃人員不僅要精通稅收法律法規(guī)、財務(wù)會計和房地產(chǎn)企業(yè)管理等方面的知識,而且還應(yīng)具備經(jīng)濟(jì)前景預(yù)測能力、項目統(tǒng)籌謀劃能力以及與各部門合作配合的協(xié)作能力等素質(zhì),為房地產(chǎn)企業(yè)出具防范稅收籌劃風(fēng)險的方案或建議。稅收籌劃人員素質(zhì)的提高,一方面依賴于個人的發(fā)展,另一方面也依賴于整個房地產(chǎn)行業(yè)素質(zhì)的提高。只有整個房地產(chǎn)行業(yè)素質(zhì)提高了,才能充分進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃。
(四)加強(qiáng)與稅務(wù)部門聯(lián)系,搞好稅企關(guān)系
房地產(chǎn)企業(yè)要想進(jìn)行稅收籌劃,必須取得當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的支持,以確保合法性。進(jìn)行稅收籌劃,由于許多活動是在法律的邊界運(yùn)作,稅收籌劃人員很難準(zhǔn)確把握其確切的界限,有些問題在概念的界定上本來就很模糊,比如稅收籌劃與避稅的區(qū)別等,況且各地具體的稅收征管方式有所不同,稅收執(zhí)法部門擁有較大的自由裁量權(quán)。這就要求從事稅收籌劃者在正確理解稅收政策的規(guī)定性,正確應(yīng)用財務(wù)知識的同時,隨時關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)稅收征管的特點(diǎn)和具體方法。經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持友好聯(lián)系,使稅收籌劃活動適應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理特點(diǎn),或者使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認(rèn)可,從而避免稅收籌劃風(fēng)險,取得應(yīng)有的收益。
(五)顧全企業(yè)整體利益,注重稅收籌劃方案的綜合性
從根本上講,稅收籌劃歸結(jié)于企業(yè)財務(wù)管理的范疇。它的目標(biāo)是由企業(yè)財務(wù)管理的目標(biāo)――企業(yè)價值最大化所決定的。稅收籌劃必須圍繞這一總體目標(biāo)進(jìn)行綜合策劃,將其納入房地產(chǎn)企業(yè)的整體投資和經(jīng)營戰(zhàn)略,不能局限于個別稅種,也不能僅僅著眼于節(jié)稅。單純看稅收籌劃是分稅種進(jìn)行的,對每個具體的稅種進(jìn)行籌劃,但房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是一項系統(tǒng)工程,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動要涉及到數(shù)種稅,即便一項具體業(yè)務(wù)也可能要涉及若干稅,例如一筆銷售收入是否確認(rèn)、何時確認(rèn)、可能會影響營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加等,針對眾多的征稅對象、稅率、減免稅等,稅務(wù)籌劃時不能僅盯住個別稅種的稅負(fù)高低,而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。另外,如果單純追求最大扣除項目、最小的計稅收入,會掩蓋企業(yè)真實的經(jīng)營成果和獲利能力,影響企業(yè)的籌資和投資能力,進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)的實現(xiàn);所以不能以稅負(fù)輕重作為選擇籌劃方案的唯一標(biāo)準(zhǔn),而應(yīng)以確保房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)實現(xiàn)下的稅收籌劃方案要具有可操作性。
通過以上分析,文章指出,隨著稅收籌劃活動在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中價值的體現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險也該受到更多的關(guān)注,由于稅收籌劃主要側(cè)重于事前的籌劃,因此不可能完全消除稅收籌劃的風(fēng)險,但盡量降低或分散涉稅風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要內(nèi)容。成功的稅收籌劃方案應(yīng)該是風(fēng)險最小、收益最大的方案。
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1.1合理的增加扣除項目一般來說，影響房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的主要因素之一就是增值稅的稅額與扣除項目金額之間的比率，即增值率是以累進(jìn)稅率進(jìn)行計算的，也就是說，曾氏率越大，所適用的稅率越高，而企業(yè)所上繳的稅款越多。因此要降低增值率應(yīng)該采用合理的增加扣除項目，使企業(yè)的土地增值稅適用于比較低的稅率，降低企業(yè)的稅負(fù)。按照我國的稅法，房地產(chǎn)企業(yè)從轉(zhuǎn)讓收入額中扣除項目的主要部分有一下幾種：第一，支付取得土地使用權(quán)的費(fèi)用；第二，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用以及開發(fā)成本；第三，與企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)使用權(quán)有關(guān)的稅金；第四，其他國際規(guī)定的應(yīng)扣除項目，這部分應(yīng)扣除項目主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人可以按照取得土地使用權(quán)所支付的金額以及開發(fā)成本的和中加計扣除20%。另外，值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必要的利息費(fèi)用之外，期間費(fèi)用的扣除不應(yīng)該按照實際發(fā)生的金額進(jìn)行扣除，而是按照企業(yè)支付土地使用權(quán)的金額以及開發(fā)費(fèi)用的綜合的5%進(jìn)行扣除。在企業(yè)制定稅收籌劃的過程中，納稅人可以將這部分期間費(fèi)用轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)企業(yè)的直接成本中，一旦在稅收籌劃之后轉(zhuǎn)移，就被認(rèn)為是偷稅行為，因此一定要進(jìn)行事前籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)員工的工資、辦公費(fèi)用、招待費(fèi)用以及相關(guān)的福利費(fèi)用都屬于期間費(fèi)用，這部分在計算土地增值稅時可以全部扣除，這也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個降低稅收的機(jī)會。
1.2合理利用國家稅收優(yōu)惠政策根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》中的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅，一旦超過，就應(yīng)該按照規(guī)定進(jìn)行扣除。另外，稅法還規(guī)定，對于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人既是建造普通住宅的有實際進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，就應(yīng)該分別核算增值稅額，對于不分別進(jìn)行計算的，其建造普通住宅的納稅人不適用于免稅的規(guī)定，因此合理利用國家的稅收優(yōu)惠政策可以降低房地產(chǎn)企業(yè)自身的稅負(fù)，根據(jù)自身的經(jīng)營狀況制定合理的稅收籌劃。
1.3合理利用土地增值稅的征稅范圍在我國的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃中對于土地增值稅的征稅范圍的規(guī)定十分重要，首先，土地增值稅的課稅對象是對具有土地使用權(quán)以及其他地上建筑物的轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行合理的征稅，根據(jù)稅法的規(guī)定，可以將房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的裝修費(fèi)用計入開發(fā)成本中，并予以合理的扣除；其次，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征稅范圍不包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)以及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為；最后，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅是對國有土地使用權(quán)以及地上建筑物及附著物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃時可以根據(jù)以上三點(diǎn)進(jìn)行合理的規(guī)劃。總而言之，以上三種房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的實際經(jīng)營情況進(jìn)行，在不違反國家稅法的相關(guān)規(guī)定的前提下，靈活的利用房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃為企業(yè)減輕稅收成本，以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤的最大化目標(biāo)。
2.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的案例分析
案例描述：A企業(yè)使一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2014年6月出售一棟普通住宅，面積總為110000平方米，支付土地出讓金5000萬元，開發(fā)成本12000萬元，利息支出2000萬元，根據(jù)國家規(guī)定，城市建設(shè)稅率為7%，教育稅附加征收率為3%，營業(yè)稅稅率為5%，印花稅稅率為0.05%，當(dāng)?shù)卣块T對房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用所允許扣除的比例為10%，試問房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該怎樣制定銷售方案，才能保證稅收籌劃方案最合理？兩方案的所得稅稅前利潤差額為7493.225-6538.7＝954.525（萬元）從上述兩種方案可以看出，雖然方案2降低了銷售價格，但是免征了土地增值稅，一定程度上降低了稅收成本，使企業(yè)的利潤額增加了954.525萬元。
3.結(jié)束語
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 案例分析
一、研究背景
稅收籌劃近年來在稅收管理領(lǐng)域的應(yīng)用研究和企業(yè)決策中占有非常重要的地位。那些知名的國際公司已成立專門的納稅籌劃部門，深入研究各國稅收法律法規(guī)，針對這些法律法規(guī)制定出合理的納稅籌劃方案，并取得了很大的經(jīng)濟(jì) 效益。稅務(wù)籌劃能夠提高企業(yè)的財務(wù)效益及增強(qiáng)企業(yè)的競爭力，因而獲得了管理者及學(xué)術(shù)研究者的普遍關(guān)注。
二、國內(nèi)外現(xiàn)狀
（一）國內(nèi)現(xiàn)狀
在西方國家視為“智慧者的文明行為”的稅收籌劃，在我國過去很長一段時間被視為。稅收籌劃在國外早已發(fā)展成為一個成熟的行業(yè)，而在我國，關(guān)于納稅收籌劃的研究才是近些年的事情，稅收籌劃在企業(yè)中的應(yīng)用更是少之又少。1994年，我國才有了第一本關(guān)于稅收籌劃的專著；2000年，我國才開始全國范圍內(nèi)的注冊稅務(wù)師資格考試；2001年，中國稅務(wù)報社舉辦了關(guān)于納稅籌劃的研討會，至此，稅收籌劃才在我國開始得到認(rèn)可。
（二）國外現(xiàn)狀
在國外，企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃已經(jīng)不是什么新鮮事了，早在20世紀(jì)初期，稅收籌劃便取得了西方多國各政黨及政府各界的承認(rèn)并批準(zhǔn)實施。經(jīng)過這么多年的發(fā)展，稅收籌劃的理論研究上在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家已達(dá)到成熟甚至狂熱的階段。近幾年來，國外稅收籌劃的研究有了進(jìn)一步的擴(kuò)展和深入，針對不同的行業(yè)，學(xué)者們提出了不同的稅收籌劃思路與方法。
（三）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀比較
綜觀國外研究者的成果，可以看出國外研究呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：首先，國外大多數(shù)學(xué)者的宏觀研究都是以發(fā)達(dá)國家稅制結(jié)構(gòu)為背景，重點(diǎn)研究所得稅的避稅問題。這與發(fā)達(dá)國家稅制結(jié)構(gòu)以所得稅占主要地位有關(guān)。其次，國外大多數(shù)對企業(yè)稅收籌劃的微觀研究都是以跨國公司的國際避稅為主。特別研究發(fā)達(dá)國家的資本流向發(fā)展中國家，利用這些國家之間的稅制差異及漏洞，通過運(yùn)用關(guān)聯(lián)交易價格方式達(dá)到調(diào)節(jié)跨國公司納稅事務(wù)的效果。
三、房地產(chǎn)企業(yè)的概念
關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，我國官方并沒有給出明確的界定。《城市房地產(chǎn)管理法》中明確指出：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指以營利為目的，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。”從該法的規(guī)定可以看出，國家只是對房地開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了界定，而事實上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是眾多房地產(chǎn)企業(yè)的一部分，還有諸如房地產(chǎn)銷售企業(yè)、房地產(chǎn)租賃企業(yè)、房地產(chǎn)物業(yè)等等。
四、房地產(chǎn)企業(yè)的特征
不同的行業(yè)有不同的特征。房地產(chǎn)企業(yè)因為其業(yè)務(wù)的復(fù)雜和多樣性，其特點(diǎn)更加鮮明。下面簡要闡述一下房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征。
（一）業(yè)務(wù)范圍廣
房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)多元化且運(yùn)作程序復(fù)雜。其業(yè)務(wù)面通常涵蓋規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、房產(chǎn)建設(shè)、工程驗收、銷售管理及物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域、貫穿第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，業(yè)務(wù)實施過程中涉及市政、園林、環(huán)衛(wèi)、金融、財政、稅務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)特征及納稅籌劃的理論分析等各個職能部門，牽扯面廣，運(yùn)作程序比較復(fù)雜。
（二）生產(chǎn)經(jīng)營周期長、資金需求量大
房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營周期比較長，資金需求量比較大。由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，我國房地產(chǎn)企業(yè)從立項、開發(fā)、建設(shè)、銷售到結(jié)項一般需要幾個年度，特別是一些大型項目的開發(fā)，需要的時間更長，我國商品房的平均經(jīng)營周期大約4年。同時，房地產(chǎn)企業(yè)又處于資金密集型行業(yè)當(dāng)中，整個房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營流程中需要大量的資金。
五、稅收籌劃的定義和特點(diǎn)
（一）稅收籌劃的定義
“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。它來源于 1935 年英國的“稅務(wù)局長訴溫斯特大公”案。當(dāng)時參與此案的英國上議院議員湯姆林爵士對稅收籌劃作了這樣的表述：“任何一個人都有權(quán)安排自己的事業(yè)。如果依據(jù)法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強(qiáng)迫他多繳稅收。”這一觀點(diǎn)得到了法律界的認(rèn)同。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的目的與意義
（1）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的目的。稅收籌劃的基本目標(biāo)是在可接受的稅收風(fēng)險水平下降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)利潤最大化。為實現(xiàn)這一目標(biāo)，具體可細(xì)分如下： 1）合理進(jìn)行納稅申報。 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和稅收法規(guī)政策不斷地變化和調(diào)整，作為納稅人需要不斷的學(xué)習(xí)，即使準(zhǔn)確的理解把握現(xiàn)行稅法，只有這樣才能進(jìn)行有效的稅收籌劃，能降低企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險，防止額外成本費(fèi)用的發(fā)生。2）降低納稅成本。納稅成本包括直接成本和間接成本兩部分。直接成本指的是企業(yè)在納稅申報過程中直接發(fā)生的人、財、物等成本費(fèi)用。3）全面減輕稅收負(fù)擔(dān)。這是企業(yè)稅收籌劃的最終目標(biāo)。稅收負(fù)擔(dān)的輕重不是具體納稅數(shù)額的多少，而是稅收負(fù)擔(dān)的比率。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義。稅收籌劃對于企業(yè)的經(jīng)營管理及企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)具有重要的意義，具體有以下幾點(diǎn)： 1）稅收籌劃可以促進(jìn)企業(yè)納稅意識的提高。稅收籌劃和納稅意識具有一致性，稅收籌劃本身就意味著企業(yè)納稅意識的提高。2）稅收籌劃可以健全企業(yè)的財務(wù)管理體系，促進(jìn)企業(yè)財務(wù)管理水平的提高。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的方法
稅收籌劃的方法比較多，但是無論哪一種稅收籌劃方法歸根結(jié)底都是在具體的背景下的運(yùn)用，是對具體稅制要素的選擇，其目的都是達(dá)到事先確定的稅收籌劃目標(biāo)，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。
（1）充分利用稅收優(yōu)惠政策。利用稅法關(guān)于減免退稅的優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃的方法。例如，稅法規(guī)定持有非經(jīng)營用的房產(chǎn)免交房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅法關(guān)于其涉稅環(huán)節(jié)的減免稅退政策進(jìn)行合理的納稅安排以獲得節(jié)稅的收益。
（2）努力適用低稅率。盡力選擇低稅率進(jìn)行納稅籌劃的方法。房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)需要按5%繳納營業(yè)稅，而建筑安裝服務(wù)只需要按3%繳納營業(yè)稅，同時土地增值稅是四級累進(jìn)稅率，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過一些必要的手段盡量按照較低的稅率納稅。
（3）擴(kuò)大可抵扣項目金額。通過可抵扣項目的調(diào)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種中，土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅和房產(chǎn)稅都涉及成本費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分利用這些可抵扣項目，努力增加可抵扣項目的金額，進(jìn)而相應(yīng)地減小稅基，稅基的減小會使應(yīng)納稅額得到明顯的下降。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素
（1）新企業(yè)所得稅法對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。2008年1月1日開始，我國開始實施新的企業(yè)所得稅法，新企業(yè)所得稅法與原有的企業(yè)所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項目增多。第二，取消了一些舊的所得稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策。這兩大內(nèi)容的變化，使得房地產(chǎn)企業(yè)不能繼續(xù)沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進(jìn)行稅收項目的選擇與安排。
（2）新企業(yè)會計準(zhǔn)則對稅收籌劃的影響。2007年1月1日，我國開始推行新的企業(yè)會計準(zhǔn)則，新會計準(zhǔn)則對于房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃仍然會產(chǎn)生很大影響。一方面，在新會計準(zhǔn)則里面，公允價值計量屬性被引入進(jìn)來，計量屬性將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅的計算，房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅收籌劃之時，必須選擇合適的計量屬性。
六、結(jié)論
