時(shí)間：2023-08-21 16:58:13
序論：在您撰寫投資風(fēng)險(xiǎn)分析方法時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
摘要：隨著改革開發(fā)的不斷深化及國(guó)家投融資體制改革的發(fā)展，我國(guó)公路建設(shè)經(jīng)營(yíng)模式也發(fā)生了極大的改變，目前最常見的投資模式包括國(guó)家、地方、獨(dú)立投資者等。因?yàn)槎嘣顿Y主體的形成及BOT、特許權(quán)經(jīng)營(yíng)理念及模式的大量引進(jìn)，形成了一些由投資方構(gòu)件的獨(dú)立建設(shè)、運(yùn)用及管理的公路項(xiàng)目公司，這種情況下，公路網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)提升也引起了投資者的重視。本文主要對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的概況、公路投資風(fēng)險(xiǎn)及投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法進(jìn)行了分析與探究，以期為公路事業(yè)發(fā)展提供可靠的保障。
關(guān)鍵詞 ：公路投資風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)避方法 概況 風(fēng)險(xiǎn)管理 公路建設(shè) 風(fēng)險(xiǎn)清單
作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)及重要基礎(chǔ)設(shè)施，公路是交通運(yùn)輸系統(tǒng)的綜合性基礎(chǔ)。伴隨全球化經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的有效提升，加快了各個(gè)國(guó)家、地區(qū)之間的交流，公路發(fā)展趨勢(shì)也已成為由局部區(qū)域網(wǎng)絡(luò)發(fā)展向跨國(guó)界、跨地區(qū)大型公路網(wǎng)方向發(fā)展。公路的安全性及舒適性能夠?qū)σ粋€(gè)國(guó)家、地區(qū)的綜合國(guó)力及經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行充分體現(xiàn)。公路建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，可對(duì)沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到推動(dòng)作用，是實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。
一、投資風(fēng)險(xiǎn)的概況
投資風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)未來(lái)投資收益的不確定性，在投資中可能會(huì)遭受收益損失甚至本金損失的風(fēng)險(xiǎn)。遵循公路項(xiàng)目投資特性，投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源可分為3個(gè)方面：外部環(huán)境的不確定性、項(xiàng)目自身復(fù)雜性及項(xiàng)目設(shè)計(jì)者、建設(shè)者與運(yùn)營(yíng)管理者能力的有限性。
作為資金、技術(shù)密集型項(xiàng)目，公路工程建設(shè)具有規(guī)模大、投資高、工期長(zhǎng)等特點(diǎn)，從項(xiàng)目立項(xiàng)至竣工后期整個(gè)過(guò)程中，其面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)間具有較為復(fù)雜的關(guān)系。根據(jù)投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的不同，其風(fēng)險(xiǎn)特征如下：
第一，風(fēng)險(xiǎn)存在客觀性及普遍性。風(fēng)險(xiǎn)作為損失發(fā)生的不確定寫那個(gè)，其屬于超越人們主觀意識(shí)的客觀存在，在公路建設(shè)各個(gè)階段，風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)存在。
第二，具體風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的偶然性及大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的必然性。大量風(fēng)險(xiǎn)因素與其他因素的共同作用結(jié)果是所有具體風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因，作為一種隨機(jī)現(xiàn)象，偶然性是個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)事故出現(xiàn)的特點(diǎn)。通過(guò)觀察、統(tǒng)計(jì)及分析大量風(fēng)險(xiǎn)事故資料，可對(duì)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的概率、損失程度進(jìn)行計(jì)算，降低風(fēng)險(xiǎn)。
第三，風(fēng)險(xiǎn)的可變性。在公路工程整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，在質(zhì)和量上各種風(fēng)險(xiǎn)都出現(xiàn)了改變，伴隨建設(shè)階段的轉(zhuǎn)變，部分風(fēng)險(xiǎn)可得到有效管控，部分風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)并得到有效處理，在項(xiàng)目各個(gè)階段都極易出現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)。
第四，風(fēng)險(xiǎn)的多樣性及多層次性。公路工程具有工期長(zhǎng)、規(guī)模大等特點(diǎn)，致使其具有大量復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)因素，導(dǎo)致公路建設(shè)整個(gè)工期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)量較大，各種風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系的交叉，導(dǎo)致其呈現(xiàn)出多層次的特點(diǎn)。
二、公路投資風(fēng)險(xiǎn)分析
1.項(xiàng)目建設(shè)成本增加
公路項(xiàng)目由投資準(zhǔn)備階段到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段，所需費(fèi)用資金較多。在增加建設(shè)成本的同時(shí)，將對(duì)公路建設(shè)項(xiàng)目收益情況造成直接影響。首先，公路建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模改變必將增加成本。因前期規(guī)劃和后期建設(shè)規(guī)模存在極大的不同，致使成本支出不斷加大，建設(shè)期間全部費(fèi)用，如土地征用費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、材料預(yù)估費(fèi)用等都會(huì)超出設(shè)計(jì)規(guī)劃的費(fèi)用。
其次，在市場(chǎng)體制作用下，市場(chǎng)供求關(guān)系將產(chǎn)生物價(jià)變化等情況，特別是公路投資建設(shè)中的材料、人工費(fèi)用等。施工前期，公路工程建設(shè)具有較低原材料、人工費(fèi)用，可施工過(guò)程中因價(jià)格因素的制約，將加大建設(shè)成本，導(dǎo)致人工、原材料等大量增加。
再次，設(shè)計(jì)改變?cè)黾映杀尽９吠顿Y建設(shè)時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)前期規(guī)劃不合理，后期設(shè)計(jì)變更等問(wèn)題，這些問(wèn)題的大量出現(xiàn)，將引發(fā)后期索賠矛盾，直接影響到綜合成本。
最后，附近土地征用、拆遷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)估不合理。作為公路投資建設(shè)的重要內(nèi)容，建筑物拆遷工作是其投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的必要因素。拆遷工作的不確定性主要體現(xiàn)在賠償費(fèi)用方面。在市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，投資商因無(wú)法深入了解當(dāng)?shù)丨h(huán)境、文化等內(nèi)容，在開發(fā)過(guò)程中將大幅度提升拆遷及補(bǔ)償費(fèi)用。
2.風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)問(wèn)題
（1）建設(shè)性風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)性風(fēng)險(xiǎn)是指在設(shè)計(jì)、施工中公路工程存在一定問(wèn)題，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)無(wú)法正常進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)。作為項(xiàng)目業(yè)主，在選擇設(shè)計(jì)單位、審查設(shè)計(jì)方案等方面投資方并沒(méi)有直接決定權(quán)，往往存在政府參與的現(xiàn)象。公路使用期間，因工程設(shè)計(jì)、施工存在問(wèn)題將無(wú)法達(dá)到公路工程的使用性能，導(dǎo)致投資方不能對(duì)預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。
（2）運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。車輛通行收費(fèi)權(quán)、廣告經(jīng)營(yíng)收入權(quán)及服務(wù)設(shè)施經(jīng)營(yíng)收入等都是公路項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入的主要來(lái)源。在現(xiàn)行制度下，投資方并沒(méi)有自主定價(jià)權(quán)，如降低公路車流量及第三產(chǎn)業(yè)開發(fā)等問(wèn)題的產(chǎn)生，將影響投資方的預(yù)期收益情況，并增加其支付難度。
（3）金融風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹與利率風(fēng)險(xiǎn)等為公路項(xiàng)目的金融風(fēng)險(xiǎn)，因公路項(xiàng)目規(guī)模大投資多，通常存在貸款等問(wèn)題，這種情況下，必定會(huì)產(chǎn)生利率風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)固定利率合同簽訂后，在降低利率的情況下，投資方的支付費(fèi)用將對(duì)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)利率投資成本高出許多。在進(jìn)行浮動(dòng)利率合同簽訂時(shí)，同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生上漲利率的現(xiàn)象，進(jìn)而給投資方帶來(lái)嚴(yán)重的資金壓力。
三、公路投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法分析
通過(guò)評(píng)估與分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，及充分考慮項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率、損失嚴(yán)重程度及其他因素，可對(duì)公路工程出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)危害性進(jìn)行確定，同時(shí)比較投資者的安全指標(biāo)，對(duì)公路項(xiàng)目的危險(xiǎn)等級(jí)進(jìn)行確定，進(jìn)而選取科學(xué)有效的措施進(jìn)行施工。
1.風(fēng)險(xiǎn)回避
作為一種最徹底的風(fēng)險(xiǎn)處置技術(shù)，風(fēng)險(xiǎn)回避是在對(duì)公路項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及較大損失時(shí)，可對(duì)該項(xiàng)目主動(dòng)放棄及終止，以此對(duì)該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)避免及降低損失的一種方式。在風(fēng)險(xiǎn)事件出現(xiàn)前風(fēng)險(xiǎn)回避可完全消除風(fēng)險(xiǎn)因素，相比其他風(fēng)險(xiǎn)處理方式，這種方式更能降低風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)率。在預(yù)測(cè)、識(shí)別、評(píng)估及分析公路項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)中，如發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)損失較大，通過(guò)這種方式，可正確估量風(fēng)險(xiǎn)程度，避免不可估量損失的發(fā)生。
2.風(fēng)險(xiǎn)管理
在對(duì)公路項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)全面分析、評(píng)估的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范工作進(jìn)行合理規(guī)劃，在最小范圍內(nèi)控制風(fēng)險(xiǎn)，降低損失。面對(duì)建設(shè)性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要求建設(shè)施工過(guò)程中項(xiàng)目工期必須加強(qiáng)道路養(yǎng)護(hù)與維修力度，對(duì)路面進(jìn)行定期檢測(cè)，保證規(guī)范公路項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程等。同時(shí)做好可行性研究工作，在技術(shù)與施工方案選擇應(yīng)確保其合理性，盡量對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。在承建商選擇中應(yīng)確保其具有較強(qiáng)的能力與經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并進(jìn)行工程完工擔(dān)保措施的建立。在運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理中，交通量降低及增加維護(hù)費(fèi)用為運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要體現(xiàn)，該風(fēng)險(xiǎn)處理方式可選用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及風(fēng)險(xiǎn)控制。必須對(duì)運(yùn)營(yíng)管理模式加以創(chuàng)新及改革，確保公路運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)能夠與維護(hù)機(jī)構(gòu)有效協(xié)調(diào)，并進(jìn)行運(yùn)用維護(hù)合同的簽訂，對(duì)獎(jiǎng)懲措施加以明確。
3.風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)法;肯定當(dāng)量法
中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2007)01-0174-03
一､房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)､社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)､技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)､自然風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等,而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大,同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)､規(guī)避的主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)｡經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)､經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等｡
1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)｡其中主要有:
(1)流動(dòng)性和變現(xiàn)力風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)是低流動(dòng)性資產(chǎn),這就決定了投資在房地產(chǎn)上的資金流動(dòng)性差､變現(xiàn)能力弱｡也就是說(shuō),當(dāng)房地產(chǎn)投資者在急需資金時(shí),無(wú)法將其手中的房地產(chǎn)很快脫手,即使投資者能較快地完成房地產(chǎn)交易,也很難以合理的價(jià)格成交,從而大大影響其投資收益,所以,房地產(chǎn)不能流動(dòng)及其變現(xiàn)上的困難,給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)了變現(xiàn)及收益上的風(fēng)險(xiǎn)｡
(2)購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)
指由于物價(jià)水平上升而使投資者出售或出租房地產(chǎn)獲得的現(xiàn)金的購(gòu)買力下降的風(fēng)險(xiǎn)｡這里的風(fēng)險(xiǎn)主要出在投資者提價(jià)的“時(shí)滯”上,特別是在高通貨膨脹時(shí)期｡購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)影響消費(fèi)者,但在貨幣購(gòu)買力水平普遍下降的情況下,人們會(huì)把有限的購(gòu)買力用到最急需的消費(fèi)上,從而影響了對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)購(gòu)買,這樣即使房地產(chǎn)本身能夠保值,由于人們降低了對(duì)它的需求,也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者遭受一定的損失｡
(3)利率風(fēng)險(xiǎn)
指由于利率的變動(dòng)給投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性｡利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響:第一,對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的影響｡一般使用高利率折現(xiàn),會(huì)降低投資者的凈現(xiàn)值收益;第二,對(duì)房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響｡貸款利率上升,會(huì)直接增加投資者的開發(fā)成本,加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)｡
2.經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn),指由于經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果與期望偏離的可能性｡這種風(fēng)險(xiǎn)即與企業(yè)內(nèi)在因素有關(guān)(由于投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場(chǎng)信息,而可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)決策的失誤),也與經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的影響有關(guān)(如房地產(chǎn)市場(chǎng)､房地產(chǎn)價(jià)格､國(guó)家政策等)｡
3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),指由于房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿,即在使用貸款的條件下,既擴(kuò)大了投資的利潤(rùn)范圍,同時(shí)也增加了不確定性,增加的收入不足以償還債務(wù)的可能性｡另外,違約風(fēng)險(xiǎn)也是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一種,違約風(fēng)險(xiǎn)指由于投資者財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資及其報(bào)酬無(wú)法全部收回的可能性,或者是房地產(chǎn)購(gòu)買者不能按約按期支付購(gòu)買房款,拖欠嚴(yán)重,使投資者入不敷出所造成的一種風(fēng)險(xiǎn)｡
二､房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析方法
經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定和市場(chǎng)的不完善,使風(fēng)險(xiǎn)總是客觀存在的,因此,在進(jìn)行投資決策時(shí)必須給以充分的重視｡房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析常用的方法是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當(dāng)量法｡
(一)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法
這種方法的基本思想是對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目,采用較高的貼現(xiàn)率去計(jì)算凈現(xiàn)值,然后根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來(lái)選擇方案｡問(wèn)題的關(guān)鍵是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的大小確定風(fēng)險(xiǎn)因素的貼現(xiàn)率即風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率｡
1.計(jì)算公式
風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率的計(jì)算公式為:K=i+b×Q
式中:K――風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率
i――無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率
b――風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率
Q――風(fēng)險(xiǎn)程度
2.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法的計(jì)算步驟:
(1)風(fēng)險(xiǎn)程度的計(jì)算
首先,計(jì)算方案各年的現(xiàn)金流入的期望值(E);
其次,計(jì)算方案各年的現(xiàn)金流入的標(biāo)準(zhǔn)差(d);
再次,計(jì)算方案現(xiàn)金流入總的離散程度,即綜合標(biāo)準(zhǔn)差(D);
最后,計(jì)算方案各年的綜合風(fēng)險(xiǎn)程度,即綜合變化系數(shù)(Q)｡
(2)確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率
首先,計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率(b);
其次,根據(jù)公式:K=i+b×Q確定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率;
最后,以“風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率”為貼現(xiàn)率計(jì)算方案的凈現(xiàn)值,并根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來(lái)選擇方案｡
例如,假設(shè)有兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目方案A､B,兩方案的風(fēng)險(xiǎn)和期望的現(xiàn)金流相同,只考慮一年的現(xiàn)金流情況,兩方案的資本支出即初始現(xiàn)金流相同,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%,投資方案A､B的現(xiàn)金流量如表1:
計(jì)算為:
E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21
K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%
NPV(A)=1775
NPV(B)=1375
(注:計(jì)算過(guò)程略｡K代表風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,I代表無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,B代表風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率,Q代表風(fēng)險(xiǎn)程度｡B假定為0.1｡)
(二)肯定當(dāng)量法
這種方法的基本思路是先用一個(gè)系數(shù)把有風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金收支調(diào)整為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金收支,然后用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的貼現(xiàn)率去計(jì)算凈現(xiàn)值,以便用凈現(xiàn)值法的規(guī)則判斷投資機(jī)會(huì)的可取程度｡
其計(jì)算公式為:
式中:at――t年現(xiàn)金流量的肯定當(dāng)量系數(shù),它在0-1之間
i――無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的貼現(xiàn)率
CFAT――稅后現(xiàn)金流量
在運(yùn)用肯定當(dāng)量法時(shí),關(guān)鍵是確定肯定當(dāng)量系數(shù)｡肯定當(dāng)量系數(shù)是指肯定的現(xiàn)金流對(duì)與之相當(dāng)?shù)牟豢隙ǖ钠谕F(xiàn)金流的比值,它代表了投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度｡此系數(shù)的確定有幾種方式,如根據(jù)歷史資料進(jìn)行推斷､由經(jīng)驗(yàn)豐富的分析人員進(jìn)行主觀判斷､根據(jù)變異系數(shù)與其之間的關(guān)系來(lái)確定,在此我們不做詳細(xì)討論｡
由上面的計(jì)算可知變異系數(shù)為0.21,根據(jù)變異系數(shù)和肯定當(dāng)量系數(shù)的關(guān)系,肯定當(dāng)量系數(shù)為0.8(經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù))｡
因?yàn)镋(A)=E(B)=3000,所以,兩個(gè)方案的肯定當(dāng)量為3000*0.8=2400,由此,我們可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡
(三)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當(dāng)量法的比較分析
從上表可知,運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法計(jì)算的兩方案凈現(xiàn)值的差額為400,肯定當(dāng)量法差額為249｡可見,在房地產(chǎn)投資方案的評(píng)價(jià)中,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法比肯定當(dāng)量法產(chǎn)生的偏差大｡考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率有以下兩點(diǎn)不足:
第一,此方法把時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值混在一起,并據(jù)此對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行貼現(xiàn),意味著風(fēng)險(xiǎn)隨著時(shí)間的推移而加大,這種情況往往與實(shí)際情況不符,甚至是相互矛盾的｡因?yàn)?在實(shí)際中的很多投資在投資初期風(fēng)險(xiǎn)比較大,而隨著時(shí)間的推移,由于投資者對(duì)市場(chǎng)變化的趨勢(shì)有了清晰的認(rèn)識(shí)及內(nèi)部管理方式的改進(jìn),現(xiàn)金流會(huì)逐漸趨向穩(wěn)定,風(fēng)險(xiǎn)也隨之減少｡
對(duì)資金投放戰(zhàn)略來(lái)說(shuō),投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流入一般發(fā)生的時(shí)間比較晚､持續(xù)時(shí)期較長(zhǎng)｡所以,在運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率時(shí)偏差更大｡
第二,此方法在計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí),在方案持續(xù)時(shí)期內(nèi)運(yùn)用統(tǒng)一的貼現(xiàn)率｡而我們知道,在項(xiàng)目持續(xù)期間內(nèi),其風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)隨著認(rèn)識(shí)的不斷加深和環(huán)境因素的改變而變成肯定因素｡因此,我們?cè)谶M(jìn)行貼現(xiàn)求凈現(xiàn)值時(shí),不能每一個(gè)期間都采用同一個(gè)貼現(xiàn)率｡尤其對(duì)于戰(zhàn)略方案來(lái)說(shuō),在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)會(huì)更激烈,相同的貼現(xiàn)率會(huì)嚴(yán)重失實(shí)｡
這樣,與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法相比,肯定當(dāng)量法主要表現(xiàn)出以下兩個(gè)優(yōu)點(diǎn):
第一,此方法充分考慮了時(shí)間因素｡風(fēng)險(xiǎn)的不同會(huì)體現(xiàn)在不同的變異系數(shù)上,從而表現(xiàn)出不同的肯定當(dāng)量系數(shù),這比較符合現(xiàn)實(shí)情況｡當(dāng)然,為每一年準(zhǔn)確確定肯定當(dāng)量系數(shù),在實(shí)踐中是很難的｡對(duì)此,我們可以將戰(zhàn)略項(xiàng)目分為戰(zhàn)略引進(jìn)階段､戰(zhàn)略發(fā)展階段､戰(zhàn)略成熟階段和戰(zhàn)略衰退階段｡在每一個(gè)階段,風(fēng)險(xiǎn)的特征和大小是相似的,具有一定的統(tǒng)一性｡這樣就可以為每個(gè)時(shí)期確定一個(gè)肯定當(dāng)量系數(shù),既保證了效率又保證了效果｡
第二,運(yùn)用肯定的現(xiàn)金流易被接受｡風(fēng)險(xiǎn)管理思想認(rèn)為,“肯定的一元錢與不肯定的一元錢的價(jià)值是不同的”｡肯定當(dāng)量法先將不肯定的一元錢轉(zhuǎn)化為肯定的一元錢,將有風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流｡在現(xiàn)實(shí)中,作為風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的決策人員從心理上容易接受｡
從以上的分析可以看出,肯定當(dāng)量法克服了風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法夸大遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)的缺點(diǎn),可以根據(jù)各年不同的風(fēng)險(xiǎn)程度,分別采用不同的肯定當(dāng)量系數(shù)｡這樣,在對(duì)投資項(xiàng)目的評(píng)價(jià)就相當(dāng)準(zhǔn)確,因此,在實(shí)際中應(yīng)對(duì)其進(jìn)行推廣｡
三､房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與控制
高風(fēng)險(xiǎn)高收益､低風(fēng)險(xiǎn)低收益的關(guān)系決定房地產(chǎn)投資既是一種高收益的投資項(xiàng)目,同時(shí)也是一種高風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目｡對(duì)于風(fēng)險(xiǎn),很多人傾向于盡量回避,以最少的風(fēng)險(xiǎn)獲得更高的收益｡但是在房地產(chǎn)投資過(guò)程中,風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)在于能及時(shí)地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到并能及時(shí)地采取有效的措施對(duì)其進(jìn)行化解､減輕和控制,降低投資者預(yù)期收益損失的可能性,并減少風(fēng)險(xiǎn)的危害性｡
規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn)的基本思路是對(duì)于某種損失出現(xiàn)的可能性大小及其程度高低做出判斷并進(jìn)行調(diào)整,進(jìn)而盡可能地降低這種可能性,具體方法有:
1.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避｡規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方法的原理非常簡(jiǎn)單,即在預(yù)期收益相同的情況下,投資于風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目｡房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類較多,它們的風(fēng)險(xiǎn)度大小不一,有的風(fēng)險(xiǎn)度較大,可能遭遇的不確定性因素也較高,而有些投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度較小,選擇風(fēng)險(xiǎn)度小的投資項(xiàng)目,可以使投資收益得到有效的保證｡
2.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移｡指房地產(chǎn)投資者以某種合理､合法的方式將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)｡如:在租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中,租約規(guī)定承租人負(fù)擔(dān)所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用､維修､保養(yǎng)費(fèi)用甚至稅收,就能將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租人;在長(zhǎng)期租約中,規(guī)定租金隨著物價(jià)指數(shù)上升而相應(yīng)地變動(dòng),就能把購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租者｡在開發(fā)商與建筑商的施工合同中,規(guī)定建筑材料由建筑商采購(gòu),也起到了類似的作用｡
3.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控｡風(fēng)險(xiǎn)無(wú)非是指在投資經(jīng)營(yíng)中存在各種不確定因素,從而使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性｡減少這種不確定性從而減少這種偏離的最好辦法,就是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)｡
Abstract： Monte Carlo Method is a very important risk analysis method of mining investment. This paper mainly introduces the ideological and steps of Monte Carlo Method， and the way of production of random number， and at the same time tells a successful example which used Monte Carlo Method.Finally the advantage and the question of this method is analyzed.
關(guān)鍵詞： 蒙特卡洛模擬方法；礦業(yè)投資；風(fēng)險(xiǎn)分析；隨機(jī)數(shù)
Key words： Monte Carlo Method；mining investment；risk analysis；random number
中圖分類號(hào)：F407.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2014）02-0324-02
0 引言
風(fēng)險(xiǎn)是普遍存在的，任何工程都存在風(fēng)險(xiǎn)，只是大小有所不同。礦業(yè)工程作為一項(xiàng)極其復(fù)雜的綜合工程，也不例外。如今隨著礦業(yè)的不斷發(fā)展，投資者們?cè)絹?lái)越重視投資風(fēng)險(xiǎn)分析，并將其視為礦山可行性研究中不可或缺的重要組成部分[1]。
礦業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析并不簡(jiǎn)單，在實(shí)際工作中，像采礦這種大型工程往往受到多種不確定因素的影響，這些因素相互聯(lián)系，相互影響，讓礦業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析變得更加復(fù)雜。所以研究礦業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的方法顯得尤其重要，本文將簡(jiǎn)單介紹礦業(yè)投資分析方法以及發(fā)展現(xiàn)狀，并具體講述蒙特卡洛模擬方法[2]。
1 礦業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與蒙特卡洛模擬方法
1.1 礦業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析方法淺析 風(fēng)險(xiǎn)分析的方法有很多種，其中根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整返本期、根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率、根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整投入?yún)?shù)、經(jīng)驗(yàn)估值法是礦業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析中幾個(gè)比較經(jīng)典的方法，這些方法在礦業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析中起到了很大作用。但是任何方法都不可能適用于所有情況，隨著礦業(yè)發(fā)展，富礦易采礦已經(jīng)開采的差不多了，現(xiàn)在不得不開采那些相對(duì)來(lái)說(shuō)的貧礦和難采礦，相應(yīng)的投資機(jī)會(huì)也就比以前顯得更加難得，前面這幾種經(jīng)典方法由于太過(guò)主觀，經(jīng)常會(huì)導(dǎo)致很多原本合理的投資機(jī)會(huì)沒(méi)有得到應(yīng)用，這種結(jié)果在如今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下是不能讓人滿意的。因此學(xué)者們和地質(zhì)采礦工作者們引進(jìn)了一些定量或者半定量的新方法，比如盈虧平衡分析、敏感性分析、蒙特卡洛模擬、概率分析等。
1.2 蒙特卡洛模擬方法簡(jiǎn)介 蒙特卡洛模擬方法（Monte Carlo Method）是一種通過(guò)設(shè)定隨機(jī)過(guò)程，反復(fù)生成時(shí)間序列，計(jì)算參數(shù)估計(jì)量和統(tǒng)計(jì)量，進(jìn)而研究其分布特征的方法。這種方法可以看做是實(shí)際情況的一種模擬，用概率估計(jì)的數(shù)據(jù)輸入模式來(lái)預(yù)計(jì)不確定變量的點(diǎn)估計(jì)。蒙特卡洛方法既可以用來(lái)解決不確定性問(wèn)題，也可以用來(lái)解決確定性問(wèn)題。該方法在礦業(yè)中用內(nèi)部收益率表示投資的風(fēng)險(xiǎn)程度。
利用蒙特卡洛方法解決礦業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析問(wèn)題的基本思想是：首先建立與礦業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)有相似性的概率模型，并利用這種模型進(jìn)行隨機(jī)模擬，最終利用所得結(jié)果求出內(nèi)部收益率的近似解[3]。
2 蒙特卡洛模擬方法具體實(shí)現(xiàn)
2.1 蒙特卡洛模擬方法步驟 ①確定需要模擬的不確定因素即輸入隨機(jī)變量，根據(jù)礦業(yè)工程師的經(jīng)驗(yàn)確定每一個(gè)不確定變量的可能值及其概率。②根據(jù)每一個(gè)不確定變量的概率分布，利用隨機(jī)數(shù)確定輸入值，再根據(jù)輸入值計(jì)算內(nèi)部收益率的值。③重復(fù)步驟②，每重復(fù)一次得到一個(gè)指標(biāo)值，重復(fù)n次得到n個(gè)數(shù)值，然后分組統(tǒng)計(jì)這n個(gè)值的頻率，繪制概率分布直方圖，計(jì)算均值和方差，最終獲得評(píng)價(jià)指標(biāo)的概率分布曲線。④分析結(jié)果，找出95%置信度的內(nèi)部收益率，如果該值大于基準(zhǔn)收益率，或者達(dá)到基準(zhǔn)收益率的概率為100%，則說(shuō)明該項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，否則，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差。
2.2 隨機(jī)數(shù)的產(chǎn)生 隨機(jī)數(shù)的產(chǎn)生是蒙特卡洛模擬方法中的一個(gè)關(guān)鍵步驟，下面介紹兩種常用的方法[4]。
2.2.1 離散分布隨機(jī)數(shù)的產(chǎn)生 逆變換法（Inverse Transformation Method）常用在離散分布隨機(jī)數(shù)的產(chǎn)生過(guò)程中，該法不僅可以解決離散隨機(jī)數(shù)的產(chǎn)生問(wèn)題，也可用于解析連續(xù)分布。其最大優(yōu)點(diǎn)就是具有一般性意義，理論上適用性很廣，不過(guò)有時(shí)計(jì)算可能要復(fù)雜一些，其具體步驟為：
①畫出隨機(jī)變量x的分布函數(shù)F（x）。
②產(chǎn)生隨機(jī)數(shù)r，0？燮r？燮1。
③在F（x）軸上確定該隨機(jī)數(shù)，令r=F（x），從該點(diǎn)畫水平投影線直到與F（x）不連續(xù)段相交。
④求得與該點(diǎn)相應(yīng)的x值，該值就是服從分布的隨機(jī)變數(shù)。
2.2.2 常見特殊形式分布隨機(jī)數(shù)的產(chǎn)生 常見的特殊形式隨機(jī)數(shù)主要有正態(tài)分布、矩形分布、三角形分布、泊松分布、對(duì)數(shù)正態(tài)分布、威布爾分布等（這些分布基本包括了工程實(shí)際中出現(xiàn)的絕大部分情況），這里僅介紹三角形分布。三角形分布是風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)中比較常用的一種分布，要確定一個(gè)三角形分布需要知道最可能值（m）、最小值（a）和最大值（b）三個(gè)參數(shù)。三角形分布的概率分布函數(shù)如表1。
根據(jù)逆變換法，得到三角形分布的隨機(jī)數(shù)如表2。
3 應(yīng)用舉例
云南某礦業(yè)工程過(guò)去采用一種很基本的投資方案，基準(zhǔn)收益率為13.2%。現(xiàn)在工程師們擬定了一種新的投資方案，有望提高收益，通過(guò)matlab軟件模擬得到結(jié)果如表3。
從統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，置信度達(dá)到95%的內(nèi)部收益率為13.7%，大于基準(zhǔn)收益率13.2%，說(shuō)明新投資方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，能夠采用。
4 結(jié)語(yǔ)
本文介紹了蒙特卡洛模擬方法在礦業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析中的簡(jiǎn)單應(yīng)用，但其適用范圍絕不局限于此。蒙特卡洛模擬方法能夠很好的模擬那種存在許多關(guān)鍵的不確定變量的問(wèn)題，而且隨抽樣次數(shù)的增大，精度也增大，模擬得出的結(jié)果越接近現(xiàn)實(shí)情況，當(dāng)然模擬次數(shù)不可能取無(wú)限次，實(shí)驗(yàn)表明，次數(shù)在100～800次，輸出結(jié)果基本上就收斂了[5]。雖然目前該方法在國(guó)外已經(jīng)得到廣泛使用，但是在國(guó)內(nèi)的礦業(yè)工程中，使用的還比較少，其主要存在的問(wèn)題是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺乏和軟件方面受到限制。雖然matlab等軟件能夠?qū)崿F(xiàn)蒙特卡洛模擬方法，但需要使用者自己根據(jù)使用需要編寫程序，對(duì)使用者要求比較高，而且很不方便，所以我們?cè)趯⒚商乜迥M方法與礦業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)合的時(shí)候，也迫切的需要一個(gè)適合我國(guó)實(shí)際的蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析程序。
參考文獻(xiàn)：
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2015年12月25日，亞投行宣告成立，緩解了我國(guó)海外公路建設(shè)項(xiàng)目融資困難的問(wèn)題，但同時(shí)也預(yù)示了我國(guó)將會(huì)進(jìn)一步增加海外公路建設(shè)項(xiàng)目的投資。由于公路建設(shè)投資金額巨大，其投資風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性，并且投資風(fēng)險(xiǎn)貫通于工程項(xiàng)目建設(shè)的整??周期。而現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法不能更好地滿足我國(guó)海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的需要，因此，為了降低海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)于海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法的研究勢(shì)在必行。
工程建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析源于美國(guó)，早在1970年，便開始將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)運(yùn)用于工程建設(shè)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)以及工程投資中，探究投資風(fēng)險(xiǎn)的成本與效益之間的聯(lián)系和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法，著重解決單目標(biāo)投資問(wèn)題。[1]弗蘭克?羅森塔爾認(rèn)為工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法可以分為三種，即：回收期法，敏感性分析法和概率分析法。[2]Hyo-Nameho等人在原有的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系中將模糊評(píng)價(jià)加入進(jìn)來(lái)，形成了一種新型的風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)價(jià)方法。[3]
我國(guó)高等級(jí)公路建設(shè)是1980年之后開始的，所以對(duì)工程項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)方法探索較晚。2001年，余曉珊經(jīng)過(guò)對(duì)比敏感性分析和投資風(fēng)險(xiǎn)這兩個(gè)評(píng)價(jià)方法的優(yōu)缺點(diǎn)，得出了將蒙特?卡羅這種以數(shù)理統(tǒng)計(jì)為基礎(chǔ)的方法運(yùn)用于公路投資建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論。[4]2008年，向延念研究了高速公路建設(shè)項(xiàng)目在施工運(yùn)營(yíng)期間面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)主要的幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)造了公路風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系。[5]
二、海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析
海外公路投資建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在政治、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、法律、管理等諸多方面，因此，分析公路投資建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)首先要分析這些風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源。通常來(lái)說(shuō)，海外公路投資建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于投資項(xiàng)目的環(huán)境、項(xiàng)目主體行為、投資目標(biāo)和管理過(guò)程這4個(gè)層次。[6，7]
三、基于AHP方法的海外公路投資建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
（一）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建
層次分析法（AHP），是為較復(fù)雜且抽象的問(wèn)題進(jìn)行量化，進(jìn)而提供一種簡(jiǎn)單決策的方法，特別適用于那些難以進(jìn)行定量分析的困難問(wèn)題，也適用于評(píng)價(jià)不確定性因素繁多的海外公路建設(shè)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析。
影響投資風(fēng)險(xiǎn)的因素有很多，綜合前面的風(fēng)險(xiǎn)分析，在前人研究總結(jié)的基礎(chǔ)之上，通過(guò)對(duì)各種投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素的對(duì)比考量，同時(shí)也對(duì)比本次研究的具體狀況，將海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)A分為7類：政治風(fēng)險(xiǎn)B1、法律風(fēng)險(xiǎn)B2、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)B3、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)B4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)B5[8，9，10，11，12，13，14，]運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)B6和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)B7。同時(shí)，將每一種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行細(xì)分，大致可分為以下20個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，即：國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)C1、政策風(fēng)險(xiǎn)C2、法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)C3、法律的完善性風(fēng)險(xiǎn)C4、法律的穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)C5、新技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)C6、計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)C7、人員風(fēng)險(xiǎn)C8、工期風(fēng)險(xiǎn)C9、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)C10、費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C11、管理決策風(fēng)險(xiǎn)C12、合同風(fēng)險(xiǎn)C13、融資風(fēng)險(xiǎn)C14、金融風(fēng)險(xiǎn)C15、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C16、運(yùn)營(yíng)管理體制C17、資源管理風(fēng)險(xiǎn)C18、自然風(fēng)險(xiǎn)C19、社會(huì)事件風(fēng)險(xiǎn)C20。
（二）層次結(jié)構(gòu)圖
依據(jù)上述指標(biāo)體系，可構(gòu)建層析分析結(jié)構(gòu)模型圖，形成了一個(gè)層次分明的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法，并且通過(guò)以上7種比較重要的影響因素對(duì)海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析。在層次分析法中，為了使各項(xiàng)抽象的指標(biāo)能夠進(jìn)行定量表示，在構(gòu)建判斷矩陣時(shí)用兩個(gè)元素相互比較，采用1～9標(biāo)度法，其標(biāo)度方法如下表1：
（三）指標(biāo)體系權(quán)重計(jì)算
權(quán)重的確定使用專家打分法，要確立中間層B和方案層C的權(quán)重，首先確立中間層B的判斷矩陣并計(jì)算其指標(biāo)權(quán)重，然后確定方案層C的權(quán)重，最后根據(jù)中間層B和方案層C的計(jì)算權(quán)重值確定各個(gè)指標(biāo)在總評(píng)價(jià)體系中的權(quán)重位置。
第一，準(zhǔn)則層權(quán)重確定。在構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系基礎(chǔ)上，首先構(gòu)造矩陣求解特征向量并得到不同層次之間的相對(duì)權(quán)重，然后利用計(jì)算得到的權(quán)重可確定幾個(gè)主要指標(biāo)相對(duì)于目標(biāo)層A的權(quán)重，最后統(tǒng)計(jì)得分與排名。創(chuàng)建一個(gè)多層次的判斷矩陣，并運(yùn)用AHP軟件對(duì)判斷矩陣進(jìn)行求解計(jì)算。
經(jīng)過(guò)計(jì)算可以得出判斷矩陣的一致性指標(biāo)CR，當(dāng)CR
第二， 案例分析。中國(guó)路橋公司擬在肯尼亞建一條高速公路，根據(jù)該公司以前在該地區(qū)建設(shè)公路的經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)，所以本次考慮的準(zhǔn)則有政治風(fēng)險(xiǎn)B1，法律風(fēng)險(xiǎn)B2，建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)B3，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)B4，環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)B5。經(jīng)過(guò)專家組的認(rèn)定，本次有三個(gè)方案可選：
備選方案1：該方案認(rèn)為該公司在當(dāng)?shù)匾堰\(yùn)營(yíng)多年，管理制度與資金運(yùn)營(yíng)已完善，可以只考慮B1，B2，B3，B5。
備選方案2；該方案考慮B1，B2，B3，B4，B5。
備選方案3：該方案考慮該公司和當(dāng)?shù)厝岁P(guān)系融洽，該地區(qū)環(huán)境友好，可以只考慮B1，B2，B3，B4（如圖1）。
一是構(gòu)造A-B判斷矩陣（如表2）。
二是構(gòu)造不同準(zhǔn)則的方案構(gòu)造矩陣B-P（如表3，表4，表5，表6，表7）。
以上一致性比例CR=CI/TR
三是層次總排序及決策。以準(zhǔn)則層的權(quán)向量矩陣左乘方案層的權(quán)向量，得出一個(gè)列向量，這個(gè)列向量便是的三個(gè)方案優(yōu)先程度的排序，最大值所對(duì)應(yīng)的方案即為最佳方案（如圖2）。
因此，根據(jù)決策結(jié)果，應(yīng)該首選方案一，其次為方案二，再次為方案三。
四、結(jié)語(yǔ)
我國(guó)公路交通網(wǎng)的發(fā)展加快了我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的步伐，目前國(guó)內(nèi)公路的建設(shè)增量逐漸趨于平緩，國(guó)家在海外公路建設(shè)上加大了投資。但由于海外公路建設(shè)項(xiàng)目所面臨的情況與國(guó)內(nèi)存在一定的區(qū)別，這類公路建設(shè)項(xiàng)目所需建設(shè)資金規(guī)模巨大、施工時(shí)間較長(zhǎng)，不確定因素過(guò)多，風(fēng)險(xiǎn)類別眾多，不同風(fēng)險(xiǎn)間無(wú)明顯聯(lián)系。因此，海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)具有一定的不確定性，本文所采用的AHP分析法，也有一定的局限性，主要體現(xiàn)在以下幾方面：
第一，在預(yù)測(cè)和識(shí)別海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，出于各種原因，往往不能全面地識(shí)別出各類風(fēng)險(xiǎn)因素，有時(shí)甚至?xí)霈F(xiàn)一些遺漏。所以未來(lái)應(yīng)該根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際狀況，綜合采用多種評(píng)價(jià)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)。如何精準(zhǔn)地識(shí)別出大部分相對(duì)關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)因素，這依然是一個(gè)值得我們?nèi)パ芯康膯?wèn)題。
第二，由于公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析屬于項(xiàng)目在建前期的分析預(yù)測(cè)，采用什么方法對(duì)定性的指標(biāo)進(jìn)行量化及建立量化標(biāo)準(zhǔn)，縮小那些由于人的經(jīng)驗(yàn)有限性和認(rèn)識(shí)的局限性而導(dǎo)致的誤差，目前尚難解決，這還要聯(lián)系心理學(xué)、行為科學(xué)等相關(guān)學(xué)科知識(shí)進(jìn)行全面的分析。
總之，由于海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜性，本文提供的方法不可能作為一個(gè)固定的模式來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，只能為投資企業(yè)提供一個(gè)分析該類問(wèn)題的思路，對(duì)傳統(tǒng)的那些海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法做一個(gè)補(bǔ)充。同時(shí)，AHP方法對(duì)樣本有一定要求，限于?Y料收集的困難，本課題只找了7個(gè)主要因素，有一定的局限性。為了完善海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析的研究，更好地發(fā)揮對(duì)海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和降低風(fēng)險(xiǎn)的指導(dǎo)作用，還需進(jìn)一步探究完善此方法。
摘 要 本文提出了一種房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用層次分析法（AHP法）與模糊綜合評(píng)價(jià)方法進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)權(quán)重的確定和投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了科學(xué)決策的依據(jù)。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 層次分析法 模糊綜合評(píng)價(jià)
一、引言
當(dāng)前我國(guó)在投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究方面主要存在以下不足：一、所涉及風(fēng)險(xiǎn)影響因素較少；二、各種風(fēng)險(xiǎn)因素間的相關(guān)性研究不充分；三、一般采用靜態(tài)分析方式（如盈虧平衡分析、靈敏度分析及概率分析方法等）。為此，本文針對(duì)以上情況提出了一種房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)體系，利用模糊綜合評(píng)價(jià)方法對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面科學(xué)的評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)提供了一種有效的方法。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)體系
（一）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的原則
1．全面性。指標(biāo)體系作為一個(gè)有機(jī)整體，既有反映項(xiàng)目收益的指標(biāo)，又有反映總投資和工期方面的指標(biāo)；既有確定性指標(biāo)，又有風(fēng)險(xiǎn)性指標(biāo)。
2．科學(xué)性。指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)要力求反映客觀實(shí)際，對(duì)評(píng)價(jià)的結(jié)果需要復(fù)核和檢驗(yàn)。
3．可行性。指標(biāo)體系不僅在理論上行得通，在實(shí)際操作上也要簡(jiǎn)單易行。
4．系統(tǒng)性。指標(biāo)體系要注意結(jié)構(gòu)層次，橫向可比，縱向可比，重點(diǎn)突出。
（二）指標(biāo)評(píng)價(jià)體系的構(gòu)成
在分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)構(gòu)建原則，構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)層次體系，包括：目標(biāo)層A、準(zhǔn)則層B和指標(biāo)層C。
三、模糊綜合評(píng)價(jià)方法
模糊綜合評(píng)價(jià)方法是一種綜合運(yùn)用層次分析法和模糊評(píng)價(jià)法來(lái)評(píng)價(jià)具有“模糊性”事物的系統(tǒng)分析方法。模糊評(píng)價(jià)法解決了層次分析法的各方案對(duì)各評(píng)價(jià)因素優(yōu)劣性評(píng)分的問(wèn)題；層次分析法則為模糊綜合評(píng)價(jià)提供了較為科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和各因素的權(quán)重。
（一）建立綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系層次結(jié)構(gòu)模型
利用層次分析法進(jìn)行房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，最重要的一步是進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)，并在此基礎(chǔ)上建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的層次結(jié)構(gòu)模型。本文所建立模型如下表所示。
在評(píng)價(jià)過(guò)程中，評(píng)價(jià)者不可能精確判斷矩陣元素bij的值，只能對(duì)它進(jìn)行估計(jì)。如果在估計(jì)時(shí)有誤差，必然導(dǎo)致判斷矩陣的特征值有偏差。在構(gòu)造判斷矩陣時(shí)，并不要求判斷具有嚴(yán)格的一致性。這是客觀事物的復(fù)雜性與人們認(rèn)識(shí)的多樣性所決定的。但是，要求判斷具有大體的一致性。即在求出λmax后進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。
過(guò)程分為兩步，首先計(jì)算一致性指標(biāo)CI=（λmax-n）/（n-1）。然后隨機(jī)引入一致性指標(biāo)RI，計(jì)算一致性檢驗(yàn)系數(shù)CR=CI/RI，計(jì)算結(jié)果CR≤0.1，則這個(gè)判斷矩陣有滿意的一致性，其特征向量W表示的層次排序的權(quán)重基本合理；否則調(diào)整判斷矩陣，直到獲得滿意的一致性指標(biāo)為止。
（三）計(jì)算組合權(quán)重
根據(jù)指標(biāo)層C風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)準(zhǔn)則層B風(fēng)險(xiǎn)因素的特征向量集W和準(zhǔn)則層B風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)評(píng)判目標(biāo)A系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的特征向量V，可以計(jì)算得出指標(biāo)層C風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)于評(píng)判目標(biāo)A的系統(tǒng)特征向量U，即系統(tǒng)權(quán)重向量，相應(yīng)的計(jì)算公式為：U=W×V。
（四）建立多層次模糊綜合評(píng)價(jià)模型
確定評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)價(jià)集T=t1，t2，…tm以及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)隸屬度向量。最后，得出模糊綜合評(píng)價(jià)模型。
四、結(jié)語(yǔ)
模糊綜合評(píng)價(jià)方法克服了傳統(tǒng)決策方法只能衡量房地產(chǎn)投資中某單一風(fēng)險(xiǎn)的弊病，將房地產(chǎn)投資作為一個(gè)系統(tǒng)來(lái)衡量其整體風(fēng)險(xiǎn)程度。該方法不僅可以得出對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的優(yōu)劣性定位．而且可以周全地考慮各因素對(duì)項(xiàng)目實(shí)施效果的影響程度的大小。為投資者的投資決策做出參考依據(jù)，具有較大的應(yīng)用空間應(yīng)用價(jià)值。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉秋燕.房地產(chǎn)投資分析.大連:東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社.2007:308-324.
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類
在房地產(chǎn)投資活動(dòng)過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)以及其他風(fēng)險(xiǎn)。
二、新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資風(fēng)險(xiǎn)分析
平頂山市新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為鷹城房地產(chǎn)企業(yè)中的后起之秀，其投資風(fēng)險(xiǎn)決策的分析是不容忽視的。
（一）開發(fā)前期投資風(fēng)險(xiǎn)分析
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
平頂山市作為一個(gè)三線城市，房?jī)r(jià)處在中間水平，漲幅比較平穩(wěn)，投資性和投機(jī)性購(gòu)房比例有限。在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，平頂山市政府出臺(tái)的《平頂山市住房建設(shè)規(guī)劃意見書》相關(guān)土地、房產(chǎn)限購(gòu)、住房、價(jià)格等政策等，均有可能對(duì)本企業(yè)房地產(chǎn)投資收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響。
2.金融風(fēng)險(xiǎn)
新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)公司65%的資金來(lái)源于外部融資，其中長(zhǎng)期債券融資占55%，長(zhǎng)期借款占7.5%，短期借款占2.5%，這種融資結(jié)構(gòu)擴(kuò)大了投資的利潤(rùn)范圍。但是這種融資方式財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很高，若在公司發(fā)展不景氣時(shí)，還本付息可能將成為公司沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，甚至有可能導(dǎo)致本公司破產(chǎn)。
3.法律風(fēng)險(xiǎn)
一個(gè)受法律保護(hù)的合法房地產(chǎn)項(xiàng)目必須擁有合法受讓的國(guó)有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)以及行政主管部門的批準(zhǔn)。有的項(xiàng)目雖然開發(fā)前景看好，可如果不顧及農(nóng)民利益，征地拆遷無(wú)法做完，更談不上開發(fā)。如：在樓盤的審核驗(yàn)收中、買賣交易過(guò)程中、租賃中等都有可能造成投資損失。
（二）建設(shè)實(shí)施階段投資風(fēng)險(xiǎn)分析
1.工期風(fēng)險(xiǎn)
建設(shè)階段任何環(huán)節(jié)的時(shí)間損失都會(huì)使工期拖延。平頂山是小麥玉米的優(yōu)良產(chǎn)區(qū)，受本、外地農(nóng)民工受到春種夏收等條件的制約，以及由于資金不到位所引起的建筑工程物資不能及時(shí)到位使用等都會(huì)引起工期的延誤。
2.工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
工程質(zhì)量是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)文件及工程合同中對(duì)工程的安全、使用經(jīng)濟(jì)、美觀和環(huán)境特性的綜合要求。在工程建設(shè)中，影響工程質(zhì)量的五個(gè)重要因素是：人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境。
（三）投資回收階段風(fēng)險(xiǎn)分析
1.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)的供給和需求是不斷變化的。供求關(guān)系的變化會(huì)使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率發(fā)生偏離。
2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示平頂山市消費(fèi)者大多數(shù)青睞于80-200平方米的中等戶型，其中150-200平方米的需求量最高。但是新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建造四棟17層的商品住宅房，80%的戶型均為三室兩廳120-150平方米的大戶型，戶型較為單一，所以其面臨的經(jīng)營(yíng)銷售風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。
3.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)
由于居民消費(fèi)價(jià)格是反映商品經(jīng)過(guò)流通各環(huán)節(jié)形成的最終價(jià)格，它最全面地反映了商品流通對(duì)貨幣的需要量。目前，世界各國(guó)基本上均用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)來(lái)反映通貨膨脹的程度。在通貨膨脹率很高的情況下，消費(fèi)者可能將消費(fèi)從住房中轉(zhuǎn)移，從而影響房地產(chǎn)消費(fèi)需求，最終給投資者帶來(lái)?yè)p失。
三、防范投資風(fēng)險(xiǎn)的建議
（一）高度重視可行性研究
在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過(guò)程中關(guān)鍵的一步。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從而通過(guò)科學(xué)預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時(shí)機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性 。
（二）靈活應(yīng)用投資組合理論
在投資領(lǐng)域里，要懂得分散投資以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域、房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項(xiàng)目的投資組合來(lái)達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金，在普通住宅投資一部分，在高檔寫字樓投資一部分等等。
（三）關(guān)注政策變動(dòng)
我國(guó)房地產(chǎn)受政府政策影響大。因此，要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策及我市政府政策的變化。研究各項(xiàng)政策，有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，并根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，進(jìn)而有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。
（四）合理融通資金，減少金融風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風(fēng)險(xiǎn)的存在，要求房地產(chǎn)投資者考慮貸款規(guī)模減少和利率可能升高因素，合理安排投資資金。另外，房地產(chǎn)投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。
（五）建立健全企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理組織系統(tǒng)
為了更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資決策，新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資決策工作進(jìn)行具體的組織，確定風(fēng)險(xiǎn)管理組織結(jié)構(gòu)，明確其職能，使企業(yè)各部門協(xié)調(diào)工作，保證風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
四、結(jié)論
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；投資風(fēng)險(xiǎn)；成本控制
Abstract: In real estate development process, by many restrict factors, make investment in real estate development is confronted with some investment risk, in the invisible affected the whole project of the smooth development. At the same time, if the project cost control has occurred in the weak link, also will seriously restrict the validity of investment in real estate development. This paper according to the writer's many years of work experience, real estate development investment risk and cost control problem, from its own perspective to explore in depth the forehead.
Keywords: Real estate development; Investment risk; Cost control
中圖分類號(hào)：[F235.91]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
引言
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)還有待完善。為了提高房地產(chǎn)投資的有效性，必須對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行詳細(xì)分析，以有針對(duì)性地提出成本控制措施，在降低開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益最大化。
1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
因房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊行業(yè)性質(zhì)，其行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)具有一定的客觀性、多樣性與可預(yù)測(cè)性，具體包括以下幾個(gè)方面：
1.1自然風(fēng)險(xiǎn)與意外風(fēng)險(xiǎn)。主要是指因自然因素與不可抗力因素對(duì)房地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所造成的不利影響，從而給開發(fā)商造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。
1.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。主要是指投資者在使用財(cái)務(wù)杠桿的情況下，在擴(kuò)大投資范圍的同時(shí)，也給房地產(chǎn)投資開發(fā)造成了不確定性因素的增加，即增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)效益不足以償還未來(lái)到期的債務(wù)增長(zhǎng)。
1.3經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指在投資經(jīng)營(yíng)決策上的失誤而造成的投資風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致實(shí)際的經(jīng)營(yíng)狀況偏離了預(yù)先設(shè)定的期望值，這種風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括經(jīng)營(yíng)不善、管理水平低下等。
1.4市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。是因市場(chǎng)行情的不確定性波動(dòng)給房地產(chǎn)投資所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)，主要包括材料價(jià)格上漲、材料供應(yīng)緊缺以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等因素造成的。
1.5政策風(fēng)險(xiǎn)。主要是指政府機(jī)關(guān)有關(guān)房地產(chǎn)政策的變化而給投資者造成的經(jīng)濟(jì)損失，這種因素的產(chǎn)生主要是由法律手續(xù)、城市規(guī)劃政策、土地政策等因素的變化而產(chǎn)生的。
對(duì)于以上談到的這些風(fēng)險(xiǎn)因素，多是投資者無(wú)法控制的，但投資者可以通過(guò)減少?zèng)Q策失誤的方式來(lái)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理控制，從而確保投資項(xiàng)目能獲得既定的經(jīng)濟(jì)效益。
2房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的有效措施
對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，因其具有跨領(lǐng)域多、專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)等特點(diǎn)，是房地產(chǎn)行業(yè)非常關(guān)鍵的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。為降低風(fēng)險(xiǎn)給項(xiàng)目投資造成的影響，使企業(yè)生產(chǎn)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，必須采取合理的經(jīng)營(yíng)策略加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的控制與管理，主要包括以下幾個(gè)方面：
2.1加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
對(duì)于該環(huán)節(jié)而言，是風(fēng)險(xiǎn)管理中的關(guān)鍵要素，指對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性的判斷。在此過(guò)程中，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)進(jìn)行科學(xué)歸類，并弄清各種因素之間的關(guān)系，尋求合適的方式來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。在具體的分析識(shí)別過(guò)程中，可運(yùn)用問(wèn)詢法、財(cái)務(wù)報(bào)表法與現(xiàn)場(chǎng)視察法等。
2.2增強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制
對(duì)于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，往往缺乏高度的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從而導(dǎo)致以片面的角度進(jìn)行項(xiàng)目投資與評(píng)估。為此，應(yīng)首先建立起完善的投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，強(qiáng)化投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理者而言，應(yīng)樹立起正確的投資觀念，對(duì)管家政策、投資環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃合理性、企業(yè)實(shí)際情況等諸多方面進(jìn)行合理的考慮與分析，不斷總結(jié)投資經(jīng)驗(yàn)，以有效避投資風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象的出現(xiàn)。值得一提的是，必須按照國(guó)家政策與地方政府相關(guān)規(guī)定進(jìn)行開發(fā)，以確保房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的合法性。
2.3轉(zhuǎn)移項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化投資布局
為有效降低房地產(chǎn)開發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)，可以考慮將投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理轉(zhuǎn)移。為此，參加項(xiàng)目保險(xiǎn)是實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的一種有效途徑。同時(shí)，在投資項(xiàng)目的布局過(guò)程中，應(yīng)注重布局的合理性，針對(duì)不同的項(xiàng)目采取不同的投資組合方式，以在滿足房地產(chǎn)投資合理性的同時(shí)，有效實(shí)現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的目的。
2.4強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)控制
在房地產(chǎn)的投資開發(fā)過(guò)程中，往往有些企業(yè)忽略了房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際供求，從而使投資項(xiàng)目與市場(chǎng)需求出現(xiàn)了矛盾。因此，要避免房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，就必須強(qiáng)化供求變化的調(diào)查與預(yù)測(cè)，對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行充分總結(jié)、分析，以在滿足社會(huì)需求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資效益的最大化。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，開發(fā)商應(yīng)對(duì)工期、項(xiàng)目指標(biāo)等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)制定，并加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程的監(jiān)督，避免因成本與質(zhì)量問(wèn)題而造成投資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
3房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中的成本控制措施
在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)過(guò)程中，在注意投資風(fēng)險(xiǎn)因素控制的同時(shí)，還應(yīng)采取合理的措施，加強(qiáng)項(xiàng)目成本的控制，有效降低項(xiàng)目成本，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
3.1設(shè)計(jì)階段的成本控制
3.1.1實(shí)行投招標(biāo)制度，選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位
在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，應(yīng)使用建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的方法，以多家競(jìng)標(biāo)，組織專家進(jìn)行綜合評(píng)比的方式來(lái)選擇設(shè)計(jì)單位，這樣既能選擇具有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位，還能促使項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案在整體布局、造型、使用功能等方面開拓創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的有效控制。筆者所參與的本項(xiàng)目因受到市區(qū)標(biāo)辦監(jiān)管，必須進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)交易。同時(shí)，根據(jù)標(biāo)辦要求，需通過(guò)嚴(yán)格的資質(zhì)審核來(lái)確定最終投標(biāo)單位，并且只向資格預(yù)審合格的投標(biāo)方發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)。資格預(yù)審方式的運(yùn)用有效簡(jiǎn)化了招投標(biāo)工作量與程序，并且有效避免了對(duì)社會(huì)資源的浪費(fèi)，能有效對(duì)招投標(biāo)的成本進(jìn)行優(yōu)化。同時(shí)，筆者參與的該項(xiàng)目使用了合格制審查方式來(lái)確定資審合格的單位，并能根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)形式等來(lái)設(shè)置必要的審查條件與附件合格條件，并最終確定合格的投標(biāo)人。
