時(shí)間：2023-06-06 15:45:23
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目融資中面臨的一個(gè)重要困難就是融資渠道狹窄和匱乏。本文探討了在中國(guó)現(xiàn)行金融、法律、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，中國(guó)工程承包
商如何實(shí)現(xiàn)國(guó)際項(xiàng)目融資的途徑多元化。并從承包商角度提出了企業(yè)、政策性金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行國(guó)際項(xiàng)目
融資的發(fā)展方向及政策建議。
關(guān)鍵詞：工程承包商；國(guó)際項(xiàng)目融資；途徑
作者簡(jiǎn)介：陳祥武(1980－)，男，山東省膠南市人，中國(guó)電力工程有限公司商務(wù)工程師，碩士，研究方向：金融學(xué)。
中圖分類號(hào)：F831.7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10．3969／j．issn．1672-3309(s)．2011．04．07 文章編號(hào)：1672―3309(2011)04―57―03
當(dāng)前國(guó)際工程承包領(lǐng)域的帶資承包趨勢(shì)越演越烈，中國(guó)的工程承包商也開始積極探索國(guó)際項(xiàng)目融資模式，但由于融資渠道匱乏及整個(gè)金融體制的障礙，所取得的成效不大。
一、中國(guó)工程承包商在海外工程中運(yùn)用項(xiàng)目融資現(xiàn)狀
隨著各國(guó)政府財(cái)政公共建設(shè)資金的削減和承包商之間競(jìng)爭(zhēng)程度的加劇，工程設(shè)計(jì)和建設(shè)業(yè)務(wù)的融資問題變得愈發(fā)重要。工程承包商以各種方式進(jìn)行投資與協(xié)助業(yè)主解決資金問題，成為影響國(guó)際工程承包市場(chǎng)規(guī)模和承包商市場(chǎng)份額的重要因素。國(guó)際市場(chǎng)上越來越多的工程需要帶資承包：對(duì)承包商而言，能否獲得利益豐厚的工程項(xiàng)目，關(guān)鍵在于能否帶資承包。
所謂帶資承包，是指有資金實(shí)力的企業(yè)通過投入自有資金、尋求融資或協(xié)助業(yè)主進(jìn)行融資等方式來承包工程。
帶資承包主要包含兩種方式，即直接投資與協(xié)助業(yè)主進(jìn)行融資。協(xié)助業(yè)主進(jìn)行融資是比較低級(jí)的帶資承包模式。項(xiàng)目融資因其自身的特點(diǎn)被廣泛應(yīng)用于大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，是直接投資中主要采用的一種模式。
項(xiàng)目融資作為一種有效的融資模式，尤其適應(yīng)于大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，例如石油、天然氣、礦產(chǎn)開采、鐵路、公路、港口、機(jī)場(chǎng)、電力、通訊等行業(yè)的工程項(xiàng)目。項(xiàng)目融資這種融資模式受到發(fā)達(dá)國(guó)家政府和工程承包商的重視。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)如英國(guó)、澳大利亞、加拿大、歐盟等，專門頒布了法律，來指導(dǎo)和規(guī)范各自國(guó)家內(nèi)的項(xiàng)目融資實(shí)踐。《工程新聞紀(jì)錄ENR》225強(qiáng)中的絕大多數(shù)國(guó)外承包商都設(shè)立了專門項(xiàng)目融資部門，開展大量的項(xiàng)目融資實(shí)踐。同時(shí)，項(xiàng)目融資這種模式也受到了廣大發(fā)展中國(guó)家的重視，并開始了有益探索。發(fā)展中國(guó)家因其基礎(chǔ)設(shè)施落后，政府財(cái)政不足，需要大量的私人投資。項(xiàng)目融資很好地滿足這種需求。這也為承包商利用項(xiàng)目融資模式提供了良好機(jī)遇。主要的發(fā)展中國(guó)家政府都制定了比較多的法律法規(guī)，并大規(guī)模開展了項(xiàng)目融資的實(shí)踐。
中國(guó)的工程承包商也已注意到國(guó)際工程領(lǐng)域的帶資承包趨勢(shì)，并進(jìn)行了國(guó)際項(xiàng)目融資有益的探索。例如，中國(guó)化學(xué)工程集團(tuán)總公司和中國(guó)成達(dá)工程公司通過BOOT(建設(shè)一擁有一運(yùn)營(yíng)一轉(zhuǎn)讓)模式投資建設(shè)了中國(guó)在海外的第一個(gè)電站。中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司作為項(xiàng)目的中方發(fā)起人，與哈薩克斯坦Kaz Munay天然氣公司成立合資項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)建設(shè)運(yùn)營(yíng)“中亞一中國(guó)”天然氣管道項(xiàng)目。
然而，中國(guó)工程承包商在開展國(guó)際項(xiàng)目融資過程中，依然存在一些問題，主要困難是融資渠道的狹窄和匱乏。
第一，中國(guó)工程承包企業(yè)的融資渠道匱乏。例如，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的工程承包商成立金融投資公司，從金融方面對(duì)其從事工程承包企業(yè)給予支持。西方發(fā)達(dá)國(guó)家政策性金融機(jī)構(gòu)的支持，帶動(dòng)了其商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)在發(fā)展中國(guó)家或新興市場(chǎng)的投資，形成了政策性金融支持與商業(yè)金融支持的合力。中國(guó)工程承包商沒有充分利用國(guó)際資本市場(chǎng)，只是在國(guó)內(nèi)尋求貸款渠道，且債務(wù)融資過度依賴國(guó)內(nèi)銀行。
第二，金融體制。政策性金融支持和商業(yè)性金融支持的不足制約了中國(guó)企業(yè)發(fā)起和運(yùn)行規(guī)范的項(xiàng)目融資工程項(xiàng)目。在政策性金融支持沒有充分體現(xiàn)引導(dǎo)性，手段單一；商業(yè)性金融支持項(xiàng)目融資剛剛起步，缺乏經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目融資機(jī)構(gòu)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)不到位。
二、在現(xiàn)行金融、法律、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，中國(guó)工程承包商如何實(shí)現(xiàn)國(guó)際項(xiàng)目融資的途徑多元化
筆者認(rèn)為，中國(guó)的工程承包商應(yīng)基于風(fēng)險(xiǎn)分析及財(cái)務(wù)評(píng)估，充分實(shí)現(xiàn)國(guó)際項(xiàng)目融資途徑的多元化。其主要途徑有以下幾種：
(一)工程承包商作為發(fā)起人(開發(fā)商)，直接股權(quán)投資
如果經(jīng)過工程承包商的風(fēng)險(xiǎn)分析和財(cái)務(wù)分析，工程項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率達(dá)到了承包商作為投資人的要求，那么工程承包商可以作為發(fā)起人，參與大型工程項(xiàng)目的投資開發(fā)。建設(shè)―運(yùn)營(yíng)―移交(Build―Operate―Transfer，“BOT”)、公私合作伙伴關(guān)系(Public PrivatePartnership，“ppp”)、基于資產(chǎn)的證券化(Asset―backedSecuritization,“ABS”)是承包商可采用的項(xiàng)目融資的典型模式。
BOT項(xiàng)目融資方式是私營(yíng)企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，向社會(huì)提供公共服務(wù)的一種方式。BOT模式有BOT、BOOT(bu_ld―own―operate―transfer，建造一擁有一經(jīng)營(yíng)一移交)、BOO(build―own―operate，建造一擁有一經(jīng)營(yíng))3種基本形式。
ABS項(xiàng)目融資模式是指將缺乏流動(dòng)性但能產(chǎn)生可預(yù)見的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流量的資產(chǎn)歸集起來，通過一定的安排，對(duì)資產(chǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)與收益要素進(jìn)行分離與重組，進(jìn)而轉(zhuǎn)換為在金融市場(chǎng)上可以出售和流通的證券的過程。根據(jù)資產(chǎn)類型的不同，主要有信貸資產(chǎn)證券化(以信貸資產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化)和不動(dòng)產(chǎn)證券化(以不動(dòng)產(chǎn)如基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化)兩種。國(guó)際項(xiàng)目融資中主要采用后者。
PPP項(xiàng)目融資模式，即公共部門與私人企業(yè)合作模式，是指政府與私營(yíng)商簽訂長(zhǎng)期協(xié)議，授權(quán)私營(yíng)商代替政府建設(shè)、運(yùn)營(yíng)或管理公共基礎(chǔ)設(shè)施并向公眾提供公共服務(wù)。PPP本質(zhì)上與BOT相似，但PPP的應(yīng)用范圍更廣泛，反映更廣泛的公私合營(yíng)關(guān)系。與BOT模式相比，PPP更強(qiáng)調(diào)的是政府在項(xiàng)目中的參與(如占股份)，更強(qiáng)調(diào)政府與企業(yè)的長(zhǎng)期合作與發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)責(zé)任。
(二)工程承包商作為外部股權(quán)投資者參與項(xiàng)目融資
發(fā)起人(開發(fā)商)與外部股權(quán)投資者是有區(qū)別的。前者更側(cè)重于工程承包商積極參與國(guó)際工程項(xiàng)目的開發(fā)投標(biāo)，為項(xiàng)目的最終開發(fā)成功投標(biāo)中標(biāo)，進(jìn)行一系列的合同談判及投融資活動(dòng)，一般股權(quán)所占份額較大。后者側(cè)重工程承包商為了實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的多元化，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取工程承包合同，進(jìn)行部分股權(quán)融資，一般股權(quán)所占份額不大。前者較后者具有更多的積極性，承擔(dān)更多的開發(fā)成本及風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然相應(yīng)的投資回報(bào)率也通常更高。
中國(guó)的工程承包商在國(guó)際工程項(xiàng)目融資中，通過外部股權(quán)投資的方式參與國(guó)際大型工程項(xiàng)目的股權(quán)投資，從而獲得項(xiàng)目，不僅可以短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)承包建設(shè)合同的收益，而且長(zhǎng)期內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)股權(quán)投資收益。
(三)工程承包商尋找外部股權(quán)投資者
基于最大可行的債務(wù)，股本比率以及發(fā)起人對(duì)項(xiàng)目的股本投入能力，有時(shí)候需要安排外部股權(quán)投資者。這時(shí)候，中國(guó)的工程承包商就必須了解外部股權(quán)投資者的要求、愿望和潛在身份。
工程承包商作為國(guó)際項(xiàng)目融資工程的發(fā)起人，還可以通過國(guó)內(nèi)、國(guó)際股權(quán)市場(chǎng)和股權(quán)私募，來引進(jìn)外部股權(quán)投資者，拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。
(四)工程承包商作為項(xiàng)目公司的貸款方
由于工程承包商的特殊地位，有些出身于施工單位，有些出身于制造商，有些出身于設(shè)計(jì)單位，可以提供一定的融資便利。如果承包商是制造商，就可以提供租賃融資，如電信行業(yè)的工程項(xiàng)目。在國(guó)際工程項(xiàng)目中，中國(guó)的工程承包商可以利用租賃、延期付款等方式，競(jìng)爭(zhēng)獲得工程承包合同，這本質(zhì)上是對(duì)業(yè)主的一種貸款。
(五)協(xié)助項(xiàng)目公司從私人部門貸款，獲取商業(yè)性金融支持
根據(jù)貸款人的性質(zhì)，債務(wù)融資渠道可以分為從私人部門貸款與從公共部門貸款。
商業(yè)性金融是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的金融服務(wù)主渠道。在正常市場(chǎng)條件下，有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的金融需求一般由商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)的金融服務(wù)來滿足。商業(yè)性金融主要包括商業(yè)銀行貸款與發(fā)行債券。通常來說，尋找商業(yè)銀行貸款比發(fā)行債券要容易。同時(shí)，發(fā)展中國(guó)家的資本市場(chǎng)也是債券融資很好的資金來源，盡管在很多發(fā)展中國(guó)家資本市場(chǎng)上，資金來源有限，并且借款期限比較短。但隨著發(fā)展中國(guó)家資本市場(chǎng)的逐步完善，逐漸變得可行。截至2010年底，巴西、中國(guó)、印度、土耳其、馬來西亞、墨西哥，韓國(guó)、南非等很多發(fā)展中國(guó)家都已建立起可行的公司債券市場(chǎng)。隨著新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其自身的資本市場(chǎng)也會(huì)隨之發(fā)展壯大。如果中國(guó)的工程承包商投資項(xiàng)目的所在國(guó)資本市場(chǎng)存在，那么中國(guó)的工程承包商就應(yīng)該仔細(xì)考慮在該市場(chǎng)至少募集部分的資金。這不僅有利于擴(kuò)大債務(wù)融資的渠道，而且有利于控制所投資項(xiàng)目的政治風(fēng)險(xiǎn)。
(六)協(xié)助項(xiàng)目公司從公共部門渠道獲得貸款、擔(dān)保或保險(xiǎn)，獲取政策性金融支持
政策性金融機(jī)構(gòu)既可以為項(xiàng)目融資提供直接貸款，又可以為商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保或保險(xiǎn)。
1、使用政策性金融機(jī)構(gòu)的出口買方信貸，而非出口賣方信貸。與出口買方信貸相比，出口賣方信貸對(duì)中國(guó)工程承包行來說會(huì)帶來很多不利。所以，中國(guó)工程承包商進(jìn)行項(xiàng)目融資時(shí)，應(yīng)特別注意。
中國(guó)進(jìn)出口銀行和國(guó)家開發(fā)銀行是中國(guó)的出口信貸政策性金融機(jī)構(gòu)。根據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》統(tǒng)計(jì)，中國(guó)進(jìn)出口銀行和國(guó)家開發(fā)銀行在2009和2010兩年內(nèi)共向其他發(fā)展中國(guó)家和企業(yè)提供貸款1100億美元。這其中大部分是出口買方信貸。可以預(yù)計(jì)，這兩家銀行在未來提供的出口買方信貸只會(huì)有增無減。中國(guó)的工程承包商應(yīng)充分利用這一資金來源來開展國(guó)際項(xiàng)目融資。另外，出口信貸機(jī)構(gòu)承保的貸款對(duì)商業(yè)銀行來說非常具有吸引力，因?yàn)殂y行監(jiān)管部門一般允許出口信貸機(jī)構(gòu)發(fā)放一些資金支持這類貸款。這為工程承包商協(xié)助項(xiàng)目公司從承包商所在國(guó)家的出口信貸機(jī)構(gòu)獲取信貸支持創(chuàng)造了有利條件。
中國(guó)出口信用保險(xiǎn)公司是我國(guó)唯一承辦政策性信用保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，2001年12月成立，資本來源為出口信用保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金，由國(guó)家財(cái)政預(yù)算安排。
2、申請(qǐng)中國(guó)政府官方發(fā)展援助。官方發(fā)展援助，也稱政府發(fā)展援助，是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)國(guó)家政府對(duì)欠發(fā)達(dá)國(guó)家政府提供的一種經(jīng)濟(jì)援助，主要用于支持欠發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)現(xiàn)本國(guó)經(jīng)濟(jì)的自主性發(fā)展。
從提供官方發(fā)展援助的機(jī)構(gòu)和來源劃分，官方發(fā)展援助主要可以分為由多邊機(jī)構(gòu)提供的援助和由雙邊機(jī)構(gòu)提供的援助。在中國(guó)，官方發(fā)展援助主要由中國(guó)進(jìn)出口銀行承擔(dān)。中國(guó)的工程承包商開展國(guó)際項(xiàng)目融資時(shí)，可以申請(qǐng)中國(guó)對(duì)其他落后國(guó)家的開發(fā)貸款、援外貸款、優(yōu)惠貸款等，以充分利用該援助機(jī)構(gòu)的貸款。
3、官方及半官方的海外投資基金。官方及半官方的海外投資基金能夠帶動(dòng)私人部門對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資。投資基金的特點(diǎn)之一是既可以進(jìn)行股權(quán)投資，又可以提供貸款，具有比較好的靈活性。例如，2007年6月成立的中非發(fā)展基金，是目前國(guó)內(nèi)最大的私募股權(quán)基金和第一支專注于對(duì)非投資的股權(quán)投資基金。
中國(guó)的工程承包商在海外工程項(xiàng)目中，可以尋求中國(guó)的海外投資基金進(jìn)行股權(quán)、債權(quán)投資，從而增強(qiáng)承包商獲取項(xiàng)目的可能性。
(七)尋找次級(jí)貸款
次級(jí)貸款是中國(guó)工程承包商作為發(fā)起人可以采用的一種項(xiàng)目融資方式，該方式是介于股權(quán)融資與債務(wù)融資之間的一種融資方式。其貸款條件和定價(jià)與傳統(tǒng)的債務(wù)融資有所不同，主要區(qū)別在于次級(jí)貸款人在貸款人還款和行使對(duì)擔(dān)保權(quán)利要低于其他貸款人(高級(jí)貸款人)。通常來說，次級(jí)貸款人要求更高的利息率以及更高的貸款費(fèi)用，以便彌補(bǔ)其增加的貸款人還款及擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。
(八)尋找中國(guó)政策性金融機(jī)構(gòu)的對(duì)外投資保險(xiǎn)
投資保險(xiǎn)一般是由國(guó)家出資經(jīng)營(yíng)或由國(guó)家授權(quán)商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的政策性保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。投資保險(xiǎn)通過向跨境投資者提供中長(zhǎng)期政治風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)及相關(guān)投資風(fēng)險(xiǎn)咨詢服務(wù)，為跨境投資活動(dòng)提供風(fēng)險(xiǎn)保障，對(duì)保單項(xiàng)下規(guī)定的損失進(jìn)行賠償，支持和鼓勵(lì)本國(guó)投資者積極開拓海外市場(chǎng)、更好利用國(guó)外的資源優(yōu)勢(shì)，以促進(jìn)本國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。
中國(guó)信用保險(xiǎn)公司作為中國(guó)唯一的政策性投資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，對(duì)支持中國(guó)的承包商帶資承建具有非常重要的意義。因此，進(jìn)行國(guó)際項(xiàng)目融資的中國(guó)承包商應(yīng)充分利用中國(guó)信保的投資保險(xiǎn)，降低自身風(fēng)險(xiǎn)，拓寬融資渠道。
三、中國(guó)承包企業(yè)進(jìn)行國(guó)際項(xiàng)目融資的發(fā)展方向
本文著重從工程承包商即企業(yè)的角度提出了項(xiàng)目融資的途徑。海外項(xiàng)目融資是個(gè)系統(tǒng)工程，只有工程承包企業(yè)努力是不夠的，還應(yīng)該有政策性金融和商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)的參與。只有這樣，才能使承包商進(jìn)行國(guó)際項(xiàng)目融資形成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的有限追索或無追索方式，實(shí)現(xiàn)真正的項(xiàng)目融資。
(一)大型工程承包企業(yè)的發(fā)展方向
成立國(guó)際項(xiàng)目融資部門，培養(yǎng)項(xiàng)目融資的人才，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目融資的研究，尋求項(xiàng)目融資的機(jī)會(huì)。
(二)對(duì)政策性金融機(jī)構(gòu)的希望
政策性金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加大對(duì)國(guó)際項(xiàng)目融資的支持，加大境外投資貸款、擔(dān)保、保險(xiǎn)的力度。政策性金融機(jī)構(gòu)不僅要擴(kuò)大原有產(chǎn)品的支持規(guī)模和力度，還要強(qiáng)化功能，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從信貸服務(wù)的直接提供者向信貸服務(wù)的橋梁轉(zhuǎn)變，承擔(dān)商業(yè)金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)不了的、業(yè)務(wù)發(fā)展急需的各類信貸、融資擔(dān)保和保險(xiǎn)職責(zé)，而放棄商業(yè)銀行可以承擔(dān)的直接信貸業(yè)務(wù)，以便吸引更多的國(guó)際國(guó)內(nèi)商業(yè)資本為擴(kuò)大帶資承包服務(wù)。
(三)對(duì)商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)(銀行以及非銀行金融機(jī)構(gòu))的希望
研究和認(rèn)知項(xiàng)目融資，成立項(xiàng)目融資部門，加強(qiáng)與國(guó)際金融機(jī)構(gòu)的合作，組織銀團(tuán)貸款，為中國(guó)承包商項(xiàng)目融資提供支持。
四、結(jié)語
筆者認(rèn)為，只有通過工程承包商、政策性金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)的共同努力、密切配合，形成利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的利益共同體，才能拓寬中國(guó)承包商進(jìn)行國(guó)際項(xiàng)目融資的渠道，使中國(guó)的承包企業(yè)做大做強(qiáng)項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)，在國(guó)際項(xiàng)目融資市場(chǎng)上取得重大收獲。
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【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 可行性分析 經(jīng)濟(jì)效益 風(fēng)險(xiǎn)分析
自20世紀(jì)80年代末，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)行業(yè)正式被列入我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過近30年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步形成了商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等三種重要業(yè)態(tài)。由于住宅地產(chǎn)的超前發(fā)展，使得商業(yè)配套面積嚴(yán)重不足，商業(yè)資源配置不均衡，這種狀況進(jìn)一步制約了城市功能布局和房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。為改變這一局面，迫使商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展。
近年來，有三個(gè)重要因素促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。一是由于我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良機(jī)。二是住宅地產(chǎn)行業(yè)不斷受國(guó)家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設(shè)和商品住宅限購(gòu)、限貸政策），導(dǎo)致大量民間資本涌入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業(yè)實(shí)施向一體化戰(zhàn)略，大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動(dòng)力，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動(dòng)力。基于以上因素，可以預(yù)期在未來10年內(nèi)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)必將獲得持續(xù)快速增長(zhǎng)，并逐步由產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)期步入成熟期，成為房地產(chǎn)業(yè)的主力軍。
商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的復(fù)合體，它包含了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學(xué)和復(fù)合產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特性和可行性分析方法與住宅地產(chǎn)存在較大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資有耗資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。伴隨著改革開發(fā)的推進(jìn)，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)性特點(diǎn)越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據(jù)項(xiàng)目特性，做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作，確保項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，就顯得十分重要。完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容，提高可行性分析質(zhì)量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
一、可行性分析的概念
為了降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)將要上馬的項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)技術(shù)層面進(jìn)行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場(chǎng)分析、技術(shù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和抗風(fēng)險(xiǎn)能力分析。以分析論證的結(jié)果來判定項(xiàng)目建設(shè)方案的合理性、可操作性，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。可行性研究的過程既是深入調(diào)查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設(shè)項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)階段最重要的工作。
由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術(shù)、管理科學(xué)的綜合性學(xué)科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、多方案構(gòu)建與必選、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等多種分析方法的實(shí)踐活動(dòng)。
二、可行性分析的作用
可行性分析最終形成的可行性分析報(bào)告主要有以下五點(diǎn)基本作用：
（一）開發(fā)商投資決策的重要依據(jù)
（二）政府主管部門立項(xiàng)和行政審批的依據(jù)
（三）向金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)
（四）各投資方談判的重要依據(jù)
（五）項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告不僅具備以上五點(diǎn)基礎(chǔ)作用，還應(yīng)該為進(jìn)一步的商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造實(shí)施和后期運(yùn)營(yíng)管理提供指導(dǎo)原則和框架思路，成為項(xiàng)目開發(fā)綱領(lǐng)性文件。
三、可行性分析的依據(jù)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析依據(jù)主要有：國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格、居民收入水平和消費(fèi)習(xí)慣、城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、自然地理氣象資料、開發(fā)技術(shù)水平、城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行參數(shù)和指標(biāo)等。
可行性分析指導(dǎo)文件主要是1983年國(guó)家計(jì)委頒布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。它們對(duì)可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法做了詳細(xì)規(guī)定，指導(dǎo)我國(guó)可行性分析研究工作。
四、可行性分析的內(nèi)容
依據(jù)可行性分析的概念，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容可以歸納為市場(chǎng)分析、技術(shù)分析分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析四大方面，其中經(jīng)濟(jì)效益分析又可細(xì)分為投資估算分析、融資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析。因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關(guān)鍵因素，這六大因素也構(gòu)成本論文分析框架。需要重點(diǎn)說明的是，技術(shù)可行性分析的主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一方面要充分反映市場(chǎng)分析成果，另一方面必須符合城市規(guī)劃強(qiáng)制性要求；建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析主要由具備資質(zhì)的施工單位或監(jiān)理單位承擔(dān)。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)分析具有較強(qiáng)的專業(yè)性，本論文中不著重研究。
五、結(jié)語
商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)外起步較早，發(fā)展至今已經(jīng)形成了架構(gòu)完善、內(nèi)容充實(shí)，包含消費(fèi)者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國(guó)外有成熟完善的理論體系，國(guó)內(nèi)有針對(duì)本土特色的相關(guān)研究，且商業(yè)地產(chǎn)交易的實(shí)例豐富，這一切都對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價(jià)值。
參考文獻(xiàn)
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【關(guān)鍵詞】投資 可行性分析 作用
現(xiàn)階段全世界都向著全球化和一體化方向不斷邁進(jìn)，尤其是在世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易方面，各國(guó)之間的聯(lián)系越來越緊密，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也更加復(fù)雜更為激烈。在這種經(jīng)濟(jì)大環(huán)境之下，投資者的每一次的經(jīng)濟(jì)投資都面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，甚至有血本無歸的可能。投資者在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)投資的決策之前一定要做出完整的可行性分析報(bào)告，這對(duì)于提高決策者的決策效率，降低決策者因?yàn)閭€(gè)人感情因素以及對(duì)國(guó)家及地方政策不了解或是了解不全面而造成的決策失誤，錯(cuò)失最佳的投資良機(jī)情況出現(xiàn)的可能，還可以起到優(yōu)化市場(chǎng)資源配置，使自然資源得到最充分的分配和利用，提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等作用。因此，本文就對(duì)在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)際投資過程中，投資可行性分析所起到的重要作用進(jìn)行深入分析和研究。
一、經(jīng)濟(jì)投資可行性分析的原則
（一）前瞻性
可行性分析最為基本的原則就是前瞻性，這也是投資可行性分析存在的最大意義。前瞻性，顧名思義就是在事件發(fā)生之前對(duì)其發(fā)展趨勢(shì)及最終結(jié)果進(jìn)行預(yù)判。從經(jīng)濟(jì)管理方向來說，可行性分析是預(yù)控行為的一部分，經(jīng)濟(jì)投資前對(duì)于要投資的對(duì)象是否具有升值空間運(yùn)用已有資料進(jìn)行合理分析，對(duì)投資的收益性做出預(yù)判，所以這一分析本身就是一項(xiàng)有預(yù)測(cè)性質(zhì)的活動(dòng)。在進(jìn)行投資目標(biāo)的實(shí)際可行性分析的時(shí)候，要時(shí)刻謹(jǐn)記這一重要原則，對(duì)于可能對(duì)投資活動(dòng)產(chǎn)生影響的因素都要充分了解并分析，每一個(gè)細(xì)小的因素都有可能對(duì)投資結(jié)果帶來巨大的影響，從而提高可行性分析的準(zhǔn)確程度，為投資者做出明智的投資選擇提供有效的數(shù)據(jù)支持。
（二）公平性
在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)投資可行性分析時(shí)候，想要獲得更為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)、得到更加精準(zhǔn)的判斷，就必須要遵循可行性分析的公平性原則，這在分析過程中起著十分重要的作用。相關(guān)金融數(shù)據(jù)分析師必須要堅(jiān)持這一原則，不帶任何感彩地進(jìn)行數(shù)據(jù)分析和綜合判斷，明確自身肩負(fù)的重要職責(zé)，對(duì)于外界的影響因素要盡最大的力量進(jìn)行屏蔽，科學(xué)客觀地對(duì)待收集的數(shù)據(jù)和資料，并據(jù)此進(jìn)行公正客觀的分析和計(jì)算，還要按照經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的價(jià)值波動(dòng)規(guī)律進(jìn)行檢測(cè)，確保分析結(jié)果的科學(xué)性和可行性。
（三）真實(shí)性
可行性分析中想要確保分析報(bào)告科學(xué)且合理就要堅(jiān)持真實(shí)性的原則。相關(guān)金融數(shù)據(jù)分析師要在實(shí)際數(shù)據(jù)分析的時(shí)候保持謹(jǐn)慎認(rèn)真，確保所有工作流程都是按照相關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的，收集的資料要翔實(shí)可靠、廣泛真實(shí)，這是做好投資可行性分析的基礎(chǔ)和依據(jù)，數(shù)據(jù)分析階段結(jié)束之后就到了考驗(yàn)數(shù)據(jù)分析師真正實(shí)力的時(shí)候了，特別要注意的就是工作中要貫穿真實(shí)性的原則，開展好數(shù)據(jù)分析工作，保證數(shù)據(jù)分析工作的有效性。
二、可行性分析在經(jīng)濟(jì)投資中的作用分析
就目前我國(guó)實(shí)際情況來說，在經(jīng)濟(jì)投資過程中可行性分析起著非常重要的作用，甚至對(duì)最終的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的影響作用。因此，必須充分利用好可行性分析，以便能夠使其在實(shí)際經(jīng)濟(jì)投資中發(fā)揮出更加重要的作用。
（一）為投資者摸清投資市場(chǎng)真實(shí)需求及情況做出參考
投資決策是否明智，就要看這個(gè)決策是否符合市場(chǎng)需求以及和市場(chǎng)需求符合的程度，如果投資者的投資項(xiàng)目沒有符合市場(chǎng)需求或者與市場(chǎng)消費(fèi)主流方向有所偏離的話，就會(huì)給投資者帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，甚至讓投資者因?yàn)橐粋€(gè)決定而血本無歸，因此做出決策之前必須對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行全面而深入的調(diào)查，并綜合其他數(shù)據(jù)做出可行性分析報(bào)告，只有這樣才可以最大程度地降低決策對(duì)投資者帶來的負(fù)面影響，為投資者帶來更多的經(jīng)濟(jì)收入。相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)師要對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)市場(chǎng)的規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)力以及價(jià)格等進(jìn)行深入的調(diào)查及了解，預(yù)判潛在市場(chǎng)的大小，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)并擬出對(duì)應(yīng)的應(yīng)急方案，做出最為合適的經(jīng)濟(jì)投資項(xiàng)目分析報(bào)告，為投資者自行做出決策提供科學(xué)可靠的數(shù)據(jù)支持，并在一定程度上減小了投資者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)投資項(xiàng)目選擇的壓力，減輕了工作負(fù)擔(dān)，并提高了決策效率。
（二）科學(xué)合理地對(duì)投資對(duì)象各方面條件進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)
進(jìn)行投資的可行性分析能夠?qū)ν顿Y項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和認(rèn)知，避免因?yàn)椴涣私馔顿Y項(xiàng)目而造成的盲目決策。一方面，能夠提高投資項(xiàng)目在同類產(chǎn)品中的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)各類自然資源及經(jīng)濟(jì)資源的合理分配及利用，使得資源利用效率實(shí)現(xiàn)最大化。由于各類生產(chǎn)資源在地域上分配不均衡，并且各地?fù)碛械馁Y源也有一定的數(shù)量限制，不同地區(qū)的同類資源在數(shù)量、質(zhì)量等方面都是不同的，因此各地的生產(chǎn)成本也就不盡相同。可行性分析對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行的全面分析包括了項(xiàng)目開發(fā)的地區(qū)、項(xiàng)目的規(guī)模大小、項(xiàng)目所具有的潛在價(jià)值等等，這些都是在進(jìn)行實(shí)際決策時(shí)需要參考的對(duì)象，具有優(yōu)勢(shì)因素的投資項(xiàng)目自然會(huì)獲得更多投資者的青睞，這樣就使得優(yōu)勢(shì)因素得到更多的利用，進(jìn)而加強(qiáng)了項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力；另一方面，進(jìn)行可行性分析時(shí)，對(duì)投資項(xiàng)目的全面考察、完整的數(shù)據(jù)分析方式以及科學(xué)的數(shù)學(xué)模型應(yīng)用、從宏觀角度對(duì)投資項(xiàng)目所處的環(huán)境等方面進(jìn)行統(tǒng)一整合及分析等都使投資方案的合理性得到充分保證，為決策的順利執(zhí)行提供必要的備選方案，還從一定程度上維持了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的平衡性。
（三）避免由于決策者缺乏對(duì)國(guó)家政策等外部環(huán)境的了解導(dǎo)致的決策失誤
經(jīng)濟(jì)投資項(xiàng)目的開發(fā)及上市都必須要遵守國(guó)家相關(guān)政策做出的相關(guān)規(guī)定，還必須要獲得國(guó)家相關(guān)審批部門的認(rèn)證和允許才可以在金融市場(chǎng)進(jìn)行上市。國(guó)家政策則是國(guó)家根據(jù)實(shí)時(shí)市場(chǎng)情況做出宏觀調(diào)控的一種重要手段和方法，國(guó)家政策包括很多方面，比如投資政策、出口政策，還有在某些特殊地區(qū)實(shí)行的特別經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，還有國(guó)家為了扶持某種新興行業(yè)而提供的特殊優(yōu)待條件等等，如果投資者不能及時(shí)了解國(guó)家政策改動(dòng)及增添的動(dòng)向，不能對(duì)國(guó)家相關(guān)政策及地區(qū)政策做出詳盡而透徹的了解，就很容易出現(xiàn)投資項(xiàng)目超過審批時(shí)間或者是錯(cuò)過優(yōu)惠條件實(shí)施事件等等而帶來的很多不必要的經(jīng)濟(jì)損失。因此，投資者在進(jìn)行實(shí)際投資的之前一定要做可行性分析，對(duì)國(guó)家及地區(qū)的相關(guān)政策及優(yōu)惠條例進(jìn)行完全的掌握，并聘請(qǐng)專業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)師對(duì)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的變化及風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)判，做出相對(duì)應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施及方案，才能夠最大程度的避免因?yàn)樾畔⒘私獠患皶r(shí)而造成的決策失誤或是錯(cuò)失投資的最佳時(shí)機(jī)，甚至帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。
（四）使得投資者的決策更具穩(wěn)定性
投資者想要保證經(jīng)濟(jì)投資能夠持續(xù)平穩(wěn)不斷地運(yùn)行下去，就必須要保證自身投資具有穩(wěn)定性、漸進(jìn)性和一定的系統(tǒng)性。投資者再進(jìn)行一些比較大型的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目投資的時(shí)候，因?yàn)槠浔旧砭哂械耐顿Y規(guī)模大、投資風(fēng)險(xiǎn)高、資金回收期較長(zhǎng)等特點(diǎn)，很容易出現(xiàn)投資的不連續(xù)，產(chǎn)生一定的投資混亂，這就需要投資者在進(jìn)行投資之前做好可行性分析工作，為之后投資項(xiàng)目的決策提供紅宏觀上的方向引導(dǎo)，維持投資的穩(wěn)定性和有序性，才能夠使得市場(chǎng)資源得到有效充分利用，才能減少在投資中的決策混亂，進(jìn)而減少?zèng)Q策失誤，獲取更多更長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)利益。
三、結(jié)語
綜上所述，投資者在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)投資的決策之前一定要做出完整的可行性分析報(bào)告，這對(duì)于提高決策者的決策效率，降低決策者因?yàn)閭€(gè)人感情因素以及對(duì)國(guó)家及地方政策不了解或是了解不全面而造成的決策失誤，錯(cuò)失最佳的投資良機(jī)情況出現(xiàn)的可能，還可以起到優(yōu)化市場(chǎng)資源配置，使自然資源得到最充分的分配和利用，提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等作用。本文介紹了經(jīng)濟(jì)投資可行性分析的基本原則以及可行性分析在經(jīng)濟(jì)投資中的重要作用，希望可以為投資者在進(jìn)行投資決策之前對(duì)可行性分析充分重視起來，認(rèn)識(shí)到只有做好可行性分析報(bào)告才能夠盡量減少市場(chǎng)決策的風(fēng)險(xiǎn)，做出最為合理的投資決策分析，希望可以為相關(guān)經(jīng)濟(jì)投資者提供一點(diǎn)參考和借鑒。
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依據(jù)公司運(yùn)營(yíng)發(fā)展部下發(fā)的評(píng)估報(bào)告要求，市場(chǎng)策劃部就項(xiàng)目可行性研究工作中存在的問題進(jìn)行以下剖析：
可行性研究是決策科學(xué)在項(xiàng)目領(lǐng)域的應(yīng)用。所謂可行性研究，是運(yùn)用多種科學(xué)手段（包括技術(shù)科學(xué)、社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)及系統(tǒng)工程等）對(duì)一項(xiàng)建設(shè)工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的綜合科學(xué)，其基本任務(wù)是通過廣泛的調(diào)查研究，綜合論證一個(gè)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。
作為投資項(xiàng)目中的前期工作的重要內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目具有十分重要的作用，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）可行性研究是公司進(jìn)行項(xiàng)目投資決策和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)；（2）可行性研究是公司籌集資金的重要依據(jù)；（3）可行性研究是公司與各有關(guān)部門簽訂各種協(xié)議和合同的依據(jù)；（4）可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備購(gòu)置的重要依據(jù)；（5）可行性研究是項(xiàng)目考核和后評(píng)估的重要依據(jù)；
一、可行性研究工作中存在的問題
作為項(xiàng)目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法:，公司的可行性研究工作現(xiàn)在已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序，并作為強(qiáng)制性方法:在項(xiàng)目決策中推行，但是，在現(xiàn)今公司的大多數(shù)項(xiàng)目當(dāng)中，可行性研究并沒有起到如上所述的作用，或者進(jìn)行的可行性研究并不符合要求。其中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.編制工作方面
編制一份高質(zhì)量的投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，要成立由相關(guān)專業(yè)人員組成的可行性研究小組，需要較多的時(shí)間（1-3個(gè)月），做大量的基礎(chǔ)工作，針對(duì)項(xiàng)目搜集大量的、可靠的、及時(shí)的資料，作為可行性研究報(bào)告的依據(jù)和內(nèi)容。基礎(chǔ)工作是否認(rèn)真細(xì)致，搜集的資料是否完整可靠，直接關(guān)系到可行性研究工作的質(zhì)量。然而公司在很多小型項(xiàng)目中由于主、客觀因素的限制并沒有這樣做，只是憑借現(xiàn)有的資料和主觀推斷，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了判斷。這樣的可行性研究過程不規(guī)范、依據(jù)不充分、內(nèi)容不全面、分析不深入，無法起到可行性研究應(yīng)有的作用。
2.內(nèi)容方面
很多可行性研究的內(nèi)容不全面，經(jīng)常缺少風(fēng)險(xiǎn)分析，社會(huì)評(píng)價(jià)，建筑節(jié)能和環(huán)境評(píng)價(jià)等方面的內(nèi)容。如有些項(xiàng)目受不確定性因素影響很大，卻缺少或根本沒有風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容；有些項(xiàng)目與周圍環(huán)境的關(guān)系很密切，卻沒有社會(huì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容。除此之外，有些項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工、融資等方面缺乏多方案的比選，這樣的項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)和決策就有很大的局限性，決策工作也十分被動(dòng)。
3.評(píng)價(jià)指標(biāo)方面
在目前完成的可行性研究報(bào)告中，制定的評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)目較少，而且不成系統(tǒng)，如在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)當(dāng)中，對(duì)于盈利能力、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率等指標(biāo)的分析不是很全面和系統(tǒng)。如財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中只有對(duì)盈利能力的分析，而沒有償債能力和生存能力的分析；對(duì)項(xiàng)目是否可行的判斷有相當(dāng)大的影響。在指標(biāo)使用時(shí)應(yīng)對(duì)指標(biāo)的有效性和預(yù)期性進(jìn)行更新和分析，如一些計(jì)算期相對(duì)較長(zhǎng)的項(xiàng)目，在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用一些靜態(tài)指標(biāo)，計(jì)算出來的結(jié)果將會(huì)很不準(zhǔn)確的，不能在現(xiàn)實(shí)條件下對(duì)項(xiàng)目是否可行作出有效判斷。沒有采用動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的方法:對(duì)可行性分析中的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證。
二、可行性研究工作的改進(jìn)建議
為了使項(xiàng)目的可行性分析真正能為公司的決策提供科學(xué)、全面、準(zhǔn)確的決策依據(jù)，發(fā)揮其重要作用，應(yīng)采取下列措施：
1．對(duì)項(xiàng)目投資的可行性分析工作，分層進(jìn)行，層層推進(jìn)。項(xiàng)目的可行性分析可分為三階段，即機(jī)會(huì)分析，初步可行性分析和詳細(xì)可行性分析。首先是投資機(jī)會(huì)分析，房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的選擇應(yīng)將銀川市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r放在首位分析，要預(yù)測(cè)銀川市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，認(rèn)真分析與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，金融政策及房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系，從項(xiàng)目投資的環(huán)境、背景、目的、基礎(chǔ)、條件等方面進(jìn)行調(diào)查分析通過對(duì)投資初步設(shè)想的鑒別，若可行，就要進(jìn)行初步可行性分析。初步可行性分析將對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)的常規(guī)條件和項(xiàng)目特點(diǎn)，就其投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行分析，若可行，再進(jìn)行詳細(xì)可行性分析。詳細(xì)可行性分析將作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)查，掌握足夠的資料，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證，這是可行性分析的關(guān)鍵。分析的結(jié)果將是投資決策的依據(jù)。
2．項(xiàng)目投資可行性分析必須具備兩個(gè)以上方案。有了可對(duì)比的方案，才能選擇最佳方案，可行性分析才能夠向公司決策層提供評(píng)價(jià)決策的依據(jù)。
3．認(rèn)真研究和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，影響現(xiàn)金流入，流出的因素很多。項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的準(zhǔn)確性對(duì)可行性分析的結(jié)果具有決定性作用，因此認(rèn)真研究和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量，具有十分重要的意義。
關(guān)鍵詞：投資；項(xiàng)目管理；可行性分析
中圖分類號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，投資項(xiàng)目可行性分析的應(yīng)用逐漸變得十分廣泛。但是，一些項(xiàng)目的具體分析過程還僅限于參照過去的項(xiàng)目投資計(jì)算方法，而沒有采用合理的評(píng)估手段進(jìn)行科學(xué)、合理和有效的投資評(píng)估，主要是因?yàn)轫?xiàng)目可行性分析是一個(gè)大而綜合性的系統(tǒng)工程，分析時(shí)只是采用手工方式從某一角度展開，沒有系統(tǒng)地按相關(guān)的投資項(xiàng)目可行性研究的計(jì)算分析規(guī)范進(jìn)行分析。
一、現(xiàn)行可行性分析中存在的問題
長(zhǎng)期投資項(xiàng)目由于投資大，資源成本高，在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生長(zhǎng)期的影響，加上其流動(dòng)性差，建設(shè)投資不可逆的特點(diǎn)，項(xiàng)目一經(jīng)實(shí)施，大部分或全部投資便形成了沉沒成本，無法收回，其潛在的收益和損失將難以避免。因此，在項(xiàng)目投資決策時(shí)，都需要進(jìn)行認(rèn)真地研究其技術(shù)上的先進(jìn)性和實(shí)用性、財(cái)務(wù)上的可行性、經(jīng)濟(jì)上的合理性。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式一直主要通過規(guī)模擴(kuò)張模式進(jìn)行的，對(duì)投資的饑渴存在一種慣性。由此而引發(fā)的在投資項(xiàng)目可行性分析過程中存在著先天性缺陷。
（一）先立項(xiàng)后論證，可行性分析先入為主。人們?cè)谶M(jìn)行可行性分析的時(shí)候，總是盡可能搜集使項(xiàng)目可行的資料。投資思維模式是許多投資項(xiàng)目存在決策程序上的先天性缺陷。出于地方利益和官本位制，項(xiàng)目投資決策程序紊亂；先立項(xiàng)再論證，導(dǎo)致可行性研究流于形式，以項(xiàng)目可行為先導(dǎo)，分析所需的資料成為項(xiàng)目可行的有力論據(jù)，片面夸大項(xiàng)目建成投入使用后的效益性和對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的積極影響，而忽略了由于所在地資源條件、能源供應(yīng)、交通運(yùn)輸能力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品壽命周期等因素可能帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)許多行業(yè)由于重復(fù)建設(shè)使得許多可行性評(píng)價(jià)非常好的投資項(xiàng)目建成后便虧損，其結(jié)果可見一斑。
（二）評(píng)估分析指標(biāo)體系的缺陷。在有關(guān)教科書和新項(xiàng)目評(píng)估方法手冊(cè)中，都是以古典投資理論的基本原理為出發(fā)點(diǎn)、評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)計(jì)是在有關(guān)假設(shè)的基礎(chǔ)上，基于評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)上的凈現(xiàn)值，由此延伸設(shè)計(jì)出其他指標(biāo)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。但該體系本身存在著自身無法規(guī)避的缺陷。現(xiàn)行的分析指標(biāo)體系是在充分考慮項(xiàng)目壽命期的現(xiàn)金流量，并假定未來的現(xiàn)金流量是可以確定的，用貼現(xiàn)的現(xiàn)金流量法通過計(jì)算NPV、IRR、投資回收期等指標(biāo)來分析項(xiàng)目的可行性。但賴以計(jì)算這些指標(biāo)的數(shù)據(jù)由于未來市場(chǎng)環(huán)境的變化，一方面現(xiàn)金流量并不是與預(yù)期的相符；另一方面貼現(xiàn)率也會(huì)由于市場(chǎng)利率、物價(jià)水平、融資渠道和金融市場(chǎng)的發(fā)展而變化。除此之外，由于時(shí)滯性問題的存在，企業(yè)的投融資籌劃將更為重要，以往按年貼現(xiàn)計(jì)算現(xiàn)金流量的方法無法準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)有關(guān)項(xiàng)目的可行性。
（三）用不科學(xué)的假設(shè)條件計(jì)算指標(biāo)
1、技術(shù)假設(shè)。技術(shù)上的先進(jìn)性只是考慮論證時(shí)技術(shù)水平的相對(duì)先進(jìn)性，未充分考慮技術(shù)革新的速度。
2、產(chǎn)品壽命期和產(chǎn)銷量假設(shè)。長(zhǎng)期投資決策雖然也考慮投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)壽命期，但更多的考慮其自然壽命期，并假定在壽命期內(nèi)產(chǎn)銷平衡，預(yù)期收入是可以實(shí)現(xiàn)的。由于投資項(xiàng)目建成后產(chǎn)銷產(chǎn)品的生命周期有限，使得產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值只在一定時(shí)期內(nèi)有效，投資時(shí)產(chǎn)品的有效壽命的程度決定了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命的長(zhǎng)短和壽命期內(nèi)預(yù)期產(chǎn)銷量能否實(shí)現(xiàn)。
3、投資和現(xiàn)金流量假設(shè)。在投資可行性分析中，以假定投資都是在期初投入的，經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流入和流出都是發(fā)生在期末。這種假定從便于計(jì)算有關(guān)指標(biāo)的角度看是可行的，但從投資人投資管理和項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)規(guī)律看，投資人不可能將其融資所得的全部資金在期初一次性地投入建設(shè)項(xiàng)目，再加上出于對(duì)融資成本的考慮，許多投資人會(huì)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行合理的融資籌劃。經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流入和流出也不可能同時(shí)發(fā)生在期末，二者之間存在很大的時(shí)滯性，其時(shí)滯的量度與項(xiàng)目所涉及的產(chǎn)品的特征有關(guān)。
（四）賴以決策的因素的權(quán)變性。由于我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)、法律、各項(xiàng)制度的不斷發(fā)展和完善階段，可行性分析中所賴以分析的政策、法律等優(yōu)惠條件都會(huì)在未來發(fā)生變化，從而使項(xiàng)目評(píng)估分析的準(zhǔn)確性難度進(jìn)一步加大。現(xiàn)行的分析方法中雖然也通過不確定性分析測(cè)算有關(guān)因素變動(dòng)對(duì)凈現(xiàn)值的影響，但這種分析只是對(duì)未來某些因素出現(xiàn)的某種確定新的變化進(jìn)行估計(jì)，或進(jìn)一步采用概率統(tǒng)計(jì)方法測(cè)算有關(guān)因素變化的概率分布并測(cè)算期望凈現(xiàn)值。但由于各種權(quán)變性因素的存在，評(píng)估分析上的有利因素很可能會(huì)變成不利因素，可行的投資項(xiàng)目會(huì)導(dǎo)致很大的投資損失。
二、完善投資項(xiàng)目可行性分析
為了使項(xiàng)目投資決策更具科學(xué)性，降低投資決策風(fēng)險(xiǎn)，客觀上需要對(duì)現(xiàn)有的決策方法體系進(jìn)行必要的校正。
（一）引入不可行性分析觀念。作為投資方為了保證可行性研究的真實(shí)性，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，為了克服項(xiàng)目可行性分析先入為主的缺陷，在編制可行性報(bào)告的同時(shí)，應(yīng)引入不可行性分析的理念，從反面出發(fā)論證可行性研究報(bào)告所給定的建設(shè)項(xiàng)目方案，對(duì)項(xiàng)目所依賴的各方面的條件如資源狀況、投資環(huán)境、項(xiàng)目布局、項(xiàng)目和產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)壽命期等方面進(jìn)行全面的考核，盡量尋找出不利于項(xiàng)目實(shí)施的因素和不利環(huán)節(jié)以及項(xiàng)目實(shí)施障礙，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施中由于各因素變動(dòng)使項(xiàng)目無法持續(xù)實(shí)施下去的可能性進(jìn)行分析，如果論證結(jié)果是反可行性研究不能成立，則更證明原來的可行性研究結(jié)論確實(shí)是可行的。如果反可行性研究能夠成立，投資項(xiàng)目最終被確認(rèn)為不可行，就要實(shí)事求是，以足夠的勇氣否定原來的可行研究結(jié)論，最大限度避免決策失誤和投資損失。
（二）充分考慮時(shí)滯因素，正確測(cè)算現(xiàn)金流量。時(shí)滯是指從項(xiàng)目開始建設(shè)到建成投產(chǎn)所經(jīng)過的時(shí)間。項(xiàng)目投資建設(shè)過程中一般會(huì)產(chǎn)生以下三種時(shí)滯：融資時(shí)滯、投資時(shí)滯、現(xiàn)金流入和流出時(shí)滯。融資時(shí)滯是指從與銀行及金融機(jī)構(gòu)簽訂融資協(xié)議到實(shí)際取得資金所經(jīng)過的時(shí)間。由于投資是逐步進(jìn)行的，因此企業(yè)不可能將所融的資金一次性地劃入自己的賬戶，出于資金成本籌劃的目的，企業(yè)將盡可能根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度需要分次從貸款單位取得資金。投資時(shí)滯是指項(xiàng)目開始建設(shè)到建設(shè)投產(chǎn)所經(jīng)歷的時(shí)間。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，資金的投入是根據(jù)項(xiàng)目投資預(yù)算和項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行的，具有不規(guī)則性和不連續(xù)性的特點(diǎn)。
由此看來，現(xiàn)金流量的NPV、IRR 計(jì)算中假定的投資發(fā)生在T0是無法立足的。現(xiàn)金流入和流出時(shí)滯是指從現(xiàn)金資源投入到產(chǎn)生現(xiàn)金收益所經(jīng)歷的時(shí)間。因此，假定現(xiàn)金流入流出都發(fā)生在期末而進(jìn)行凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算缺乏可操作性。由于時(shí)滯的客觀存在，這就要求在計(jì)算NPV和IRR時(shí)根據(jù)項(xiàng)目投資和產(chǎn)品產(chǎn)銷周期正確確定貼現(xiàn)期，對(duì)產(chǎn)品投入具有連續(xù)性的，可采用連續(xù)復(fù)利的方法計(jì)算營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量的現(xiàn)價(jià)，即用PV=FVn*e-in替代原公式PV=∑FV*（1+i）-n。
（三）做好市場(chǎng)調(diào)研與市場(chǎng)預(yù)測(cè)工作。首先，扎實(shí)搞好項(xiàng)目前期對(duì)市場(chǎng)和資源、環(huán)境等因素的基礎(chǔ)性調(diào)研工作。在進(jìn)行有關(guān)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的過程中，要認(rèn)真細(xì)致地做好基礎(chǔ)工作，通過資源利用模式和企業(yè)利潤(rùn)來源渠道等調(diào)查，準(zhǔn)確摸清不同用戶的市場(chǎng)有效需求規(guī)模和潛在需求規(guī)模，為項(xiàng)目擬建規(guī)模的投資決策提供可靠的依據(jù)；其次，運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)的科學(xué)方法，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)查從定性分析到定量說明的轉(zhuǎn)變。在項(xiàng)目可行性研究及其報(bào)告的編制中，要改變重技術(shù)、輕市場(chǎng)的現(xiàn)象，必須高度重視市場(chǎng)研究及其成果的表達(dá)。具體來說，就是除了要能定性說明擬建項(xiàng)目在資源、物質(zhì)技術(shù)條件和需求方面的存在形式外，還須滿足市場(chǎng)預(yù)測(cè)對(duì)調(diào)查在時(shí)間跨度上的定量要求。在完成市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，要運(yùn)用專業(yè)知識(shí)、技術(shù)方法和基本經(jīng)驗(yàn)，對(duì)所取得的資料加以整理，建立能反映市場(chǎng)規(guī)律的預(yù)測(cè)模型，用數(shù)據(jù)或圖表的形式把定性的市場(chǎng)分析轉(zhuǎn)化為定量的說明，以對(duì)未來項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)做出分析預(yù)測(cè)和判斷。
（四）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行社會(huì)評(píng)價(jià)。為保證投資項(xiàng)目與所處社會(huì)環(huán)境相協(xié)調(diào)，進(jìn)一步提高項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益，就必須開展社會(huì)評(píng)價(jià)。這樣，有利于對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，促進(jìn)國(guó)家社會(huì)發(fā)展目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)；有利于減少投資的短期行為和盲目建設(shè)，使投資的宏觀指導(dǎo)與調(diào)控更加科學(xué)、合理、全面；有利于吸引外資，獲得國(guó)際金融組織的貸款；有利于自然資源合理利用與生態(tài)環(huán)境保護(hù)。在當(dāng)前的大規(guī)模投資建設(shè)中，社會(huì)評(píng)價(jià)應(yīng)與項(xiàng)目的技術(shù)分析、財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等放在同等重要的位置，并且貫穿從項(xiàng)目立項(xiàng)到項(xiàng)目實(shí)施直至項(xiàng)目終止的整個(gè)項(xiàng)目周期。
（五）注重投資的等侍價(jià)值，提高投資方向的準(zhǔn)確性。從項(xiàng)目可行性分析到項(xiàng)目實(shí)施需要經(jīng)過一段時(shí)間，在此期間內(nèi)，項(xiàng)目實(shí)施賴以評(píng)價(jià)可行性有關(guān)因素可能會(huì)發(fā)生變化，根據(jù)相機(jī)抉擇的原則，適當(dāng)?shù)牡却欣谔岣咄顿Y方向的正確性，有利于更為有效地利用資源。
三、總結(jié)
投資項(xiàng)目可行性分析，應(yīng)有大量的、準(zhǔn)確的、可用的信息資料作為支撐，必須采取客觀、公正、實(shí)事求是的態(tài)度；信息資料的收集與應(yīng)用一般應(yīng)達(dá)到充足性、可靠性及時(shí)效性要求；項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)能充分反映項(xiàng)目可行性研究工作的成果，以滿足決策者定方案、定項(xiàng)目的要求。但是，從具體的投資項(xiàng)目出發(fā)進(jìn)行可行性分析的研究，還需要進(jìn)一步的深入探討。
（作者單位：北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）
主要參考文獻(xiàn)：
[1]王勇.項(xiàng)目可行性研究工作中的問題與對(duì)策探討[J].項(xiàng)目管理，2007.2.
【關(guān)鍵詞】可行性分析；建筑工作；作用
可行性分析理論在各行各業(yè)都有應(yīng)用，作為一種理論工具，它直接指導(dǎo)著多項(xiàng)工作的展開。在建筑工程領(lǐng)域內(nèi)，可行性分析是建筑工程開展前的必要準(zhǔn)備，事實(shí)上可行性分析的應(yīng)用可以貫穿于整個(gè)建設(shè)工程的始終。
一、可行性分析的相關(guān)理論
可行性分析是指在一項(xiàng)工作（或工程）開展之前，先根據(jù)現(xiàn)有的條件以及之前的經(jīng)驗(yàn)對(duì)這一工作（或工程）的開展進(jìn)行評(píng)估，分析出工作開展時(shí)可能產(chǎn)生的問題以及該工作可能帶來怎樣的效益的一項(xiàng)工作。由此可見，可行性分析的使用范圍非常廣，在現(xiàn)代社會(huì)，環(huán)境的變化是非常迅速的，這就加大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，作為建筑行業(yè)，其對(duì)社會(huì)的依賴性更強(qiáng)，所以建筑行業(yè)面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)更大，在這種情況下，可行性分析在建筑工作中的作用就變得非常有必要。
二、可行性分析在建筑工程中的作用
根據(jù)目前建筑行業(yè)的實(shí)際情況來看，可行性分析在建筑工程中的作用主要有：
1、可行性分析為建筑工程的啟動(dòng)提供信息支持
在傳統(tǒng)理論中，可行性分析的作用發(fā)揮主要集中在建筑工程啟動(dòng)前。根據(jù)可行性分析的理論也可以發(fā)現(xiàn)，它主要是對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的開展與否提供信息參考。建筑工程與其它行業(yè)不同，它的投資一般都非常大，所以說建筑工程的啟動(dòng)一般都需要非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那捌跍?zhǔn)備工作，也就是可行性分析。
（1）環(huán)境信息
在進(jìn)行可行性分析的過程中，會(huì)對(duì)建筑工程啟動(dòng)時(shí)的環(huán)境進(jìn)行分析。主要涉及到當(dāng)時(shí)的國(guó)家政策、地方發(fā)展情況、地方政府的發(fā)展點(diǎn)集中在哪些領(lǐng)域等，而這些內(nèi)容是整個(gè)建筑工程啟動(dòng)的基礎(chǔ)。只有周圍的環(huán)境相對(duì)平穩(wěn)，國(guó)家的政策導(dǎo)向在較短時(shí)間內(nèi)不會(huì)對(duì)建筑工程的啟動(dòng)產(chǎn)生不利影響，同時(shí)地方政府的發(fā)展點(diǎn)與即將啟動(dòng)建筑工程具有一定的關(guān)聯(lián)，那么建筑工程的啟動(dòng)才能最合適的。
（2）競(jìng)爭(zhēng)信息
可行性分析會(huì)在建筑工程啟動(dòng)前對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行一定的分析。競(jìng)爭(zhēng)普遍存在于各行各業(yè)之中，建筑行業(yè)作為當(dāng)前發(fā)展較好的行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)更激烈。合理范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)有利于建筑行業(yè)的創(chuàng)新和進(jìn)步，也有利于建筑工程開展中的自我監(jiān)督，沒有競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)就永遠(yuǎn)不會(huì)有發(fā)展，但競(jìng)爭(zhēng)過于激烈的情況下則很有可能會(huì)建筑工程的啟動(dòng)帶來致命的傷害，競(jìng)爭(zhēng)的過度可能導(dǎo)致一些小的建筑工程最終無法繼續(xù)進(jìn)行。在建筑工程啟動(dòng)以前，通過可行性分析，可以獲得建筑工程啟動(dòng)后可能會(huì)面臨的競(jìng)爭(zhēng)，這樣建筑工程負(fù)責(zé)人員就可以權(quán)衡這種競(jìng)爭(zhēng)中建筑工程能否有繼續(xù)啟動(dòng)的必要。
（3）風(fēng)險(xiǎn)信息
可行性分析可以為建筑工程的啟動(dòng)提供風(fēng)險(xiǎn)信息。從廣義上來講，在可行性分析中，對(duì)于環(huán)境的分析以及對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析都可以被認(rèn)為是一種防范風(fēng)險(xiǎn)的信息，但在狹義上講，可行性分析為建筑工程的啟動(dòng)提供風(fēng)險(xiǎn)信息主要是指資金等金融風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)信息。我們知道，建筑工程的啟動(dòng)耗費(fèi)的資金是非常大的，所以說對(duì)于建筑工程而言，一旦資金方面出現(xiàn)問題，那么整個(gè)工程都將荒廢，還會(huì)給國(guó)家的財(cái)產(chǎn)帶來損失，所以，在可行性分析中對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)信息的分析是非常重要的。可行性分析時(shí)，會(huì)充分評(píng)估建筑工程啟動(dòng)后會(huì)有哪些可靠的資金來源，建筑工程的大部分資金的走向等內(nèi)容，然后在多種渠道和環(huán)節(jié)中找到風(fēng)險(xiǎn)的可能發(fā)生點(diǎn)，進(jìn)而獲得最完整的的風(fēng)險(xiǎn)信息。
總之，建筑工程啟動(dòng)之前的可行性分析是非常重要的，它直接關(guān)系著整個(gè)建筑工程的命運(yùn)，是可行性分析在建筑工程中的作用的最直接的體現(xiàn)。
2、可行性分析為建筑工程的進(jìn)行提供指導(dǎo)
隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，人們對(duì)于傳統(tǒng)觀念也開始有所改變，可行性分析在建筑工程中的作用中的體現(xiàn)就是人們開始意識(shí)到并逐漸重視起可行性分析在建筑工程進(jìn)行過程中的作用。可行性分析在建筑工程進(jìn)行中的作用主要體現(xiàn)在它的指導(dǎo)性上。
在建筑工程啟動(dòng)前，充分的可行性分析的結(jié)果表明某項(xiàng)建筑工程可以啟動(dòng)，那么建筑工程就會(huì)進(jìn)入到一個(gè)新的階段，施工階段，這一階段正是可行性分析發(fā)揮指導(dǎo)作用的階段。第一，可行性分析為建筑工程的進(jìn)行提供施工人員的選用的指導(dǎo)。在施工前的可行性分析中，會(huì)對(duì)建筑工程施工時(shí)備選的施工人員進(jìn)行分析，這樣一來，施工進(jìn)行時(shí)就可以直接去選擇那些性價(jià)比較高的施工人員，保證了建筑工程的效益；第二，可行性分析為建筑工程的材料選用提供指導(dǎo)。對(duì)于建筑工程來講，材料是整個(gè)工程開展的物質(zhì)基礎(chǔ)，自然是可行性分析的重要內(nèi)容，可行性分析需要對(duì)材料的來源、質(zhì)量、價(jià)格以及供應(yīng)量等因素進(jìn)行分析，進(jìn)而確定建筑工程的啟動(dòng)是否有充足的材料支持，這樣，在建筑工程啟動(dòng)后，相關(guān)人員就可以直接選擇最優(yōu)的材料；第三，可行性分析可以為建筑工程的進(jìn)行提供方向指導(dǎo)，建筑工程啟動(dòng)以后，最終究竟以什么樣的方式進(jìn)行，可以產(chǎn)生哪些建筑風(fēng)格等這些問題都是很重要的，可行性分析中對(duì)于環(huán)境的分析內(nèi)容就可以直接成為這些問題的指導(dǎo)。
三、發(fā)揮可行性分析在建筑工程中的作用的幾點(diǎn)建議
在上面的分析中可以發(fā)現(xiàn)可行性分析對(duì)于建筑工程來講是不可缺少的，但是這并不就意味著可行性分析在建筑工程中的作用的發(fā)揮就是隨意的，在這個(gè)過程中也有很多問題需要注意：
首先，利用可行性分析時(shí)有懂得變通，不能完全依賴可行性分析。雖然可行性分析的做出都是非常全面的，會(huì)有大量的數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，但是這并不能就認(rèn)為可行性分析的結(jié)果就是完全正確的。在可行性分析結(jié)果做出的過程中，由于人自然屬性可能會(huì)使分析出現(xiàn)錯(cuò)誤，同時(shí)可行性分析的技術(shù)應(yīng)用也有可能出現(xiàn)錯(cuò)誤，再或者，環(huán)境的變化可能不在預(yù)期內(nèi)，這樣，可行性分析就有可能并不完全準(zhǔn)確，所以利用時(shí)要根據(jù)實(shí)際情況做出適當(dāng)?shù)淖兺ǎ荒芡耆蕾嚳尚行苑治觯挥羞@樣才能真正發(fā)揮可行性分析在建筑工程中的作用。
其次，可行性分析的應(yīng)用要考慮到建筑工程的實(shí)際情況。理論指導(dǎo)實(shí)踐固然重要，但是理論來源于實(shí)踐是永恒的真理，一般情況下可行性分析理論都會(huì)比較籠統(tǒng)，具有廣泛的適用性，所以在建筑工程中應(yīng)用可行性分析時(shí)，要以建筑工程的實(shí)際情況為基礎(chǔ)。這也是發(fā)揮可行性分析在建筑工程中的作用時(shí)需要注意的問題。
四、結(jié)束語
面對(duì)環(huán)境的改變以及風(fēng)險(xiǎn)的增加，可行性分析在建筑工程中的作用越來越值得重視，做好可行性分析工作，才能更好地保護(hù)建筑工程的進(jìn)行。
【參考文獻(xiàn)】
（一）項(xiàng)目資金投資相關(guān)事項(xiàng)的可行性分析有待科學(xué)化
園區(qū)項(xiàng)目工程繁瑣，耗時(shí)長(zhǎng)、投資大、覆蓋面廣，如果在投資前期對(duì)項(xiàng)目的可行性以及資金未來預(yù)算情況沒有科學(xué)的分析，那么就很難實(shí)現(xiàn)資金效用最大化，無法為項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供堅(jiān)實(shí)的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。從一些地區(qū)的園區(qū)爛尾工程可以看出，它們大多是由于對(duì)某項(xiàng)目建設(shè)的可行性分析不到位，沒有做好投資前期的項(xiàng)目資金預(yù)算工作而導(dǎo)致的連鎖反映。以河北某省級(jí)工業(yè)區(qū)為例，為了響應(yīng)“京津冀一體化發(fā)展”的政策，盲目擴(kuò)大園區(qū)建設(shè)規(guī)模，某綜合項(xiàng)目的停工引發(fā)了一系列配套項(xiàng)目的爛尾工程。
（二）項(xiàng)目資金融資方式方法有待創(chuàng)新
園區(qū)建設(shè)耗資巨大，資金融資是項(xiàng)目資金管理的重要工作。隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的不斷開放與完善，進(jìn)入我國(guó)金融市場(chǎng)的融資方式也逐漸多元化。目前，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目資金主要依靠銀行貸款、民間借貸、中長(zhǎng)期債券融資、股權(quán)融資、BT開發(fā)模式等，相較于最初的起步階段來講取得了一定的突破性進(jìn)展。但是，相對(duì)于金融市場(chǎng)上企業(yè)之間的融資方式來講還有較大的提升空間，尤其是在資金鏈條出現(xiàn)緊急斷裂危險(xiǎn)的情況下。如果沒有更加多元化的融資方式以及完善的融資體系，那么將會(huì)給園區(qū)項(xiàng)目資金的穩(wěn)定性帶來較大的影響。
（三）項(xiàng)目資金日常管理規(guī)范性有待加強(qiáng)
項(xiàng)目資金日常管理工作的規(guī)范與否直接關(guān)系著項(xiàng)目資金的具體使用情況，是園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)中最為具體的工作。雖然各地方政府通過規(guī)范性文件就園區(qū)項(xiàng)目資金管理工作進(jìn)行了指導(dǎo)性規(guī)定，多數(shù)園區(qū)也根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r做出了具體的規(guī)定，但是在具體管理過程中卻差強(qiáng)人意。有些園區(qū)并沒有嚴(yán)格按照“收支兩條線”的原則管理資金；有些需要經(jīng)過嚴(yán)格審批的項(xiàng)目支出由于監(jiān)督力度的薄弱而使得審批制度流于形式；有些項(xiàng)目資金的日常監(jiān)督只注重事后監(jiān)督或者事后審計(jì)，資金問題無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致項(xiàng)目資金的流失等。這些不規(guī)范的操作看似不嚴(yán)重，但是卻給園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)埋下了較大的財(cái)務(wù)隱患。
（四）項(xiàng)目資金管理信息化水平有待提高
園區(qū)建設(shè)所涉及的項(xiàng)目眾多，單純依靠人工來對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行管理，不僅工作量大，而且工作效率較低。經(jīng)過幾年的探索與努力，很多地區(qū)的園區(qū)都已經(jīng)建立起了相關(guān)工作的信息平臺(tái)。比如，早在2007年四川省經(jīng)委建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)就已經(jīng)與四川電信攜手共同創(chuàng)建了省級(jí)平臺(tái)、園區(qū)平臺(tái)以及企業(yè)級(jí)平臺(tái)三級(jí)平臺(tái)，形成了整個(gè)園區(qū)系統(tǒng)的信息化溝通與管理。就項(xiàng)目資金管理來說，有關(guān)日常管理溝通的工作可以通過上述信息平臺(tái)予以完成，但是就其具體使用狀況、項(xiàng)目進(jìn)度、資金運(yùn)作分析等各項(xiàng)更為深入的管理工作而言，并沒有一個(gè)較為完善的系統(tǒng)予以支撐，很多工作仍舊需要在會(huì)計(jì)電算化等軟件的基礎(chǔ)上進(jìn)行人工操作。
二、加強(qiáng)園區(qū)項(xiàng)目資金管理的具體建議
（一）完善項(xiàng)目資金投資相關(guān)事項(xiàng)的可行性分析
1.全視角分析投資項(xiàng)目的可行性投資項(xiàng)目的可行性分析是園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)中的方向性問題，不全面的分析很可能造成項(xiàng)目資金的浪費(fèi)，因此園區(qū)要對(duì)投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行全視角分析。以某省級(jí)園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)為例，該園區(qū)要求所有建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)申請(qǐng)必須提交可行性分析報(bào)告，并且要求該報(bào)告不可以是格式范本所生成的。在園區(qū)項(xiàng)目的可行性分析內(nèi)容中，主要包括園區(qū)項(xiàng)目背景（提出背景、發(fā)展?fàn)顩r）、園區(qū)市場(chǎng)研究（市場(chǎng)供給、需求、價(jià)格、預(yù)測(cè)、推銷等）、園區(qū)項(xiàng)目研究（SWOT分析、地塊研究、周邊規(guī)劃、定位方向等）、項(xiàng)目投資估算、開發(fā)進(jìn)度、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目綜合社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等評(píng)價(jià)。只有通過嚴(yán)密的、全方位的可行性分析，才能為項(xiàng)目資金管理的后期工作奠定最為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。當(dāng)然，上述可行性分析案例并不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，具體分析仍舊需要園區(qū)結(jié)合具體項(xiàng)目予以分析，但是要把握“全面性”這一原則。2.做好項(xiàng)目預(yù)算，并對(duì)其進(jìn)行可行性分析項(xiàng)目預(yù)算是園區(qū)項(xiàng)目前期投資的一個(gè)重要工作，也是對(duì)項(xiàng)目資金后期管理的一個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn)。園區(qū)應(yīng)當(dāng)在結(jié)合上述項(xiàng)目投資可行性分析的基礎(chǔ)上，做好項(xiàng)目資金預(yù)算工作，并保證預(yù)算的科學(xué)性。一方面，要全面、細(xì)致。即預(yù)算要貫穿整個(gè)項(xiàng)目工程，并且對(duì)項(xiàng)目工程中的一些主體工程進(jìn)行細(xì)致的預(yù)算。另一方面，要留有調(diào)整余地。園區(qū)項(xiàng)目耗資巨大、工程時(shí)間較長(zhǎng)，突發(fā)事件或者不可抗力事件較多，過于死板的預(yù)算會(huì)延誤項(xiàng)目進(jìn)度、影響項(xiàng)目質(zhì)量。同時(shí)，也要要結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)對(duì)預(yù)算表的科學(xué)性進(jìn)行分析。
（二）創(chuàng)新項(xiàng)目資金融資方式方法
1.項(xiàng)目資金融資方式的多元化2015年5月，首只中國(guó)式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公募REITs被證監(jiān)會(huì)受理，僅享園區(qū)的收租權(quán)。隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的開放與完善，諸如房地產(chǎn)信托、聯(lián)合開發(fā)、房地產(chǎn)證券化、售后回買回租、融資租賃、私募股權(quán)融資、項(xiàng)目融資、海外融資、夾層融資、建筑商貼息貸款等融資方式逐漸融入到了各大項(xiàng)目的開發(fā)過程中。探索這些融資方式在園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)過程中的應(yīng)用對(duì)于拓寬項(xiàng)目融資渠道、維持資金鏈條的穩(wěn)定有著十分重要的意義，園區(qū)應(yīng)當(dāng)不斷結(jié)合自身情況選擇合適的融資渠道，構(gòu)建融資體系。以聯(lián)合開發(fā)為例，園區(qū)項(xiàng)目眾多、各個(gè)項(xiàng)目之間都有一定的關(guān)聯(lián)性，并且各個(gè)項(xiàng)目之間的資金使用狀況不一，那么就可以采用聯(lián)合開發(fā)的方式，將某些項(xiàng)目的閑置資金合理運(yùn)用于某資金鏈條較為緊張的項(xiàng)目。2.完善項(xiàng)目融資方式方法配套管理制度不同的項(xiàng)目融資方式，其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也有所不同。因此，園區(qū)在選擇項(xiàng)目融資方式時(shí)要注意對(duì)每一種融資方式的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)工作，結(jié)合具體項(xiàng)目狀況，構(gòu)建合理的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。由于項(xiàng)目存續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，因此要衡量短期、中長(zhǎng)期融資的比例，盡可能以中長(zhǎng)期融資為主，短期融資則作為項(xiàng)目資金應(yīng)急方式。同時(shí)，要盡可能規(guī)范融資過程中的程序性問題，避免由于人為原因造成的資金流失。
（三）規(guī)范項(xiàng)目資金日常管理
1.建立精細(xì)化的項(xiàng)目資金日常管理制度園區(qū)項(xiàng)目資金的日常管理工作較為繁瑣，精細(xì)化的管理制度可以為資金管理人員提供規(guī)范的操作指引，也有助于監(jiān)督項(xiàng)目資金的具體使用情況。以某省級(jí)園區(qū)為例，該園區(qū)按照地方政府的相關(guān)規(guī)定就園區(qū)的項(xiàng)目資金管理制定了統(tǒng)一的管理制度，但是其管理制度的實(shí)施并沒有終止于此，而是在此基礎(chǔ)上就不同的具體項(xiàng)目由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人分別制定詳細(xì)的、針對(duì)性的項(xiàng)目資金日常管理制度，并由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人承擔(dān)項(xiàng)目資金使用的主要責(zé)任。比如，園區(qū)配套設(shè)施（如花壇、路燈等）項(xiàng)目資金的日常管理相較于某項(xiàng)耗資巨大、耗時(shí)較長(zhǎng)的工程而言就較為簡(jiǎn)單，并且項(xiàng)目責(zé)任人所承擔(dān)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)也較小。有些園區(qū)按照用途對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行分別管理、也有些園區(qū)按照工程進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行管理，這些方式都是可以結(jié)合具體項(xiàng)目情況予以借鑒的。2.建立項(xiàng)目資金內(nèi)部控制制度內(nèi)部控制制度是對(duì)園區(qū)項(xiàng)目資金日常使用狀況的一種強(qiáng)有力的監(jiān)督措施。一方面，要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金內(nèi)部控制活動(dòng)的具體實(shí)施力度。比如，階段性工程資金撥付的審批制度或者聯(lián)簽制度；有關(guān)采購(gòu)工作崗位的分離制度等。另一方面，要加強(qiáng)項(xiàng)目資金的內(nèi)部審計(jì)，不僅僅是事后審計(jì)，更要注重對(duì)項(xiàng)目資金使用的事前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及事中的審計(jì)，將違規(guī)使用資金的風(fēng)險(xiǎn)盡可能阻止在發(fā)生之前。
（四）提高項(xiàng)目資金管理信息化水平
如上文所述，有關(guān)項(xiàng)目資金管理的日常信息溝通已經(jīng)取得了突破性的進(jìn)展，值得我們關(guān)注的是有關(guān)項(xiàng)目資金使用情況的信息化呈現(xiàn)。以蘇州工業(yè)園區(qū)為例，其所運(yùn)用的項(xiàng)目資金管理及控制系統(tǒng)是專門針對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理特點(diǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理協(xié)同工作平臺(tái)。該平臺(tái)內(nèi)包括了園區(qū)內(nèi)的所有項(xiàng)目，在主體上有業(yè)主、設(shè)計(jì)、建立、代建、試驗(yàn)檢測(cè)、監(jiān)理等單位，并就資金的年度計(jì)劃管理、招標(biāo)管理、結(jié)算審計(jì)、報(bào)表統(tǒng)計(jì)與數(shù)據(jù)分析應(yīng)用、征地動(dòng)遷、手續(xù)審批等管理內(nèi)容予以呈現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目建設(shè)各方共同使用的多項(xiàng)目資金管理平臺(tái)。該種自主開發(fā)項(xiàng)目資金管理信息系統(tǒng)的方式是值得借鑒的，它不僅可以全面的將項(xiàng)目資金管理信息囊括于其中，還可以在多種主體之間進(jìn)行信息的交換與互動(dòng)，并且對(duì)于園區(qū)而言具有針對(duì)性，大大提高了項(xiàng)目資金管理的效率和效果。
三、結(jié)論
