時間：2023-05-21 08:32:03
序論：在您撰寫房地產(chǎn)合同管理時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
當前房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響已陷入蕭條期,已由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。大部分地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績持續(xù)下滑,成本不斷提升同時面臨著資金鏈斷裂的危險。這里面的原因有很多:政策因素、市場因素、決策因素、管理因素等等。其中對于合約管理的好壞也影響著房地產(chǎn)項目開發(fā)的順利進行,特別是在房地產(chǎn)市場蕭條期,充滿了不確定性,這對合約管理提出了更高的要求。因此,房地產(chǎn)項目的合約管理對房地產(chǎn)項目開發(fā)有著重要的意義和深遠的影響。
1 房地產(chǎn)項目合約管理的目標及意義:
1.1 房地產(chǎn)項目合約管理的目標:
房地產(chǎn)項目開發(fā)目標一般是通過項目開發(fā)建設及營銷從而取得預期回報及超額利潤。而房地產(chǎn)項目合約管理就是緊緊圍繞完成項目開發(fā)目標而進行的。
具體來說就是在房地產(chǎn)項目通過設定預期利潤從而制定開發(fā)計劃、銷售計劃、投融資計劃等決策后制定合約規(guī)劃,并以此為目標制定合約簽署計劃。合約簽署后對合約的履約情況、風險情況、實際變動情況進行跟蹤管理:分為簽約前計劃管理、簽約后過程管理的全過程管理。
1.2 房地產(chǎn)項目合約管理的意義:
合約管理對于房地產(chǎn)項目開發(fā)來說有著重要的意義。不僅為項目順利開展保駕護航,同時為降低企業(yè)風險、樹立企業(yè)形象、降低企業(yè)開發(fā)成本、監(jiān)控項目開發(fā)狀態(tài)等起到積極的作用。其意義體現(xiàn)在企業(yè)本身及管理者兩方面:
1.3對于企業(yè):
1.3.1 最顯而易見的作用是監(jiān)控企業(yè)的經(jīng)營風險;
1.3.2 企業(yè)合同管理的一個最基礎的作用是提升企業(yè)形象:重合同、守信用是企業(yè)最重要的形象;
1.3.3 企業(yè)合同管理的一個很重要的作用就是創(chuàng)造經(jīng)濟效益;合同管理通過控制隨意的決策,通過對合對方的準確分析判斷,通過科學的談判對策,通過對合同條款的的合理設計,通過對旅行過程中集體問題的妥善處理,通過合法合理的糾紛解決程序,可以最大限度的降低成本,獲得最大限度的收益。
1.4對于管理人員:
1.4.1了解項目運行全過程的合同組成;
1.4.2 了解企業(yè)項目運營的費用組成;
1.4.3 掌握項目全過程運行狀態(tài)、進度;
1.4.4 了解企業(yè)管理模式、業(yè)務組成等。
2 房地產(chǎn)合約的分類:
2.1 根據(jù)項目開發(fā)過程分為:
2.1.1 項目前期合同:獲取土地類合同、融資借款類合同、勘察測繪合同、設計合同等
2.1.2 項目開發(fā)期間合同:建安工程類合同、工程監(jiān)理合同、造價業(yè)務委托管理合同等
2.1.3 項目開發(fā)后期合同:銷售租賃合同、委托經(jīng)營管理合同等
2.2 根據(jù)項目外包策略分為:
2.2.1 自主管理類合同:
2.2.2 業(yè)務外包類合同:
3 房地產(chǎn)項目合約管理的思路
合約管理思路:
此房地產(chǎn)項目合約管理思路可以概括為:
3.1 制定項目合約規(guī)劃的依據(jù):
3.1.1 根據(jù)項目可研報告以及投資決策文件,確定項目最高拿地價格,并以此參與項目土地競標,競標成功后簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同;
3.1.2 方案設計完成后編制項目投資估算文件。根據(jù)投資估算文件,確定最少自有資金數(shù)額,已經(jīng)融資方案,確定融資借款類合同的簽訂安排;
3.1.3 施工圖設計完成后編制項目開發(fā)進度計劃、銷售計劃、成本控制方案。根據(jù)項目開發(fā)進度計劃,倒排計劃,確定最遲合約簽訂時間完成項目合約規(guī)劃架構(gòu)的編制(如下圖所示);
3.1.4 根據(jù)項目項目成本方案,確定項目開發(fā)個階段合約的預計合同金額;
3.1.5 根據(jù)項目營銷、招商方案,確定營銷、招商等活動確定合約預計簽訂時間及金額;
3.1.6 根據(jù)項目風險防范方案,確定需要注意防范風險部分的相關合同的預計簽訂時間及金額。
由以上項目信息完成項目整體合約規(guī)劃:
3.2 根據(jù)項目合約規(guī)劃的安排推進合約的簽訂:
3.2.1 合作伙伴的選擇:根據(jù)合約規(guī)劃的安排,在預期的時間內(nèi)先對擬簽合同的合作伙伴進行篩選。隨著越來越多的項目建成完工,合作伙伴資料庫就得以建立,這樣每次選擇合作伙伴的時候就相對輕松,而且通過項目合約的監(jiān)控反饋,還能給合作伙伴進行評分,為下一次選擇更合適的合作伙伴提供歷史參考數(shù)據(jù)。
3.2.2 明確各個擬簽署合同的細節(jié)及相關簽約要點,如:
建設工程施工合同簽約 要點
一、工程總包施工合同簽訂的條件二、簽訂分包合同的條件三、明晰無效施工合同及其法律后果 四、審查工程承包合同文本 五、明確發(fā)包人和承包人的權(quán)利及義務六、明晰無效施工合同及其法律后果 七、約定索賠的內(nèi)容和有關條款
建設工程的初步設計已被批準只能分包部分工程給具有相應資質(zhì)條件的分包人承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的合同整體性的審查:合法性分析、完備性分析、公正性分析、準確性分析明確發(fā)包人權(quán)利與義務防范工程承包合同風險索賠范圍
當前房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響已陷入蕭條期，已由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。大部分地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績持續(xù)下滑，成本不斷提升同時面臨著資金鏈斷裂的危險。這里面的原因有很多：政策因素、市場因素、決策因素、管理因素等等。其中對于合約管理的好壞也影響著房地產(chǎn)項目開發(fā)的順利進行，特別是在房地產(chǎn)市場蕭條期，充滿了不確定性，這對合約管理提出了更高的要求。因此，房地產(chǎn)項目的合約管理對房地產(chǎn)項目開發(fā)有著重要的意義和深遠的影響。
1 房地產(chǎn)項目合約管理的目標及意義：
1.1 房地產(chǎn)項目合約管理的目標：
房地產(chǎn)項目開發(fā)目標一般是通過項目開發(fā)建設及營銷從而取得預期回報及超額利潤。而房地產(chǎn)項目合約管理就是緊緊圍繞完成項目開發(fā)目標而進行的。
具體來說就是在房地產(chǎn)項目通過設定預期利潤從而制定開發(fā)計劃、銷售計劃、投融資計劃等決策后制定合約規(guī)劃，并以此為目標制定合約簽署計劃。合約簽署后對合約的履約情況、風險情況、實際變動情況進行跟蹤管理：分為簽約前計劃管理、簽約后過程管理的全過程管理。
1.2 房地產(chǎn)項目合約管理的意義：
合約管理對于房地產(chǎn)項目開發(fā)來說有著重要的意義。不僅為項目順利開展保駕護航，同時為降低企業(yè)風險、樹立企業(yè)形象、降低企業(yè)開發(fā)成本、監(jiān)控項目開發(fā)狀態(tài)等起到積極的作用。其意義體現(xiàn)在企業(yè)本身及管理者兩方面：
1.3對于企業(yè)：
1.3.1 最顯而易見的作用是監(jiān)控企業(yè)的經(jīng)營風險；
1.3.2 企業(yè)合同管理的一個最基礎的作用是提升企業(yè)形象:重合同、守信用是企業(yè)最重要的形象；
1.3.3 企業(yè)合同管理的一個很重要的作用就是創(chuàng)造經(jīng)濟效益；合同管理通過控制隨意的決策，通過對合對方的準確分析判斷，通過科學的談判對策，通過對合同條款的的合理設計，通過對旅行過程中集體問題的妥善處理，通過合法合理的糾紛解決程序，可以最大限度的降低成本，獲得最大限度的收益。
1.4對于管理人員：
1.4.1了解項目運行全過程的合同組成；
1.4.2 了解企業(yè)項目運營的費用組成；
1.4.3 掌握項目全過程運行狀態(tài)、進度；
1.4.4 了解企業(yè)管理模式、業(yè)務組成等。
2 房地產(chǎn)合約的分類：
2.1 根據(jù)項目開發(fā)過程分為：
2.1.1 項目前期合同：獲取土地類合同、融資借款類合同、勘察測繪合同、設計合同等
2.1.2 項目開發(fā)期間合同：建安工程類合同、工程監(jiān)理合同、造價業(yè)務委托管理合同等
2.1.3 項目開發(fā)后期合同：銷售租賃合同、委托經(jīng)營管理合同等
2.2 根據(jù)項目外包策略分為：
2.2.1 自主管理類合同：
2.2.2 業(yè)務外包類合同：
3 房地產(chǎn)項目合約管理的思路
合約管理思路：
此房地產(chǎn)項目合約管理思路可以概括為：
3.1 制定項目合約規(guī)劃的依據(jù)：
3.1.1 根據(jù)項目可研報告以及投資決策文件，確定項目最高拿地價格，并以此參與項目土地競標，競標成功后簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；
3.1.2 方案設計完成后編制項目投資估算文件。根據(jù)投資估算文件，確定最少自有資金數(shù)額，已經(jīng)融資方案，確定融資借款類合同的簽訂安排；
3.1.3 施工圖設計完成后編制項目開發(fā)進度計劃、銷售計劃、成本控制方案。根據(jù)項目開發(fā)進度計劃，倒排計劃，確定最遲合約簽訂時間完成項目合約規(guī)劃架構(gòu)的編制（如下圖所示）；
3.1.4 根據(jù)項目項目成本方案，確定項目開發(fā)個階段合約的預計合同金額；
3.1.5 根據(jù)項目營銷、招商方案，確定營銷、招商等活動確定合約預計簽訂時間及金額；
3.1.6 根據(jù)項目風險防范方案，確定需要注意防范風險部分的相關合同的預計簽訂時間及金額。
由以上項目信息完成項目整體合約規(guī)劃：
3.2 根據(jù)項目合約規(guī)劃的安排推進合約的簽訂：
3.2.1 合作伙伴的選擇：根據(jù)合約規(guī)劃的安排，在預期的時間內(nèi)先對擬簽合同的合作伙伴進行篩選。隨著越來越多的項目建成完工，合作伙伴資料庫就得以建立，這樣每次選擇合作伙伴的時候就相對輕松，而且通過項目合約的監(jiān)控反饋，還能給合作伙伴進行評分，為下一次選擇更合適的合作伙伴提供歷史參考數(shù)據(jù)。
3.2.2 明確各個擬簽署合同的細節(jié)及相關簽約要點，如：
建設工程施工合同簽約要點
一、工程總包施工合同簽訂的條件二、簽訂分包合同的條件三、明晰無效施工合同及其法律后果 四、審查工程承包合同文本 五、明確發(fā)包人和承包人的權(quán)利及義務六、明晰無效施工合同及其法律后果 七、約定索賠的內(nèi)容和有關條款
建設工程的初步設計已被批準只能分包部分工程給具有相應資質(zhì)條件的分包人承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的合同整體性的審查：合法性分析、完備性分析、公正性分析、準確性分析明確發(fā)包人權(quán)利與義務防范工程承包合同風險索賠范圍
房地產(chǎn)合同管理流程：
1.目標
1.1規(guī)范合同擬訂、簽約、執(zhí)行及監(jiān)控過程。
2.適用范圍
2.1本流程適用于悅達地產(chǎn)公司工程類(含設計、材料設備)合同的管理。
3.各部門職責
3.1 項目公司：負責標準合同的審核，負責招投標后合同技術條款的審核，負責合同的執(zhí)行及執(zhí)行中的問題上報及定期通報工作;
3.2 規(guī)劃設計部：負責標準合同的審核，負責招投標后合同技術條款的審核，負責合同的執(zhí)行及執(zhí)行中的問題上報及定期通報工作;
3.3 合約管理部：負責合同的擬訂，采購相關文檔的存檔，合同原件及復印件的分發(fā)，合同執(zhí)行過程中的協(xié)助協(xié)調(diào)及監(jiān)控;
3.4 其他合同執(zhí)行部門：指物業(yè)公司、商場經(jīng)營公司、銷售企劃部等部門，執(zhí)行與工程相關的合同時，須按照本流程進行合同管理;
3.5 總師室：負責對合同進行審核，負責對重大合同問題進行協(xié)調(diào);
關鍵詞：內(nèi)部控制；房地產(chǎn)；合同管理；方法
中圖分類號：F715.4 文獻標識碼：A
收錄日期：2016年3月8日
房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。本文將內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法作為主題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及如何完善房地產(chǎn)公司合同管理方法兩個角度進行分析，希望可以對我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用，有效地推動房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和進步。
一、房地產(chǎn)公司合同管理常見問題
（一）合同訂立缺乏嚴格的審核程序，導致合同內(nèi)容出現(xiàn)問題。目前，我國的經(jīng)濟發(fā)展速度越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)更是如火中天地發(fā)展著。房地產(chǎn)公司的每一項業(yè)務都離不開經(jīng)濟合同，每一份合同的簽訂都和房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟利益有很大的聯(lián)系。由于近幾年房地產(chǎn)市場比較火暴，企業(yè)利潤可觀，一部分房地產(chǎn)公司往往忽視合同的管理，覺得合同管理不是公司的重要經(jīng)濟行為，給予的重視度不夠。殊不知合同一旦出現(xiàn)了問題，會給企業(yè)帶來無法挽回的損失，對一些小企業(yè)甚至會出現(xiàn)滅頂?shù)臑碾y。究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面由于缺乏嚴格的審核程序，在具體操作中，工作人員容易忽視合同中的一些細節(jié)問題，而導致合同內(nèi)容不嚴謹、合同條款不合理，缺乏完整性和嚴密性，漏洞百出，問題層出不窮。
（二）合同執(zhí)行過程中監(jiān)管不到位，導致合同執(zhí)行不力。在合同的執(zhí)行過程中必須要有一些必要的監(jiān)管行為，有專門人員處理、監(jiān)督每一個環(huán)節(jié)，這樣才可以保證合同的順利執(zhí)行，同時也可以降低房地產(chǎn)公司的潛在風險。在實際工作中，有許多的房地產(chǎn)公司往往會忽視對合同執(zhí)行的監(jiān)管工作或者監(jiān)管不是非常完善和科學。這樣一來容易造成合同執(zhí)行不力，甚至出現(xiàn)合同違約的現(xiàn)象，給公司造成不必要的損失，對企業(yè)的形象造成了影響。所以，企業(yè)應當明白合同的執(zhí)行并不是一個人或是一個部門的事情，在監(jiān)管的過程中需要許多的部門共同協(xié)作，相互配合完成，這樣才可以保證合同及時有效地執(zhí)行，確保公司的經(jīng)濟利益不受損失，樹立良好的企業(yè)形象。
（三）對合同管理缺乏正確的認識。由于合同的內(nèi)容不夠嚴謹曾給某些房地產(chǎn)公司造成非常嚴重的后果，這給許多企業(yè)敲響了警鐘，許多房地產(chǎn)公司才給予重視，大多都提高了對合同制定的重視程度。但是隱性的危機仍然存在，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，在合同制定并簽訂結(jié)束之后便認為結(jié)束了，對合同后期的管理欠缺統(tǒng)一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關的人員，對合同未執(zhí)行完畢的一些細節(jié)問題沒有后續(xù)跟進，欠缺解決。同時更沒有對合同進行復審的環(huán)節(jié)。這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對合同的內(nèi)容并不是很了解，很容易導致合同未執(zhí)行完畢的部分出現(xiàn)拖拉、甚至違約現(xiàn)象，給企業(yè)造成不必要的損失，或者牽涉經(jīng)濟糾紛。
二、完善房地產(chǎn)公司合同管理的方法
（一）建立一套完善的適合本公司的合同管理制度。在內(nèi)部控制下的合同管理部分，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)國家相關法律法規(guī)的引導，并結(jié)合企業(yè)自身的特點和戰(zhàn)略目標，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對合同涉及的各部門職責要有明確的規(guī)定，對合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應的監(jiān)督機制，保障相關企業(yè)與本公司的利益，切實維護企業(yè)經(jīng)濟利益不受損失，獲得雙贏。
（二）設立規(guī)范的組織機構(gòu)。房地產(chǎn)公司要想管理好經(jīng)濟合同需要建立規(guī)范的組織機構(gòu)。首先，需要對相關員工進行必要的培訓工作，要讓他們在思想上對合同管理的工作加以重視，時刻將合同的嚴謹性和條理化記于心中，作為標尺；其次，需要建立一個專門的部門對合同進行嚴格管理，合同管理部門的人員必須是能力強、素質(zhì)高、經(jīng)過專業(yè)培訓的員工，在實踐中嚴格執(zhí)行，保障制度的執(zhí)行；最后，需要根據(jù)房地產(chǎn)公司的具體情況來制定合同管理體系，既從宏觀把握全局，注重整個合同的完整性，又要注重合同中的每一個細節(jié)，著實處理合同簽署后的每一個環(huán)節(jié)的工作，使企業(yè)的合同管理制度更加完善，為企業(yè)的發(fā)展在合同環(huán)節(jié)掃除障礙。
（三）加強對合同各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)企業(yè)想要加強對合同的管理，就必須加強合同各階段的審核監(jiān)督工作。
1、加強合同制定前的管理。首先，需要對制定合同的規(guī)范非常熟悉，對合同的訂立內(nèi)容充分了解，把握每一個條款對雙方的利害關系；其次，了解合同對方的各方面情況，確保對方當事人具備合同履約能力，簽署的合同真實有效；最后，對于涉及專業(yè)技術或法律關系復雜的合同要組織法律、技術及相關人員參與談判，確保整個流程順利進行。
2、對合同制定中的監(jiān)督，要對合同的細節(jié)部分加以重視，防止在合同中出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)造成不必要的損失。在這個環(huán)節(jié)要嚴格按照企業(yè)合同簽訂程序進行，相關部門及人員對合同按程序進行審核，特別注意合同的主體、內(nèi)容和形式是否合法，合同內(nèi)容是否符合企業(yè)的經(jīng)濟利益，合同各項條款是否簽訂明確，合同所涉及的雙方權(quán)利義務是否對，等等。
3、合同履行過程中的監(jiān)督及控制。一是如果在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)條款有誤、對方有欺詐行為，或國家政策變更、市場變化等客觀情況發(fā)生，可能或已經(jīng)對企業(yè)經(jīng)濟利益造成不利影響時，應及時按程序上報并和對方協(xié)商變更或解除合同事宜；二是合同履行中有糾紛的，及時安排相關部門及人員與對方協(xié)商解決，協(xié)商無法解決的按約定選擇仲裁或訴訟，通過法律途徑獲得最好的解決辦法；三是加強合同登記的管理和監(jiān)督，定期對合同進行統(tǒng)計、登記和歸檔，詳細登記合同的訂立、履行和變更情況，及時將變化的信息更新。另外，定期將相關員工集結(jié)起來，讓他們總結(jié)在此段時間內(nèi)合同各環(huán)節(jié)所遇到的問題和不足，并確定改進方案，防止以后出現(xiàn)同樣的問題，防患于未然。
三、結(jié)束語
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)管理方面便會出現(xiàn)各種各樣的問題，人事、財務、風險等各個部門都會存在不同的問題。但是比較重要的一點就是合同管理問題。合同管理在公司中舉足輕重，關乎企業(yè)的長遠發(fā)展和經(jīng)濟利益，以及潛在的風險問題。本文以內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及完善內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法兩方面進行分析，提出了一些對房地產(chǎn)公司來說相對適用的方法，對解決該問題時可以給予相應的借鑒，希望可以為一些房地產(chǎn)企業(yè)加強合同管理方面有所幫助，解決了房地產(chǎn)公司中存在的潛在問題，解析了本領域的疑難雜癥，從而達到提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟效益以及社會效益的目的，促進房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
主要參考文獻：
[1]余宜林，張海東.合同管理在施工企業(yè)中的重要地位[J].交通標準化，2004.10.
目前我國對物資管理的重視程度不高，大多認為屬于服務部門，對物資合同臺帳管理沒有專門的規(guī)定。合同臺賬都是自己設計的，主要目的是更好地管理合同。以下是查字典小編今天要與大家分享的：房地產(chǎn)合同管理臺賬相關范本。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!
合同管理臺賬范本：
某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同管理臺賬
近年來，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展的速度越來越快，住宅、商業(yè)、工業(yè)的需求，房地產(chǎn)事業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)工程建設和管理較為復雜，要想做好房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，管理好房地產(chǎn)企業(yè)，合同管理便顯得尤為重要。
關鍵詞：
內(nèi)部控制；房地產(chǎn)；合同管理；方法
房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。本文將內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法作為主題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及如何完善房地產(chǎn)公司合同管理方法兩個角度進行分析，希望可以對我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用，有效地推動房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和進步。
一、房地產(chǎn)公司合同管理常見問題
（一）合同訂立缺乏嚴格的審核程序，導致合同內(nèi)容出現(xiàn)問題。目前，我國的經(jīng)濟發(fā)展速度越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)更是如火中天地發(fā)展著。房地產(chǎn)公司的每一項業(yè)務都離不開經(jīng)濟合同，每一份合同的簽訂都和房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟利益有很大的聯(lián)系。由于近幾年房地產(chǎn)市場比較火暴，企業(yè)利潤可觀，一部分房地產(chǎn)公司往往忽視合同的管理，覺得合同管理不是公司的重要經(jīng)濟行為，給予的重視度不夠。殊不知合同一旦出現(xiàn)了問題，會給企業(yè)帶來無法挽回的損失，對一些小企業(yè)甚至會出現(xiàn)滅頂?shù)臑碾y。究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面由于缺乏嚴格的審核程序，在具體操作中，工作人員容易忽視合同中的一些細節(jié)問題，而導致合同內(nèi)容不嚴謹、合同條款不合理，缺乏完整性和嚴密性，漏洞百出，問題層出不窮。
（二）合同執(zhí)行過程中監(jiān)管不到位，導致合同執(zhí)行不力。在合同的執(zhí)行過程中必須要有一些必要的監(jiān)管行為，有專門人員處理、監(jiān)督每一個環(huán)節(jié)，這樣才可以保證合同的順利執(zhí)行，同時也可以降低房地產(chǎn)公司的潛在風險。在實際工作中，有許多的房地產(chǎn)公司往往會忽視對合同執(zhí)行的監(jiān)管工作或者監(jiān)管不是非常完善和科學。這樣一來容易造成合同執(zhí)行不力，甚至出現(xiàn)合同違約的現(xiàn)象，給公司造成不必要的損失，對企業(yè)的形象造成了影響。所以，企業(yè)應當明白合同的執(zhí)行并不是一個人或是一個部門的事情，在監(jiān)管的過程中需要許多的部門共同協(xié)作，相互配合完成，這樣才可以保證合同及時有效地執(zhí)行，確保公司的經(jīng)濟利益不受損失，樹立良好的企業(yè)形象。
（三）對合同管理缺乏正確的認識。由于合同的內(nèi)容不夠嚴謹曾給某些房地產(chǎn)公司造成非常嚴重的后果，這給許多企業(yè)敲響了警鐘，許多房地產(chǎn)公司才給予重視，大多都提高了對合同制定的重視程度。但是隱性的危機仍然存在，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，在合同制定并簽訂結(jié)束之后便認為結(jié)束了，對合同后期的管理欠缺統(tǒng)一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關的人員，對合同未執(zhí)行完畢的一些細節(jié)問題沒有后續(xù)跟進，欠缺解決。同時更沒有對合同進行復審的環(huán)節(jié)。這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對合同的內(nèi)容并不是很了解，很容易導致合同未執(zhí)行完畢的部分出現(xiàn)拖拉、甚至違約現(xiàn)象，給企業(yè)造成不必要的損失，或者牽涉經(jīng)濟糾紛。
二、完善房地產(chǎn)公司合同管理的方法
（一）建立一套完善的適合本公司的合同管理制度。在內(nèi)部控制下的合同管理部分，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)國家相關法律法規(guī)的引導，并結(jié)合企業(yè)自身的特點和戰(zhàn)略目標，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對合同涉及的各部門職責要有明確的規(guī)定，對合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應的監(jiān)督機制，保障相關企業(yè)與本公司的利益，切實維護企業(yè)經(jīng)濟利益不受損失，獲得雙贏。
（二）設立規(guī)范的組織機構(gòu)。房地產(chǎn)公司要想管理好經(jīng)濟合同需要建立規(guī)范的組織機構(gòu)。首先，需要對相關員工進行必要的培訓工作，要讓他們在思想上對合同管理的工作加以重視，時刻將合同的嚴謹性和條理化記于心中，作為標尺；其次，需要建立一個專門的部門對合同進行嚴格管理，合同管理部門的人員必須是能力強、素質(zhì)高、經(jīng)過專業(yè)培訓的員工，在實踐中嚴格執(zhí)行，保障制度的執(zhí)行；最后，需要根據(jù)房地產(chǎn)公司的具體情況來制定合同管理體系，既從宏觀把握全局，注重整個合同的完整性，又要注重合同中的每一個細節(jié)，著實處理合同簽署后的每一個環(huán)節(jié)的工作，使企業(yè)的合同管理制度更加完善，為企業(yè)的發(fā)展在合同環(huán)節(jié)掃除障礙。
（三）加強對合同各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)企業(yè)想要加強對合同的管理，就必須加強合同各階段的審核監(jiān)督工作。1、加強合同制定前的管理。首先，需要對制定合同的規(guī)范非常熟悉，對合同的訂立內(nèi)容充分了解，把握每一個條款對雙方的利害關系；其次，了解合同對方的各方面情況，確保對方當事人具備合同履約能力，簽署的合同真實有效；最后，對于涉及專業(yè)技術或法律關系復雜的合同要組織法律、技術及相關人員參與談判，確保整個流程順利進行。2、對合同制定中的監(jiān)督，要對合同的細節(jié)部分加以重視，防止在合同中出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)造成不必要的損失。在這個環(huán)節(jié)要嚴格按照企業(yè)合同簽訂程序進行，相關部門及人員對合同按程序進行審核，特別注意合同的主體、內(nèi)容和形式是否合法，合同內(nèi)容是否符合企業(yè)的經(jīng)濟利益，合同各項條款是否簽訂明確，合同所涉及的雙方權(quán)利義務是否對，等等。3、合同履行過程中的監(jiān)督及控制。一是如果在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)條款有誤、對方有欺詐行為，或國家政策變更、市場變化等客觀情況發(fā)生，可能或已經(jīng)對企業(yè)經(jīng)濟利益造成不利影響時，應及時按程序上報并和對方協(xié)商變更或解除合同事宜；二是合同履行中有糾紛的，及時安排相關部門及人員與對方協(xié)商解決，協(xié)商無法解決的按約定選擇仲裁或訴訟，通過法律途徑獲得最好的解決辦法；三是加強合同登記的管理和監(jiān)督，定期對合同進行統(tǒng)計、登記和歸檔，詳細登記合同的訂立、履行和變更情況，及時將變化的信息更新。另外，定期將相關員工集結(jié)起來，讓他們總結(jié)在此段時間內(nèi)合同各環(huán)節(jié)所遇到的問題和不足，并確定改進方案，防止以后出現(xiàn)同樣的問題，防患于未然。
三、結(jié)束語
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)管理方面便會出現(xiàn)各種各樣的問題，人事、財務、風險等各個部門都會存在不同的問題。但是比較重要的一點就是合同管理問題。合同管理在公司中舉足輕重，關乎企業(yè)的長遠發(fā)展和經(jīng)濟利益，以及潛在的風險問題。本文以內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及完善內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法兩方面進行分析，提出了一些對房地產(chǎn)公司來說相對適用的方法，對解決該問題時可以給予相應的借鑒，希望可以為一些房地產(chǎn)企業(yè)加強合同管理方面有所幫助，解決了房地產(chǎn)公司中存在的潛在問題，解析了本領域的疑難雜癥，從而達到提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟效益以及社會效益的目的，促進房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
主要參考文獻：
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合同，古已有之，早前被稱作契約。隨著商品經(jīng)濟的不斷發(fā)展，逐漸演變?yōu)楝F(xiàn)在的合同。合同在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營中舉足輕重，現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營活動始終都是圍繞著合同來進行，合同管理事關企業(yè)的信譽和成敗，因此企業(yè)必須重視合同管理。合同管理涉及到企業(yè)管理流程的方方面面，例如合同簽訂、合同執(zhí)行，合同保管等，涉及到企業(yè)管理的各個部門，例如：公司采購部門需要按照合同要求進行采購，工程部門需要按照合同約定組織施工，財務部需要按照合同進行付款等等。合同管理是企業(yè)管理中的一根主線。
資金，是企業(yè)生存的血液。企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展離不開資金，資金貫穿于整個企業(yè)經(jīng)營的始終。因此，資金也是企業(yè)管理中的一條主線。企業(yè)的經(jīng)營活動簡單地說就是通過合同約定，把投入資金變成合同約定的載體，最終按照合同約定把載體再變?yōu)楸韧度胭Y金更多的資金，從而實現(xiàn)盈利的過程，即：資金載體資金。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，資金管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)除了銷售費用、管理費用、財務費用三大費用中的日常小額支出外，其他支出大多都要簽訂合同，管理好合同，按照合同進行企業(yè)的經(jīng)營和管理，企業(yè)的運作才可能成功。
二、財務活動中的合同管理策略
合同和資金是企業(yè)管理的兩根主線，房地產(chǎn)企業(yè)管理抓住這兩根主線就能抓住管理脈搏，管理企業(yè)就能起到事半功倍的效果。
（一）合同管理融入財務管理的必要性
1.合同管理是資金控制的前提
房地產(chǎn)企業(yè)資金流動較大，而大額流動資金的依據(jù)主要是合同。在資金支付前，把握合同相關條款，是控制企業(yè)經(jīng)營風險和財務風險的重要一步。合同付款不同于報銷流程，必須經(jīng)合同管理人員審核，否則會給企業(yè)帶來巨大風險和損失。
2.合同是財務繳納稅金的依據(jù)
現(xiàn)行的印花稅，是直接依據(jù)合同進行繳稅的稅種。根據(jù)合同的種類，印花稅又細分了很多相應的稅目，如：購銷合同、加工承攬合同、建筑工程勘察設計合同、建筑安裝工程承包合同等，不同的稅目，稅率也不一樣，因此合同管理要為財務計算繳納印花稅等提供準確依據(jù)。《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預收合同》所取得的收入，應確認為收入的實現(xiàn)”，所以合同也是企業(yè)所得稅收入確認的依據(jù)。
3.合同是準確清算土地增值稅的依據(jù)
土地增值稅清算是根據(jù)據(jù)實發(fā)生的收入和支出計算出土地增值額，進而根據(jù)相應稅率計算出土地增值稅應納稅額。收入的確認要依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)與購房人簽訂的購房合同，開發(fā)成本的確認要依據(jù)建筑設計合同、建筑安裝等合同，費用確認要依據(jù)廣告合同、委托合同等等，因此，清晰齊全的合同資料是進行土地增值稅清算的必備條件。
4.合同是財務準確核算的依據(jù)
財務人員只有根據(jù)合同才能確認業(yè)務的性質(zhì)，如收入類別的確認，購房合同是作為主營業(yè)務收入，租賃合同則作為其他業(yè)務收入。再如保證金條款，一般的建筑安裝合同都要求有5%的工程款作為質(zhì)量保證金，合同中規(guī)定的保證金條款是財務扣款的依據(jù)。如果沒有約定，財務則不能強行扣留。合同中規(guī)定的收款、付款條款是財務確認收入、支付工程款項的條件，也是合同管理的重要內(nèi)容，合同管理人員要時刻關注合同的執(zhí)行情況，其職能正如軍事中的預警，合同管理人員是企業(yè)經(jīng)濟活動中的第一預警人員，當合同在執(zhí)行過程中出現(xiàn)異常時，合同管理人員要及時提醒相關部門，以避免違約風險。
（二）合同管理和財務管理的融合
合同管理和財務管理貌似風馬牛不相及，實則聯(lián)系密切。兩者都滲入管理活動的方方面面，都是企業(yè)主要管理目標。雖然如此，兩方面的側(cè)重點還是不一樣的。財務管理的核心部門是財務部，財務部作為企業(yè)經(jīng)營成果的反映部門不僅需要對企業(yè)的經(jīng)營事項進行相關的核算和監(jiān)督，同時還要參與企業(yè)的預算管理，對企業(yè)的經(jīng)營活動進行計劃、控制和反饋。合同管理除設有法務部的企業(yè)外，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是依據(jù)各自職能，由相關部門組織訂立相關合同和實施。在現(xiàn)代企業(yè)分工中，合同管理一般不屬于財務部門的管理范疇，那么如何把合同管理融入財務管理之中呢？
1.建立資金撥付前的合同審核崗位，配備合格的合同管理人員
房地產(chǎn)企業(yè)對大多數(shù)合同管理人員一般沒有授予合同審核的權(quán)利，這是欠缺的。合同管理人員不僅僅是一個檔案管理員，還是企業(yè)風險控制中的重要一環(huán)。由于企業(yè)合同眾多，品目繁雜，涉及企業(yè)經(jīng)營事項的各個方面，因此，合同管理人員的素質(zhì)要求較高。（1）要熟悉國家的法律法規(guī)，特別是經(jīng)濟法規(guī)，能對合同的合法性進行初步審核，當然，如果沒有這方面人才，就應當聘請法律顧問；（2）要有一定的文字水平，對合同中語言表達的準確性能夠進行辨別，避免歧義；（3）要有一定的檔案管理知識，合同管理要求分門別類，條理清楚，要便于保存還要便于查找；（4）要具有一定的財務知識，只有具有相關的財務知識，才能在合同管理中建立相應的合同管理記錄，即合同管理臺賬。（5）要熟練應用計算機。只有將大量合同利用微機管理，才能提高效率，實現(xiàn)合同管理的及時、快速、準確。對于大型的房地產(chǎn)公司，隨著ERP等現(xiàn)代化辦公軟件的應用，已將合同管理納入到整個管理流程中，但由于職能的原因，合同執(zhí)行情況仍不能一目了然，因此，設置合同管理崗位非常必要。（6）要有時間觀念。合同事項都是在一定時間段內(nèi)的，超過這個時間段，匯報的數(shù)據(jù)再準確又有何用？這一點與財務是一致的，因為會計的四大假設之一便是會計分期，對時間提出明確的要求。
2.對合同管理人員明確授權(quán)
對不符合合同約定的收付款項有權(quán)拒絕簽字；對其工作職責做出明確界定。合同管理人員在對資金支付申請進行審核的同時，要登記記錄合同執(zhí)行情況，即合同臺賬，合同臺賬要求每個合同一頁，具有相同性質(zhì)的合同歸為一類，同在一個項目的歸為一項，即臺賬設置原則是：項目按合同性質(zhì)設類，如建筑合同、安裝合同、土地合同、廣告合同等合同賬頁，每個合同賬頁的頁首通常包括合同編號、訂立時間、訂立人（對方）、合同期限等，表頁一般包括撥款（收款）時間、金額、撥款（收款）事項，未執(zhí)行合同金額等，具體參見表1。合同審核的依據(jù)即合同文本，要對合同條款準確理解，對撥款時申請人提供的相關資料對照合同進行合規(guī)性審核。對涉及合同的收付款項，要制作一式三聯(lián)的收付款通知，一聯(lián)財務，二聯(lián)合同管理，三聯(lián)存根，一聯(lián)是財務的主要原因是各項審核簽字都在第一頁，財務要作為原始憑證；二聯(lián)是合同管理，是給合同管理臺賬做依據(jù)，該聯(lián)最好能與相關合同或臺賬一起存放；三聯(lián)是存根，是為了整本使用后，能整本存放整個收付款情況，以作備份。
3.合同管理人員記錄的合同臺賬要每月與財務進行核對，發(fā)現(xiàn)問題，雙方要及時整改。在核對完成后，要對公司所有當月未完合同的執(zhí)行情況編制合同執(zhí)行報表。一般應包括：合同金額、合同期間，合同執(zhí)行情況（收付款情況）、違約情況等，參見表2。
合同執(zhí)行情況報表要與財務相關數(shù)據(jù)相吻合，并按月及時提報給相關領導，以便于相關部門能根據(jù)合同的執(zhí)行情況制定相應的管理措施，促進合同的按時執(zhí)行。
