時間：2023-03-15 15:06:44
序論：在您撰寫買賣合同違約金時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
【法律依據】
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
錢某于2011年10月與王某簽訂房屋買賣合同,向王某購買周浦鎮瑞陽路某處房屋,此房屋系動遷安置房屋,雖然產證為新辦,但已符合交易過戶的條件。簽訂合同后,錢某支付了首付款18萬元后,即向銀行申請住房貸款。因錢某資金不足,欲申請較高比例的貸款,而錢某參加工作時間較短,收入一般,銀行未能審批通過。數月后王某向法院起訴,要求解除與錢某的買賣合同,并要求錢某承擔違約責任。此案經法院調解,雙方均有繼續房屋交易的意向,遂重新簽訂了房屋買賣合同,約定在2012年7月底前交易過戶。之后錢某重新準備貸款資料,向銀行申請貸款。可惜的是,多家銀行仍未能批準錢某的貸款審批。原來申請過的農業銀行仍然未能取得足夠的貸款額度,而中國銀行則以房地產權證滿3年作為審批過戶的前提條件,工商銀行、建設銀行均要求錢某提供交易中心的證明文件,以確定此房屋能夠交易過戶。錢某無從取得這樣的證明文件,無計可施。最終王某再次向法院起訴,同樣要求解除合同,并要求錢某按照合同約定支付總房價20%的違約金24萬元,這意味著沒收了錢某的首付款后不夠,還需要錢某額外地支付數萬元違約金。
張崢嶸律師接受錢某委托后,除積極應訴外,還提起了相應的反訴,即要求王某返還首付款,即使錢某確實違約,而合同約定的違約金過高,遠高于王某的實際損失,對此應予以調整,扣除適當的違約金后,多余的首付款部分仍應歸還。
此案經浦東法院一審判決,認定合同違約金約定過高,綜合考慮雙方合同履行的情況、誠信因素、賣方的損失,將違約金調整為10萬元,因此王某仍應歸還錢某8萬元。一審判決后,王某不服提起上訴,二審仍維持原判。雖然錢某遭受了損失,但畢竟也在他的預期和承受范圍內,此次訴訟仍為他避免了更多的損失。
張崢嶸律師評析:
很多人有誤解,認為合同約定20%的違約金并不高。但實際違約金約定的高或者低,并不是一個絕對值,而是與守約方的實際損失進行比較才能確定高或者低。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)中第二十九條規定:當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的,人民法院應當以實際損失為基礎,兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則予以衡量,并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的"過分高于造成的損失"。對此,應有正確的理解。
一、現行買賣合同法規中沒有法定違約金的規定。
違約金有法定違約金和約定違約金之分。由法律直接規定的違約金為法定違約金。在《合同法》施行前，有關買賣合同的法律及條例中都有逾期付款支付違約金的規定，屬法定違約金，如1993年9月2日公布的《經濟合同法》第三十三條第二款第二項，1984年1月23日國務院的《工礦產品購銷合同條例》第三十六條第四項，1984年1月23日國務院的《農副產品購銷合同條例》第十八條第五項等。1999年10月1日《合同法》施行后，上述法律條例被新法代替而自然終止，該法分則第九章買賣合同中對逾期付款并沒有法定違約金的規定，故對違約金的適用只能從當事人的約定，如當事人對逾期付款沒有約定違約金，則不得適用給付違約金的法律責任，判決或調解逾期付款的違約方支付違約金。
二、對最高院就逾期付款違約金計算標準批復的理解。
最高院的批復是對高級人民法院、解放軍軍事法院就審判工作中具體應用法律問題的請示所作的答復，原《經濟合同法》及有關條例中規定的逾期付款違約金，沒有統一具體的計算標準，最高院法函 [1994]10號首次對逾期付款違約金的計算標準作出統一規定，后又以法復[1996]7號、法釋[1999]8號批復，兩次調整了逾期付款違約金的標準，并規定“對于合同當事人沒有約定逾期付款違約金標準的，人民法院可以參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付款違約金。中國人民銀行調整金融機構計收逾期貸款利息的標準時，人民法院可以相應調整計算逾期付款違約金的計算標準。”《合同法》施行后，最高院法釋[2000]34號批復規定，將法釋[1999]8號批復中規定的計算標準刪除。上述批復，源于原法律條例中有關支付違約金的規定，先前法律已作了修改，舊的解釋就不能藉以為據，批復所依據的原法律、條例現已廢止，批復的法律基礎喪失，如仍按批復精神，在沒有約定違約金時，參照人民銀行的逾期付款利率，按照每日萬分之二點一的標準計算逾期付款違約金，將與現行法律相沖突。
三、有約定違約金時可以適用其他違約責任。
對違約金的適用，有法定的從法定，沒有法定的，看合同雙方有沒有約定，如沒有法定，也沒有約定，則只能適用其他的違約責任，如繼續履行、采取補救措施、賠償損失等。逾期付款給相對方造成損失的，應當依照法律規定或根據合同約定承擔賠償對方當事人所受損失的責任。根據《合同法》第一百一十四條規定，當事人可以約定因逾期付款產生的損失賠償額的計算方法，如沒有約定，債權人應提供對方逾期付款給自已造成損失的證據，含利息損失、追款費用等。對沒有約定違約金的一方當事人主張違約金的，法官應將法律規定向當事人進行釋明，要求當事人變更訴訟請求，當事人堅持不肯變更的再駁回其請求，以充分保護當事人的權益，防止訟累。
四、逾期付款從應當支付價款時承擔違約責任。
《合同法》第一百六十一條規定：買受人應當按照約定的時間支付價款，對支付時間沒有約定或者約定不明確的，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。當事人約定或者法律規定應當支付價款之日，買受人不自覺履行的，視為違約，應當承擔違約責任，而不是從債權人主張權利時才視為買受人違約。
違約金的數額，雙方應當在合同中約定，沒有約定，并具有下列情形之一的，按照規定的標準確定違約金：
一、因房地產轉讓人的過錯，未在定的時間內交付
房地產的，轉讓人向受讓人支付的違約金為已經收取的轉讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。
逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
依據《合同法》第114條的規定:當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
在此特別提醒采取按揭付款方式的購房者,為了彌補損失,在進行仲裁或訴訟的時候,發現利息損失超過合同約定的違約金后應及時提出,以維護自己的合法權益。
另外提醒消費者注意的兩個問題是:
龐某與許某2010年至2011年期間一直有木材生意往來,這期間雙方交易總額為73860元,其中6660元的交易是許某的兒子許某彬許某簽名確認,其他均是許某親筆簽名確認。2011年3月17日,許某支付貨款40000元給龐某,尚欠龐某貨款33860元,當天許某并向龐某出具了欠條。欠條內容為:“我許某在2010年10月至2011年12月止拉到龐某衫條、紅板、方條共肆萬捌仟元正(￥48000元)在2012年12月30日前結清,如超過壹天,每天違約金捌拾元計算(80元) 此致 欠款人:許某 2012、10、12 。 以上2011年3月17日欠據 已到2012年10月12日”。許某實欠龐某貨款33860,欠條中的欠款48000元,包含了貨款33860元及利息14140元。期限屆滿后,許某沒有依約向龐某支付貨款,龐某遂提起訴訟,請求法院判決被告許某支付貨款48000元及違約金給原告龐某。
【審判】
法院審理認為,原許某間的買賣合同關系,雖然雙方未簽訂書面合同,但有龐某提供的交易清單佐證。龐某向許某提供木材,許某向龐某支付對價,雙方意思表示真實、內容不違反法律法規的強制性規定,本院確認該買賣合同合法有效,雙方均應完全履行合同義務。龐某已實際向許某提供木材,許某亦應當全面履行給付貨款的義務。2012年10月12日,經雙方結算,許某尚欠龐某款項48000元(48000元里包含了貨款33860元及利息14140元),龐某起訴要求許某支付欠款48000元,合理合法,法院依法予以支持。關于龐某要求許某自2012年12月30日起支付違約金每日80元的訴訟請求,許某辯稱違約金過高,應按銀行利息計算。法院認為,許某遲延支付貨款,給龐某造成了損失,理應賠償,雖然雙方對違約金作出了約定,但每天80元的違約金明顯偏高,法院調整認定,以所欠貨款33860元為本金,按照中國人民銀行規定的商業銀行同期同類貸款利率的四倍計算違約金較為合理。遂依法判決被告許某支付欠款48000元及支付違約金(違約金計算:以33860元為本金,從2012年10月30日起按照中國人民銀行規定的商業銀行同期同類貸款利率的四倍計算至本案生效判決規定的履行期限最后一日止)給原告龐某,案件受理費由被告許某負擔。
【評析】
2004 年6月，毛小姐為了購買住房，與某房產中介公司簽訂了一份《房地產買賣居間協議》，約定由中介公司作為居間人將莊先生座落于浦明路的一套房屋介紹給毛小姐，房款為人民幣245萬元，雙方在《協議》中約定了付款方式、意向金的數額及處理辦法等事項。其中，還在第十條約定：“由于毛小姐的原因導致房地產買賣合同未簽訂的，毛小姐應向中介公司支付總房款3％的違約金”。協議簽訂后，毛小姐按約支付給中介公司意向金5000元。后由于毛小姐與上家莊先生在付款問題上不能達成一致意見，買賣合同沒有簽成。中介公司遂訴至法院，以毛小姐拒絕簽訂買賣合同為由，請求判令毛小姐按照約定支付違約金49000元。
[爭議]：
雙方的爭議焦點集中在兩個方面：
一、中介公司與毛小姐簽訂的《房地產買賣居間協議》第十條約定的“由于毛小姐的原因導致房地產買賣合同未簽訂的，應向中介公司支付總房款3％違約金”是否有效；
二、中介公司在被毛小姐及案外人因故未簽訂《房地產買賣合同》時，是否可收取相應費用。
中介公司表示，《房地產買賣居間協議》中約定“如三方有任何一方不能履行協議約定的，應對對方承擔違約責任”，符合《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”的規定，據此追究毛小姐的違約責任是有法律依據的；毛小姐的違約行為致使自己前期所做的居間工作無果，造成一定的經濟損失，毛小姐應按《協議》約定承擔違約責任。
毛小姐則認為，《協議》中約定，房屋買賣一旦不成，自己及上家均應向中介公司支付違約金，顯然是“霸王條款”，要求法院予以撤銷。
[裁判要點]：
法院經審理后認為，《中華人民共和國合同法》第四十條規定：“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”本案中，《房地產買賣居間協議》系中介公司提供的格式條款，其中第十條約定的內容，剝奪了買賣雙方進一步協商的權利，意味著房屋買賣必須成交，否則委托人即應承擔違約責任。而中介公司卻使自己居于無論居間行為是否成功均可獲得相應報酬的有利地位，顯與當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務的法律規定相悖，故該約定的條款無效。中介公司依此收取違約金的主張不受法律保護。
《中華人民共和國合同法》規定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。”、“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”鑒于房地產居間人在居間活動中往往要為委托人提供權籍調查、使用情況調查、行情調查、確定成交意向、訂立交易合同等基本服務內容，而要完成這些服務內容，居間人需有一定的經濟成本支出。因此，中介公司在毛小姐與上家簽訂《房地產買賣合同》之前，只能向毛小姐主張其進行居間活動所支出的經濟損失。
法院判決，對中介公司要求毛小姐支付違約金的訴訟請求不予支持。
[評析]：
