時(shí)間：2023-03-08 15:31:06
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1.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說其收入比較復(fù)雜。商品銷售主要有開發(fā)銷售一體化和合同性開發(fā)兩種。對(duì)于后者來說是根據(jù)預(yù)先制定的合同開發(fā)項(xiàng)目，按照合同內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收款確認(rèn)工作，而對(duì)于企業(yè)自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目商品因?yàn)槠渫度氲馁Y金較多，整個(gè)工程的開發(fā)周期較長(zhǎng)。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品采取很多的收款方式進(jìn)行結(jié)算工作，比如預(yù)售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認(rèn)收款和辦理過戶等，所以對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一個(gè)比較復(fù)雜的過程。在實(shí)際的會(huì)計(jì)核算的過程中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-收入》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移必須要以確定的實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為準(zhǔn)，因此對(duì)于一名高素質(zhì)的會(huì)計(jì)人員來說必須在工作中分清實(shí)質(zhì)的收入。綜上所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行核算的時(shí)候其收入具有較高的復(fù)雜性。
2.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中因?yàn)槠洚a(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長(zhǎng)，所以對(duì)于一般的項(xiàng)目商品在建設(shè)過程中會(huì)投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時(shí)間，在這個(gè)期間中，即使預(yù)售工作已經(jīng)完成，但是對(duì)于我們會(huì)計(jì)工作來說也無法確認(rèn)收入，這就對(duì)兩者的配比的原則造成了影響。另外對(duì)于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對(duì)于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。
3.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個(gè)企業(yè)為主體來進(jìn)行編制工作。投資和籌資活動(dòng)也是以一個(gè)企業(yè)單位為基本的單位，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以建筑部門作為一個(gè)基本的生產(chǎn)部門，其基本的運(yùn)營(yíng)都是以這個(gè)部門為主。在工程進(jìn)行階段時(shí)我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算造成較大的差異性，這些差異性會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，因此無論對(duì)于內(nèi)部的審查還是外部的認(rèn)知，現(xiàn)金流量表都無法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌，這也就造成了我們會(huì)計(jì)工作的困難性。
二、解決會(huì)計(jì)核算問題的措施
1.合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)賬目設(shè)計(jì)的時(shí)候要仔細(xì)的對(duì)本企業(yè)的所有的工程進(jìn)行詳細(xì)審查工作，要明確本企業(yè)對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量，項(xiàng)目的具體規(guī)模，并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進(jìn)行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對(duì)本單位內(nèi)的所有資金的流動(dòng)進(jìn)行獨(dú)立的核算工作的話，那就不用單獨(dú)設(shè)立開發(fā)間接費(fèi)用賬。只是在成本欄目?jī)?nèi)增加利息欄一項(xiàng)及管理費(fèi)這一項(xiàng)。由于利息費(fèi)用和管理費(fèi)用等費(fèi)用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對(duì)開發(fā)成本一級(jí)賬適當(dāng)?shù)娜∠⑶铱梢园汛üこ?、房屋開發(fā)等科目設(shè)為一級(jí)賬，然后根據(jù)相應(yīng)的一級(jí)科目設(shè)置明細(xì)賬。在我們的實(shí)際的工作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全能夠設(shè)立一份明細(xì)臺(tái)賬，然后根據(jù)我們進(jìn)行的核算的不同對(duì)象，設(shè)立成本卡片，這個(gè)卡片主要作用就是對(duì)項(xiàng)目從開始起到結(jié)束的所有的成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的記錄工作。在一個(gè)會(huì)計(jì)年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項(xiàng)目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內(nèi)容包括開工的具體時(shí)間、結(jié)束的具體時(shí)間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對(duì)于這個(gè)卡片的主要內(nèi)容則是應(yīng)該采取多欄式的明細(xì)賬進(jìn)行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點(diǎn)是反映整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程的資金情況，有利于對(duì)項(xiàng)目是否投資進(jìn)行詳細(xì)的分析。
2.實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)樵谝粋€(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的賬目和資金實(shí)際支付和發(fā)生的實(shí)際時(shí)間不一樣。我們國家的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定會(huì)計(jì)的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體，但是經(jīng)過我們會(huì)計(jì)人員多年的工作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在日常的會(huì)計(jì)核算的工作中進(jìn)行現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)樵谖覀兊臅?huì)計(jì)核算的過程中選擇權(quán)責(zé)發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對(duì)所產(chǎn)生的利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)劑，權(quán)責(zé)發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費(fèi)用和應(yīng)收賬款等賬戶進(jìn)行調(diào)節(jié)提供了便捷，能夠?qū)е挛覀儠?huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確，進(jìn)而導(dǎo)致資金的流失。再就是權(quán)責(zé)發(fā)生制不能準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實(shí)際情況，這樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目簽訂越多的購銷合同，所產(chǎn)生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責(zé)發(fā)生制并不適合我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作。如果是收付實(shí)現(xiàn)制能夠符合會(huì)計(jì)核算的謹(jǐn)慎性的原則，而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問題，在編制現(xiàn)金流量表的時(shí)候也不影響現(xiàn)金收入、費(fèi)用及營(yíng)業(yè)外收入的情況。
3.擴(kuò)大信息透明度在房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作的時(shí)候應(yīng)該加大信息的披露力度：一是對(duì)于土地的擁有量及其成本的信息，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項(xiàng)目，這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤(rùn)，如果用于開發(fā)的話會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的利潤(rùn)更是不可估計(jì)。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該在財(cái)務(wù)報(bào)告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息，這樣可以有利于社會(huì)對(duì)于土地資源的監(jiān)督；二是企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)該將所有的資金流向進(jìn)行公開，讓媒體和社會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)該把企業(yè)作為基本一個(gè)的單位，在這個(gè)項(xiàng)目中的所有的活動(dòng)都應(yīng)該受到公眾的監(jiān)督活動(dòng)，尤其是對(duì)于資金的流動(dòng)情況，更應(yīng)該有詳細(xì)的報(bào)表讓媒體及公眾來時(shí)刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應(yīng)該有購買工程物資款，對(duì)工人的工資發(fā)放情況，還有就是對(duì)于樓房銷售所得到的房款的多少；三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)信息的透明度，我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的高危險(xiǎn)性，為此我們應(yīng)該建立起保證金制度來保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量，以此可以防范風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)于我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說開發(fā)的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時(shí)間也相對(duì)其余的商品比較長(zhǎng)，所以對(duì)于保證金的數(shù)額自然較高，而且需要保證的時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)。基于此種情況企業(yè)應(yīng)該就開發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金，把保證金計(jì)入工程成本，提高對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。同時(shí)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)該把企業(yè)可能遇見的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的列明，并對(duì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)力度進(jìn)行標(biāo)注，這樣才能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的透明度。
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);會(huì)計(jì)核算;問題;研究
［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及會(huì)計(jì)核算的概述
1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的介紹
房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合，自改革開放以來，房屋和建筑成為可供銷售的商品，進(jìn)而促成了房地產(chǎn)行業(yè)的誕生，成為了主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，既對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)品進(jìn)行開發(fā)，又對(duì)開發(fā)完成的商品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)銷售，進(jìn)而在這樣的過程中取得盈利。房地產(chǎn)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有:城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)、工程建設(shè)的開發(fā)、土地的開發(fā)和房屋的經(jīng)營(yíng)。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算
會(huì)計(jì)核算主要反映的就是企業(yè)資金的運(yùn)動(dòng)過程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算也是如此，在對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)上進(jìn)行的資金運(yùn)動(dòng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金使用周期較長(zhǎng)，所以在會(huì)計(jì)核算的過程中，應(yīng)當(dāng)注意會(huì)計(jì)核算的可持續(xù)性，以更好的檢測(cè)資金的使用狀況，保證房地產(chǎn)企業(yè)的有效發(fā)展和運(yùn)行。
1.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的必要性和重要性
會(huì)計(jì)核算反映的是企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)狀況，進(jìn)行完善有效的會(huì)計(jì)核算，能夠使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)更加具有保障性，使企業(yè)能夠以更完美的姿態(tài)去應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，反過來也能夠加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的可操作性。就企業(yè)財(cái)務(wù)管理方向而言，會(huì)計(jì)核算是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)，是展示企業(yè)管理能力的有力構(gòu)成;就房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的會(huì)計(jì)核算能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投入成本，進(jìn)而提高利潤(rùn)回報(bào)率，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
2目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀以及存在的問題研究
2.1房地產(chǎn)企業(yè)沒有規(guī)范的、獨(dú)立的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則
2007年開始實(shí)行的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并沒有針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)立完備的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，使得關(guān)于房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算制度并沒有完善和健全，缺乏系統(tǒng)的指導(dǎo)和統(tǒng)一，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算處于相對(duì)尷尬的境地，舊的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根據(jù)共同的企業(yè)準(zhǔn)則去執(zhí)行，忽略了行業(yè)的特殊性，對(duì)會(huì)計(jì)核算的進(jìn)行產(chǎn)生更大的阻礙。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目混亂且缺少專用科目
在我國現(xiàn)行的《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以及自2007年開始正式執(zhí)行的新準(zhǔn)則中，都沒有具體針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及相關(guān)會(huì)計(jì)核算方法，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵循相關(guān)規(guī)章制度和行為準(zhǔn)則都是極為不利的，也使企業(yè)在遵守制度的同時(shí)給企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來難題，現(xiàn)行會(huì)計(jì)科目已經(jīng)不能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)，使得房地產(chǎn)信息的財(cái)務(wù)報(bào)表不能很好地為公眾所理解，容易造成本不該出現(xiàn)的誤解。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)“在建工程”科目進(jìn)行了一些細(xì)化和擴(kuò)充說明，但卻因?yàn)橄嚓P(guān)明細(xì)科目過多并沒有起到太大的作用，只能依舊沿用以前的會(huì)計(jì)科目，如“開發(fā)成本”“投資性房地產(chǎn)”“開發(fā)產(chǎn)品”等會(huì)計(jì)科目，而“投資性房地產(chǎn)”還要從“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算，而對(duì)處于新準(zhǔn)則下的“在建工程”并沒有很大的核算空間，這引起了會(huì)計(jì)工作者和理論研究者的重視。
2.3企業(yè)會(huì)計(jì)信息的風(fēng)險(xiǎn)未被完全披露，利潤(rùn)上升間空小
隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，信息技術(shù)也在不斷的進(jìn)步和改進(jìn)，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中遇到了項(xiàng)目開發(fā)上的風(fēng)險(xiǎn)、政策不完善造成的風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)以及工程質(zhì)量建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)等，因?yàn)樯a(chǎn)開發(fā)的不確定性因素太多，使得行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比其他行業(yè)更為明顯和突出，這需要企業(yè)在信息披露上進(jìn)行全面性的改善，為利潤(rùn)的發(fā)展提供有效空間，而這些卻沒在相關(guān)的政策里面做出明確的規(guī)定和約束。
3強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效措施
3.1建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)體系
現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度和政策法規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算沒有指向性的引導(dǎo)，更沒有相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算有明確的規(guī)定和章程，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算沒有可以依照和據(jù)以執(zhí)行的可行規(guī)范，這不僅是對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響，更對(duì)企業(yè)的規(guī)范化比較造成了不便。所以，應(yīng)該在奉行權(quán)責(zé)發(fā)生制為會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)下，提升制度規(guī)范體系，加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視力度，建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度，尊重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性。
3.2明確會(huì)計(jì)核算相關(guān)在制度標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)涉及會(huì)計(jì)科目
房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，應(yīng)該符合開發(fā)企業(yè)進(jìn)程中的實(shí)際狀況進(jìn)行確定，考慮到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和營(yíng)業(yè)狀況的復(fù)雜程度，以及會(huì)計(jì)核算的實(shí)際信息化水平。然后根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，繼而在會(huì)計(jì)科目符合實(shí)際需要的基礎(chǔ)上進(jìn)行相對(duì)全面和客觀有效的設(shè)置。此外，在符合實(shí)際的前提下，國家政策也要予以支持，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，以及明確規(guī)定本行業(yè)的通用會(huì)計(jì)科目和具體的會(huì)計(jì)核算方法，以及參照基礎(chǔ)，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。
3.3完善收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)
收入的確認(rèn)，需要會(huì)計(jì)人員的專業(yè)判斷和職業(yè)經(jīng)驗(yàn)，而正確的會(huì)計(jì)核算更是離不開相關(guān)的會(huì)計(jì)工作者。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品銷售收入的確認(rèn)，更應(yīng)該有明確的標(biāo)準(zhǔn)要求，這些標(biāo)準(zhǔn)可以從法律和專業(yè)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)出發(fā)，其中法律標(biāo)準(zhǔn)可以作為專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)，為收入的確認(rèn)提供可靠的保證，使收入與支出能夠更完備的進(jìn)行計(jì)量和核算。
3.4提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露治理，并增加相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，會(huì)計(jì)信息是投資者進(jìn)行抉擇的重要依據(jù)和條件，是對(duì)企業(yè)規(guī)模和能力的有效反映，更是企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的直觀證明，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該增加其他的相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)，使得企業(yè)提供的信息能夠更全面地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和發(fā)展成績(jī)。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以提供土地的儲(chǔ)備糧和成本的主要構(gòu)成信息，增加投資者的新人力度，加大開發(fā)集資能力，而完善信息披露質(zhì)量，可使投資者在原有的基礎(chǔ)上更好地理解企業(yè)的信息資料，彌補(bǔ)理解的不足。
4結(jié)論
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過程中注重對(duì)會(huì)計(jì)核算的改善和信息披露的質(zhì)量提升，對(duì)企業(yè)的有效經(jīng)營(yíng)和發(fā)展是有著極大作用。合理的會(huì)計(jì)核算融入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，充分發(fā)揮會(huì)計(jì)核算的職能，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常會(huì)計(jì)核算工作的正常有序運(yùn)行。
參考文獻(xiàn):
［1］吳卓玉.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題研究［J］．時(shí)代金融，2013(21):41－42.
(一)土地成本為取得土地使用權(quán)所支付的款項(xiàng)，包括：土地出讓金、土地補(bǔ)償款、大市政配套費(fèi)、土地契稅、土地交易費(fèi)等；
(二)前期工程費(fèi)是指在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、測(cè)繪、勘察、三通一平等費(fèi)用；
(三)建筑安裝工程費(fèi)是指以出包方式支付給建設(shè)承包單位的工程費(fèi)，包括：土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、精裝修工程費(fèi)等；
(四)市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指建設(shè)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，包括開發(fā)小區(qū)的道路、供水、供電、供氣、排污、燃?xì)?、環(huán)境等費(fèi)用；
(五)公共配套設(shè)施費(fèi)是指為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施費(fèi)用，包括：人防、鍋爐房、會(huì)所、幼兒園、小區(qū)體育設(shè)施等費(fèi)用；
(六)開發(fā)間接費(fèi)用是指工程或開發(fā)部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的工資福利費(fèi)、辦公費(fèi)等。此外，銀行貸款利息的資本化、營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)也應(yīng)在本科目中核算。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算中存在的問題
(一)成本類會(huì)計(jì)科目與預(yù)算部門編制的目標(biāo)成本科目不一致目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)是以目標(biāo)成本為依據(jù)，目標(biāo)成本往往是由預(yù)算部門編制，財(cái)務(wù)部門審核完成的。此外，在成本執(zhí)行與控制中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)目標(biāo)成本執(zhí)行情況的監(jiān)督與控制工作，都是由財(cái)務(wù)部門完成的。因此，財(cái)務(wù)部門的成本類會(huì)計(jì)科目與預(yù)算部門的目標(biāo)成本科目一致，有利于成本結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)的核對(duì)、經(jīng)營(yíng)管理中的成本控制與分析等工作。但是，很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有做到成本科目的統(tǒng)一，造成成本核算與審核工作的脫節(jié)、成本控制流程混亂，給日常成本核算與管理工作造成了很大障礙，影響了工作效率。
(二)成本費(fèi)用的歸集與分?jǐn)偳啡币?guī)范性與統(tǒng)一性“房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則”在各大類成本的歸集和分?jǐn)偡矫鏇]有給出明確的界定，只是給出了指導(dǎo)原則，由于成本分?jǐn)偟姆椒ê芏啵行┢髽I(yè)對(duì)于成本歸集與分?jǐn)偣ぷ鞑恢匾暎瑳]有制定相關(guān)的規(guī)范與制度，所以導(dǎo)致了一些企業(yè)在成本歸集與分?jǐn)偡矫娴碾S意性，導(dǎo)致成本信息不準(zhǔn)確。
(三)會(huì)計(jì)人員對(duì)于稅法中關(guān)于成本的規(guī)定不熟悉或者混淆，影響企業(yè)稅收籌劃對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，成本會(huì)計(jì)核算對(duì)于稅收籌劃的作用是極為重要的。成本核算上的失誤會(huì)給企業(yè)帶來稅收風(fēng)險(xiǎn)。成本核算對(duì)于稅收籌劃作用，主要是針對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅而言的。在工作中，一些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)于稅法條款掌握的不透徹甚至有的內(nèi)容混淆，在成本抵扣上造成多抵成本的情況。
(四)財(cái)務(wù)人員的綜合專業(yè)水平不高，影響了企業(yè)的成本控制、成本分析以及項(xiàng)目可行性分析工作由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的成本會(huì)計(jì)人員不僅僅要掌握會(huì)計(jì)核算的知識(shí)，還要掌握目標(biāo)成本的制定流程、成本的分?jǐn)?、成本控制、成本分析等相關(guān)知識(shí)，這樣才能適應(yīng)企業(yè)的需求。譬如：成本控制工作在很多大型房地產(chǎn)企業(yè)都需要財(cái)務(wù)部門來配合完成的，財(cái)務(wù)部門要審核發(fā)生的成本是否含在目標(biāo)成本之內(nèi)、有無超支情況，對(duì)成本執(zhí)行情況加以監(jiān)督與分析。一些成本數(shù)據(jù)需由財(cái)務(wù)人員配合完成，這些數(shù)據(jù)會(huì)應(yīng)用于成本分析與項(xiàng)目可行性分析之中，為企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)者作出決策提供依據(jù)。很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本會(huì)計(jì)人員在專業(yè)層次上比較單一，專業(yè)知識(shí)集中在成本會(huì)計(jì)核算上，業(yè)務(wù)視野狹隘，缺乏拓展專業(yè)知識(shí)面的積極性，組織協(xié)調(diào)能力差，從而造成了企業(yè)的成本管理水平落后，影響了企業(yè)的整體管理水平。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算的對(duì)策
(一)做到成本科目的統(tǒng)一成本類會(huì)計(jì)科目與預(yù)算部門編制的目標(biāo)成本科目一定要統(tǒng)一，在設(shè)置或修改成本科目時(shí)，可以召集相關(guān)部門一起討論確定，最后把統(tǒng)一的科目同時(shí)下發(fā)各相關(guān)部門。保持科目一致性既能滿足成本會(huì)計(jì)核算、成本結(jié)轉(zhuǎn)、成本核對(duì)的要求，也滿足了成本控制、成本分析的需要。成本核算與管理是一項(xiàng)需要各個(gè)相關(guān)部門配合完成的工作，保證各部門的工作不脫節(jié)，按照合理的流程進(jìn)行，有利于提高工作效率。
(二)制定統(tǒng)一的成本歸集與分?jǐn)傊贫龋_合理歸集、分?jǐn)偣餐杀?，保證成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性針對(duì)成本歸集與分?jǐn)偟碾S意性問題，企業(yè)可以依據(jù)有關(guān)法規(guī)，并借鑒房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)制定相關(guān)的成本管理制度，讓企業(yè)的成本核算與管理工作依據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在成本的歸集方面，可以按照性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途等進(jìn)行成本歸集。下面對(duì)于在成本歸集上容易混淆的幾個(gè)方面予以舉例說明：一是開發(fā)貸款利息依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的慣例與“房地產(chǎn)行業(yè)所得稅處理辦法”規(guī)定，是要資本化處理計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)”科目，而非計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目。二是在公共配套設(shè)施的界定問題上，有的企業(yè)容易含糊不清，公共配套設(shè)施的界定最簡(jiǎn)單的辦法就是從兩個(gè)方面來判斷：第一、是非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的設(shè)施；第二、無償贈(zèng)與地方政府或者公共事業(yè)單位，為廣大業(yè)主服務(wù)的，就可以視為公共配套設(shè)施，全額在稅前扣除成本。如果不能滿足這兩點(diǎn)要求就應(yīng)按建造開發(fā)產(chǎn)品或者固定資產(chǎn)處理。三是售樓處建設(shè)等營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)按稅法規(guī)定應(yīng)作為開發(fā)成本計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，有些企業(yè)將營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)作為費(fèi)用處理，或者作為固定資產(chǎn)、通過折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費(fèi)用，這種處理方式都是錯(cuò)誤的，成本會(huì)計(jì)應(yīng)該加以注意。四是“開發(fā)間接費(fèi)用”科目中的人員工資福利及辦公費(fèi)等明細(xì)科目應(yīng)該與“管理費(fèi)用”科目的性質(zhì)相區(qū)分，該科目只能歸集為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目的人員發(fā)生的工資福利或費(fèi)用，總部或行政職能部門人員發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)歸入“管理費(fèi)用”科目。在成本分?jǐn)偡矫妫瑢?duì)于不能直接歸屬于某類開發(fā)產(chǎn)品或者某個(gè)單位工程、需要在多種類型開發(fā)產(chǎn)品或多個(gè)單位工程之間分?jǐn)偟某杀?，企業(yè)可以按照占地面積或者建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。但一定要合理確定各成本科目的分?jǐn)偡椒ǎ恋仡惓杀景凑照嫉孛娣e分?jǐn)偙容^合理；前期工程、建筑安裝、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、開發(fā)間接費(fèi)按照建筑面積分?jǐn)偙容^合理。這個(gè)分?jǐn)傇瓌t，只是一個(gè)指導(dǎo)框架，具體明細(xì)科目的分?jǐn)傄?guī)則會(huì)有一些例外情況，各企業(yè)還要根據(jù)各成本科目的特點(diǎn)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)來確定，比如：大市政配套費(fèi)是屬于土地成本的，但大市政配套費(fèi)按建筑面積繳納，這個(gè)科目按占地面積分?jǐn)偩筒缓侠砹?，而?yīng)該按照建筑面積分?jǐn)偂Ｓ捎诔杀練w集與分?jǐn)偟膹?fù)雜性，在實(shí)際工作中，成本會(huì)計(jì)人員在成本歸集與分?jǐn)偵嫌龅絾栴}，應(yīng)及時(shí)與相關(guān)部門勾通，依據(jù)有關(guān)制度找到合理的解決方法，保證成本數(shù)據(jù)的可靠性、準(zhǔn)確性。
(三)加大稅收制度的學(xué)習(xí)，熟練掌握企業(yè)所得稅與土地增值稅中的成本抵扣規(guī)定稅法中關(guān)于成本抵扣的規(guī)定，在企業(yè)企業(yè)所得稅和土地增值稅中是有區(qū)別的，而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算來說，主要涉及的就是這兩個(gè)稅種。下面針對(duì)容易出現(xiàn)問題的方面予以說明，并提出解決建議：在企業(yè)所得稅方面，開發(fā)產(chǎn)品竣工、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本時(shí)，稅法規(guī)定出包工程未最終辦理結(jié)算取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同金額的10%。這一條是在“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法，即國稅發(fā)（2009）31號(hào)文”中規(guī)定的。有些企業(yè)會(huì)誤認(rèn)為按照合同或者結(jié)算金額結(jié)轉(zhuǎn)成本就可以，忽略了取得發(fā)票情況，多抵扣了成本。為了解決這個(gè)問題，企業(yè)可以在完工前要求一些長(zhǎng)期合作或者戰(zhàn)略合作單位提前提供發(fā)票，成本會(huì)計(jì)在賬務(wù)中做預(yù)提處理，盡量把發(fā)票不足額度控制在規(guī)定范圍內(nèi)。在土地增值稅方面，土地增值稅清算時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)避免把有關(guān)質(zhì)保金抵扣的規(guī)定與在企業(yè)所得稅中完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)按10%計(jì)提成本的規(guī)定相混淆。在“國稅函[2010]220號(hào)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知”中明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同規(guī)定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為質(zhì)保金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)保金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票金額予以扣除，未開具發(fā)票的，不得扣除。這一點(diǎn)會(huì)計(jì)人員應(yīng)該注意，只有質(zhì)保金并且開具發(fā)票可以進(jìn)行成本抵扣，可以采取要求施工企業(yè)在支付質(zhì)保金前提前開具質(zhì)保金發(fā)票，這樣可以使成本得到抵扣。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅與土地增值稅的稅法規(guī)定很多，會(huì)計(jì)人員應(yīng)該加強(qiáng)稅法的學(xué)習(xí)，理解稅法的每一個(gè)條款，避免稅收風(fēng)險(xiǎn)。
(四)增加培訓(xùn)，提高成本會(huì)計(jì)人員綜合專業(yè)水平在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，成本會(huì)計(jì)人員不僅需要熟練掌握會(huì)計(jì)核算技術(shù)，還要熟悉有關(guān)預(yù)算、目標(biāo)成本的編制、成本控制、經(jīng)營(yíng)分析等方面的知識(shí)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體管理水平的提高，很多成本控制、成本分析、項(xiàng)目可行性分析方面的工作是需要各個(gè)相關(guān)部門配合來完成的，當(dāng)然也少不了財(cái)務(wù)部門的參與。因此，企業(yè)應(yīng)該多組織相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)，提高成本會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)水平，以適房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方面還包含了相關(guān)配套設(shè)施所產(chǎn)生的各種成本費(fèi)用，比如說有償轉(zhuǎn)讓，不能有償轉(zhuǎn)讓，還有能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的各種配套設(shè)施費(fèi)用。這二者在進(jìn)行實(shí)際歸集的過程中，往往會(huì)采用不同的方式，并產(chǎn)生配套設(shè)施自身成本歸集問題和成本分配問題兩個(gè)方面的問題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的改進(jìn)措施
房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算崗位設(shè)置不合理，工作人員綜合素質(zhì)偏低，缺乏健全的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算監(jiān)督管理機(jī)制，缺乏統(tǒng)一有效的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算考核政策，沒有重視會(huì)計(jì)核算資料保管工作等原因，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作面臨著諸多的困難與難點(diǎn)，長(zhǎng)此以往，將直接造成房地產(chǎn)企業(yè)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，后果不堪設(shè)想。因此，我們必須以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度與科學(xué)的管理來切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作質(zhì)量。這就需要我們認(rèn)真分析并把握好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)特點(diǎn)，即資金來源呈現(xiàn)出多元化特征，在建工程的資金量大給資金核算與財(cái)務(wù)處理帶來了一定的困難，開發(fā)的種類具有多樣性，經(jīng)濟(jì)往來較為頻繁，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作帶了一些麻煩與困難。那么，我們應(yīng)該基于這些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的特點(diǎn)，遵循一定的會(huì)計(jì)核算原則，即明確會(huì)計(jì)核算計(jì)量及要素的基本原則，會(huì)計(jì)核算信息質(zhì)量準(zhǔn)確有效的基本原則，會(huì)計(jì)核算慣例修訂基本原則等，然后切實(shí)采取相應(yīng)的措施來積極強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，提升其規(guī)范化與科學(xué)化水平。具體措施如下：
（1）建立健全相關(guān)的會(huì)計(jì)核算規(guī)范化管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作中存在著很多問題的主要原因之一就是其缺乏較為完善的規(guī)范化管理機(jī)制。因此，我們應(yīng)該針對(duì)這種現(xiàn)狀，積極采取各種措施來組建并持續(xù)完善相關(guān)的會(huì)計(jì)核算管理機(jī)制，因?yàn)闀?huì)計(jì)核算管理機(jī)制是否規(guī)范化與科學(xué)化都將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的決策，也會(huì)影響到企業(yè)是否能走上健康發(fā)展的道路。因而，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快安排設(shè)置實(shí)際工作崗位，進(jìn)一步明確崗位職能與義務(wù)等。那么，即使在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算部門人才發(fā)生較大流動(dòng)的時(shí)候，仍然能夠依據(jù)一定的規(guī)范化管理機(jī)制來進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的交接工作，盡可能的保障房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作的完整與準(zhǔn)確，盡可能的選擇合適的軟件系統(tǒng)，提升會(huì)計(jì)核算工作的效率與效果；
（2）切實(shí)實(shí)施損益預(yù)算規(guī)范化管理政策。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其會(huì)計(jì)預(yù)算管理工作仍然具有一些急需解決的問題存在。因此，我們必須盡快規(guī)范化會(huì)計(jì)預(yù)算管理工作，尤其要重視其中的損益預(yù)算工作，比如說，企業(yè)實(shí)際費(fèi)用支出、投入成本之間的劃分及明確管理政策等，我們還應(yīng)該制定統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算考核政策，定期舉行會(huì)計(jì)核算報(bào)告會(huì)議，以便于房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的各種問題，并及時(shí)處理和解決這些問題；
（3）盡力完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入會(huì)計(jì)制度與準(zhǔn)則。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商品房及其相關(guān)配套設(shè)施的銷售收入及核算制度進(jìn)行一定的改革，還要加強(qiáng)對(duì)于土地轉(zhuǎn)讓，房屋出租以及其他方面的各項(xiàng)收入的監(jiān)督與控制力度，要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各種成本核算操作實(shí)行歸集化、具體化及制度化，并進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)的各種稅收制度，讓房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作變得更為規(guī)范和科學(xué)；
（4）轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與銷售模式。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系主要依賴于銀行，是一種以銀行作為中心的間接融資體系。這種融資體系在為房地產(chǎn)企業(yè)提供大量的資金同時(shí)，也容易由于銀行的盲目信用擴(kuò)張而引發(fā)巨大的房地產(chǎn)泡沫。尤其是在當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)活動(dòng)已經(jīng)陷入到了一種局部過熱的局面中，這也給我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展與正常運(yùn)行產(chǎn)生了較大的壓力。因而，我們可以改變這種房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式，甚至可以取消當(dāng)前的商品房預(yù)售制，讓當(dāng)前的間接融資體系向全面的直接融資體系轉(zhuǎn)變，并把房地產(chǎn)信托投資當(dāng)作一種主要的融資和投資渠道，尤其是對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)融資模式與實(shí)施手段加以完善，從而最大限度的推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)生命力進(jìn)一步增強(qiáng)，讓房地產(chǎn)資本市場(chǎng)能夠真正培育并健全起來，從而促進(jìn)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正常和健康發(fā)展；
房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有：
1.1土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。
企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。
1.2房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。
房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營(yíng)指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。
1.3城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。
1.4代建工程的開發(fā)。
代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：
2.1開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性。
企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。
2.2開發(fā)產(chǎn)品的商品性。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。
2.3開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。
所謂復(fù)雜性包括兩個(gè)方面：(1)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，還會(huì)因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來。
2.4開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大
開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。
2.5經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大
開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。
3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算
經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。
3.1開發(fā)成本
共有八項(xiàng)：
3.1.1土地使用權(quán)出讓金。
國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
3.1.2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。
(1)土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
3.1.3前期工程費(fèi)
前期工程費(fèi)主要包括：(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。3.1.4建安工程費(fèi)
它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。
3.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。
3.1.6公共配套設(shè)施費(fèi)
它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。
3.1.7不可預(yù)見費(fèi)
它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％一5％計(jì)算。
3.1.8開發(fā)期間稅費(fèi)。
開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。
3.2開發(fā)費(fèi)用
開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
3.2.1管理費(fèi)用。
可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右計(jì)算。
3.2.2銷售費(fèi)用
它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：(1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2％一3％；(2)銷售費(fèi)。約為銷售收入的1．5％一2％；(3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4％一6％。
3.2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用。
它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。
3.3投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總
為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。
4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的作用
一是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款依據(jù)；二是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)；三是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)
由于其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會(huì)計(jì)核算有如下特殊情況：產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同；產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜；經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金的核算不同。
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問題對(duì)策
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國的逐步完善，新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題
1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性
房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長(zhǎng)，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長(zhǎng)則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。
通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。
1.3收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)
房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績(jī)波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤(rùn)指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營(yíng)情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤(rùn)可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴于我們會(huì)計(jì)界同仁對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。
2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策
2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。
(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。
(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。
2.2引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。
(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。
(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤(rùn)，在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長(zhǎng)，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的。
（一）會(huì)計(jì)科目不完善，會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確性有待提高
現(xiàn)如今我國有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)處理的制度準(zhǔn)則很多，如：《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的科目賬戶、方法流程，但是這些相關(guān)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度并沒有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，與其他行業(yè)的產(chǎn)品相比，具有一定的特殊性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)處理時(shí)引用其他會(huì)計(jì)制度的會(huì)計(jì)科目對(duì)其會(huì)計(jì)要素反應(yīng)和核算的準(zhǔn)確性不高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法的多樣性，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)之間會(huì)計(jì)信息、財(cái)務(wù)報(bào)表的可比性、準(zhǔn)確性。
（二）收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)常常會(huì)出現(xiàn)這樣的情景：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果較為可觀，其預(yù)期銷售前景良好，現(xiàn)金流量狀況俱佳，盈利能力較強(qiáng)的企業(yè)會(huì)存在破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，所產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較小，甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù)的現(xiàn)象。主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性，其生產(chǎn)投入的資金額度大、周期長(zhǎng)，相關(guān)的一筆會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表往往會(huì)產(chǎn)生大幅度的波動(dòng)影響。另外，驗(yàn)收已出售的房屋，將其預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)銷售收入時(shí)，其會(huì)計(jì)處理所得出的凈利潤(rùn)指標(biāo)與真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況會(huì)存在一定的差異，不能明確體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)的業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了受到施工質(zhì)量等問題所引發(fā)的一系列賠償損失風(fēng)險(xiǎn)，還容易受到國家相關(guān)房?jī)r(jià)等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業(yè)業(yè)績(jī)不同單一依靠收益評(píng)價(jià)指標(biāo)來反應(yīng)。
二、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的建議
（一）合理選用準(zhǔn)則，完善會(huì)計(jì)科目
合理選用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，完善會(huì)計(jì)科目，規(guī)范提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算處理的流程和方法，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性。比如說，對(duì)于年銷售額1000萬元以下，從業(yè)人數(shù)少于100人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格參照《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》進(jìn)行會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理；對(duì)于股份有效公司、外商投資企業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算則遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》；而已經(jīng)上市了的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則所規(guī)定的會(huì)計(jì)制度。完善會(huì)計(jì)科目，在引入“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費(fèi)用”“開發(fā)產(chǎn)品”“出租開發(fā)產(chǎn)品”“周轉(zhuǎn)房”等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理中常用的賬戶科目的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)實(shí)際情況，靈活的增設(shè)會(huì)計(jì)科目，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)處理的有效性、實(shí)用性。
（二）建立信息化會(huì)計(jì)核算體系
