時間：2023-01-13 01:22:48
序論：在您撰寫不動產(chǎn)登記細(xì)則時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
原房產(chǎn)證仍有效
對于老百姓來說,最關(guān)心的一個問題是,不動產(chǎn)登記后,之前的房產(chǎn)證等證書是否依然有效?是否需要立即申請更換呢?
對此,《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第105條明確規(guī)定:“本實施細(xì)則施行前,依法核發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效。不動產(chǎn)權(quán)利未發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移的,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)制要求不動產(chǎn)權(quán)利人更換不動產(chǎn)權(quán)屬證書。”簡單來說,就是在產(chǎn)權(quán)未變更、轉(zhuǎn)移的情況下,可以一直持有舊證書,老百姓不用著急去換新證。
如何進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記呢?《實施細(xì)則》規(guī)定:申請不動產(chǎn)登記的,申請人應(yīng)當(dāng)填寫登記申請書,并提交身份證明以及相關(guān)申請材料。申請材料應(yīng)當(dāng)提供原件。因特殊情況不能提供原件的,可以提供復(fù)印件,復(fù)印件應(yīng)當(dāng)與原件保持一致。
專家還表示,如果當(dāng)事人不申請,登記機(jī)構(gòu)不會主動或強(qiáng)制登記。
三類主體可以查詢不動產(chǎn)登記資料
關(guān)于不動產(chǎn)登記資料查詢問題,《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》明確提出,國家實行不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度,并把查詢主體限定為權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機(jī)關(guān),而這三類主體 查詢、復(fù)制其不動產(chǎn)登記資料的范圍也不一樣。
根據(jù)細(xì)則,權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其不動產(chǎn)登記資料。因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況。人民法院、人民檢察院、國家安全機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)等可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。其他有關(guān)國家機(jī)關(guān)執(zhí)行公務(wù)依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的,依照本條規(guī)定辦理。
專家表示,將查詢主體限制在權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機(jī)關(guān),這意味著不是任何人不需要任何條件就可以隨意查詢不動產(chǎn)登記資料。
如何才能進(jìn)行查詢呢?根據(jù)實施細(xì)則,權(quán)利人、利害關(guān)系人申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料應(yīng)當(dāng)提交下列材料:查詢申請書;查詢目的的說明;申請人的身份材料;利害關(guān)系人查詢的,提交證實存在利害關(guān)系的材料。
權(quán)利人、利害關(guān)系人委托他人代為查詢的,還應(yīng)當(dāng)提交人的身份證明材料、授權(quán)委托書。權(quán)利人查詢其不動產(chǎn)登記資料無需提供查詢目的的說明。有關(guān)國家機(jī)關(guān)查詢的,應(yīng)當(dāng)提供本單位出具的協(xié)助查詢材料、工作人員的工作證。
小區(qū)內(nèi)道路綠地登記為業(yè)主共有
建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的不動產(chǎn),業(yè)主在進(jìn)行不動產(chǎn)登記時,能否也對此進(jìn)行登記呢?《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》提出,包括道路、綠地以及公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等可一并申請登記為業(yè)主共有。
在去年3月份的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則(草案征求意見稿)》中,相關(guān)條款要求辦理房屋所有權(quán)首次登記時,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法應(yīng)屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記。
該細(xì)則對不動產(chǎn)登記的程序、資料查詢、保護(hù)、利用和法律責(zé)任都作了明確的規(guī)定。從我公司土地、房產(chǎn)登記辦證的操作經(jīng)驗分析，對比《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》，《細(xì)則》有以下新“看點(diǎn)”
1進(jìn)一步明確土地及地上附著物主體一致性的要求
《細(xì)則》第二條規(guī)定：“房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。”
2處分共有不動產(chǎn)的登記有要求(一般三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請)
《細(xì)則》第十條規(guī)定：“處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請轉(zhuǎn)移登記。”
3除已經(jīng)過公正外，自然人處分不動產(chǎn)需“現(xiàn)場”委托登記
《細(xì)則》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人可以委托他人代為申請不動產(chǎn)登記。自然人處分不動產(chǎn)，委托人申請登記的，應(yīng)當(dāng)與人共同到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。”
與目前土地、房產(chǎn)登記相比，《細(xì)則》的規(guī)定，使委托程序較為復(fù)雜和嚴(yán)謹(jǐn)。
4不動產(chǎn)登記人員可能需要現(xiàn)場查看不動產(chǎn)的狀況
《細(xì)則》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實地查看，重點(diǎn)查看下列情況：(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;……”
即不動產(chǎn)登記申請人要做好現(xiàn)場查看的準(zhǔn)備。
5小區(qū)公共道路、綠地等用地作為業(yè)主產(chǎn)權(quán)登記存在可能
《細(xì)則》第三十六條規(guī)定：“辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。”
6國有農(nóng)場土地相關(guān)登記也有規(guī)可依法
《細(xì)則》第五十二條規(guī)定：“以承包經(jīng)營以外的合法方式使用國有農(nóng)用地的國有農(nóng)場、草場，以及使用國家所有的水域、灘涂等農(nóng)用地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，申請國有農(nóng)用地的使用權(quán)登記的，參照本實施細(xì)則有關(guān)規(guī)定辦理。國有農(nóng)場、草場申請國有未利用地登記的，依照前款規(guī)定辦理。”
7登記信息保護(hù)要求，杜絕“房叔”、“房嬸”
《細(xì)則》第九十五條：“各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取措施保障不動產(chǎn)登記信息安全。任何單位和個人不得泄露不動產(chǎn)登記信息。”
第一百零三條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員違反本實施細(xì)則規(guī)定，有下列行為之一，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：……(三)泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息;……”
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不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)整合基本完成后，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》的落地意味著，中國不動產(chǎn)登記工作從此有了更加詳實和可操作的法律依據(jù)。
【明確一：小產(chǎn)權(quán)房無法登記】
國土資源部地籍司副司長冷宏志表示，我們國家物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)如果不登記，是不受法律保護(hù)的。從這個角度講，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以后，大家為了更好保護(hù)自己的物權(quán)或者財產(chǎn)權(quán)，正常地講就應(yīng)該到登記部門進(jìn)行登記。如果不登記，他就不能夠?qū)沟谌恕?/p>
只有全面納入登記的不動產(chǎn)才能在法律框架內(nèi)受到保護(hù)，對于此前非法買賣的小產(chǎn)權(quán)房，目前不動產(chǎn)登記條例明確暫不登記，這意味著小產(chǎn)權(quán)房不可能隨之合法化。
【明確二：三類人可查詢不動產(chǎn)】
實施細(xì)則明確“三類人”可以查詢不動產(chǎn)登記資料：一是權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其不動產(chǎn)登記資料;二是因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況;三是人民法院、人民檢察院、國家安全機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)等可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。
根據(jù)上述規(guī)定，只有特定人可以查詢不動產(chǎn)登記資料，而且并非“以人查房”，即輸入姓名即能查詢房產(chǎn)等不動產(chǎn)信息。權(quán)力機(jī)關(guān)依法查詢，也需經(jīng)過合理的法定程序。
根據(jù)實施細(xì)則，權(quán)利人、利害關(guān)系人申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料應(yīng)當(dāng)提交下列材料：查詢申請書;查詢目的的說明;申請人的身份材料;利害關(guān)系人查詢的，提交證實存在利害關(guān)系的材料。對于查詢所需材料，細(xì)則增加了“查詢目的的說明”這一項。
實施細(xì)則要求，不動產(chǎn)登記資料由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立不動產(chǎn)登記資料管理制度以及信息安全保密制度，任何單位和個人不得泄露不動產(chǎn)登記信息。違反規(guī)定的，除依法給予處分外，構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。
【明確三：小區(qū)公共部分歸業(yè)主所有】
值得注意的是，實施細(xì)則對小區(qū)內(nèi)道路、綠地的產(chǎn)權(quán)歸屬登記進(jìn)行了明確規(guī)定：辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。
“在我國現(xiàn)今的城市建設(shè)模式下，城市居民自購的住房往往位于小區(qū)內(nèi)，此類小區(qū)的道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房及其他公共場所似乎并無登記人信息。”北京圣運(yùn)律師事務(wù)所行政法首席律師王優(yōu)銀表示。
【明確四：農(nóng)村宅基地及房屋要登記】
此外，對于國有建設(shè)用地上的建筑物，此前有房產(chǎn)證登記制度相對完善。農(nóng)村集體土地、宅基地和集體土地承包經(jīng)營權(quán)等多數(shù)在村內(nèi)登記，而且多數(shù)手工登記，資料并不完整。
此次實施細(xì)則對于集體土地宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)都明列單獨(dú)章節(jié)要求登記。
中國社會科學(xué)院農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究所研究員黨國英表示，不動產(chǎn)登記制度本身就是保護(hù)各種不動產(chǎn)的合法性，有些地區(qū)農(nóng)村集體土地確權(quán)工作近幾年開展不錯，還有很多農(nóng)村集體土地確權(quán)登記尚需完善。不動產(chǎn)登記全面推開后，所有的建筑物應(yīng)該全部登記。
實施細(xì)則第42條規(guī)定，因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請登記的，需提交下列材料：不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料;依法繼承的材料;分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議等。
【明確五：登記未引發(fā)市場波動】
在不動產(chǎn)登記條例征求意見期間，業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)擔(dān)心，不動產(chǎn)登記掌握房產(chǎn)基礎(chǔ)信息，是為征收房地產(chǎn)稅鋪路。而開征房地產(chǎn)稅的預(yù)期，可能會引發(fā)有多套房產(chǎn)的業(yè)主拋售房產(chǎn)，從而引起樓市震蕩。
事實證明，江蘇、北京、天津等地在20xx年已經(jīng)開始對不動產(chǎn)變更、交易的居民換發(fā)不動產(chǎn)登記證，從而陸續(xù)實現(xiàn)新證(不動產(chǎn)登記證)換舊證(房產(chǎn)證)。這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場去年穩(wěn)中有升，不動產(chǎn)登記并未引發(fā)市場波動。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院副院長張杰表示，“不需要擔(dān)心不動產(chǎn)登記會引起房價下跌，不動產(chǎn)登記只是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的間接因素。短期來看，不動產(chǎn)登記有利于理清市場底數(shù)，開發(fā)商、政府主管部門、買房群眾都希望房地產(chǎn)數(shù)量有一個確切的數(shù)據(jù);長期來看，這有利于市場秩序的完善，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”
金紹達(dá)：按《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，我國不動產(chǎn)登記并不要求進(jìn)行實質(zhì)審查，《不動產(chǎn)登記暫行條例》只是要求申請人應(yīng)當(dāng)對“申請材料的真實性負(fù)責(zé)”。因此，這種審查方式給不動產(chǎn)物權(quán)變動帶來了一定的風(fēng)險。如果能把公證作為不動產(chǎn)登記的前置，就能彌補(bǔ)這種審查方式的缺陷。在《物權(quán)法》立法時，司法部并許多學(xué)者都建議按大陸法系國家的通例，把公證作為不動產(chǎn)登記的前置，以保障登記的公信力（如法國就規(guī)定不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須辦理公證），從而切實保障權(quán)利人的權(quán)利，后因?qū)Υ舜嬖跔幾h而未能寫入《物權(quán)法》。
以往，我國的房屋和土地使用權(quán)登記制度并未將公證作為登記的前置條件，司法部、建設(shè)部在1991年聯(lián)合發(fā)的司公通字〔1991〕117號文把哪些登記申請需要公證限制在一個很小的范圍，住建部在2012年發(fā)的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》還把贈與剔出了這一范圍。應(yīng)該說已經(jīng)把公證限制在一個很小并且“必須”的范圍。
由于《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》都未規(guī)定在不動產(chǎn)登記中需要公證，而《公證法》規(guī)定了強(qiáng)制公證應(yīng)當(dāng)由法律、行政法規(guī)規(guī)定，因此《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》作為行政規(guī)章無法規(guī)定哪些需要公證。
關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；登記錯誤；歸責(zé)原則；法律救濟(jì)
今年3月我國出臺《不動產(chǎn)登記暫行條例》，整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)物權(quán)是物權(quán)理論中重要類容，不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)制度中一個非常重要的制度。不動產(chǎn)一經(jīng)登記就有公信力，不動產(chǎn)登記錯誤將會給權(quán)利人或第三人在成巨大的損失，本文對不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯誤的法律責(zé)任及法律救濟(jì)問題進(jìn)行分析。
通說認(rèn)為不動產(chǎn)登記錯誤是指由于登記機(jī)關(guān)、當(dāng)事人或者第三人的故意或者過失導(dǎo)致登記薄上的權(quán)利與物權(quán)的實際狀態(tài)不一致的情況，包括登記有誤和登記有遺漏。不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯誤是指由于登記機(jī)關(guān)的原因造成的登記錯誤。
1 不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)
不動產(chǎn)是重要的生活資料，是財產(chǎn)的重要組成部分，具有重大的價值和意義。不動產(chǎn)只要登記就產(chǎn)生了公信力，如果不動產(chǎn)登記產(chǎn)生錯誤，可能會導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)及不動產(chǎn)期待權(quán)喪失，甚至?xí)?dǎo)致房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的混亂，所以登記賠償責(zé)任很值得研究。要確定不動產(chǎn)登記錯誤的責(zé)任，首先要確定不動產(chǎn)登記錯誤責(zé)任的性質(zhì)。這是不動產(chǎn)相關(guān)問題研究的基礎(chǔ)。不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)是指不動產(chǎn)登記行為的法律性質(zhì)，對此理論界有私法行為說、公法行為說、證明行為說和折衷說四種學(xué)說。
筆者贊成不動產(chǎn)登記行為是行政行為。行政行為是指行政機(jī)關(guān)行使行政權(quán)力，為實現(xiàn)行政管理目標(biāo)而做出具有行政法律效果的行為。首先，從不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)來看，《物權(quán)法》沒有對登記機(jī)關(guān)做出明確規(guī)定，而是適用其他法律法規(guī)的規(guī)定，《不動產(chǎn)登記暫行條例》中規(guī)定不動產(chǎn)登記由國土資源部負(fù)責(zé)。由此可見不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)。其次，不動產(chǎn)登記具有濃厚的行政管理色彩，實現(xiàn)了國家對不動產(chǎn)的管理及不動產(chǎn)稅收制度的完善，同時有利于維護(hù)不動產(chǎn)交易市場的秩序。此外，在我國不動產(chǎn)登記實行的是權(quán)利登記模式，登記生效主義。《物權(quán)法》明確規(guī)定登記是物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，只有經(jīng)登記才發(fā)生效力， 未經(jīng)依法登記，不發(fā)生效力。可見登記具有強(qiáng)制性。登記機(jī)關(guān)的審查核準(zhǔn)具有單方性和強(qiáng)制性，不動產(chǎn)一經(jīng)登記的公信力需要行政行為的公定力，拘束力，確定力來保障。所以不動產(chǎn)登記行為是行政行為，并且以當(dāng)事人申請這一民事行為為基礎(chǔ)，會產(chǎn)生私法上的效果。
2 不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任的性質(zhì)
《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)錯誤登記責(zé)任只是作出原則性登記，理論界存在對不動產(chǎn)登記錯誤錯賠償責(zé)任是民事賠償責(zé)任還是行政賠償責(zé)任的爭議。有學(xué)者主張是國家賠償責(zé)任，如梁慧星教授。有學(xué)者認(rèn)為是民事賠償責(zé)任，如楊立明教授。也有學(xué)者認(rèn)為是雙重性質(zhì)。筆者認(rèn)為定為行政賠償責(zé)任有利于保護(hù)權(quán)利人的合法利益及不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的進(jìn)行。
登記機(jī)關(guān)工作人員對不動產(chǎn)進(jìn)行登記是職務(wù)行為，代表的是國家行使職權(quán)，不是個人的行為，其后果應(yīng)當(dāng)歸于國家，而事后對故意或有重大過失的工作人員追償，是一種紀(jì)律手段是內(nèi)部處罰。就現(xiàn)在司法實踐而言，是將登記機(jī)關(guān)的責(zé)任定為行政賠償責(zé)任，高人民法院制定的《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》規(guī)定司法機(jī)關(guān)處理為模式通過行政訴訟獲得國家賠償。從操作方面看，將行政機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任定性為行政責(zé)任更能補(bǔ)償受害人的損失。不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任數(shù)額較大，但是我國又尚且沒有建立登記賠償基金或者強(qiáng)制責(zé)任保險制度等配套制度，如果有工作人員直接對當(dāng)事人承擔(dān)民事責(zé)任，不利于權(quán)利人的權(quán)利得到根本的實現(xiàn)。
此外，如果把將登記錯誤賠償責(zé)任認(rèn)定為民事責(zé)任，那么按照"誰主張誰舉證"的規(guī)則，當(dāng)事人就負(fù)有主要的舉證責(zé)任。由于登記機(jī)關(guān)當(dāng)事人地位的不平等，當(dāng)事人證明登記機(jī)關(guān)的登記行為有過錯是十分困難的，這顯然是不利于當(dāng)事人權(quán)利保護(hù)的。同時也和現(xiàn)有的規(guī)則相沖突。
3 不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯誤的賠償責(zé)任的歸責(zé)原則
對于登記機(jī)關(guān)登記錯誤賠償責(zé)任的歸責(zé)原則，有的學(xué)者認(rèn)為依據(jù)《國家賠償法》第2條和《民法通則》第121條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的規(guī)則原則為過錯原則 。有學(xué)者認(rèn)為當(dāng)適用無過錯規(guī)則原則，如王利明教授。也有學(xué)者認(rèn)為是過錯推定責(zé)任，只要登記機(jī)關(guān)有違反登記制度的行為，就推定有過錯，如許明月教授等。筆者認(rèn)為以"違法性"來判斷登記機(jī)關(guān)是否承擔(dān)賠償責(zé)比較好。
《物權(quán)法》第21條 并沒有明確規(guī)定不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的歸責(zé)原則是適用過錯原則，僅僅是涉及責(zé)任主題問題。目前，也沒有其他法律對此做出明確規(guī)定。
依據(jù)《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)有義務(wù)對不動產(chǎn)登記申請人提供的材料是否齊全及合法進(jìn)行審查，必要時還要進(jìn)行實質(zhì)性審查。如若采用無過錯責(zé)任，那么對于行政機(jī)關(guān)是十分嚴(yán)苛的，加重了行政機(jī)關(guān)的責(zé)任負(fù)擔(dān)，這樣可能導(dǎo)致一些負(fù)面影響，例如造成行政機(jī)關(guān)的不作為，或者怠于拖延進(jìn)行行政登記。其次不動產(chǎn)的價格高昂，在社會生活中有著重大的價值，其賠償?shù)慕痤~巨大。
不論是過錯責(zé)任，不過錯責(zé)任還是過錯推定責(zé)任，這都是民事責(zé)任的歸責(zé)原則，是民事侵權(quán)行為的范疇。但是前文已經(jīng)論述行政機(jī)關(guān)登記錯誤賠償責(zé)任的性質(zhì)是行政賠償責(zé)任，行政賠償?shù)臉?gòu)成要件之一就是行政機(jī)關(guān)的職務(wù)違法，可見"違法性"是歸責(zé)事由。依據(jù)高人民法院制定的《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2010〕15號）第9條規(guī)定：被告對被訴房屋登記行為的合法性負(fù)舉證責(zé)任。可見在具體司法實務(wù)中，法院就是以登記機(jī)關(guān)是否違法，是否盡到"合理審慎職責(zé)"來判斷登記機(jī)關(guān)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。并且這個舉證責(zé)任是有登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，這種舉證責(zé)任的分配能更好的維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。
4 不動產(chǎn)登記錯誤救濟(jì)制度完善的建議
沒有完整的救濟(jì)途徑，權(quán)力也無法得到完整的實現(xiàn)。我國不動產(chǎn)登機(jī)關(guān)登記錯誤的救濟(jì)途徑有行政救濟(jì)與司法救濟(jì)兩種。首先，行政救濟(jì)主要包括更正登記和異議登記。更正登記是對錯誤登記的修正，以保證真實權(quán)利狀態(tài)與登記薄上的權(quán)利一致。啟動主要是依靠權(quán)利人和利害關(guān)系人的申請，是受動更正登記。異議登記是指實際權(quán)利人及利害關(guān)系人對登記薄上記載的權(quán)利提出異議登記。這是對登記公信力的對抗，向其他人發(fā)出此不動產(chǎn)登記的權(quán)利存疑的，但是異議登記是一個暫時性的保障措施，從根源上消除登記的錯誤狀態(tài)。司法救濟(jì)主要是采用行政訴訟救濟(jì)。為完善不動產(chǎn)登記錯誤救濟(jì)制度，提出如下建議。
（1）建立專項不動產(chǎn)登記錯誤賠償基金。由于不動產(chǎn)價值高，賠償數(shù)額巨大，如單靠行政機(jī)關(guān)支付，會給國家財政增加負(fù)擔(dān)，也會影響行政機(jī)關(guān)繼續(xù)履行職責(zé)。參考國外立法，德國、瑞士和美國都設(shè)有專項賠償基金，用以賠償權(quán)利人損失。我國臺灣和深圳地區(qū)也建立了專項賠償基金，將此制度在全國范圍內(nèi)實施，由登記機(jī)關(guān)建立專項賬戶，將登記費(fèi)用中按一定比例提取存入賬戶中，用來作為賠償基金。但因我國的不動產(chǎn)登記收費(fèi)不高，國家可每年在財政預(yù)算中安排一部分資金，與登記費(fèi)用中提存的部分資金共同組成賠償基金。
（2）完善行政救濟(jì)制度。增加登記機(jī)關(guān)依職權(quán)異議登記。當(dāng)?shù)怯洐C(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)登記事項出現(xiàn)錯誤，但采用更正登記程序繁雜，花費(fèi)的時間較多時。可先進(jìn)行異議登記，并告知預(yù)登記不動產(chǎn)的權(quán)利人及相關(guān)的利害關(guān)系人，可及時保護(hù)當(dāng)事人權(quán)益，也避免了在申請更正登記期間第三人的利益受損，維護(hù)了市場秩序。擴(kuò)大異議登記范圍。異議登記只是對原始產(chǎn)權(quán)登記錯誤提出異議，登記范圍過于狹窄。建議擴(kuò)大異議登記范圍，對于登記薄上記載的不動產(chǎn)面積，位置等信息也應(yīng)該適用異議登記。
（3）明確登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任歸責(zé)事由"違法性"的判斷標(biāo)準(zhǔn)。上文已經(jīng)論述了，登記機(jī)關(guān)不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)以"違法性"為歸責(zé)事由，要如何判斷登記機(jī)關(guān)的行為是否違法，應(yīng)做出明確規(guī)定。應(yīng)當(dāng)將登記機(jī)關(guān)是否盡到"合理注意"以及"合理審慎職責(zé)"納入評判標(biāo)準(zhǔn)，這就要求進(jìn)一步明確登記機(jī)關(guān)的登記審查義務(wù)。
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關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；錯誤；賠償責(zé)任
中圖分類號：D92 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）04-0110-02
一、不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任概述
法律概念是構(gòu)建法律制度的基礎(chǔ)，然而關(guān)于不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任的概念則在不同國家、因不同學(xué)者而有不同概念。由于概念的差異，不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任的性質(zhì)自然亦有所不同，但其最終歸宿卻均應(yīng)為維護(hù)不動產(chǎn)物權(quán)變動、交易秩序及安全。
1.不動產(chǎn)登記錯誤賠償?shù)暮x及類型。在界定不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任時，首先應(yīng)當(dāng)明確登記錯誤的含義。關(guān)于登記錯誤，理論界有廣義說、狹義說及折中說三種觀點(diǎn)。廣義說認(rèn)為，登記錯誤是指登記簿上所記載的事項與原始實時狀態(tài)不符的現(xiàn)象，產(chǎn)生這些現(xiàn)象的原因既包括登記機(jī)關(guān)的錯誤及遺漏，又包括物權(quán)合意的瑕疵，還包括有效登記完畢后的一些法定原因，如繼承、合并或者法院的判決。狹義說認(rèn)為，登記錯誤是指基于有效的原因而為的登記，因登記錯誤或遺漏所致的，登記不上的內(nèi)容與登記原因文件所記載的內(nèi)容不符。折中說則認(rèn)為，登記錯誤產(chǎn)生的原因不僅包括狹義登記錯誤產(chǎn)生的原因，還包括因登記原因瑕疵導(dǎo)致的錯誤登記。持廣義說的典型代表國家為德國，狹義說以中國臺灣地區(qū)為典型，折中說以瑞士為代表。根據(jù)《物權(quán)法》第19條：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿所記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。”第21條第2款：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”可見，《物權(quán)法》采取了折中說，因此，不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任的含義可以概括為：當(dāng)事人或登記機(jī)構(gòu)在不動產(chǎn)登記中造成他人損害時，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。根據(jù)這一定義，可以推出不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任包含如下特征：第一，其產(chǎn)生原因包括虛假登記與違法登記；第二，其責(zé)任主體是登記過程中的當(dāng)事人及登記機(jī)構(gòu)；第三，其形態(tài)既可以為侵權(quán)責(zé)任也可以為違約責(zé)任。
根據(jù)不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任的產(chǎn)生原因，可以將不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任分為三種類型：即當(dāng)人事的賠償責(zé)任、登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任及多數(shù)人侵權(quán)的賠償責(zé)任。當(dāng)事人的賠償責(zé)任是由于虛假登記產(chǎn)生的，指申請不動產(chǎn)登記的當(dāng)事人提供虛假材料，造成他人損害，該當(dāng)事人依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任則是因為登記機(jī)構(gòu)沒有盡到應(yīng)有的審查職責(zé)進(jìn)行了錯誤的登記，給他人造成損害而應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。多數(shù)人侵權(quán)的賠償責(zé)任包含兩種類型，第一種是虛假登記的當(dāng)事人與登記機(jī)構(gòu)工作人員惡意串通而進(jìn)行的共同侵權(quán)；第二種是虛假登記當(dāng)事人及登記機(jī)構(gòu)構(gòu)成無意思聯(lián)絡(luò)的數(shù)人侵權(quán)。第一種責(zé)任無疑是共同連帶責(zé)任，第二種責(zé)任則是各主體承當(dāng)?shù)呐c其過錯相適應(yīng)的責(zé)任。
2.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的性質(zhì)。基于虛假登記當(dāng)事人的錯誤造成損害的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的為民事賠償責(zé)任。但是基于登記機(jī)構(gòu)錯誤登記造成他人損害的，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任究竟為何種性質(zhì)，理論界有兩種觀點(diǎn)：即行政賠償責(zé)任說和民事賠償責(zé)任說。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，此賠償責(zé)任為行政賠償，登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任屬于國家賠償責(zé)任中的行政賠償責(zé)任。其理由有兩個：其一，登記機(jī)構(gòu)為國家行政機(jī)構(gòu)；其二，登記行為為行政行為。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，此賠償責(zé)任為民事賠償責(zé)任。理由如下：第一，雖然登記主體為行政機(jī)構(gòu)，但本質(zhì)上，登記行為為物權(quán)變動行為，具有私法性質(zhì)；第二，若將此責(zé)任界定為國家賠償責(zé)任則不利于保護(hù)受害人的合法權(quán)益；第三，中國以《國家賠償法》來確定國家應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，然而此賠償責(zé)任不在其范圍內(nèi)。
對以上兩種觀點(diǎn)分析比較，可見其爭議的焦點(diǎn)在于登記行為的性質(zhì)是公法行為還私法行為，筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)登記兼具公私法雙重屬性，而不得單獨(dú)將其歸為公法行為或者私法行為，但行為性質(zhì)并非決定賠償責(zé)任的性質(zhì)，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益是承擔(dān)賠償責(zé)任的最終落腳點(diǎn)，鑒于中國不動產(chǎn)登記現(xiàn)階段的具體情況，行政賠償更有利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
3.不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任構(gòu)成。行政賠償責(zé)任的構(gòu)成要件包括以下四個：責(zé)任主體、損害事實、違法行為以及違法行為與損害事實之間的因果關(guān)系。在不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任中，其責(zé)任主體應(yīng)當(dāng)是國家機(jī)關(guān)及其工作人員；損害事實即錯誤登記而引發(fā)的當(dāng)事人權(quán)益損害的客觀存在；國家機(jī)關(guān)或其工作人實施了違法行使職權(quán)的行為；國家機(jī)關(guān)或其工作人員實施的違法行為是造成當(dāng)事人權(quán)益受損的直接原因。當(dāng)然，行政賠償?shù)膶崿F(xiàn)具有一個不可忽視的前提條件，即當(dāng)事人已經(jīng)窮盡其他救濟(jì)途徑而無法獲得實際賠償。
二、不動產(chǎn)登記錯誤賠償模式
1.德國的賠償模式。在德國和瑞士等國家，由于登記錯誤致使當(dāng)事人權(quán)益受損害的，賠償金由國家負(fù)擔(dān)。在德國，登記收取的全部費(fèi)用上繳國庫，因此其賠償金由國家負(fù)擔(dān)。《瑞士民法典》明確規(guī)定，各州對不動產(chǎn)登記過程中產(chǎn)生的損害負(fù)賠償責(zé)任。這種由國家負(fù)擔(dān)賠償金的機(jī)制其出發(fā)點(diǎn)有兩個：首先，登記行為為公法行為，登記公信力來源于國家的強(qiáng)制力，登記體現(xiàn)了國家意志，在整個登記過程中，登記機(jī)關(guān)起著主導(dǎo)的作用，體現(xiàn)登記公信力的登記簿也是由登記機(jī)關(guān)制作頒發(fā)，因此，當(dāng)由于登記機(jī)關(guān)及其工作人員的違法或失職行為造成登記錯誤而給當(dāng)事人造成損害時，將這一責(zé)任視為不動產(chǎn)登記制度本身的責(zé)任，國家承擔(dān)賠償責(zé)任。其次，國家負(fù)擔(dān)機(jī)制是公共負(fù)擔(dān)平等理論的產(chǎn)物 [1]。這種理論認(rèn)為，不動產(chǎn)登記這一國家行為其目的在于維護(hù)公共利益，因此，其費(fèi)用應(yīng)當(dāng)有全體公民共同負(fù)擔(dān)。登記費(fèi)用由國家機(jī)關(guān)收繳，登記錯誤造成損害而產(chǎn)生的賠償金便理應(yīng)由國家財政來負(fù)擔(dān)。國家負(fù)擔(dān)機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)在于登記錯誤賠償責(zé)任的承擔(dān)主體是具有國家信用作保障的，實現(xiàn)的可能性較大，但通常情況下，國家賠償適用“最小化”原則，即其賠償范圍非常狹窄，僅限于當(dāng)事人因登記錯誤而受到的直接的、實際的損失，且尋求賠償?shù)某绦驘┈崳@些都不利于當(dāng)事人權(quán)益的保護(hù)。同時，由國家負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任，加重了國家財政的負(fù)擔(dān)，偶然性的登記錯誤，會對國家財政的穩(wěn)定性帶來巨大沖擊。
2.澳大利亞的賠償模式。在采用托倫斯登記制度的國家，如澳大利亞、新西蘭、美國部分州以及中國臺灣地區(qū)，因登記錯誤而產(chǎn)生的賠償金由登記機(jī)關(guān)建立的登記錯誤賠償責(zé)任基金負(fù)擔(dān)。中國臺灣地區(qū)《土地法》明確規(guī)定，登記錯誤的賠償金由行政機(jī)關(guān)支付，抽取登記費(fèi)用的10%用作登記錯誤賠償基金，專供登記錯誤賠償所用。這一負(fù)擔(dān)機(jī)制也叫利用者負(fù)擔(dān)機(jī)制，即登記申請人在申請登記時繳納一定的登記費(fèi)用，登記機(jī)關(guān)抽取費(fèi)用的一部分來建立登記錯誤賠償責(zé)任基金，該基金只能用于支付登記錯誤賠償金，不得用于其他用途。這種機(jī)制認(rèn)為，登記申請人是登記的受益人，“按照受益原則，享受政府所提供的特定的公共物品或勞務(wù)的效益，當(dāng)相應(yīng)地為此支付一部分費(fèi)用，即所謂誰受益誰出錢”[2]。因此，在這種機(jī)制中，貫徹著公平負(fù)擔(dān)理論。這一機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)在于賠償金來源的穩(wěn)定性，但在實際操作中仍然會存在一定困難：其一，登記機(jī)關(guān)收取的登記費(fèi)用較低，采用這種機(jī)制無疑會加重登記費(fèi)用。其二，登記錯誤的出現(xiàn)具有偶然性，收取登記費(fèi)用的多少比例能夠滿足登記錯誤的賠償，較難確定。比例過高則加重登記申請人負(fù)擔(dān)，比例過低，又不能彌補(bǔ)登記錯誤給當(dāng)事人帶來的損害。
3.英國的賠償模式。在英美等國家，為了保證登記申請人的權(quán)利免受第三人的原因而造成財產(chǎn)性的損失，出現(xiàn)了私人經(jīng)營的“產(chǎn)權(quán)保險公司”。這種公司通過審查投保人的資料，確定突然出現(xiàn)第三人來影響投保人權(quán)利的可能性的大小，根據(jù)這種可能性與投保人簽訂保險合同，收取保險費(fèi)用。這種保險公司很早以前就出現(xiàn)了，在一定區(qū)域內(nèi)壟斷，掌握了大量的資料，其功能類似于德國的土地登記簿。在采取保險機(jī)制的國家里，登記不具有公信力，一旦登記錯誤造成損害，保險公司向投保人支付保險金來彌補(bǔ)損失。保險負(fù)擔(dān)機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)在于登記錯誤賠償?shù)馁Y金來源于商業(yè)化的保險公司，能夠充分保證當(dāng)事人的權(quán)益。然而，保險負(fù)擔(dān)機(jī)制的實現(xiàn)需要完善的配套機(jī)制與之配合，才能發(fā)揮其功效。在中國保險公司很難掌握登記信息，也很難涉足不動產(chǎn)登記過程，這樣，對保險公司來說，保險風(fēng)險過高。
三、建立中國不動產(chǎn)登記賠償基金
不同的登記錯誤賠償機(jī)制只要找到適合其發(fā)展的土壤，均能充分發(fā)揮其效力。因此，在選擇中的不動產(chǎn)登記錯誤賠償模式時，應(yīng)堅持從中國不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀出發(fā)，在此基礎(chǔ)上，吸收各國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗，尋找解決中國不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任的良方。
中國應(yīng)當(dāng)建立不動產(chǎn)登記賠償基金制度[3]。其理由有如下兩點(diǎn)：其一，建立登記賠償基金有利于維護(hù)受害人的合法權(quán)益。目前，因登記錯誤受有損害的當(dāng)事人只能通過行政訴訟的方式獲得救濟(jì)，費(fèi)時費(fèi)力，而在賠償基金制度下，當(dāng)事人可以直接申請賠償，如登記機(jī)構(gòu)拒絕，當(dāng)事人還可以通過訴訟的方式解決，這樣，其權(quán)益就有了雙重保障。其二，建立登記賠償基金制度，能夠有效降低登記機(jī)構(gòu)的賠償風(fēng)險，有助于登記機(jī)構(gòu)職責(zé)的履行。不動產(chǎn)對人們的生產(chǎn)、生活都具有極為重要的意義，一旦登記出現(xiàn)錯誤，對當(dāng)事人的影響是非常大的，如這種風(fēng)險均有登記機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)，無疑會降低工作效益，不利于不動產(chǎn)物權(quán)的流轉(zhuǎn)，賠償基金制度能夠化解登記機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。
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《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第二條第二款、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）第二條第二款規(guī)定，不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物。不難理解，在不動產(chǎn)中，土地、海域是房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等的“皮”；房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等，是土地、海域的定著物，是土地、海域的“毛”。
《細(xì)則》第六條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動產(chǎn)單元編入一個不動產(chǎn)登記簿。《不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則（試行）》（以下簡稱《編制規(guī)則》）規(guī)定，“宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間”“宗海是指權(quán)屬界線封閉的同類型用海單元”。這里必須注意的是，“宗地”或者“宗海”，僅僅是不動產(chǎn)登記簿的“編成單位”。
《條例》第八條第一款規(guī)定，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。《編制規(guī)則》規(guī)定：“不動產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線固定封閉，且具有獨(dú)立使用價值的空間”“不動產(chǎn)單元代碼即不動產(chǎn)單元號，是按一定規(guī)則賦予不動產(chǎn)單元的唯一和可識別的標(biāo)識碼”。
《細(xì)則》第五條規(guī)定：《條例》第八條規(guī)定的不動產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價值的空間。沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。前款所稱房屋，包括獨(dú)立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。
這里必須注意的是，“不動產(chǎn)單元”僅僅是不動產(chǎn)的“登記單位”。同時還必須注意的是，不動產(chǎn)登記簿的“編成單位”和不動產(chǎn)的“登記單位”是既相互區(qū)別又相互聯(lián)系的兩個概念，不能混為一談。前已述及，不動產(chǎn)登記簿的“編成單位”是指“宗地”或者“宗海”；不動產(chǎn)的“登記單位”是指“不動產(chǎn)單元”。
按照《細(xì)則》第五條的規(guī)定，不動產(chǎn)單元僅僅只有兩種類型：第一，“有皮無毛”型不動產(chǎn)單元。即《細(xì)則》第五條第二款規(guī)定的，沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間劃定的不動產(chǎn)單元。第二，“有皮有毛”型不動產(chǎn)單元。即《細(xì)則》第五條第三款規(guī)定的，有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間劃定的不動產(chǎn)單元。《細(xì)則》第五條第四款的規(guī)定，僅僅是對“有皮有毛”型不動產(chǎn)單元中“毛”的計量單位的定義，并不是規(guī)定了第三種類型的不動產(chǎn)單元。《細(xì)則》第六條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)編入一個不動產(chǎn)登記簿的一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動產(chǎn)單元，不論其數(shù)量多寡，也僅僅只會有“有皮無毛”型和“有皮有毛”型兩種不動產(chǎn)單元。“宗地”“宗海”和“不動產(chǎn)單元”，不是一個層級上的概念。在不動產(chǎn)登記簿中，“宗地”“宗海”構(gòu)成不動產(chǎn)登記簿的“皮”，“有皮無毛”型和“有皮有毛”型不動產(chǎn)單元，是植入“皮”上的“毛”。
《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）第1.3.1條規(guī)定了設(shè)定不動產(chǎn)單元的三種情形，其中第1項，與《細(xì)則》第五條第二款的規(guī)定相同，是關(guān)于“有皮無毛”型不動產(chǎn)單元的規(guī)定；其中第2項，與《細(xì)則》第五條第三款的規(guī)定相同，是關(guān)于“有皮有毛”型不動產(chǎn)單元的規(guī)定。我國不動產(chǎn)登記新法關(guān)于不動產(chǎn)定義的內(nèi)涵，僅僅包括“宗地”“宗海”和“定著物”這三要素。《規(guī)范》第1.3.1條第3項，是關(guān)于地下車庫、商鋪、碼頭、油庫、隧道、橋梁的規(guī)定，其所述建筑物、構(gòu)筑物無疑屬于“宗地”“宗海”的定著物，從這個意義上說，《規(guī)范》第1.3.1條第2項、第3項的屬性相同，法理相通，也就是說，此兩項都是關(guān)于“有皮有毛”型不動產(chǎn)單元的規(guī)定。需要強(qiáng)調(diào)指出的是，在筆者視聽所及范圍內(nèi)，我國不動產(chǎn)登記的新法，只規(guī)定有“有皮無毛”型和“有皮有毛”型兩種不動產(chǎn)登記單元。
不動產(chǎn)登記簿登記宗地、宗海基本信息，登記不動產(chǎn)權(quán)利信息和其他信息這三類信息；其中，基本信息主要反映宗地、宗海的自然屬性，權(quán)利信息反映不動產(chǎn)的權(quán)利狀況，其他信息反映不動產(chǎn)權(quán)利負(fù)擔(dān)或者限制情況，比如，抵押權(quán)和地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記、查封登記等。《國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿由“簿頁”（即通常所稱“活頁”）組成。為了敘述的方便，筆者將在同一不動產(chǎn)登記簿中，登記宗地、宗海基本信息的簿頁定義為主簿頁，將登記不動產(chǎn)權(quán)利信息和其他信息的簿頁定義為輔簿頁。主簿頁從“皮”的角度登記不動產(chǎn)信息；輔簿頁從“毛”的角度登記不動產(chǎn)信息。從《物權(quán)法》意義上說，同一不動產(chǎn)登記簿的主簿頁，記載或者主要記載“物權(quán)”的“物”；輔簿頁記載或者主要記載“物權(quán)”的“權(quán)”。主簿頁和輔簿頁登記的信息，共同構(gòu)成了完整意義上的不動產(chǎn)“物權(quán)”。
根據(jù)國土部的時間安排，2019年底完成不動產(chǎn)登記的職能整合，2019年全面實施不動產(chǎn)登記。
國家土地管理局地籍管理司原副司長向洪宜告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，《不動產(chǎn)登記實施細(xì)則》對于2019年全面推進(jìn)不動產(chǎn)登記具有至關(guān)重要的作用，相比框架、原則性的規(guī)定，實施細(xì)則對于登記的規(guī)定更具操作性，將為地方實行不動產(chǎn)登記奠定制度基礎(chǔ)。
實施細(xì)則很快出臺
今年3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式施行。與《條例》配套的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則(草案征求意見稿)》于3月26日公開征求社會意見。
按照國土部不動產(chǎn)登記的時間表，實施細(xì)則本來是希望安排在全國市縣級不動產(chǎn)登記整合過半時出臺。上述地籍司的人士說。
根據(jù)國土部的數(shù)據(jù)，截至10月20日，全國市、縣兩級職責(zé)機(jī)構(gòu)整合的占比均已超過50%，為確保2019年底前全面完成市、縣兩級職責(zé)機(jī)構(gòu)整合，國家土地督察機(jī)構(gòu)將開展地方不動產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合的專項督察。
在全國不動產(chǎn)登記職能機(jī)構(gòu)整合占比過半之時，上述征求意見稿也走完了法定的程序。
10月14日，不動產(chǎn)登記工作第四次部際聯(lián)席會議通報了《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》(以下簡稱《細(xì)則》)起草、征求意見情況以及各地不動產(chǎn)登記工作進(jìn)展，就《細(xì)則》的制定出臺進(jìn)一步征求意見。
上述國土部地籍司的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，在聯(lián)席會議上，各部委的并沒有太多大的修改意見，也就是說，《實施細(xì)則》的最后一道法定程序已經(jīng)走完，并有望很快出臺。
上述地籍司人士介紹，在督察和多次視頻會議上，國土部多次提出讓各地發(fā)不動產(chǎn)統(tǒng)一證書。《細(xì)則》對于登記程序、登記的辦理、資料的查詢和保護(hù)等均作出了詳細(xì)的規(guī)定，也將指導(dǎo)各地推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的具體落地。
11月9日，北京已經(jīng)開始受理不動產(chǎn)登記申請，啟用不動產(chǎn)登記簿證，并將按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記程序辦理并頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利證書。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者的不完全統(tǒng)計，截止到目前，已有青島、廈門、廣州、深圳、瀘州等超過20個地方啟動了不動產(chǎn)登記制度，并發(fā)出不動產(chǎn)權(quán)證書。
數(shù)據(jù)整合成下一步重點(diǎn)
《細(xì)則》的出臺將指導(dǎo)各地全面推進(jìn)不動產(chǎn)登記，與此同時，不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)移交整合亦是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的前提。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，把過去分散在林業(yè)、海洋、土地等部門的不動產(chǎn)登記職能進(jìn)行整合，并統(tǒng)一登記。
截至目前，國家層面的不動產(chǎn)登記資料移交已經(jīng)完成。
11月9日，國土資源部網(wǎng)站顯示，國務(wù)院批準(zhǔn)的項目用海、用島登記發(fā)證數(shù)據(jù)由國家海洋局移交全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。
根據(jù)國家海洋局資料顯示，自2019年至2019年9月底，國務(wù)院批準(zhǔn)的項目用海登記現(xiàn)狀數(shù)據(jù)共706宗，包含約4.7萬條數(shù)據(jù)和3200多個圖片，確權(quán)用海面積約8.5萬公頃。
此前的8月26日，國土資源部和國家林業(yè)局交接了重點(diǎn)國有林區(qū)登記資料和土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
9月9日，國土部與住建部也聯(lián)合發(fā)文稱加強(qiáng)住建部門的房屋數(shù)據(jù)和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的銜接，推進(jìn)房地登記統(tǒng)一。
中地數(shù)碼副總經(jīng)理張利峰表示，各部門、地方的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致了數(shù)據(jù)的整合性較差，國土部也有相關(guān)的指導(dǎo)文件，要求各地上報的數(shù)據(jù)必須使用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，如此就能起到上下的融匯貫通。
不動產(chǎn)登記的技術(shù)并無障礙。各地的思路和進(jìn)展不一，政府職能的轉(zhuǎn)變和數(shù)據(jù)的共享無疑是不動產(chǎn)登記工作的重要支撐點(diǎn)，張利峰介紹。
各地按照國土部給予的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)格式進(jìn)行填寫移交，但在真正融合的時候仍存在一些待解難題。南方數(shù)碼總經(jīng)理謝剛生在第十屆中國智慧城市建設(shè)技術(shù)研討會上接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示，不動產(chǎn)登記最關(guān)鍵的就是把數(shù)據(jù)統(tǒng)一到數(shù)據(jù)庫，在統(tǒng)一的平臺上，發(fā)不動產(chǎn)登記統(tǒng)一證書。他認(rèn)為，數(shù)據(jù)整合的工作量應(yīng)該占到整個不動產(chǎn)登記工作的80%。
