時間：2022-12-16 12:30:24
序論：在您撰寫房地產經濟管理論文時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
其一，是在會計基礎工作環節比較薄弱，進而導致會計信息的失真以及隨著而來的混亂的秩序。
其二，房地產經濟管理中法人內部監督作用發揮的不夠突出。監事會以及董事會監控力度特別薄弱，他們的監督作用發揮得不夠有效。
其三，管理人的法律意識比較薄弱，常常投機取巧、有法不依、姑息將就、執法不嚴，一些給面子拉人情的現象比較普遍，故而管理必然松弛，造成了一些經濟犯罪的出現。
其四，房地產企業經營層次的員工在素質上的不夠高，其人力資源制度的不夠健全。
2.企業管理做法上的一些利弊。
我們的房地產企業在管理中，通常的做法是統一進行核算、進行分工管理、獎罰不確定。這樣的管理做法，雖然說有利于統一管理以及監控，但是也有其弊端。
其一，導致項目開發責任和權力以及利益的嚴重的脫節。這樣做，不利于積極地將一線項目經理人員的積極性機遇有效地調動起來，單單依靠房地產企業公司決策層的一些積極性，顯然是不夠的。
其二，這樣的企業管理做法由于存在著不具體的業績衡量指標數，導致房地產公司項目經理部之間攀比的出現，對公司的發展不利。
二、改善我國房地產經濟管理的一些具體看法
1.積極建立起科學的內部管理環境。
為了完善和加強房地產企業內部的有效管理，有必要對房地產內部管理環境給予積極地建設，這里包括經營方式和風格、理念，以及組織機構等一些方法。在房地產內部積極地建立起良好的管理環境，進而保證企業管理制度的有效地落實。
2.加強房地產企業內部的相互間的有效牽制。
房地產企業可以積極地采取一些工作輪換制度，以及根據企業中不同崗位在房地產管理中的不同程度，規定每一員工在其崗位上的履職時間，特別是對一些重要崗位做到頻繁輪換，而對一些次要的一些崗位盡可能少輪換，對這些管理漏洞崗位給予積極地填充。
3.積極加強房地產企業的稽核制度。
在房地產企業管理過程中，由于企業經營者對企業管理中稽核部門的認識上的不足，以為稽核部門不能夠創造良好的效益，還占用一些人員編制，進而加大了房地產企業經營的成本，故而沒有從根本上對稽查制度給予有效地重視。盡管企業內部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能夠有效嚴格地執行。
三、對我國房地產經濟管理的一些思考以及建議
1.積極地核算出公司的投資總額。
房地產項目的可行性研究報告在得到批復以后，就需要房地產公司選擇一些合適的項目經理部給予有效地落實，進而進一步得到已經批復的可行性研究報告的最基本的依據，并對該項目的總體投資給予初步的估算，并為此提出具體的項目資金流量表。
2.有效地對開發給予控制，確保資金的支出。
在房地產企業經濟管理中，對開發成本的管理是房地產管理中的關鍵。當對企業中某一項目的投資資金總額確定以后，其開發成本控制是重要的一方面。
3.積極應對的思路。
其一，房地產企業管理應該積極地把“政府”和“市場”兩只手的作用充分地發揮出來。
我們在在房地產企業經濟管理中，為了有效地增強房地產的經濟管理能力，一方面需要房地產市場自身的有效地調節能力的支撐，與此同時，還需要我們國家政策的調節有效地配合。加強對房地產市場的有效調節，有利于房地產市場健康秩序的確立。讓市場自我調節，比國家行政手段的宏觀調控更有效和快捷。故而，有效地增強房地產自身調節能力，也就成為了市場長遠發展的一個必然。國家在房地產經濟發展中所發揮出的是宏觀微調的積極作用，而中央和地方有效地結合，有助于對市場進行有效地指導和監督作用。
其二，充分地讓發展目標、政策立足長遠。
在制定政策過程中，我們需要對政策機遇通盤考慮，且不朝令夕改。積極地通過個人所得稅有效地調控房價，不是有效地手段。因為個人所得稅是屬于產品交易之后產生的一種行為，在房地產經濟中，屬于下游環節，只能夠間接產生作用。就目前來說，國內的房地產市場發展缺乏穩定性和長遠的目標，這需要我們的房地產管理依據我國社會主義國家性質和實際經濟情況制定出一些合理的科學的一些比較長遠的政策。政府在政策制定中，充分考慮不斷增長的我國城市住房要求和民情以及城鎮化進程的實際狀況，進而保證我們的國民經濟穩定地增長，促使我國房地產經濟走上正軌軌道。就稅收而言，政府發揮的是稅收政策的調節作用。住房城鄉建設部門和稅務的緊密配合，有助于促進房地產企業僅僅管理的建設。
其三，積極地對我國的法律法規體系給予建設和完善。
我們要想我國的房地產市場有一個健康的秩序，需要我們的政府積極地建立和完善具有我們國家特色的房地產企業法律法規體系，保證我們的房地產市場運作步入到規范化的道路上來，即房地產企業經濟管理合法化和合理化。我們的政府應該在法律規范中，積極地實施其經濟管理行為，最大可能地避免行政在干預中的過度行為導致房地產市場秩序不利局面出現。與此同時，多層次、全方位的房地產積極的宏觀調控體系在實施中有可行的法律保證。
其四，積極處理好中央政府和地方政府在房地產經濟管理中和諧關系。
中央政府和地方政府應該積極地明確自己在房地產經濟中職責范圍和責任主體。即，我們的地方政府在房地產經濟管理中的價值取向必須跟我們的中央政府保充分地持高度的一致性。并且對財稅制度進行有效地探索性地實踐，合理地對土地財政給予鉗制，積極地提高地方政府對中央政府宏觀經濟管理的有效落實，有效地遏制房地產市場中一些不良風氣的產生。
四、結語
1、缺乏足夠的經濟管理理念
房地產業的蓬勃發展，促使企業內管理者逐漸把目光轉移到了經濟管理對該行業的巨大作用上來。本著加快房地產業發展步伐的目標，為數眾多的房地產開發商已經非常重視企業內部的經濟管理工作。然而，現實的經濟管理工作存在著諸多的弊端，首先最為明顯的，就是行業管理者對企業內部的經濟管理工作還沒有一個清醒的認識。大部分企業都認為經營管理工作僅屬于企業內部財務部門的業務范疇，而把這些繁重的管理任務都壓給了它們的財務部門。如此的做法很不利于相關部門工作的開展。因為經濟管理職責涉及到企業內部的所有部門和機構，并且它們彼此有著不能分割的密切業務關系。通過有效的經濟管理可以加強相關部門的有效協作，最大限度地施展每個部門的特有功能。故此種職能可以極大地促進各個部門的效率發揮，非常有利于房產行業管理水平的提升及其快速發展的促進。因此，欲切實達到經濟管理的最初目標，第一，必須先有一個明確的認識，全體干部職工、企業的每一個部門都要給經濟管理工作以足夠的重視；第二，每名員工都積極地參與其中并為企業的繁榮發展獻計出力。
2、不具備有效的經濟管理體系
本著配合好經濟發展大趨勢的目的，我們國家已經對房地產行業的經濟管理工作給予了極大的關注。先后制定了一系列該行業的經濟管理政策和制度。但是這些法規的建立并沒有得到有效的實施，更沒有見到所期望的實效。房地產行業的經濟管理狀況依然比較落后和混亂，絕大多數的政策實施都脫離實際現狀，并且不可能恰當地處理建設過程中發生的各類矛盾和問題。個別政策的落實過程僅流于形式或走過場，根本沒有深入到具體的房地產內容當中。從總體上說，其極大地制約了房地產行業的發展速度。另外，所制定的政策根本沒全覆蓋房地產業的很多具體內容，從而導致不同管理者對同一問題都各持己見，結果造成管理效果的大相徑庭。其根本不可能具備統一協調的經濟管理職能。房地產行業始終作為當地政府財政創收主渠道，在這種情況下，倘若地方政府不能夠實施有效地管理，那么國家的宏觀控制再嚴格亦不可能見到實效。從而，使沒有實施有效管理的房地產行業，在下一步的交接管理中更無法有序開展工作。同時。房地產行業的雜亂局面也會波及到其它相關行業，并引發國家對其他行業的管理失控。
3、缺乏房地產企業的遠景規劃
房地產企業發展進程中的短期行為，其已經構成了整個房地產行業普遍頑疾。不僅房地產開發商本身未制定長運的企業發展規劃，就連政府職能部門所制定的政策、制度，也沒有契合實際的科學性和合理性，更不具備長遠的約束性和可操作性。為數眾多的房產企業所擬定的經營目標均為眼前的目標，政府僅對房地產行業的部分運作內容給予了政策性的指導和調控，而且其中不乏較嚴重的片面性和局限性。這就嚴重地失去了對房地產企業經營的管理作用，且遠遠地滿足不了房產企業現實的經濟管理需求。由于房產企業管理的不規范，導致房地產市場的畸形發展，并造成相當嚴重的不正當競爭行為，這已經造成了市場經濟體制的極大傷害。政府制定政策在一定范圍內的不完整和脫離實際，嚴重導致在其政策落實階段會屢屢發生許多新的矛盾和問題。因為房地產行業的經濟管理會牽扯到很多的社會部門，況且，很多新問題的連續發生，會在很大程度上阻礙行業政策的制定和執行，甚者會因管理力度的增大反而給市場帶來更大程度的負面效應。故眾多的房地產開發商在經營規劃方面的短期行為已嚴重制約了企業的健康發展。
4、法律法規缺乏完整性
法律是限制和約束任何不當行為的有力武器。總的來說，我國的房地產市場是近些年才逐步形成的。到現在為止，給這一市場制定法律法規的進程還依然處于起步時期，而且尚未完整地制訂出一套對房地產經營行為有很強約束、規范能力的法規體系。現實對房地產行業的管理還基本上停留在輿論宣傳階段，而缺乏具有鮮明針對性的法律法規建設。所以，其仍不能圓滿地治理房地產市場的不規范行為。過去我國的法律法規建設就一直不夠完善，現實就更跟不上時展的需求。故當今的房地產市場出現局部的法律真空也屬于歷史的必然。但是，房地產市場這種不規范局面不能長久維持下去，否則，將嚴重阻礙市場經濟的發展，損害國家和人民群眾的利益。我們必須完善相關法律、強化管理職能、加大執法力度，盡快扭轉這一無序的市場狀態。
二、房地產經濟管理問題的解決建議
1、做好房地產開發過程的經濟核算管理
當房地產工程完工時，要計算各項支出的單項額度，以便很快核算出工程的總投資規模。選取恰當規范的經濟管理措施，將總體工程的建設過程及交付環節做出深入、完整地經濟研討及評估；然后，再依托經濟管理的實施，檢查出超越預算支出和節約成本支出的相關項目，從而總結出造成工程投資升高和降低的原因所在，核對出每一單項成本管理的實施結果。據此，能夠在遵循成本運行規律的基礎上，為更大程度地減低成本投入尋找路徑。并給下一步工程的目標成本管理奠定思想基礎。
2、搞好地產建設階段的成本運行管理
在搞房地產的經濟管理時，尤其關鍵的一個環節就是做好房地產建設過程的經濟管理。執行好此環節的經濟管理，能使材料成本消耗大幅度的減小。由于在整個工程的建設成本中，材料成本占相當主要的份額，其依具體的施工條件的變化而差異很大。故在此過程中，就必須對材料的消耗做嚴格地調控，且擬建一套完整系統的經濟管理運行體系，以保證對材料消耗的全過程實施必要的控制、管理和監督。
3、抓好房地產開發招投標環節的經濟管理
當實施房地產開發工程招投標環節時，擬定投標報價的管理人員必須對工程的建設方案和具體細節有深入的了解，并對工程的經濟評價和風險防控有準確的核算，以至于能夠把本企業的各項費用支出全面地把握住。在此基礎上，其才可以編制出適合本企業及該項工程特點的經濟管理方案。
三、結語
一、當下房地產工程項目經濟管理的現狀
傳統的管理模式在房地產項目經濟管理中取得不錯的成績，為房地產帶來發展的機遇，為房地產工程項目管理積累的大量的經驗，隨著房地產事業的不斷發展，其管理模式已經不能滿足經濟項目管理的需要，特別是大型的工程項目經濟管理。下文將會詳細分析當下房地產工程管理項目存在的問題。
（一）對房地產工程項目管理觀念意識不強
房地產工程項目管理能力的強弱，直接關系到房地產事業的開發，因為房地產項目工程經濟管理是整個管理的中心，因此起著至關重要的作用。在房地產工程項目經濟管理中，都側重于房地產工程項目帶來的經濟效益，而不是將主要的精力放在項目經濟管理的模式上，并且認為工程項目經濟管理是可有可無的管理項目，因而對工程項目經濟管理不重視，這就是缺乏觀念意識造成的。這就使得在房地產工程項目管理中錯漏百出，從而使得房地產工程項目風險加大，房地產事業也得不到最大限度的發展。
（二）缺乏完整的管理體系
缺乏完整的管理體系是管理中普遍存在的現象，在當下的管理模式中很少房地產公司在管理上能擁有一個健全的管理體系，來協助工程項目經濟管理。在實際的房地產項目工程管理中并沒有過多的規章制度，即使存在著相關的管理體系也不會認真執行，從而導致很多房地產工程項目建設得不到有效的執行，并且說明其管理制度只是擺設的作用。在對房地產項目經濟管理中還缺乏相應的管理隊伍，這也是致使房地產工程項目經濟管理工作的得不到有限開展的重要原因。為了進一步改善房地產工程項目經濟管理，應加強對工程項目經濟管理制度的建設和完善相關的管理體系，并提高工程項目管理人員的管理觀念和綜合素質水平。這樣房地產工程項目經濟管理才能得到有效的開展，保證項目的順利進行。
二、改善當下存在問題有效對策
（一）提高管理人員的素質水平
經濟管理人員是否遵守相關的管理制度，是房地產工程項目經濟管理工作開展的基本前提，因此提高經濟管理人員的素質是非常必要。因為在房地產工程項目經濟管理工作主要是有經濟管理人員執行的，其素質的高低直接影響到執行相關規章制度的力度，因此要做好經濟管理人員的培訓，這樣才能有效地保證房地產工程項目經濟管理工作得到有效地進行。在培訓中應加強對經濟管理人員的素質水平培訓，尤其是對一些素質水平較低的經濟管理人員，并鼓勵經濟管理人員自我學習，以此提高綜合素質。在招聘環節也要相應提高招聘的要求，招聘更多的高素質人才，以此協調項目經濟管理工作的有效進行。
（二）注意施工階段的過程的控制和管理
在經濟項目管理中，對施工階段的過程控制和管理是房地產工程項目經濟管理的主要環節，做好相關的監制和管理是房地產工程項目經濟管理的重點和關鍵點。在施工階段最為重要的是對質量的把關。并加強對房地產工程項目的質監制，降低返工幾率，拒接豆腐渣工程。在對房地產工程監制中，各個環節的房地產工程建設都應認真貫徹相關的程序，并做好安全工作，盡量避免出現一些不必要的意外。最后，要嚴格要求各個環節的工程建設都要認真地執行，不能偷工減料，以次充好。這樣才能有效地保證房地產工程項目的進行，并在預期的時間內完成，有序的管理模式可以讓工程項目井井有條地進行，還能節約成本，降低消耗。
（三）建立健全的管理體系，并加強對房地產工程項目經濟管理
縱觀當下的局勢，關于我國的房地產經濟管理的規章制度有較大的改善，但還是相應存在著漏洞，并妨礙著我國房地產工程項目經濟管理的發展。因此，房地產工程企業想要做好經濟管理的工作，首先就要加強房地產工程項目經濟管理規章制度的建設，建立健全相關的管理制定，并加強對項目經濟管理的約束，從而促進我個房地產事業的順利開展。在制度完善的情況下，如果不認真執行，那也相對于擺設，因此還應加強對房地產工程項目經濟管理制度的執行力度，況且執行才是制定相關規章制度的最終目的。
（四）各部門要加強溝通，對管理工作協調進行
房地產工程項目經濟管理工作，眾所周知它并不是一個獨立體，與各部門息息相關。一項工程項目經濟管理的完成需要各部門的有效配合、協調進行。為此，房地產工程項目企業首先要充分認識到各部門協調進行管理的重要性以及作用，并對在管理中出現的問題進行協調解決。這也要求房地產工程管理企業要改變傳統模式，尋找創新的管理模式，以滿足房地產發展的需要。創新是一個國家進步的靈魂，創新是一個企業永恒發展的前提。因此要不斷創新，從而經濟管理的各個環節進行改革，從人事制定、體系結構到技術上都要做出相應的改變，建立一個科學的管理體系，以此來提高經濟管理水平。在協調工作中，還應加強監督，一個部門相互監督的模式進行，這樣可以充分發揮監督職能，保證經濟管理工作有效進行。
結束語
“不斷高企的房價、關于泡沫的爭論、利潤水平的謎團、宏觀調控的影響”，使得房地產業在連續多年繼續蟬聯最引人注目的行業之一。關于這個行業特質的描述也逐漸歸集到幾個詞語：暴利、違規操作、社會責任、泡沫等等。如果說對于其它方面還有或多或少的爭議，那么對于“高利潤”，似乎大家都認為是理所當然了。但高收益的背后卻往往是高風險，對于房地產企業的管理層來說，真的是冷暖自知。
二、房地產行業過程管理的核心與本質
房地產業的核心是什么？我們應該從金融資本的角度認識房地產行業的本質。房地產開發行業的核心是投資運營。當我們認識到了地產的本質，當我們看到了地產發展的未來趨勢，那么我們的地產商們就應該及時調整自己的地產戰略，快速變化自己的發展和運營模式，以爭得未來地產發展的競爭先機。我們就可以抓住房地產行業過程管理的核心與本質，那就是流程管理。防范風險和提高效率是房地產企業運營的內在要求，因此，科學和高效的管理，成為了這個行業追求的共同目標。在這過程中當然不會遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質上來說，就是知識管理中個人隱性知識到組織顯性知識的轉化過程。對于規范企業運作、提升企業運營效率、促進集團知識沉淀與應用創新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優化的源頭來自于業務實戰，在客戶訴求的受理、派工、進程匯報和跟蹤、客戶的回訪與返工等日常活動中，積累了大量的數據，可以通過客戶投訴系統進行管理；有了真實全面的業務數據，可以對任務處理關閉率、服務滿意度、工程質量缺陷率等流程績效指標進行測量和監控，把流程管理和房地產管理緊密結合在一起；再通過對各地區公司在流程績效指標上的不同表現，找到內部的標桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問題上的經驗，形成相關的經驗推廣和應用。
三、房地產行業管理者角色與技能
激烈競爭的現代市場經濟，要求房地產企業管理者必須具有敏感的市場反應能力、快速決策能力和強有力的實施能力。而業要滿足這些需求，就必然要求房地產行業管理者在流程管理方面有所突破。房地產行業的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實現項目各方的溝通與協調能力。其次，在房地產項目中，管理者隨時掌握項目資金的需求、供應、使用和回款情況、保證資金動態平衡是至關重要的。同時，采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產流程管理的需要。
四、房地產行業管理反思與研究
近年來，房地產行業在市場和機制的變革中逐漸跨入到新的發展階段，行業整合加速、房地產企業明顯出現規模化和集團化發展趨勢。不僅原有的大型地產企業集團加快擴張，從一級城市向二級城市、三級城市快速鋪開，即使原先立足于三線城市的本地化地產企業，也耐不住寂寞，紛紛升級為集團，要擴張自己的版圖。同時，開發商瘋狂搶地，土地儲備競賽不斷加劇，“標王”新聞屢見不鮮，各地樓面地價屢創新高。值得思考的是，地產企業的快速擴張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個角度凝練擴張力？從本質上看，擴張本身并不是企業的真正目的，企業的根本目標在于創造價值和利潤。也就是說，企業如何通過資源的整合和最大化利用，來體現規模化和集團化的效益。我們都知道，產業化的本質是規模經濟，而規模經濟的基礎卻又是標準化。GE的工廠布局，細微到洗手間的布置，在每個國家都是相同的，這就是GE的標準化；我們在津津樂道麥當勞和肯德基的快速擴張時，也應該同樣注意到每個門店的裝修、每個員工的穿著以及每個客戶接待的過程，這些都是相同的，這也是標準化。因此，我們相信，成功的企業是要靠標準化的核心競爭能力來占領市場，甚至通過把自己的標準變為全行業可以接受的標準，向其它企業滲透，房地產行業的企業也是離不開這條規律。所以企業要實施精確的流程管理，實現該目標的要素就是控制的明晰，支撐精細化管理；實現流程管理任務結構的快速分解和計劃的有效編排。另一方面，在規范化的基礎上，可以實現流程管理模式的對外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產企業管理中作用顯著。
五、對房地產流程管理建立模塊分析
1、房地產市場容量分析
拆遷產生的購房需求比例降低改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，增幅較大，投資購房比例基本平穩，結婚購房比例保持穩定，城市化進程中產生購房需求增速平穩。
2、房地產市場需求特征分析
幾年來，房地產市場的風云變幻，表現出劇烈的周期轉換特征。剖析這一難得的房地產市場周期波動，我們可以明顯看出，房地產市場的周期波動規律，房地產市場需求特征分析，結合政府、開發商和購房者在周期轉換過程中做出的決策，我們可以預測到未來房地產的發展趨勢。
3、房地產市場交易狀況分析
1）現房銷售增幅高于期房銷售
2）消費結構在逐步發生轉變
所謂房地產開發風險，是指在房地產開發活動過程中存在影響開發利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業實際開發利潤可能與預計利潤發生背離，因而使企業有蒙受經濟損失的機會或可能性。房地產開發風險作為一種客觀存在的現象，明顯地呈現出以下特征：1）綜合性。房地產開發涉及到企業內部的各個方面和企業外部環境的各種因素，是企業財務活動和經營活動過程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現為風險形成的模糊性和由于風險導致企業開發經營活動結果的不能事先肯定。3）損失性。風險既有因財務管理無法預計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。4）補償性。既然風險會帶來損失，客觀上要求給予經營者適當的經濟效益以抵補承擔風險產生的損失，即“風險報酬”。5）激勵性。風險與競爭是同時存在的，承認和承擔風險，將把企業推向背水一戰的境地，必然使企業為一個共同的目標，努力改善經營管理，增強競爭能力，提高經濟效益。
2、房地產開發面臨的主要風險
2.1政治風險
是指一個國家所處的國際國內政治環境變動（如戰爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售。同時銀行關于房地產方面的業務也會對房地產的需求發生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產的投資等，都會對房地產開發和需求發生影響。這一風險在我國尤其需要關注。
2.2經濟風險
是指由于經濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產開發商經濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產開發資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發的房地產作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協議規定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產將可能成為他人財產的風險。采用預售房屋籌集開發資金時，如果不能按照預售協議規定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。
2.3自然風險
是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產開發造成的影響，從而使房地產開發商造成經濟上的損失。自然風險出現的機會較少，但是一旦出現，造成的損失是相當大的。
2.4技術風險
是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發商追加投資進行房地產的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。
2.5經營風險
是指由于開發商因開發項目經營管理不善導致預期收益不能實現，或不足以補償經營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發商主觀上對開發成本、租金售價、開發周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。
3、導致房地產開發風險的因素剖析
3.1政策環境與經濟形勢
房地產開發由于與國家經濟形勢緊密相關，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環境保護的要求，尤其對投資規模和金融的控制，以及新稅務政策的制訂，都可能對房地產開發商構成風險。在我國尤其需要關注。
經濟繁榮時，由于各產業擴大生產，使房地產供不應求，房地產價格不斷升高。而在經濟衰退時，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象，此時，開發商的資金已經投入，形勢的波動使其作出反映并進行調整是相當遲鈍的，短時間內很難變化或找到其他替代者，從而會使開發商陷入困境。
3.2房地產市場的發育程度與供求狀況
在市場經濟條件下，一個發育完善的市場應具備：信息充分、商品同質、廠商買者自由出入以及交易雙方數量眾多四個基本條件。而一個發育不充分的市場必然會給房地產開發商帶來一定的風險。
從總體上講，房地產市場是地區性的市場，當地房地產市場供求變化對開發商的影響要比整個國家房地產市場供求變化對開發商的影響大的多。只要當地經濟發展是健康的，房地產需求就不會發生大的變化。房地產開發的強度取決于潛在的開發商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發商便會紛紛開發房地產，但由于開發需要一定的時間，待開發完成時，市場供求可能已發生了變化，致使開發的物業難以租售。
3.3開發時機的選擇
經濟運行有快速和滯緩交替出現的周期性特點，房地產投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經濟迅速增長，經濟處于高峰期，由于各產業擴大生產，使得房地產供不應求，房地產價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規模，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象。在低谷期，社會信貸關系進一步緊張使得工業和建筑業投資銳減，投資產品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。
3.4開發地點的選擇
房地產的不可移動性、區域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產行業有句名言：第一是區位，第二是區位，第三仍是區位，可見房地產開發地點的選擇對開發商至關重要。房地產開發商搶占中心或門戶區位是普通常識，問題的關鍵是如何預測近期將形成的新的中心區位或新的門戶區位。在繁華地段開發房地產項目將實現最大的開發利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發的土地，開發商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產開發所涉及的地理環境條件，甚至社會經濟條件處于不斷的變化發展過程中，這會使開發商經受著風險的考驗，需要有一定的預見性。開發商若能及早投資開發具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。
3.5開發類型的選擇與開發規模的確定
房地產開發過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發商，通常難以完全用自有資金來完成一開發項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發資金，滾動開發。所以，對于房地產開發商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質完成的重要一環。房地產開發規模越大，開發商承擔的風險也就越大。
3.6開發周期的長短
房地產開發及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產商品開發過程中，很難在一開始就能對整個開發期內的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發期內，房地產市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經濟形勢的興衰，國家有關政策的調整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的。可是房地產項目一旦確定，資金一經投入，就很難根據情況的發展而加以改變和調整。開發期越長，各種社會經濟環境條件發生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。
此外，開發商的素質、開發方式的確定也是導致房地產開發風險的重要因素。
4、處置房地產開發風險的具體措施
4.1事先有效避開風險源地
例如，放棄某地區的房地產開發以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿地區長期效益不能保證或某個地區將有自然災害頻繁發生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。
4.2采用多樣化（或組合化）投資
就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發項目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發項目收益率相對較高的風險大，開發項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發項目，整體開發風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產的資金比例，使得即可降低開發風險又可獲取較高的收益率。
4.3以財務方式控制風險
具體有以下三種基本方法：1）通過正當、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風險轉嫁給其他經濟單位。如房地產開發商將施工中危險性較高的工作轉包給其他的專業性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發揮著特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經濟補償的方式，一直是處置風險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。如將預計有可能發生的損失直接攤入日常經營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內外成為一種十分引人注目和具有廣闊發展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經濟實力的制約。
4.4對房地產市場進行全面的調查，作出科學的預測
要仔細分析房地產開發周期并預測其變動，以選擇最佳開發時機；分析房地產開發所涉及的地理環境條件并預測其變化，以及早投資開發具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發項目和開發規模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發項目的費用與收益。
4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同
這樣，工程完工后房地產空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發期越長，其他行業的客戶就越不愿意與開發商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。
4.6通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量
例如，利息支出增長的風險可通過簽定固定利率貸款合同來減小；建造費用增加的風險可通過與建筑企業簽定固定預算合同來減小；工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。
4.7盡早完成開發項目，以降低在開發期內由于社會經濟條件的變化而帶來的風險。并在開發過程中加強項目管理，控制成本，保證質量。
此外，還應根據開發的需要有針對性地對從事房地產開發的人員進行培訓。根據開發商自身的資產負債能力與獲取資本的能力，合理確定開發方式。
參考文獻
[1]李啟明等編著房地產投資風險與決策[M]南京：東南大學出版社，1998
房地產經營管理戰略的主要目的就是為了能夠保證企業在發展過程中對市場進行適應，對企業擁有的資源進行配置，對企業核心競爭能力進行提高，實現企業預期的經營目標。對于任何企業而言，在經營管理過程中都要先對企業所在行業的發展進行精確的預測，同時，對行業的發展階段、發展周期以及發展空間進行分析，對產品市場進行預測，分析產品市場的走向、發展趨勢以及市場競爭程度，同時，對客戶滿意程度、客戶的需求都要進行分析。對行業未來的發展以及市場的發展進行準確的預測，能夠對未來市場以及產品的發展趨勢進行把握，對企業未來發展能夠指明方向，企業在經營戰略方面才能有更加堅實的基礎。因此，文章對房地產經營管理的原則，存在的風險以及面臨的問題進行了分析，希望通過文章的分析，能夠更好的促進房地產企業發展。
2利率變動對房地產企業發展帶來的影響
房地產產業在發展過程中出現了很多的不同時期，而現在起正在處于重要的變革時期，我國房地產產業在發展過程中出現的變革時期，出現了很多的問題，針對出現的問題采取必要的解決措施，是房地產產業發展首要解決問題。市場經濟發展過程中，利率的變動會給房地產業帶來很大的影響，主要體現在以下方面。
2.1對開發商的影響
利率變動對經濟發展的各個方面都會產生很大的影響，主要影響的就是資金成本問題，利率的變動會導致開發商在銀行貸款方面出現按揭利率的增加，承受的資金成本也會逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下，開發商面臨的資金成本也會出現不斷增加的情況，開發商在經營管理過程中面臨的市場風險會出現加大的情況。利率上調對于市場中存在的買方也會產生一定的影響，很多的買方會出現持幣待購的情況，對開放商而言資金周轉周期會受到影響。
2.2對房地產投資方的影響
房地產市場價格出現不斷下降的問題，會導致投資方的投資收益受到很大的影響，利率的變化對投資收益率有直接的影響。消費者在購買以后會出現每月的還款壓力不斷增大的問題，在這個時期市場預期的利率會出現進一步上調的情況，消費者對下個預期的市場價格會出現下跌期望，這樣會使得很多的購房者出現持幣觀望的現象。房地產消費者在消費方面會受到很多結構性因素的影響，我國的土地市場變化也會導致房地產成本增加的情況，因此，在利率不斷上調的情況下，土地的價格也會出現逐漸上升的情況。房地產行業在發展過程中出現了房地產泡沫，主要是從金融的角度來進行分析，房地產業在發展過程中，銀行的參與程度非常高，銀行在資金方面出現了放貸審批過于松散，導致整個行業在發展過程中受到了很大的影響。我國寬松的金融環境導致了低利率的問題出現，同時，房地產泡沫的出現也是由這個因素導致。政府在控制力方面也非常的薄弱，導致很多的政策無法實施。經濟在發展過程中，國際資本流動也會對我國經濟發展產生很大的影響，因此，為了能夠對房地產行業進行影響，對國際資本流動情況進行影響也存在很大的影響，在情況比較大的時候會導致世界性的房地產泡沫，對多種管理措施進行應用非常必要。
3結束語
市場經濟是一種人與人之間自由交換的行為體現。與之相反的是計劃經濟，計劃經濟意味每個普通人的生活，都必須依政府的計劃行事，每單交易要按照計劃進行。中國改革開放30多年來的成就，已證明了中央計劃經濟的路走不通，以及市場經濟中人與人之間能自由交換的成功。改革開放以來，政府給了企業家許多自，意味著將原來的中央計劃體制，改為企業部分計劃體制，由每個企業決定和計劃該生產什么、何時生產。當然，也給了普通個人發揮聰明才智的機會。在市場經濟環境下，最重要的是相互合作。市場的發展，將專業進行細分，一個項目的完成涉及到各方參與方：投資單位、施工單位、設計單位、供應商等。各企業間是合作關系。同時企業與雇員之間，也是以勞動合同為契約的合作關系，雇員以自己的才能與勞動得到企業的雇傭工資。企業內各部門間圍繞著企業的主體目標進行合作。
2房地產企業成本管理的內容
經濟學中的成本意味著“節儉”。因為資源的有限，就必須有以“節儉”為目的的成本管理。成本可以分為會計成本、經濟成本、邊際成本、機會成本、沉沒成本、時間成本、資金成本、人力成本、土地成本等等，雖然類型不同，但都是成本。房地產企業的成本管理，包含各部分成本：有融資時的資金成本、項目的建造成本，人力資源管理的人力成本，以及隱形的溝通成本、因失誤造成的沉沒成本等等。管理學學者彼得•德魯克曾說，“在企業內部，只有成本！”每個環節的資金花費，便是成本。成本的發生伴隨著決策。當企業在決定投資某個項目時，就意味著成本的發生。雖然在投資這個還是那個項目經過詳細的測算，但仍然是主觀的判斷。而接下來的成本管理，只能在決定投資多少的額度之下，管理好這個額度以保證利潤最大化。從這個角度來看，成本管理等同于成本控制。房地產企業的成本管理，根據房地產開發的各階段進行劃分，可分為投資階段的成本概算、設計階段的施工圖預算、施工前的招標合約管理、施工階段的預結算。以“預算不超概算、結算不超預算”為原則，房地產企業的成本管理已由側重施工預結算管理向以目標成本為中心的成本控制轉變。
3房地產企業成本管理中的市場經濟思維
3．1以目標成本為中心的成本管理體系
3．1．1目標成本的概念目標成本，顧名思議，是估算一個項目將要發生的成本，以此作為目標值，以保證項目利潤目標的實現。目標成本的數據來源于經驗值的積累。企業通過對市場的了解，對一些歷史數據的分析，得到這些數據。完整的目標成本應包含項目發生的所有費用，通過將目標成本根據成本科目分解為13項費用。
3．1．2體系的建立目標成本的目的是要保證成本的控制，因而要把成本管理各階段進行連接起來。如圖1所示，以項目目標成本表劃分，進行招標的招標控制價和合約規劃管理，保證每份合同有規劃、價格有依據。在施工過程中發生的簽證變更和沉沒成本要進行動態管理，保證成本數據的連續性。同時房地產成本管理不僅是成本部門和成本人員的工作，更是一項全員參與的工作。要涉及到財務、項目管理等各職能部門在計劃運營的管理下，協調各部門資源，降低各部門之間的溝通成本，合理利用各項資源。
3．2企業內和企業外的競爭、合作
3．2．1企業內的運營市場經濟，意味著知識的分散性，認識若干事物取決于面對事物的人，準確來說，它們分散于每個人的大腦中。專業化的分工，是市場經濟的特點之一。一個造價工程師，他可以通過為地產公司提供專業服務，換取機械工程師們制造的汽車，而不用他親自動手去制造一輛汽車。而且就制造一輛汽車來說，它也涉及到廣泛的行業，如礦業、石油、塑膠、機械、電子、玻璃等成百上千種行業。專業的人做專業的事情，這樣可以提高工作效率，一個龐大的部門或者企業，只有通過精細化的分工，形成流水式的作業，才能提高工作效率。就如現在汽車制造業，在流水線上有若干工種配合，每個工種只做一小部分專業工作，然后越來越熟練，就會提高生產效率。專業分工讓每個人的生產效率得到了提高，因為一個人反復做同一件事情自然會越來越熟練。但是專業化的分工之下，也可以造成封閉的、工具化的頭腦。在工作之余或者過程中，對自己知識體系的自我更新就顯得特別重要。如果不想成為這個工業化時代在自己專業聰明，卻在專業之外的事務一無所知的人，更需如此。正是由于專業劃分的優缺點，需要企業運營將企業內部資源進行整合。個人在資源整合中通過其他專業化人員的幫助和發揮自己的專業優勢中完成企業利潤目標。而知識的分散性又讓企業內部的合作、協調變得非常重要。
3．2．2產業鏈的競爭、合作市場經濟另一個重要的特點是競爭。在市場中，總體來說，只有那些能以物美價廉的產品和服務滿足消費者的企業，才能脫穎而出。競爭讓各企業不斷提高自身業務管理水平，提高生產效率。科斯在《企業的性質》中提出交易成本的概念，提出當企業內部成本小于市場中的交易成本時，形成企業。在市場中，房地產企業將一些施工單位和材料供應等納入企業內部，實現縱向一體化管理；也有精簡企業業務，僅作投資部門，將項目外包建設的。本文章不做討論是企業越做越全，還是精簡業務更好。兩者無論哪種形式，都要保證企業的利潤目標。而利潤的實現，需要項目全過程中各方的合作和競爭。
4某房地產企業內兩個項目成本管理對比
4.1目標成本管理體系減少合同發生數量A項目建設周期為2011年9月至2014年12月，項目開發時間較早，未建立目標成本管理體系，造成項目內工程界面劃分不清楚，產生大量交接工序的專業和零星分包工程。B項目建設周期為2013年12月至2016年10月，項目立項時建立目標成本，至2015年3月已發生合同94項，根據目標成本規劃預期將發生合同148項，該項目預估共發生242項合同。每產生一項合同，意味著造價工程師需完成清單、標底編制、招標工程師需組織招標談價、合約工程師需制作合同，由此帶來的企業內部成本的增加。目標成本管理體系可以提前規劃項目發生各項費用，做好各工序交界面的劃分，減少專業和零星合同的發生。
4.2目標成本管理體系控制合同金額A項目屬于成本核算型，即在工程發生后通過控制簽證、結算金額，降低成本。而B項目的目標成本管理體系在方案設計階段測算成本，以預留成本金額作為招標控制價，若超出預留金額則修改設計方案或增加投標單位重新招標，降低合同金額，變事后被動型為事前控制型。
4.3與供貨商建立長期合作價格B項目主要施工材料：涂料、瓷磚、潔具、燈具、門等與專業供應商建立長期合作機制，采用“甲指材”模式，指定施工材料的供貨商。通過此種方式一方面通過長期合作，可降低材料價格；另一方面保證了材料供應質量。
5總結
